नए नियमों के तहत "कागज़ पर" घर खरीदते समय ग्राहकों की सुरक्षा कैसे होगी?

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रियल एस्टेट व्यवसाय पर संशोधित कानून हाल ही में राष्ट्रीय असेंबली द्वारा पारित किया गया है और यह 1 जनवरी, 2025 से प्रभावी होगा, जिससे 2014 के रियल एस्टेट व्यवसाय कानून की कई कमियों को दूर करने की उम्मीद है।

उल्लेखनीय रूप से, इस नए कानून में भविष्य के आवास (जिसे "कागजी" आवास भी कहा जाता है) के खरीदारों के अधिकारों की रक्षा पर ध्यान केंद्रित किया गया है।

गारंटी जारी करने के लिए निवेशक को बैंक से अनुमोदन प्राप्त होना चाहिए।

विशेष रूप से, भविष्य के आवास की बिक्री और पट्टे-खरीद में गारंटी के संबंध में (अनुच्छेद 26), यह कानून निर्धारित करता है कि रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को भविष्य के आवास को बेचने या पट्टे पर देने से पहले गारंटी जारी करने के लिए बैंक की मंजूरी लेनी होगी।

तदनुसार, बैंक घर खरीदार या पट्टेदार को निवेशक के वित्तीय दायित्वों की गारंटी देगा, जब निवेशक भविष्य में आवास की बिक्री या पट्टा-खरीद के अनुबंध में किए गए वादे के अनुसार घर सौंपने में विफल रहता है।

Mua nhà trên giấy theo quy định mới, khách hàng được bảo vệ như thế nào? - 1 — वास्तविकता में, कई निवेशक ग्राहकों को समय पर मकान नहीं सौंपते, जिससे निराशा पैदा होती है (चित्रण: ट्रान खांग)।

जब निवेशक भविष्य में आवास की बिक्री या किराया-खरीद के अनुबंध में ग्राहक को किए गए वादे के अनुसार आवास देने में विफल रहता है, तो निवेशक के उन ग्राहकों के प्रति वित्तीय दायित्वों में वह राशि शामिल होती है जो निवेशक ने ग्राहक से अग्रिम रूप में प्राप्त की है, तथा अन्य राशियां, यदि कोई हों।

गारंटी पत्र जारी करने के लिए गारंटर बैंक जिम्मेदार है।

इस कानून के अनुच्छेद 26 में यह भी प्रावधान है कि यदि गारंटर बैंक निवेशक को गारंटी जारी करने के लिए सहमत हो जाता है, तो गारंटर बैंक और निवेशक ऊपर निर्दिष्ट विषय-वस्तु पर गारंटी समझौते पर हस्ताक्षर करेंगे।

हस्ताक्षरित गारंटी समझौते के आधार पर, गारंटी बैंक रियल एस्टेट परियोजना निवेशक को एक लिखित प्रतिबद्धता भेजता है, जिसमें पुष्टि की जाती है कि वह निवेशक की गारंटी के लिए अनुमोदित परियोजना में मकान खरीदने या पट्टे पर लेने वाले सभी ग्राहकों को गारंटी पत्र जारी करेगा।

निवेशक भविष्य में आवास की खरीद या पट्टे-खरीद के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर करते समय ग्राहक को इस प्रतिबद्धता दस्तावेज की एक प्रति भेजने के लिए जिम्मेदार है।

इसके अतिरिक्त, भविष्य में आवास की खरीद या पट्टे-खरीद के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर करते समय, ग्राहक यह चुन सकते हैं कि निवेशक के वित्तीय दायित्वों के लिए गारंटी चाहिए या नहीं।

भविष्य में आवास की बिक्री या पट्टे-खरीद के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर करते समय, निवेशक के वित्तीय दायित्वों की गारंटी देने से ग्राहक द्वारा इंकार करने पर लिखित रूप में सहमति हो जाती है।

गारंटी बैंक उन ग्राहकों को गारंटी पत्र जारी करने के लिए ज़िम्मेदार है जिन्होंने नियमों के अनुसार निवेशक के साथ भविष्य के आवास की बिक्री या पट्टे-खरीद के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर किए हैं। साथ ही, गारंटी बैंक इसे निवेशक को भी भेजता है ताकि निवेशक इसे प्रत्येक ग्राहक को प्रदान कर सके जिसने भविष्य के आवास की बिक्री या पट्टे-खरीद के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर किए हैं।

निवेशक को धन तभी मिलेगा जब ग्राहक को गारंटी पत्र प्राप्त हो जाएगा।

गारंटी का दायरा, गारंटी दायित्व को पूरा करने के लिए आवश्यक शर्तें, सामग्री और गारंटी शुल्क पर पक्षों द्वारा सहमति व्यक्त की जाएगी, लेकिन इस कानून के अनुच्छेद 26 में निर्धारित गारंटी बैंक की जिम्मेदारियों के प्रदर्शन को सुनिश्चित करना होगा और गारंटी बैंक और रियल एस्टेट परियोजना निवेशक के बीच हस्ताक्षरित गारंटी समझौते में दर्ज किया जाना चाहिए।

Mua nhà trên giấy theo quy định mới, khách hàng được bảo vệ như thế nào? - 2 — निवेशक ने परियोजना को "ठप" कर दिया, जिससे घर खरीदारों के लिए कई कठिनाइयाँ पैदा हो गईं (चित्रण: ट्रान खांग)

गारंटी बैंक और परियोजना निवेशक के बीच हस्ताक्षरित गारंटी समझौते और भविष्य में आवास खरीदने या पट्टे पर लेने वाले ग्राहकों को गारंटी बैंक द्वारा जारी गारंटी पत्र में वैधता अवधि का स्पष्ट उल्लेख होना चाहिए।

निवेशक को भावी आवास की बिक्री या पट्टा-खरीद के लिए अनुबंध पर हस्ताक्षर करने की तिथि से 10 कार्य दिवसों के भीतर या भावी आवास की बिक्री या पट्टा-खरीद के लिए अनुबंध में पक्षों द्वारा सहमत किसी अन्य अवधि के भीतर ग्राहक को गारंटी पत्र प्रदान करना होगा।

निवेशक को भविष्य में आवास की बिक्री और खरीद या किराया-खरीद के अनुबंध के अनुसार ग्राहकों से भुगतान प्राप्त करने की अनुमति केवल तभी दी जाती है, जब वह ग्राहक को आवास उपलब्ध करा देता है और ग्राहक को गारंटर बैंक से गारंटी पत्र प्राप्त हो जाता है।

गारंटर बैंक निवेशक की ओर से भुगतान करने के लिए जिम्मेदार है।

यदि निवेशक इस डिक्री के अनुच्छेद 26 में निर्धारित वित्तीय दायित्वों को पूरा किए बिना या ग्राहक के प्रति पूर्णतः निष्पादित न किए बिना मकान को मकान की बिक्री और खरीद या पट्टा-खरीद अनुबंध में किए गए वादे के अनुसार सौंपने में विफल रहता है।

यदि ग्राहक अनुरोध करता है, तो गारंटी पत्र में प्रतिबद्धता के अनुसार निवेशक की ओर से ग्राहक के प्रति वित्तीय दायित्वों को पूरा करने के लिए गारंटर जिम्मेदार होता है।