भारतीय बड़ी और अधिक शानदार अचल संपत्ति पर अधिक पैसा क्यों खर्च कर रहे हैं?

बेंगलुरु में कम बजट में एक छोटा सा दो बेडरूम का अपार्टमेंट खरीदने के 10 साल से भी कम समय बाद, तकनीकी पेशेवर रत्नेश और नेहा मालवीय अपनी संपत्ति को अपग्रेड करना चाह रहे थे।

भारत की मज़बूत आर्थिक वृद्धि, बढ़ती मज़दूरी और तेज़ी से बढ़ते शेयर बाज़ार के कारण लग्ज़री घरों की बिक्री बढ़ रही है। (छवि स्रोत: गेटी इमेजेज़ और डीएलएफ)

चालीस की उम्र के आसपास के मालवीय दंपत्ति चार बेडरूम वाले घर की तलाश में थे। रत्नेश, जिन्हें मूर्तिकला का शौक है, ने दो बेडरूम, एक अध्ययन कक्ष और एक अतिथि कक्ष बनाने की योजना बनाई।

अपार्टमेंट खरीदने के बाद से इस जोड़े की मासिक आय पाँच गुना बढ़कर लगभग पाँच लाख रुपये ($5,955) हो गई है। वे जिस संपत्ति को खरीदने वाले हैं उसकी कीमत 40.3 मिलियन रुपये है।

रत्नेश ने कहा, "मॉर्गेज थोड़ा मुश्किल ज़रूर होगा, लेकिन ऐसा कुछ खरीदना बेहतर था जो हमारी सभी ज़रूरतों को पूरा करे, भले ही वह हमारे बजट से ज़्यादा हो।" "कम से कम यह कुछ सालों बाद फिर से बाज़ार जाने से तो बेहतर था।"

भारत की सबसे बड़ी रियल एस्टेट कंपनी डीएलएफ के सह-मुख्य कार्यकारी अधिकारी आकाश ओहरी के अनुसार, मालवीय परिवार जैसे महत्वाकांक्षी युवा भारत में लक्जरी घरों की बिक्री को बढ़ावा दे रहे हैं।

ओहरी ने कहा, "यह एक नया वर्ग है जो उभर रहा है और वे सर्वश्रेष्ठ चाहते हैं। आवास अब प्राथमिकता बन गया है, जिनके पास घर नहीं हैं वे अब घर चाहते हैं और जिनके पास घर हैं वे बेहतर घर चाहते हैं।"

लग्ज़री घरों की बिक्री भारत की आर्थिक वृद्धि को अन्य सभी प्रमुख अर्थव्यवस्थाओं से आगे बढ़ा रही है। इससे शेयर बाजार को बढ़ावा मिला है, जिससे व्यवसाय मालिकों और वरिष्ठ अधिकारियों की संपत्ति में वृद्धि हुई है, साथ ही वेतन में भी वृद्धि हुई है, खासकर सफेदपोश कर्मचारियों के लिए।

बोस्टन कंसल्टिंग ग्रुप का अनुमान है कि भारत 2023 तक 588 बिलियन डॉलर की रिकॉर्ड संपत्ति सृजित करेगा। यूबीएस के अनुसार, भारत में 2023 में 868,671 अरबपति होंगे, जो 2019 से 14.4% अधिक है, और 2028 तक यह संख्या 1.06 मिलियन तक पहुंचने की राह पर है।

आज के धनी भारतीय 185 वर्ग मीटर से अधिक ऊंचे अपार्टमेंट खरीदना पसंद करते हैं, जो ज्यादातर बड़े उपनगरीय क्षेत्रों में होते हैं, जिनमें टेनिस कोर्ट, स्विमिंग पूल और जॉगिंग ट्रैक जैसी आधुनिक सुविधाएं होती हैं।

रियल एस्टेट सेवा फर्म सीबीआरई के अनुसार, पिछले साल मुंबई, दिल्ली और हैदराबाद शहरों में 40 मिलियन रुपये या उससे अधिक कीमत के 11,755 घर बेचे गए, जो 2019 की तुलना में चार गुना अधिक है।

मुंबई स्थित निवेश सलाहकार फर्म एम्बिट के निदेशक करण खन्ना ने कहा , "मांग ज़्यादा है, लेकिन गुणवत्तापूर्ण घरों की आपूर्ति सीमित है।" उन्होंने आगे कहा, "यह मांग कई कारकों से प्रेरित है, जैसे कि बढ़ती हाइब्रिड कार्य संस्कृति के साथ बड़े घरों की प्राथमिकता, बढ़ती आय के साथ ज़्यादा सामर्थ्य और तेज़ी से बढ़ता शहरीकरण।"

