2024 के भूमि कानून को लागू करने से रियल एस्टेट के लिए पूंजी प्रवाह "अनब्लॉक" होने की उम्मीदें

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सामान्य सांख्यिकी कार्यालय के अनुसार, 2024 के पहले 6 महीनों में, देश भर में 3,185 रियल एस्टेट व्यवसायों ने परिचालन के अस्थायी निलंबन की घोषणा की, जो 2023 की इसी अवधि की तुलना में 125% के बराबर है।

विघटन प्रक्रिया पूरी करने वाले उद्यमों की संख्या 605 थी, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में 92.5% के बराबर है। अधिकांश उद्यम दिवालियापन, परिचालन निलंबन, वेतन कटौती, पुनर्गठन आदि जैसे सबसे बुरे हालातों का सामना कर रहे हैं।

Kỳ vọng — *कई रियल एस्टेट व्यवसाय संकट का सामना कर रहे हैं।*

वास्तविकता में, कई रियल एस्टेट व्यवसाय वर्तमान में ब्याज भुगतान की समस्या से जूझ रहे हैं, क्योंकि इस उद्योग की विशेषता उच्च वित्तीय उत्तोलन है, इसलिए ब्याज भुगतान का दबाव व्यवसायों के कंधों पर भारी पड़ रहा है।

यह तो बताने की आवश्यकता नहीं है कि व्यवसायों को दैनिक परिचालन लागतों का भी भुगतान करना पड़ता है, जैसे कि किराया, कर्मचारी वेतन, व्यवसाय प्रबंधन लागत, बिक्री लागत आदि।

इस संदर्भ में, स्थिर परियोजनाओं, रुकी हुई परियोजनाओं और लंबे समय तक पूरा होने के कारण व्यवसाय से नकदी प्रवाह अत्यंत सीमित है, जिसके कारण छोटे से लेकर बड़े तक कई व्यवसाय कठिन स्थिति में आ जाते हैं।

कई "नहीं" रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए मुश्किलें खड़ी कर देते हैं

उपरोक्त मुद्दे पर अपनी राय व्यक्त करते हुए, वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन (वीएनआरईए) के उपाध्यक्ष, वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन (वीएआरएस) के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दीन्ह ने न्गुओई दुआ टिन को बताया कि व्यवसायों के लिए पूंजी प्रवाह में रुकावट के संकेत दिख रहे हैं।

इसका मूल कारण यह है कि बाजार में तरलता कमजोर हो गई है, जिसके कारण व्यावसायिक राजस्व में भारी गिरावट आई है।

कई व्यवसायों के पास पूंजी का अभाव है और वे अपनी चल रही परियोजनाओं को रोकने, यहां तक कि कर्मचारियों की छंटनी करने, लागत कम करने, घाटा स्वीकार करने तथा संभावित चल रही परियोजनाओं को बेचने के लिए मजबूर हैं।

इसके अलावा, रियल एस्टेट व्यवसायों की कठिनाइयां कानूनी प्रक्रियाओं के अटक जाने से भी आती हैं, कानूनी अड़चनें जो व्यवसायों को बिक्री के लिए परियोजनाएं विकसित करने से रोकती हैं, वे भी व्यवसायों के नकदी प्रवाह को समाप्त करने वाले मुख्य कारक हैं।

देश भर में हजारों परियोजनाओं में लगभग कोई निवेश प्रक्रिया स्वीकृत नहीं है, विशेष रूप से भूमि मूल्य अनुमोदन और भूमि उपयोग शुल्क का भुगतान करने के लिए वित्तीय दायित्व, जो पुरानी नीतियों के पिछड़ेपन, ओवरलैप और विरोधाभास के संकेत दिखाने के कारण कई समस्याओं का सामना कर रहे हैं।

इसके अलावा, कई "नहीं" शब्द जैसे कि कोई राजस्व नहीं, कोई तरलता नहीं, कोई वैधता नहीं, रियल एस्टेट व्यवसायों को संकट की स्थिति में डाल देते हैं।

यह उल्लेख करना भी आवश्यक है कि पूंजी स्रोतों में कठिनाई न केवल स्थानीय है, बल्कि निवेशकों, व्यापारिक मंचों, दलालों से लेकर ग्राहकों और निवेशकों तक रियल एस्टेट बाजार में भाग लेने वाले सभी समूहों के बीच भी आम है।

