रियल एस्टेट बाजार को पुनः पटरी पर लाने के लिए ऋण ब्याज दर को कितना समायोजित किया जाना चाहिए?

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3 अगस्त की दोपहर को रियल एस्टेट बाज़ार की स्थिति का आकलन करने और कठिनाइयों को दूर करने के लिए आयोजित सम्मेलन में, स्टेट बैंक ऑफ़ वियतनाम (एसबीवी) के डिप्टी गवर्नर दाओ मिन्ह तू ने कहा कि इस साल के पहले छह महीनों में, एसबीवी ने सभी प्रकार की ब्याज दरों में 0.5-2.0%/वर्ष की कमी के साथ, लगातार चार बार ब्याज दरों को समायोजित किया है। वाणिज्यिक बैंकों की औसत ब्याज दर भी प्रकार के आधार पर 1.5-2% तक कम हुई है। कई बैंकों ने प्राथमिकता और तरजीही ऋण प्रदान किए हैं।

ऋण ब्याज दर 10%/वर्ष से कम होनी चाहिए

हालांकि, विशेषज्ञों और व्यवसायों के अनुसार, ऋण ब्याज दरों में वर्तमान कमी अभी भी पर्याप्त नहीं है।

व्यापारिक दृष्टिकोण से, ईज़ी रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट एंड डेवलपमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी (ईज़ी प्रॉपर्टी) के महानिदेशक श्री फाम डुक टोआन ने कहा कि ऋण ब्याज दरों में वर्तमान कमी का मनोविज्ञान पर आंशिक प्रभाव ही पड़ा है, तथा यह वास्तव में रियल एस्टेट बाजार को पुनर्जीवित करने में सहायक नहीं हुआ है।

" मौजूदा कमी केवल मौजूदा कर्ज़ वाली इकाइयों के लिए ही सकारात्मक है, वे कर्ज़ पुनर्गठन के लिए उधार लेती हैं, लेकिन नए निवेशकों के लिए यह लगभग निरर्थक है। बाज़ार में ज़्यादातर निवेश समूह अभी भी ब्याज दरों में गिरावट का इंतज़ार कर रहे हैं। इस दौरान, कई इकाइयाँ कानूनी दस्तावेज़ों को पूरा करने में समय बिताने को प्राथमिकता देंगी ," श्री तोआन ने कहा।

रियल एस्टेट बाज़ार में सकारात्मक बदलाव तभी आएंगे जब ऋण पर ब्याज दर 10% से कम होगी। (चित्र)

वियतनाम रियल एस्टेट एसोसिएशन (VARS) के मार्केट रिसर्च वर्किंग ग्रुप के सदस्य श्री फाम आन्ह खोई के अनुसार, ब्याज दर चार्ट यह तय करने वाला कारक है कि रियल एस्टेट बाज़ार में नकदी प्रवाह वापस आएगा या नहीं। अगर यह आँकड़ा ऊँचा रहा, तो यह बाज़ार के लिए नुकसानदेह होगा।

" यदि ऋण ब्याज दर केवल 12-13%/वर्ष के आसपास ही रहती है, तो नकदी प्रवाह स्थिर रहने की संभावना है। नकदी धारक बाजार में पैसा लगाने के बजाय, अस्थायी रूप से पैसे को रोककर रखेंगे और प्रतीक्षा करेंगे। जब ऋण ब्याज दर लगभग 8-9% पर वापस आ जाएगी, तो रियल एस्टेट बाजार सकारात्मक प्रतिक्रिया देगा। क्योंकि यह वह सीमा है जिसे निवेशक उधार लेते समय सहन कर सकते हैं ," श्री खोई ने कहा।

इसी विचार को साझा करते हुए आईएमजी इन्वेस्टमेंट ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के अध्यक्ष श्री ले तु मिन्ह ने भी मध्यम अवधि की ब्याज दर को 2 वर्ष पहले की तरह लगभग 8.5% प्लस या माइनस तक कम करने की सिफारिश की।

श्री मिन्ह के अनुसार, वियतनाम में मध्यम अवधि की ब्याज दरें अभी भी काफी ऊंची हैं, 5-6 महीने पहले वे लगभग 12-14% थीं, व्यवसाय उधार नहीं लेना चाहते हैं, उधार लेने की हिम्मत नहीं करते हैं, और कई ग्राहक अचल संपत्ति चुनने के बजाय अपना पैसा अन्य क्षेत्रों में लगाते हैं।

दात ज़ान्ह मियां बाक रियल एस्टेट एंड सर्विसेज़ जेएससी के महानिदेशक श्री वु कुओंग क्वायेट ने कहा कि इनपुट ब्याज दरों में काफ़ी कमी आई है, लेकिन आउटपुट और उधार ब्याज दरों में ज़्यादा कमी नहीं आई है। घर खरीदार अभी भी 11-12% की ब्याज दरें चुका रहे हैं, जिससे रियल एस्टेट में तरलता बढ़ाना वाकई मुश्किल हो रहा है। उधार ब्याज दरों को 10% से नीचे लाना ज़रूरी है, तभी बाज़ार पर इसका स्पष्ट प्रभाव पड़ेगा।

" रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए, उच्च ब्याज दरों की समस्या लागत को प्रभावित करेगी। परियोजनाएँ रखने वाले व्यवसाय उचित और सस्ती कीमतों पर बेचना चाहते हैं, लेकिन इनपुट लागत, विशेष रूप से ब्याज लागत, अभी भी अधिक है, और निर्माण सामग्री और श्रम जैसी लागतें कम नहीं होती हैं, जिससे घर की कीमत ऊँची रहती है। जब बिक्री मूल्य अधिक होता है, तो तरलता अच्छी नहीं होती है, " श्री क्वायट ने विश्लेषण किया।

