क्या आप कम से कम 1.5 बिलियन डाँग का निवेश करना चाहते हैं?

कई रियल एस्टेट क्षेत्र अभी भी सुस्त बने हुए हैं, लेकिन हनोई में अपार्टमेंट की कीमतों में लगातार वृद्धि देखी गई है, जो सालाना 13% की वृद्धि को बनाए हुए है। पिछले एक साल में हनोई में अपार्टमेंट के औसत किराये की कीमत में 4.5% की वृद्धि हुई है।

वनहाउसिंग के बिजनेस डेवलपमेंट डायरेक्टर श्री ट्रान क्वांग ट्रुंग ने कहा कि हनोई में किराये के लिए अपार्टमेंट में निवेश करना इस समय भी एक आकर्षक निवेश चैनल है।

वनहाउसिंग के बिजनेस डेवलपमेंट डायरेक्टर, श्री ट्रान क्वांग ट्रुंग। (फोटो: एमएल)

जैसे-जैसे बैंक ब्याज दरें घटती हैं और कई नीतियाँ सुधार को बढ़ावा देती हैं, रियल एस्टेट बाज़ार फिर से पूँजी प्रवाह का स्वागत करने लगा है। निवेशक पूँजी प्रवाह का एक बड़ा हिस्सा रेंटल रियल एस्टेट चैनल में लगा रहे हैं। आपकी राय में, यह मानने का क्या कारण है कि यह निवेश चैनल लंबी अवधि में लाभ लाएगा?

- 2019 की जनगणना के अनुसार, राजधानी की जनसंख्या में हर साल लगभग 2,00,000 लोगों की वृद्धि होने की उम्मीद है, जो एक बड़े जिले के बराबर है। इनमें से ज़्यादातर लोग किराए के मकानों में रहते हैं, जिससे हनोई में किराये के मकानों की माँग बढ़ रही है। इसके अलावा, 2019 तक, वियतनाम में लगभग 1,20,000 विदेशी कर्मचारी कार्यरत हैं और यह संख्या औसतन 17% प्रति वर्ष की दर से बढ़ रही है।

हनोई में अपार्टमेंट का औसत किराया लगभग 10 मिलियन VND/माह है, यानी पिछले वर्ष की इसी अवधि की तुलना में औसत किराया 4.5% बढ़ा है। इस प्रकार, यह स्पष्ट है कि अपार्टमेंट क्षेत्र में उत्पादन हमेशा उज्ज्वल अवसर प्रदान करता है क्योंकि आपूर्ति मांग से कम है।

अपार्टमेंट्स की किराये की माँग अच्छी है, हालाँकि अभी भी एक राय है कि अपार्टमेंट रियल एस्टेट खरीदना एक नकारात्मक संपत्ति है और भविष्य में धीरे-धीरे इसकी कीमत कम होती जाएगी। क्या आप इस राय से सहमत हैं?

- किराये के अपार्टमेंट में निवेश करने वाले निवेशक को दो बातों की चिंता होती है, एक तो यह कि क्या भविष्य में पूंजीगत लागत बढ़ सकती है, और दूसरा यह कि किराये का नकदी प्रवाह कैसा रहेगा। किराये के अपार्टमेंट के प्रकार की कीमत और मूल्य वृद्धि मार्जिन के संदर्भ में, हनोई अपार्टमेंट्स में रियल एस्टेट सेगमेंट में सबसे अधिक किराये का लाभ मार्जिन है।

हनोई में, 2022 में अपार्टमेंट किराए पर देने से होने वाला मुनाफ़ा 4.4% है, जो सड़क किनारे बने घरों के किराये की दर से 1.7 गुना ज़्यादा है। अकेले हनोई के पश्चिमी हिस्से में, किराये का मुनाफ़ा 5% से 6% के बीच है।

इस रिटर्न दर के साथ, अगर अपार्टमेंट मालिक नकदी रखता है, तो वह लगभग 4 - 4.5%/वर्ष की मुद्रास्फीति से बच सकता है, और भविष्य में पूंजी वृद्धि के प्रतिशत से भी लाभ कमा सकता है। उदाहरण के लिए, हनोई में, 2018 से 2022 तक, अपार्टमेंट की कीमतों में प्रति वर्ष औसतन 13% की वृद्धि हुई।

आपके अवलोकन के अनुसार, हनोई में किन क्षेत्रों में किराये की अच्छी संभावना है? क्यों?

