भारतीय बड़ी और उच्चस्तरीय संपत्तियों पर अधिक पैसा क्यों खर्च कर रहे हैं?

बेंगलुरु में कम बजट में दो बेडरूम का एक छोटा सा अपार्टमेंट खरीदने के 10 साल से भी कम समय बाद, तकनीकी पेशेवर रत्नेश और नेहा मालवीय अपनी संपत्ति को अपग्रेड करना चाह रहे हैं।

Doanh số bán nhà đắt tiền đang tăng nhờ vào sự tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ của Ấn Độ, mức lương tăng và thị trường chứng khoán sôi động. (Nguồn ảnh của Getty Images và DLF)

भारत की मज़बूत आर्थिक वृद्धि, बढ़ती मज़दूरी और तेज़ी से बढ़ते शेयर बाज़ार की बदौलत लग्ज़री घरों की बिक्री बढ़ रही है। (छवि स्रोत: गेटी इमेजेज़ और डीएलएफ)

चालीस की उम्र के आसपास के मालवीय दंपत्ति चार बेडरूम वाले घर की तलाश में थे। रत्नेश, जिन्हें मूर्तिकला का शौक है, ने दो बेडरूम, एक अध्ययन कक्ष और एक अतिथि कक्ष की योजना बनाई।

अपार्टमेंट खरीदने के बाद से इस जोड़े की मासिक आय पाँच गुना बढ़कर लगभग पाँच लाख रुपये ($5,955) हो गई है। वे जिस संपत्ति को खरीदने वाले हैं उसकी कीमत 40.3 मिलियन रुपये है।

रत्नेश कहते हैं, "मॉर्गेज थोड़ा मुश्किल होगा, लेकिन ऐसा कुछ खरीदना बेहतर है जो हमारी सभी ज़रूरतों को पूरा करे, भले ही वह हमारे बजट से ऊपर ही क्यों न हो। कम से कम यह कुछ सालों बाद फिर से बाज़ार जाने से तो बेहतर है।"

भारत की सबसे बड़ी रियल एस्टेट कंपनी डीएलएफ के सह-मुख्य कार्यकारी अधिकारी आकाश ओहरी के अनुसार, मालवीय परिवार जैसे महत्वाकांक्षी युवा भारत में लक्जरी घरों की बिक्री को बढ़ावा दे रहे हैं।

ओहरी ने कहा, "यह एक नया वर्ग है जो उभर रहा है और वे सर्वश्रेष्ठ चाहते हैं। आवास अब प्राथमिकता बन गया है, जिनके पास घर नहीं हैं वे अब घर चाहते हैं और जिनके पास घर हैं वे बेहतर घर चाहते हैं।"

लग्ज़री घरों की बिक्री भारत की आर्थिक वृद्धि को अन्य सभी प्रमुख अर्थव्यवस्थाओं से आगे बढ़ा रही है। इससे शेयर बाजारों को बढ़ावा मिला है, व्यवसाय मालिकों और वरिष्ठ अधिकारियों की संपत्ति में वृद्धि हुई है, और वेतन में वृद्धि हुई है, खासकर सफेदपोश कर्मचारियों के लिए।

बोस्टन कंसल्टिंग ग्रुप का अनुमान है कि भारत 2023 तक 588 बिलियन डॉलर की रिकॉर्ड संपत्ति सृजित करेगा। यूबीएस के अनुसार, 2023 में भारत में 868,671 अरबपति होंगे, जो 2019 से 14.4% अधिक है, तथा 2028 तक 1.06 मिलियन तक पहुंचने की संभावना है।

वर्तमान में, भारत में धनी लोग 185 वर्ग मीटर से अधिक क्षेत्रफल वाले ऊंचे अपार्टमेंट खरीदना पसंद करते हैं, जो ज्यादातर बड़े उपनगरीय शहरी क्षेत्रों में स्थित होते हैं, जिनमें टेनिस कोर्ट, स्विमिंग पूल और जॉगिंग ट्रैक जैसी आधुनिक सुविधाएं होती हैं।

रियल एस्टेट सेवा फर्म सीबीआरई के अनुसार, पिछले साल मुंबई, दिल्ली और हैदराबाद शहरों में 40 मिलियन रुपये या उससे अधिक कीमत के 11,755 घर बेचे गए, जो 2019 की तुलना में चार गुना अधिक है।

