स्वघोषित लक्जरी अपार्टमेंटों का 'मैट्रिक्स', खरीदार आसानी से पैसा गंवा देते हैं

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वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के आंकड़ों के अनुसार, 2023 की दूसरी तिमाही में प्रमुख शहरों में अपार्टमेंट की कीमतें उच्च स्तर पर दर्ज की गईं, क्योंकि नई खुली परियोजनाएं मुख्य रूप से उच्च-स्तरीय परियोजनाएं थीं।

हनोई में परियोजनाओं की औसत लागत 52 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर रही, जो पिछली तिमाही से 1.46% अधिक है। हो ची मिन्ह सिटी में, अपार्टमेंट की औसत कीमत 67 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर रही, जो पिछली तिमाही से 4.6% कम है। बाज़ार में लगभग कोई भी किफायती अपार्टमेंट नहीं था, जिसकी कीमत 25 मिलियन वियतनामी डोंग/वर्ग मीटर से कम थी। 2019 की तुलना में किफायती अपार्टमेंट की कुल आपूर्ति में 98% की कमी आई।

इसी तरह, सीबीआरई की रिपोर्ट के अनुसार, 2023 के पहले 6 महीनों में, हनोई में कुल आवास आपूर्ति लगभग 3,926 अपार्टमेंट थी। गौरतलब है कि बिक्री के लिए सारी आपूर्ति उच्च-स्तरीय और मध्यम-श्रेणी के अपार्टमेंटों में थी, जिनमें से उच्च-स्तरीय अपार्टमेंटों की हिस्सेदारी 51% थी।

उपरोक्त आंकड़ों को देखते हुए, यह देखा जा सकता है कि निवेशक तेजी से उच्च-स्तरीय अपार्टमेंट खंडों का विकास कर रहे हैं।

स्वघोषित लक्ज़री अपार्टमेंट की संख्या बढ़ती जा रही है, जिससे खरीदार भ्रमित हो रहे हैं। (चित्र)

हालांकि, कई रियल एस्टेट विशेषज्ञों के अनुसार, उच्च-स्तरीय परियोजनाओं के अलावा, कई निवेशकों ने बिक्री के लिए अपार्टमेंट खोलते समय ग्राहकों को आकर्षित करने और वास्तविक गुणवत्ता से ज़्यादा कीमत बढ़ाने के लिए अपनी परियोजनाओं को "उच्च-स्तरीय" या "सुपर लग्ज़री" का तमगा दे दिया है। कई परियोजनाओं ने गलतफ़हमियों के कारण खरीदारों को निराश किया है।

पूर्व प्राकृतिक संसाधन एवं पर्यावरण उप मंत्री, प्रोफेसर डांग हंग वो ने कहा कि कई देशों में लग्ज़री अपार्टमेंट की कोई अवधारणा ही नहीं है। क्योंकि अपार्टमेंट इमारतों में लोगों को सामान्य नियमों का पालन करने के लिए मजबूर किया जाता है और वे आसपास के घरों से प्रभावित होते हैं।

" उदाहरण के लिए, अगर बगल वाले घर की मरम्मत चल रही है, तो दूसरे घरों को धूल और शोर सहना पड़ता है। इसलिए, अपार्टमेंट बिल्डिंग में रहने का मतलब है कुछ असुविधाएँ सहना ," श्री वो ने कहा।

श्री वो के अनुसार, कई निवेशक उपभोक्ताओं को आकर्षित करने और बढ़ती कीमतों का फायदा उठाने के लिए खुद को "उच्च-स्तरीय" बताकर प्रचारित और लेबल कर रहे हैं। कुछ अपार्टमेंट ऐसे भी हैं जिन्हें उच्च-स्तरीय बताया गया है, लेकिन उनमें केवल बड़ा क्षेत्रफल, ताज़ी हवा, अच्छी रोशनी और अच्छी लोकेशन ही है। यह मूलतः सिर्फ़ एक विज्ञापन "चाल" है।

इससे पहले, HoREA के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने भी इस मामले में संबंधित अधिकारियों को एक दस्तावेज़ भेजा था। इसके अनुसार, HoREA के अध्यक्ष ने कहा कि रियल एस्टेट बाज़ार में "लक्ज़री", "प्रीमियर", "हाई-एंड", "रॉयल" जैसे विदेशी शब्दों से जुड़े हाई-एंड अपार्टमेंट, लक्ज़री अपार्टमेंट, सुपर लक्ज़री अपार्टमेंट के नामों की बाढ़ आ गई है...