मार्च में समाप्त वित्तीय वर्ष में, डीएलएफ ने नए आवासीय अपार्टमेंटों की पूर्व-बिक्री से 147.78 अरब रुपये जुटाए, जो 130 अरब रुपये के उसके लक्ष्य से अधिक था तथा दो वर्ष पहले की तुलना में बिक्री को दोगुना कर दिया।

पिछले साल की लगभग आधी प्री-सेल्स एक ही प्रोजेक्ट से आई थी, दिल्ली के गुड़गांव उपनगर में 1,113 यूनिट वाला प्रिवाना साउथ डेवलपमेंट। हालाँकि ज़्यादातर अपार्टमेंट्स की कीमत 6 करोड़ से 8 करोड़ रुपये के बीच थी, लेकिन सभी लॉन्च होने के तीन दिन के अंदर ही बिक गए। डीएलएफ ने मई में यही कारनामा दोहराया, जब उसने पास के प्रिवाना वेस्ट में तीन दिन के अंदर ही 795 अपार्टमेंट्स इतनी ही कीमतों पर बेच दिए।

मुंबई में कोटक सिक्योरिटीज के उपाध्यक्ष पंकज कुमार ने लक्जरी घरों के निर्माण और विपणन में कंपनी की ताकत की प्रशंसा करते हुए कहा, "यदि आप तथ्यों पर गौर करें तो डीएलएफ ने वास्तव में गुड़गांव बाजार का विकास किया है, जो लक्जरी आवास का एक हॉटस्पॉट है।"

उन्होंने कहा, "उन्हें सबसे पहले आगे बढ़ने और ब्रांड वैल्यू का फ़ायदा है। इसके अलावा, गुड़गांव में उनके पास सस्ती ज़मीन भी है। इससे उन्हें ज़्यादा मुनाफ़ा हासिल करने में मदद मिलती है।" दरअसल, पिछले साल डीएलएफ का शुद्ध लाभ 34% बढ़कर 27.24 अरब रुपये हो गया, जबकि राजस्व 15.7% बढ़कर 69.58 अरब रुपये हो गया।

डीएलएफ, जो मुख्य रूप से राजधानी क्षेत्र में आवासीय परियोजनाओं पर केंद्रित रही है, इस वित्तीय वर्ष में दक्षिण की ओर मुंबई और गोवा के तटीय शहरी बाज़ारों में प्रवेश कर रही है। कंपनी का लक्ष्य कुल 12 लाख वर्ग मीटर के नए अपार्टमेंट बेचने का है, जो पिछले वर्ष की तुलना में 14% अधिक है। इनमें से ज़्यादातर अपार्टमेंट लग्ज़री या अल्ट्रा-लग्जरी श्रेणी में होंगे, जिनमें से कुछ की कीमत 500 करोड़ रुपये या उससे अधिक होगी।

एचडीएफसी सिक्योरिटीज का अनुमान है कि इस कदम से डीएलएफ को अपने पूर्व-वार्षिक बिक्री लक्ष्य 170 अरब रुपये से 180 अरब रुपये तक पहुंचने में मदद मिलेगी।

डीएलएफ अकेली ऐसी कंपनी नहीं है जो आधुनिक लग्ज़री अपार्टमेंट की तलाश में भारतीयों को आकर्षित कर रही है। इसके प्रमुख प्रतिस्पर्धियों में ओबेरॉय रियल्टी, गोदरेज प्रॉपर्टीज़ और लोढ़ा ग्रुप शामिल हैं।

सीबीआरई के अनुसार, पिछले साल भारत में 15,870 नए लग्ज़री घर बिक्री के लिए रखे गए, जो 2019 की तुलना में लगभग पाँच गुना ज़्यादा है। 2024 की पहली छमाही में यह संख्या बढ़कर 13,020 हो जाएगी। स्थानीय रियल एस्टेट कंसल्टेंसी एनारॉक के अनुसार, जुलाई-सितंबर तिमाही में नए घरों में से एक-तिहाई का योगदान 1.5 करोड़ रुपये से ज़्यादा कीमत वाले लग्ज़री घरों का था। 2018 में, नई आपूर्ति में लग्ज़री घरों का योगदान केवल 9% था।