मुंबई स्थित निवेश सलाहकार फर्म एम्बिट के निदेशक करण खन्ना ने कहा , "मांग तो ज़्यादा है, लेकिन गुणवत्तापूर्ण घरों की आपूर्ति सीमित है।" उन्होंने आगे कहा, "यह मांग कई कारकों से प्रेरित है, जिनमें बड़े घरों की पसंद, बढ़ती हाइब्रिड कार्य संस्कृति, बढ़ती आय के साथ ज़्यादा सामर्थ्य और तेज़ी से बढ़ता शहरीकरण शामिल है।"

मार्च में समाप्त वित्तीय वर्ष में, डीएलएफ ने नए आवासीय अपार्टमेंटों की पूर्व-बिक्री से 147.78 बिलियन रुपये एकत्र किए, जो 130 बिलियन रुपये के उसके लक्ष्य से अधिक था और दो साल पहले की तुलना में बिक्री दोगुनी थी।

पिछले साल की लगभग आधी प्री-सेल्स एक ही प्रोजेक्ट से आई थी, दिल्ली के गुड़गांव उपनगर में 1,113 यूनिट वाला प्रिवाना साउथ डेवलपमेंट। हालाँकि ज़्यादातर अपार्टमेंट की कीमत 6 करोड़ से 8 करोड़ रुपये के बीच थी, लेकिन सभी अपार्टमेंट बाज़ार में आने के तीन दिनों के अंदर ही बिक गए। डीएलएफ ने मई में यही कारनामा दोहराया, जब उसने पास के प्रिवाना वेस्ट में तीन दिनों के अंदर ही 795 अपार्टमेंट इतनी ही कीमतों पर बेच दिए।

मुंबई में कोटक सिक्योरिटीज के उपाध्यक्ष पंकज कुमार ने लक्जरी घरों के निर्माण और विपणन में कंपनी की ताकत की प्रशंसा करते हुए कहा, "यदि आप तथ्यों पर गौर करें तो डीएलएफ ने वास्तव में गुड़गांव बाजार का विकास किया है, जो लक्जरी आवास का एक हॉटस्पॉट है।"

उन्होंने कहा, "उन्हें पहले कदम रखने और ब्रांड वैल्यू का फ़ायदा है। इसके अलावा, गुड़गांव में उनके पास सस्ते ज़मीन के प्लॉट भी हैं। इससे उन्हें ज़्यादा मुनाफ़ा कमाने में मदद मिलती है।" दरअसल, पिछले साल डीएलएफ का शुद्ध लाभ 34% बढ़कर 27.24 अरब रुपये हो गया, जबकि राजस्व 15.7% बढ़कर 69.58 अरब रुपये हो गया।

डीएलएफ, जो मुख्य रूप से राजधानी क्षेत्र में आवासीय संपत्तियों पर केंद्रित है, इस वित्तीय वर्ष में दक्षिण की ओर मुंबई और गोवा के तटीय शहरी बाजारों में प्रवेश कर रही है। कंपनी का लक्ष्य कुल 12 लाख वर्ग फुट के नए अपार्टमेंट बेचने का है, जो पिछले वर्ष की तुलना में 14% अधिक है। इनमें से अधिकांश अपार्टमेंट लग्जरी या अल्ट्रा-लग्जरी श्रेणी में होंगे, जिनमें से कुछ की कीमत 50 करोड़ रुपये या उससे अधिक होगी।

एचडीएफसी सिक्योरिटीज का अनुमान है कि इस कदम से डीएलएफ को अपने वार्षिक पूर्व-बिक्री लक्ष्य 170 अरब रुपये से 180 अरब रुपये को पार करने में मदद मिलेगी।

डीएलएफ अकेली ऐसी कंपनी नहीं है जो आधुनिक लग्ज़री अपार्टमेंट की तलाश में भारतीयों को आकर्षित कर रही है। इसके प्रमुख प्रतिस्पर्धियों में ओबेरॉय रियल्टी, गोदरेज प्रॉपर्टीज़ और लोढ़ा ग्रुप शामिल हैं।

सीबीआरई के अनुसार, पिछले साल भारत में 15,870 नए लग्ज़री घर बिक्री के लिए रखे गए, जो 2019 की तुलना में लगभग पाँच गुना ज़्यादा है। 2024 की पहली छमाही में यह संख्या बढ़कर 13,020 हो गई। स्थानीय रियल एस्टेट कंसल्टेंसी एनारॉक के अनुसार, जुलाई-सितंबर तिमाही में नए घरों में से एक-तिहाई का योगदान 1.5 करोड़ रुपये से ज़्यादा कीमत वाले लग्ज़री घरों का था। 2018 में, नई आपूर्ति में लग्ज़री घरों का योगदान केवल 9% था।

