रियल एस्टेट और सामाजिक आवास बाजार में कई कमियां उजागर हुई हैं।

नेशनल असेंबली के पर्यवेक्षी प्रतिनिधिमंडल ने बताया कि हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अब अपार्टमेंट भवनों का ऐसा कोई वर्ग नहीं है जिसकी कीमतें अधिकांश आबादी के लिए वहनीय हों।

संपत्ति की ऊंची कीमतें, कई शहरी क्षेत्र वीरान पड़े हैं।

28 अक्टूबर को, राष्ट्रीय सभा ने 2015 से लेकर 2023 के अंत तक अचल संपत्ति बाजार प्रबंधन और सामाजिक आवास विकास पर नीतियों और कानूनों के कार्यान्वयन पर राष्ट्रीय सभा के पर्यवेक्षी प्रतिनिधिमंडल की रिपोर्ट पर चर्चा की।

बैठक में, वर्ष 2015 से 2023 के अंत तक अचल संपत्ति बाजार प्रबंधन और सामाजिक आवास विकास संबंधी नीतियों और कानूनों के कार्यान्वयन की निगरानी के परिणामों पर रिपोर्ट प्रस्तुत करते हुए, राष्ट्रीय सभा की आर्थिक समिति के अध्यक्ष और निगरानी प्रतिनिधिमंडल के उप प्रमुख श्री वू होंग थान ने बताया कि निगरानी अवधि के अंत तक, लगभग 11,191 हेक्टेयर भूमि उपयोग के पैमाने पर लगभग 3,363 वाणिज्यिक आवास और शहरी विकास परियोजनाएं कार्यान्वित की जा चुकी हैं या कार्यान्वित की जा रही हैं; लगभग 87,700 हेक्टेयर के कुल औद्योगिक भूमि क्षेत्र के साथ 413 औद्योगिक पार्क स्थापित किए गए हैं। सामाजिक आवास के संबंध में, 567,042 इकाइयों के पैमाने पर लगभग 800 परियोजनाएं कार्यान्वित की जा चुकी हैं, जिनमें से: 193,920 इकाइयों के पैमाने पर 373 परियोजनाएं पूरी हो चुकी हैं; 114,934 इकाइयों के पैमाने पर 129 परियोजनाएं शुरू हो चुकी हैं; 258,188 इकाइयों वाली 298 परियोजनाओं को निवेश की मंजूरी मिल चुकी है।

श्री वू होंग थान राष्ट्रीय सभा को रिपोर्ट प्रस्तुत करते हैं (फोटो: क्वांग विन्ह)

निगरानी के परिणामों से पता चलता है कि अचल संपत्ति और सामाजिक आवास क्षेत्रों में अभी भी कई कमियां और खामियां हैं, विकास अस्थिर है और मांग-मांग में असंतुलन है। अधिकांश आबादी की आय की तुलना में अचल संपत्ति की कीमतें अभी भी अधिक हैं। कई शहरी क्षेत्र वीरान पड़े हैं और छोटे अपार्टमेंट भवनों का प्रबंधन अभी भी अपर्याप्त है। निवासियों के लिए अनुपयुक्त पुरानी अपार्टमेंट इमारतों की समस्याओं के समाधान के लिए कोई प्रभावी उपाय नहीं हैं। कई परियोजनाओं के कार्यान्वयन में बाधाएं और देरी हो रही है। नए प्रकार की अचल संपत्ति को कई कानूनी बाधाओं का सामना करना पड़ता है और स्पष्ट एवं विशिष्ट नियमों का अभाव है।

नीति एवं कानून निर्माण प्रक्रिया के संदर्भ में, कुछ नियम परस्पर विरोधी, असंगत, असंतुलित, वास्तविकता से मेल न खाने वाले, समीक्षा, संशोधन या अनुपूरण में धीमी गति से चलने वाले, अस्पष्ट, विशिष्टता और विवरण की कमी वाले हैं, जिसके परिणामस्वरूप व्याख्या और कार्यान्वयन में विसंगतियां उत्पन्न होती हैं। कई विस्तृत कार्यान्वयन नियमों को जारी करने में भी देरी होती है।

आवास विकास कार्यक्रम और योजना का कार्यान्वयन, तथा निम्न आय वर्ग के लोगों और औद्योगिक क्षेत्र के श्रमिकों के लिए कम से कम 10 लाख सामाजिक आवास इकाइयों के निर्माण की निवेश परियोजना (2021-2030) उम्मीदों पर खरी नहीं उतरी है, और अधिकांश क्षेत्रों में सामाजिक आवास विकास लक्ष्य पूरा नहीं हो पाया है। राज्य बजट से पर्याप्त धनराशि आवंटित नहीं की गई है, जिसके परिणामस्वरूप अधिकांश क्षेत्रों में केवल गैर-सरकारी पूंजी से निर्मित सामाजिक आवास परियोजनाएं ही विकसित हो रही हैं। श्री थान ने बताया, "कई क्षेत्रों में भूमि मूल्यांकन में देरी एक बड़ी बाधा है जिसके कारण कई अचल संपत्ति परियोजनाएं ठप पड़ी हैं। भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र, मकान स्वामित्व प्रमाण पत्र और भूमि से जुड़ी संपत्तियों के प्रमाण पत्र जारी करना अभी भी एक समस्या है, खासकर नई अचल संपत्ति परियोजनाओं के मामले में।"