इसलिए, श्री दिन्ह ने अपनी राय व्यक्त की कि रियल एस्टेट बाजार में सभी प्रतिभागी उस दिन का बेसब्री से इंतजार कर रहे हैं जब 2024 भूमि कानून प्रभावी होगा और व्याप्त होगा, जिससे बाजार को पूंजी स्रोतों को खोलने में मदद मिलेगी।

भूमि कानून 2024 से रियल एस्टेट में तरलता बढ़ने की उम्मीद है

मसौदा कानून पर नेशनल असेंबली के समक्ष चर्चा के दौरान, कुछ नेशनल असेंबली के प्रतिनिधियों ने भी अपनी राय व्यक्त की कि जब रियल एस्टेट की कठिनाइयाँ दूर हो जाएँगी, तो इसका अर्थव्यवस्था पर सकारात्मक प्रभाव पड़ेगा और 2024 के अंतिम 6 महीनों में जीडीपी वृद्धि को बढ़ावा मिलेगा, विशेष रूप से रियल एस्टेट उद्यमों के लिए पूंजी में कठिनाइयों को दूर करना, उत्पादन और व्यवसाय में निवेश को बढ़ावा देना।

प्रतिनिधि गुयेन तुआन आन्ह ( बिन फुओक प्रतिनिधिमंडल) ने कहा कि भूमि कानून के शीघ्र प्रभावी होने पर रियल एस्टेट बाजार में "गति आने" की उम्मीद है।

तदनुसार, भूमि कानून में भूमि उपयोगकर्ताओं के अधिकारों और दायित्वों, नियोजन, भूमि उपयोग योजनाओं, भूमि आवंटन, भूमि पट्टे, भूमि उपयोग प्रयोजनों के हस्तांतरण की अनुमति, वित्त, भूमि और भूमि की कीमतों पर कई नई विषय-वस्तुएं शामिल की गई हैं, जो उद्यमों में भूमि उपयोग से संबंधित परियोजनाओं के लिए कानूनी बाधाओं को दूर करने में योगदान देंगी।

श्री तुआन आन्ह ने कहा, "विशेष रूप से, कई व्यवसाय इस कानून के प्रभावी होने की प्रतीक्षा कर रहे हैं, ताकि वे भूमि पट्टे पर ले सकें और वार्षिक किराया दे सकें, जिससे परियोजना कार्यान्वयन के प्रारंभिक चरणों में वित्तीय बोझ कम हो सके।"

प्रतिनिधि गुयेन तुआन आन्ह ने विश्लेषण किया कि रियल एस्टेट व्यवसाय और रियल एस्टेट बाजार हाल ही में "प्रतीक्षा की स्थिति" में रहे हैं।

विशेष रूप से, कानूनी बाधाओं के दूर होने का इंतज़ार, रियल एस्टेट व्यवसायों की 70% बाधाओं के लिए ज़िम्मेदार है। यह रियल एस्टेट परियोजनाओं के निर्माण और विकास में निर्णायक कारक है, और रियल एस्टेट बाज़ार को पटरी पर लाने के लिए गति प्रदान करने हेतु एक महत्वपूर्ण मुद्दा है - विशेष रूप से भूमि नीतियों से संबंधित बाधाओं के लिए।

इसी विचार को साझा करते हुए, सैविल्स वियतनाम की परामर्श निदेशक सुश्री दो थी थू गियांग ने कहा कि भूमि मूल्य निर्धारण के सिद्धांतों को बदलने, बाजार सिद्धांतों के अनुसार भूमि मूल्यांकन पर ध्यान केंद्रित करने जैसे नए प्रावधानों के साथ 2024 भूमि कानून के आवेदन से अचल संपत्ति बाजार के लिए पारदर्शिता और तरलता बढ़ाने में मदद मिलेगी।

विश्लेषक ने कहा कि भविष्य में जब भूमि मूल्य डेटाबेस पूरा हो जाएगा, तो खरीद और बिक्री की जानकारी सार्वजनिक कर दी जाएगी।