इसलिए, श्री क्वायेट के अनुसार, व्यावसायिक ऋणों की ब्याज दर को घटाकर 9-10% कर देना चाहिए ताकि व्यवसायों को राहत मिल सके। तब, बाज़ार में बेहतर दामों पर सामान पहुँचाने के स्रोत उपलब्ध होंगे।

जहां तक घर खरीदने वालों की बात है तो वे जिस ब्याज दर पर घर लेना चाहते हैं वह 8% प्रति वर्ष से कम है।

विशेष रूप से, Batdongsan.com.vn द्वारा हाल ही में किए गए एक सर्वेक्षण से पता चला है कि 2023 - 2024 में गृह ऋण ब्याज दरों की अपेक्षाओं पर चर्चा करते समय, लगभग 44% उत्तरदाताओं ने कहा कि 8% से कम गृह ऋण ब्याज दर उनके वित्त का प्रबंधन करने के लिए उचित है और 2024 में ब्याज दरों के इस स्तर तक गिरने की उम्मीद है।

इसके अलावा, 33% घर खरीदार 8-10% की ब्याज दर पर ऋण स्वीकार करते हैं, तथा केवल 14% ही 10-13% की ब्याज दर से सहमत होते हैं।

Batdongsan.com.vn के रणनीति निदेशक श्री ले बाओ लोंग के अनुसार, कई घर खरीदार वित्तीय उत्तोलन का साहसपूर्वक उपयोग करने का साहस इसलिए नहीं कर पाते, क्योंकि वे आर्थिक कठिनाइयों, अस्थिर नौकरियों और अनिश्चित आय के बारे में चिंतित रहते हैं, जो उन्हें दबाव में डाल देते हैं और ब्याज भुगतान वहन करने में असमर्थ बना देते हैं।

" 40 मिलियन VND/माह से कम आय वाले ज़्यादातर परिवार हर महीने अचल संपत्ति खरीदने के लिए अधिकतम 20 मिलियन VND या उससे कम ही खर्च कर सकते हैं। 40 मिलियन VND/माह से अधिक आय वाला समूह केवल 30 मिलियन VND से कम की निश्चित मासिक गृह ऋण चुकाने की लागत स्वीकार कर सकता है। 20 मिलियन VND/माह से कम आय वाले निम्न-आय वाले ग्राहकों के समूह के लिए, यह संख्या अधिकतम 8-10 मिलियन VND के आसपास है ," श्री लॉन्ग ने बताया।

प्रधानमंत्री ने स्टेट बैंक को समीक्षा करने का निर्देश दिया ताकि व्यवसाय और लोग ऋण पूंजी तक पहुंच सकें।

3 अगस्त की शाम को रियल एस्टेट बाज़ार की स्थिति का आकलन करने और उसकी कठिनाइयों को दूर करने के लिए आयोजित सम्मेलन का समापन करते हुए, प्रधान मंत्री फाम मिन्ह चिन्ह ने वियतनाम स्टेट बैंक को रियल एस्टेट उद्यमों को दिए जाने वाले ऋण की समीक्षा करने और उद्यमों तथा घर खरीदारों के लिए ऋण पूँजी तक पहुँच के उचित और प्रभावी समाधान खोजने का निर्देश दिया। हमें कठिनाइयों और बाधाओं को दूर करने के लिए मिलकर काम करना होगा ताकि रियल एस्टेट बाज़ार स्थिर, सुरक्षित, स्वस्थ, प्रभावी और स्थायी रूप से विकसित हो सके।

प्रधानमंत्री फाम मिन्ह चीन्ह ने सम्मेलन में समापन भाषण दिया। (फोटो: वीजीपी/नहत बाक)

प्रधानमंत्री ने इस बात पर ज़ोर दिया कि रियल एस्टेट क्षेत्रों का उचित पुनर्गठन ज़रूरी है, जिसमें सामाजिक आवास, श्रमिक आवास और मध्यम आय वर्ग के आवास पर ध्यान दिया जाना चाहिए। सामाजिक आवास, श्रमिक आवास को बढ़ावा देने और पुराने अपार्टमेंटों के नवीनीकरण के लिए, प्रांतों और शहरों के नेताओं को इस काम पर ध्यान केंद्रित करना होगा और इसे व्यावहारिक, प्रभावी और बिना किसी औपचारिकता के लागू करना होगा।

प्रधानमंत्री ने कहा, " स्टेट बैंक रियल एस्टेट व्यवसायों को ऋण देने की समीक्षा जारी रखे हुए है; व्यवसायों, रियल एस्टेट परियोजनाओं और घर खरीदारों के लिए ऋण पूंजी तक अधिक सुविधाजनक पहुंच के लिए उपयुक्त और प्रभावी समाधान उपलब्ध कराता है, जिससे सुविधा पैदा होती है और व्यवसायों को समर्थन मिलता है तथा जोखिमों को नियंत्रित किया जाता है, कठिनाइयों को दूर करने में योगदान दिया जाता है, सुरक्षित, स्वस्थ, प्रभावी और टिकाऊ रियल एस्टेट बाजार के विकास को बढ़ावा दिया जाता है, विशेष रूप से उन परियोजनाओं को ऋण देने पर विचार किया जाता है जो पूरी होने वाली हैं। "

न्गोक वी

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