कॉन्डोटेल और ऑफिसटेल परियोजनाएं लगभग ठप्प पड़ी हैं।

निगरानी टीम ने यह भी पाया कि रियल एस्टेट उत्पादों की संरचना अतार्किक है, जिसमें आपूर्ति और मांग में असंतुलन है। ये उत्पाद मुख्य रूप से उच्च-स्तरीय वर्ग और वित्तीय निवेश उद्देश्यों को लक्षित करते हैं, जबकि अधिकांश आबादी की सामर्थ्य के अनुरूप उत्पादों की कमी है, वहीं मांग अधिक है। आपूर्ति मुख्य रूप से पिछली अवधियों में कार्यान्वित परियोजनाओं से आती है, जिसमें नई परियोजनाएं बहुत कम हैं। कुछ परियोजनाओं को कानूनी बाधाओं का सामना करना पड़ता है, विशेष रूप से भूमि उपयोग अधिकार प्रमाण पत्र और मकानों तथा भूमि से जुड़ी अन्य संपत्तियों के स्वामित्व प्रमाण पत्र प्राप्त करने में। कई रियल एस्टेट व्यवसायों में पर्याप्त वित्तीय क्षमता और कार्यान्वयन अनुभव की कमी है, जिसके कारण अप्रभावी परियोजनाएं और निम्न गुणवत्ता वाले रियल एस्टेट उत्पाद बनते हैं। इसके अलावा, व्यवसाय भूमि भंडार और व्यावसायिक निवेशों का विस्तार करने के लिए अपनी नकदी प्रवाह क्षमता से अधिक पूंजी जुटा रहे हैं, और इसके लिए वे कई वित्तीय उत्तोलन उपकरणों का उपयोग कर रहे हैं। इससे निवेश प्रक्रियाएं लंबी खिंचती हैं, वित्तीय लागत बढ़ती है और रियल एस्टेट की कीमतों को उनके वास्तविक मूल्य तक नीचे लाना मुश्किल हो जाता है। कॉन्डोटेल और ऑफिसटेल रियल एस्टेट बाजार लगभग ठप पड़ा है।

श्री थान्ह ने कहा, “कई शहरी क्षेत्र वीरान पड़े हैं,” और आगे बताया कि अधिकांश आबादी की आय में वृद्धि की तुलना में अचल संपत्ति की कीमतें आसमान छू रही हैं। हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में अब अधिकांश लोगों के लिए उपयुक्त किफायती अपार्टमेंट उपलब्ध नहीं हैं। बाजार में उपलब्ध सामाजिक आवास इकाइयों की संख्या मांग से बहुत कम है। अधिकांश क्षेत्रों ने अपने सामाजिक आवास विकास लक्ष्यों को पूरा नहीं किया है। दूसरी ओर, कुछ क्षेत्रों में आपूर्ति मांग के अनुरूप नहीं है, जिससे खरीदारों और किराएदारों की कमी हो रही है, संसाधनों की बर्बादी हो रही है, व्यापक आर्थिक विकास, अचल संपत्ति व्यवसायों और वाणिज्यिक बैंकों की स्थिति पर नकारात्मक प्रभाव पड़ रहा है, बॉन्ड बाजार के लिए जोखिम बढ़ रहा है, राज्य के बजट राजस्व में कमी आ रही है और खराब ऋणों में वृद्धि हो रही है। इसके अलावा, यह सामाजिक अस्थिरता का कारण बन रहा है, जिससे लोगों के लिए श्रम, रोजगार और आवास सुरक्षा प्रभावित हो रही है।

इसका मुख्य कारण व्यक्तिपरक कारक हैं।

पर्यवेक्षण प्रतिनिधिमंडल ने निष्कर्ष निकाला कि उपर्युक्त कमियाँ और सीमाएँ वस्तुनिष्ठ और व्यक्तिपरक दोनों कारणों से उत्पन्न हुई हैं, लेकिन व्यक्तिपरक कारण प्रमुख कारक थे। तदनुसार, कानूनों का संगठन और कार्यान्वयन कमजोर और अप्रभावी बना हुआ है। स्थानीय अधिकारी गलतियाँ करने के डर और अल्पकालिक मानसिकता से ग्रस्त हैं, जिसके कारण परियोजनाओं पर अपर्याप्त मार्गदर्शन और प्रक्रियाओं का विलंब होता है। औद्योगिक क्षेत्रों में सामाजिक आवास और श्रमिकों के लिए आवास के विकास पर अपर्याप्त ध्यान दिया जाता है। स्वतंत्र सामाजिक आवास परियोजनाओं के लिए भूमि की योजना बनाने और आवंटन पर भी ध्यान नहीं दिया जाता है। कुछ क्षेत्रों में कानूनों के विकास और सुधार में नेतृत्व और मार्गदर्शन, साथ ही कानून प्रवर्तन के निरीक्षण और पर्यवेक्षण में देरी और अपर्याप्तता रही है। कुछ स्थानों पर कानून अनुपालन के प्रति जागरूकता का स्तर कम है। कानूनी उल्लंघनों का निपटान धीमा और निर्णायक नहीं है।

स्रोत: https://daidoanket.vn/lo-dien-nhieu-bat-cap-ve-thi-truong-bat-dong-san-va-nha-o-xa-hoi-10293216.html