इस समय, खरीदार और विक्रेता लेन-देन की जानकारी प्राप्त करने के लिए पहुँच प्राप्त कर सकते हैं। इससे स्पष्ट जागरूकता पैदा होती है, जिससे रियल एस्टेट बाजार में पारदर्शिता बढ़ाने में मदद मिलती है।

इसके अलावा, अचल संपत्ति खरीदना और बेचना भी आसान हो जाएगा, जिससे बाजार में तरलता बढ़ाने में मदद मिलेगी।

व्यावसायिक नकदी प्रवाह के अवसर

2024 भूमि कानून को लागू करने के बाद रियल एस्टेट बाजार के लिए अवसरों को प्रस्तुत करते हुए, न्गुओई दुआ टिन के साथ एक साक्षात्कार में, वकील गुयेन थान हा - एसबी लॉ फर्म ने 2024 भूमि कानून में कई नए बिंदु प्रस्तुत किए जो कानून के संदर्भ में रियल एस्टेट निवेशकों और भूमि उपयोगकर्ताओं दोनों के लिए अवसर और समर्थन पैदा करने की संभावना रखते हैं।

श्री हा के अनुसार, इन नए बिंदुओं में वार्षिक भुगतान के साथ पट्टे पर दी गई भूमि को हस्तांतरित करने के लिए लाइसेंस प्रदान करना; बंधक ऋण के अवसरों का विस्तार करना; संयुक्त उद्यम भूमि के मुद्दों को संभालने के लिए एक तंत्र प्रदान करना और जब परियोजना का संचालन बंद हो जाता है या उद्यम दिवालिया हो जाता है, तो भूमि उपयोगकर्ताओं द्वारा परियोजनाओं में पूंजी का योगदान करना; और साइट क्लीयरेंस के लिए तंत्र और प्रक्रियाएं प्रदान करना शामिल है।

इसके अलावा, नए कानून के लागू होने से रियल एस्टेट की आपूर्ति में सुधार होगा। कई परियोजनाओं में लंबे समय तक देरी होने का एक कारण अपर्याप्त मुआवज़े के कारण साइट क्लीयरेंस में कठिनाई है। बाज़ार की वास्तविकता पर आधारित मूल्य निर्धारण प्रणाली भूमि निधि को और तेज़ी से नियोजित करने में मदद करेगी।

श्री गुयेन वान दिन्ह ने इस बात पर भी सहमति व्यक्त की कि 2024 भूमि कानून के कार्यान्वयन से रियल एस्टेट व्यवसायों और इस रियल एस्टेट बाजार में प्रतिभागियों के लिए पूंजी स्रोतों को खोलने में योगदान मिलेगा।

श्री दिन्ह ने कहा, "पूर्ण कानूनी प्रक्रियाएं परियोजनाओं के क्रियान्वयन में सहायक होंगी, उत्पादों की बिक्री होगी, व्यवसायों को राजस्व मिलेगा, तथा नकदी प्रवाह से वंचित रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए परिचालन लागत की समस्या का समाधान होगा।"

संशोधित कानूनों के सख्त प्रावधान रियल एस्टेट परियोजनाओं के विकास में व्यवसायों को सहयोग प्रदान करेंगे। विशेष रूप से, यह पारदर्शिता, निष्पक्षता और वास्तविक निवेशकों तथा पूर्ण क्षमता वाले निवेशकों के लिए अवसर पैदा करेगा।

हालाँकि, श्री दिन्ह ने यह भी कहा कि नए कानून के कार्यान्वयन के दौरान विशेष ध्यान दिया जाना चाहिए। यदि आदेश और उप-कानून दस्तावेज़ बिना किसी सख्ती और सावधानी के जारी किए जाते हैं, तो वे आगे भी अड़चनें पैदा कर सकते हैं।

इसके साथ ही, विशेषज्ञ ने यह भी सिफारिश की कि बाजार की रिकवरी को प्रोत्साहित करने और तेज करने के लिए रियल एस्टेट बाजार के लिए विशेष ऋण नीतियां होनी चाहिए।

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स्रोत: https://www.nguoiduatin.vn/ky-vong-da-thong-mach-von-cho-bds-tu-viec-dua-luat-dat-dai-2024-vao-thuc-tien-204240731101022031.htm