फरवरी 2023 से भारत की ब्याज दरें नहीं बढ़ी हैं, जिससे सिंगापुर और अमेरिका जैसे बाज़ारों के विपरीत, घरों की बिक्री में मज़बूत वृद्धि बनी हुई है। 23 अगस्त तक भारत का कुल बकाया आवास ऋण 28.3 ट्रिलियन रुपये था, जो एक साल पहले की तुलना में 13% अधिक है। इस वृद्धि ने सितंबर में बिजज हाउसिंग फाइनेंस के 65.6 बिलियन रुपये के सफल आरंभिक सार्वजनिक निर्गम (IPO) को बढ़ावा दिया, जो इस साल अब तक देश का सबसे बड़ा बाज़ार पदार्पण था।

जैसे-जैसे भारतीय अपने घरों को अपग्रेड करने की सोच रहे हैं, अगस्त 2022 से अगस्त 2024 तक भारत के कुल व्यक्तिगत ऋणों में गृह ऋण 2 प्रतिशत अंक बढ़कर 51% हो गया है। घर की कीमत के आधार पर डाउन पेमेंट की आवश्यकताएं अलग-अलग होती हैं; 7.5 मिलियन रुपये से अधिक की कीमत वाले घरों के लिए, खरीदारों को घर की कीमत का 25% डाउन पेमेंट करना आवश्यक है, चाहे वह बैंक या अन्य बंधक ऋणदाता से लिया गया हो।

वित्तीय कारकों के अलावा, पर्यवेक्षकों का कहना है कि भारत में रियल एस्टेट क्षेत्र में तेज़ी का एक बड़ा कारण रियल एस्टेट (विनियमन एवं विकास) अधिनियम, 2016 या रेरा भी है। इस कानून ने एक समान लाइसेंसिंग व्यवस्था और डेवलपर्स द्वारा भुगतान को एस्क्रो खातों में रखने की अनिवार्यता जैसे उपायों के ज़रिए घर खरीदारों को ज़्यादा सुरक्षा का एहसास दिलाया।

एचडीएफसी के विश्लेषक परीक्षित कंडपाल, जिन्होंने हाल ही में ग्राहकों को लिखे एक नोट में डीएलएफ को "खरीदने योग्य" रेटिंग दी है, ने कहा, "यह क्षेत्र वर्तमान में मजबूत विकास पथ पर है, जो कि रेरा जैसे मजबूत नीतिगत उपायों से प्रेरित है, जिससे पारदर्शिता और ग्राहक फोकस बढ़ा है, साथ ही मजबूत आर्थिक गति और घर के स्वामित्व और घर के उन्नयन के लिए बढ़ती मांग भी है।"

डीएलएफ की लक्जरी घरों की बिक्री को प्रवासी भारतीय समुदाय, जिन्हें अनिवासी भारतीय (एनआरआई) कहा जाता है, द्वारा भी बढ़ावा मिला।

श्री ओहरी ने कहा, "यहाँ सिर्फ़ पैसा कमाना और खर्च करना ही नहीं है, बल्कि प्रवासी भारतीयों के निवेश के ज़रिए विदेशों से भी भारी मात्रा में पैसा आ रहा है।" उनका अनुमान है कि इस साल कंपनी की घरों की बिक्री का एक-चौथाई हिस्सा अमेरिका, दक्षिण-पूर्व एशिया, मध्य पूर्व, अफ़्रीका और ऑस्ट्रेलिया के प्रवासी भारतीयों से आएगा। "वे वापस आना चाहते हैं और सचमुच आगे बढ़ना चाहते हैं।"

अबू धाबी में चिकित्सक शीलज शर्मा ने पिछले वर्ष गुड़गांव में अपना दूसरा अपार्टमेंट खरीदा, क्योंकि 2011 में उन्होंने जो अपार्टमेंट खरीदा था, उसकी कीमत में पांच गुना वृद्धि हो गई थी।

शर्मा, जिन्होंने अबू धाबी और लंदन, जहाँ उन्होंने पढ़ाई की है, में भी प्रॉपर्टी में निवेश किया है, कहते हैं , "हालांकि मैं एक एनआरआई हूँ, फिर भी मुझे लगा कि भारत में एक घर होना ज़रूरी है ताकि रिटायर होने पर मेरे पास रहने के लिए जगह हो । " "कौन जानता है ज़िंदगी कैसी होगी?"

स्रोत: https://baoquocte.vn/ly-do-nguoi-an-do-vung-tien-mua-bat-dong-san-lon-va-cao-cap-hon-290382.html