जहां कई रियल एस्टेट सेक्टर सुस्त बने हुए हैं, वहीं हनोई में अपार्टमेंट की कीमतों में लगातार वृद्धि देखी जा रही है, जो 13% की वार्षिक वृद्धि दर को बनाए हुए है। हनोई में अपार्टमेंट के औसत किराए में पिछले वर्ष की तुलना में 4.5% की वृद्धि हुई है।
वनहाउसिंग के बिजनेस डेवलपमेंट डायरेक्टर श्री ट्रान क्वांग ट्रुंग के अनुसार, हनोई में किराये के अपार्टमेंट में निवेश करना इस समय एक आकर्षक निवेश विकल्प बना हुआ है।
वनहाउसिंग के बिजनेस डेवलपमेंट डायरेक्टर श्री ट्रान क्वांग ट्रुंग। (फोटो: एमएल)
बैंक ब्याज दरों में गिरावट और आर्थिक सुधार को बढ़ावा देने वाली विभिन्न नीतियों के चलते रियल एस्टेट बाजार में पूंजी की वापसी शुरू हो गई है। निवेशक अपनी पूंजी का एक बड़ा हिस्सा किराये की संपत्तियों में लगा रहे हैं। आपके विचार में, इस निवेश माध्यम से दीर्घकालिक लाभ मिलने की संभावना के क्या कारण हैं?
2019 की जनगणना के आंकड़ों के अनुसार, हनोई की जनसंख्या में औसतन लगभग 200,000 लोगों की वार्षिक वृद्धि होने का अनुमान है, जो एक बड़े जिले की जनसंख्या के बराबर है। इनमें से अधिकांश लोग किराए के मकानों में रहते हैं, जिससे हनोई में किराये के आवास की भारी मांग है। साथ ही, 2019 तक वियतनाम में लगभग 120,000 विदेशी कामगार थे, और यह संख्या प्रति वर्ष औसतन 17% की दर से बढ़ रही है।
हनोई में अपार्टमेंट का औसत किराया लगभग 10 मिलियन VND प्रति माह है, जो पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में औसतन 4.5% की वृद्धि दर्शाता है। यह स्पष्ट रूप से अपार्टमेंट क्षेत्र के लिए उज्ज्वल भविष्य का संकेत देता है, क्योंकि वर्तमान में आपूर्ति मांग से कम है।
अपार्टमेंट की किराये की मांग फिलहाल अच्छी है; हालांकि, अभी भी यह धारणा बनी हुई है कि अपार्टमेंट खरीदना एक ऐसी संपत्ति है जिसका मूल्य समय के साथ घटता जाता है और भविष्य में धीरे-धीरे कम होता जाएगा। क्या आप इस धारणा से सहमत हैं?
किराये के अपार्टमेंट में निवेश करने वाले निवेशक दो बातों को लेकर चिंतित रहते हैं: पहला, क्या भविष्य में पूंजी मूल्य बढ़ेगा, और दूसरा, किराये से होने वाली आय कैसी होगी। किराये के अपार्टमेंट की कीमत और मूल्य वृद्धि की संभावना के संदर्भ में, हनोई के अपार्टमेंट सभी रियल एस्टेट क्षेत्रों में सबसे अधिक किराये से होने वाली आय प्रदान करते हैं।
हनोई में, 2022 में अपार्टमेंट किराए पर देने से निवेश पर प्रतिफल 4.4% था, जो सड़क के किनारे स्थित मकानों के किराये से प्राप्त प्रतिफल से 1.7 गुना अधिक था। हनोई के पश्चिमी भाग में, किराये से प्राप्त प्रतिफल 5% से 6% के बीच रहा।
इस प्रतिफल दर के साथ, अपार्टमेंट मालिक नकदी रखने पर होने वाली लगभग 4-4.5% प्रति वर्ष की मुद्रास्फीति से बच जाते हैं, और भविष्य में पूंजी मूल्य में प्रतिशत वृद्धि से भी लाभ कमाते हैं। उदाहरण के लिए, हनोई में, 2018 से 2022 तक, अपार्टमेंट की कीमतों में औसतन 13% प्रति वर्ष की वृद्धि हुई।
आपके अवलोकन के आधार पर, हनोई में वर्तमान में किराये के लिए अच्छे अवसर वाले कौन से क्षेत्र हैं? इसके क्या कारण हैं?