यह ग्राहकों को आकर्षित करने और निवेशक के उत्पादों का प्रचार करने का एक हथकंडा मात्र है। जबकि हकीकत में, बहुत कम रियल एस्टेट परियोजनाएँ ही हैं जो उच्च-स्तरीय मानकों या आदर्श शहरी क्षेत्र के मानकों को पूरा करती हैं।

वास्तव में, कई रियल एस्टेट परियोजनाओं, ऊंची इमारतों वाले अपार्टमेंटों और कॉन्डोमिनियमों को निवेशकों द्वारा उच्च स्तरीय परियोजनाओं और लक्जरी अपार्टमेंट के रूप में लेबल किया जाता है, जबकि उन्हें निर्माण विभाग या किसी स्वतंत्र मूल्यांकन इकाई द्वारा मान्यता नहीं दी गई है।

पिछले 10 वर्षों में, निर्माण मंत्रालय ने अपार्टमेंट बिल्डिंग वर्गीकरण पर दो परिपत्र जारी किए हैं। हालाँकि अपार्टमेंट बिल्डिंग वर्गीकरण और मान्यता पर नियम मौजूद हैं, फिर भी अब तक, कुछ ही परियोजना निवेशकों या अपार्टमेंट बिल्डिंग प्रबंधन बोर्डों ने अपार्टमेंट बिल्डिंग वर्गीकरण का प्रस्ताव देने के लिए दस्तावेज़ तैयार किए हैं।

इसलिए, कानूनी दस्तावेजों की व्यावहारिकता की समीक्षा करना आवश्यक है क्योंकि वे पारदर्शिता, ईमानदारी और निष्पक्ष प्रतिस्पर्धा के संबंध में अचल संपत्ति बाजार और उपभोक्ताओं की वास्तविकता और मांगों को पूरा नहीं करते हैं।

इसके अलावा, HoREA ने एक कमी की ओर भी इशारा किया कि पूरी हो चुकी परियोजनाओं में अपार्टमेंट का वर्गीकरण पारदर्शी होगा क्योंकि तब असली अपार्टमेंट होंगे, घर खरीदार धोखा नहीं खाएँगे। हालाँकि, भविष्य में जिन अपार्टमेंटों का विज्ञापन हाई-एंड अपार्टमेंट या लग्ज़री अपार्टमेंट के रूप में किया जाएगा, उनमें घर खरीदार आसानी से गलत उत्पाद खरीद सकते हैं।

इसलिए, HoREA ने इस निर्देश में संशोधन करने का प्रस्ताव रखा कि केवल अपार्टमेंट भवन के पूरा होने और स्वीकृत होने के बाद ही उच्च-स्तरीय अपार्टमेंट भवन श्रेणी को मान्यता दी जा सकती है, ताकि पारदर्शिता, निष्पक्ष प्रतिस्पर्धा सुनिश्चित की जा सके और घर खरीदारों के वैध हितों की रक्षा की जा सके।

भविष्य की अपार्टमेंट परियोजनाओं को लक्जरी अपार्टमेंट परियोजनाओं के नाम से पूंजी जुटाने के लिए विज्ञापित और विपणन तभी किया जा सकता है, जब उनके पास निर्माण विभाग द्वारा जारी किया गया यह दस्तावेज हो कि वे इस मानदंड को पूरा करते हैं।

निर्माण मंत्रालय की रिपोर्ट के अनुसार, 30 नवंबर, 2022 तक, पूरे देश में कुछ प्रांतों में केवल 7 वर्गीकृत अपार्टमेंट इमारतें हैं, जिनमें थाई गुयेन (3 अपार्टमेंट इमारतें), हा तिन्ह (3 अपार्टमेंट इमारतें), एन गियांग (1 अपार्टमेंट इमारत) शामिल हैं, बाकी को 2014 के आवास कानून के प्रावधानों के अनुसार वर्गीकृत और मान्यता प्राप्त नहीं है।

वास्तव में, कई मामलों में, निवेशक विनियमों के अनुसार अपार्टमेंट भवनों के वर्गीकरण को मान्यता नहीं देते हैं, बल्कि वे जिन अपार्टमेंटों में निवेश करते हैं उन्हें "वर्गीकृत" करते हैं और ऐसे नामों से बनाते हैं जो अपार्टमेंट के खरीदारों और किरायेदारों को भ्रमित करते हैं, जैसे उच्च-स्तरीय अपार्टमेंट, लक्जरी अपार्टमेंट, विदेशी नामों वाले अपार्टमेंट।

रियल एस्टेट विशेषज्ञों के अनुसार, आजकल कई अपार्टमेंट्स को हाई-एंड बताकर उनकी कीमतें आसमान छू रही हैं। खरीदारों को सिर्फ़ हाई-एंड अपार्टमेंट्स के लेबल पर भरोसा करने के बजाय कई बातों पर विचार करना चाहिए।

सबसे पहले, परियोजना को प्रमुख शहरों के केंद्रीय जिलों में स्थित होना चाहिए, जहां प्रमुख मार्गों से सुविधाजनक यातायात संपर्क हो।

दूसरा, परियोजना में आधुनिक, समकालिक बुनियादी ढांचा और सेवा प्रणाली होनी चाहिए, जिसमें विश्व स्तरीय प्रबंधन ब्रांडों द्वारा उच्च श्रेणी का प्रबंधन और संचालन गुणवत्ता हो।

तीसरा, परियोजना में प्रतिष्ठित निवेशकों द्वारा निवेश और विकास किया गया है।

चाउ आन्ह

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स्रोत