भारत में ब्याज दरें फरवरी 2023 से नहीं बढ़ी हैं, जिससे सिंगापुर और अमेरिका जैसे बाजारों के विपरीत, घरों की बिक्री में मज़बूत वृद्धि बनी हुई है। 23 अगस्त तक भारत का कुल बकाया आवास ऋण 28.3 ट्रिलियन रुपये था, जो एक साल पहले की तुलना में 13% अधिक है। इस वृद्धि ने सितंबर में बिजज हाउसिंग फाइनेंस के 65.6 बिलियन रुपये के सफल आरंभिक सार्वजनिक निर्गम (IPO) को बढ़ावा दिया, जो इस साल अब तक देश का सबसे बड़ा बाजार पदार्पण था।

जैसे-जैसे भारतीय अपने घरों को अपग्रेड करने की सोच रहे हैं, अगस्त 2022 और अगस्त 2024 के बीच भारत के कुल व्यक्तिगत ऋणों में गृह ऋण 2 प्रतिशत अंक बढ़कर 51% हो गया है। घर की कीमत के आधार पर डाउन पेमेंट की आवश्यकताएं अलग-अलग होती हैं; 7.5 मिलियन रुपये से अधिक की कीमत वाले घरों के लिए, खरीदारों को घर की कीमत का 25% डाउन पेमेंट करना आवश्यक है, चाहे वह बैंक से हो या अन्य बंधक ऋणदाता से।

वित्तीय कारकों के अलावा, पर्यवेक्षकों का कहना है कि भारत में रियल एस्टेट क्षेत्र में तेज़ी का एक बड़ा कारण रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम, 2016 या रेरा भी है। इस कानून ने एक समान लाइसेंसिंग व्यवस्था और डेवलपर्स द्वारा भुगतान को एस्क्रो में रखने की अनिवार्यता जैसे उपायों के ज़रिए घर खरीदारों को ज़्यादा सुरक्षा का एहसास दिलाया।

एचडीएफसी के विश्लेषक परीक्षित कंडपाल, जिन्होंने हाल ही में ग्राहकों को लिखे एक नोट में डीएलएफ को "खरीदने योग्य" रेटिंग दी है, ने कहा, "यह क्षेत्र वर्तमान में मजबूत विकास पथ पर है, जो कि रेरा जैसे मजबूत नीतिगत उपायों से प्रेरित है, जिससे पारदर्शिता और ग्राहक फोकस बढ़ा है, साथ ही मजबूत आर्थिक गति और घर के स्वामित्व और घर के उन्नयन की बढ़ती इच्छा भी है।"

डीएलएफ की लक्जरी घरों की बिक्री को प्रवासी भारतीय समुदाय, जिन्हें अनिवासी भारतीय (एनआरआई) कहा जाता है, द्वारा भी बढ़ावा मिला।

श्री ओहरी ने कहा, "यहाँ न सिर्फ़ पैसा कमाया और खर्च किया जा रहा है, बल्कि प्रवासी भारतीयों के निवेश के ज़रिए विदेशों से भी बड़ी मात्रा में पैसा आ रहा है।" उनका अनुमान है कि इस साल कंपनी की घरों की बिक्री का एक-चौथाई हिस्सा अमेरिका, दक्षिण-पूर्व एशिया, मध्य पूर्व, अफ़्रीका और ऑस्ट्रेलिया के प्रवासी भारतीयों से आएगा। "वे वापस आना चाहते हैं और सचमुच यहाँ आना चाहते हैं।"

अबू धाबी में चिकित्सक शीलज शर्मा ने पिछले वर्ष गुड़गांव में अपना दूसरा अपार्टमेंट खरीदा, क्योंकि उन्होंने 2011 में यहां खरीदे गए अपार्टमेंट का मूल्य पांच गुना बढ़ गया था।

शर्मा, जिन्होंने अबू धाबी और लंदन, जहाँ उन्होंने पढ़ाई की है, में भी प्रॉपर्टी में निवेश किया है, कहते हैं , "हालांकि मैं एक एनआरआई हूँ, फिर भी मुझे लगा कि भारत में एक घर होना ज़रूरी है ताकि रिटायर होने पर मेरे पास रहने के लिए जगह हो । " "कौन जानता है ज़िंदगी कैसी होगी?"

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स्रोत: https://baoquocte.vn/ly-do-nguoi-an-do-vung-tien-mua-bat-dong-san-lon-va-cao-cap-hon-290382.html