पश्चिमी क्षेत्र बड़ी संख्या में किरायेदारों को आकर्षित कर रहा है, विशेष रूप से विन्होम्स स्मार्ट सिटी के भीतर स्थित इमारतें, जहां किराये से प्राप्त होने वाली आय लगभग 5.5% है, जो बाजार औसत (लगभग 4.4%) से अधिक है। इससे पता चलता है कि इस बड़े शहरी क्षेत्र से प्राप्त किराये की आय क्षेत्र की अन्य परियोजनाओं की तुलना में अधिक है।
पश्चिमी क्षेत्र की तीव्र वृद्धि कई कारकों के कारण है। सर्वप्रथम, सरकार पश्चिमी क्षेत्र से संबंधित सभी एजेंसियों और मंत्रालयों को मंजूरी दे रही है। फाम वान बाच स्ट्रीट पर 1.2 अरब डॉलर के निवेश से निर्मित अमेरिकी दूतावास परिसर का निर्माण कार्य भी अप्रैल 2023 में शुरू हुआ। भविष्य में, अमेरिका से संबंधित इकाइयों के प्रतिनिधि कार्यालय इसी क्षेत्र में केंद्रित होंगे।
पश्चिमी क्षेत्र में, किराये के क्षेत्र में सबसे अधिक मांग वाली कुछ परियोजनाएं स्थित हैं। कई विदेशी किरायेदार आवास पर 1,000-2,000 डॉलर खर्च करने को तैयार हैं, जो कोई बड़ी समस्या नहीं होगी।
आम तौर पर, जिन क्षेत्रों में विदेशी किरायेदारों की संख्या अधिक होती है, वहां किराये की दरें बेहतर होती हैं, जिससे उस क्षेत्र में संपत्ति की कीमतें बढ़ जाती हैं। और जब किराये की कीमतें बढ़ती हैं, तो उस स्थान पर अचल संपत्ति का मूल्य भी बढ़ जाता है; आवासीय अचल संपत्ति का यही सिद्धांत है।
किराये के अपार्टमेंट में निवेश करने के लिए, ग्राहकों के पास कम से कम 1.5 बिलियन VND या उससे अधिक का डाउन पेमेंट होना चाहिए। (फोटो: सीपी)
निवेशकों की वित्तीय क्षमताएं भिन्न-भिन्न होती हैं। आपके विचार में किस प्रकार के अपार्टमेंट को किराए पर देना सबसे आसान है? एक निवेशक को किराए के अपार्टमेंट में निवेश करने के लिए कितनी पूंजी की आवश्यकता होती है?
स्टूडियो अपार्टमेंट और एक बेडरूम वाले अपार्टमेंट युवा अविवाहित लोगों के लिए उपयुक्त हैं, जबकि एक बेडरूम से अधिक और दो बेडरूम वाले अपार्टमेंट छोटे बच्चों वाले परिवारों के लिए आदर्श हैं। वरिष्ठ पेशेवर, काउंसलर या सीईओ जैसे अधिक धनी लोगों के लिए, जो अपने परिवार को काम पर लाते हैं, विला और पेंटहाउस अधिक उपयुक्त विकल्प हैं। किराये के अपार्टमेंट में निवेश करने के लिए, ग्राहकों को कम से कम 1.5 बिलियन VND या उससे अधिक का डाउन पेमेंट करना होगा। आवश्यक डाउन पेमेंट अपार्टमेंट के मूल्य और आंतरिक साज-सज्जा में किए गए निवेश की राशि के आधार पर भिन्न हो सकता है।
रियल एस्टेट निवेश के विभिन्न रूपों, जैसे कि अल्पकालिक सट्टा या दीर्घकालिक होल्डिंग में से, इस समय किराये की आय के लिए निवेश करना सबसे उपयुक्त विकल्प क्यों है, महोदय?
- मेरा मानना है कि यह अभी भी समय के साथ ग्राहकों की अपेक्षाओं का ही मामला है। एक समझदार निवेशक जानता है कि सारा पैसा एक ही जगह लगाने के बजाय, उसे अपने निवेश में विविधता लानी चाहिए। उसे दीर्घकालिक रियल एस्टेट निवेश उत्पाद रखने चाहिए ताकि भविष्य में उसे केवल पूंजी वृद्धि से ही लाभ हो। लेकिन इस प्रकार के निवेश में, निवेशक को स्पष्ट कानूनी दस्तावेजों के साथ उचित मूल्य पर रियल एस्टेट खरीदना चाहिए।
जिन लोगों के पास कई किराये की संपत्तियां हैं जिनसे उन्हें मासिक आय प्राप्त होती है, उनके लक्ष्य स्पष्ट होते हैं, जैसे: बच्चों की शिक्षा के लिए पैसे का उपयोग करना, सेवानिवृत्ति के बाद दैनिक खर्चों के लिए, या यात्रा के लिए... वहीं कुछ ऐसे भी हैं जिनकी निवेश की मानसिकता बहुत व्यवस्थित होती है, जैसे कि कई परियोजनाओं में अपार्टमेंट की एक श्रृंखला बनाना; प्रत्येक परियोजना में लगभग 3-5 इकाइयां होती हैं जिनसे प्रति माह 300-500 मिलियन वीएनडी तक की आय प्राप्त होती है।
रियल एस्टेट निवेश में, अंततः संपत्ति का मूल्य ही मायने रखता है। केवल वही संपत्तियां मूल्यवान होती हैं जिनसे नकदी प्रवाह उत्पन्न होता है। इसलिए, आपके पास कितनी संपत्ति है, यह मायने नहीं रखता; मायने यह रखता है कि आपकी संपत्ति से नकदी प्रवाह कैसे उत्पन्न होता है।
बातचीत के लिए धन्यवाद!
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