- पश्चिमी क्षेत्र बड़ी संख्या में किरायेदारों को आकर्षित कर रहा है, खासकर विन्होम्स स्मार्ट सिटी की इमारतों को, जहाँ किराया लगभग 5.5% है, जो पूरे बाज़ार के औसत (लगभग 4.4%) से ज़्यादा है। इससे पता चलता है कि इस महानगर का किराया नकदी प्रवाह इस क्षेत्र की अन्य परियोजनाओं की तुलना में ज़्यादा है।

पश्चिमी क्षेत्र में अच्छी वृद्धि के पीछे निम्नलिखित कारक हैं: पहला, राज्य पश्चिमी क्षेत्र के लिए सभी एजेंसियों, मंत्रालयों और क्षेत्रों को मंजूरी दे रहा है। फाम वान बाख स्ट्रीट पर 1.2 अरब अमेरिकी डॉलर के निवेश से अमेरिकी दूतावास क्षेत्र का निर्माण भी अप्रैल 2023 में शुरू हो गया है। भविष्य में, इस क्षेत्र पर ध्यान केंद्रित करते हुए, अमेरिका से संबंधित इकाइयों के प्रतिनिधि कार्यालय स्थापित किए जाएँगे।

पश्चिम में, किराये के क्षेत्र में सबसे ज़्यादा मांग वाली कुछ परियोजनाएँ इसी क्षेत्र में हैं। कई विदेशी किरायेदार आवास के लिए 1,000-2,000 डॉलर खर्च करने को तैयार हैं, जो कोई बड़ी बात नहीं है।

आमतौर पर, जिस इलाके में विदेशी लोग किराए पर रहते हैं, वहाँ किराये की कीमतें अच्छी होती हैं, यानी उस इलाके में कीमतें बढ़ेंगी। और जब किराये की कीमतें बढ़ती हैं, तो इसका मतलब है कि वहाँ अचल संपत्ति की कीमतें भी बढ़ेंगी, यही आवासीय अचल संपत्ति का तर्क है।

किराए के अपार्टमेंट में निवेश करने के लिए, ग्राहकों के पास न्यूनतम 1.5 बिलियन या उससे अधिक की इक्विटी पूंजी भी होनी चाहिए। (फोटो: सीपी)

निवेशकों की वित्तीय क्षमता अलग-अलग होती है। आपकी राय में, किस तरह का अपार्टमेंट किराए पर लेना सबसे आसान है? किराए के अपार्टमेंट में निवेश करने के लिए एक निवेशक को कितनी पूँजी की ज़रूरत होती है?

- युवा अविवाहितों के लिए स्टूडियो और 1-बेडरूम अपार्टमेंट और 1-बेडरूम + 2-बेडरूम अपार्टमेंट बड़ी संख्या में किरायेदारों, यानी जीवनसाथी और बच्चों वाले परिवारों के लिए उपयुक्त होंगे। उच्च वर्ग के लिए, उदाहरण के लिए, वरिष्ठ विशेषज्ञ, परामर्शदाता या कंपनियों के सीईओ जो अपनी पत्नियों और बच्चों को काम पर लाते हैं, वे विला, पेंटहाउस किराए पर लेने के लिए तैयार हैं... किराए के अपार्टमेंट में निवेश करने के लिए, ग्राहकों के पास कम से कम 1.5 बिलियन या उससे अधिक की इक्विटी भी होनी चाहिए। अपार्टमेंट के मूल्य और किराये के फ़र्नीचर में अलग-अलग निवेश के आधार पर, इक्विटी भी अलग-अलग होगी।

सर, रियल एस्टेट निवेश के विभिन्न रूपों, जैसे सर्फिंग या दीर्घकालिक होल्डिंग, में से इस समय किराये के लिए निवेश करना सबसे उपयुक्त क्यों है?

- मुझे लगता है कि यह अभी भी हर समय ग्राहकों की अपेक्षाओं की कहानी है। एक चतुर निवेशक जानता होगा कि एक ही टोकरी में अंडे रखने के बजाय, उसे कई टोकरियों में अंडे रखने होंगे, और उसे दीर्घकालिक निवेश वाले रियल एस्टेट उत्पाद रखने होंगे ताकि भविष्य में वह केवल पूँजी वृद्धि से ही लाभ कमा सके। लेकिन इस प्रकार के निवेशकों को स्पष्ट कानूनी स्थिति के साथ, अच्छी कीमत पर रियल एस्टेट खरीदना होगा।

जहां तक ​​उन लोगों का सवाल है जिनके पास मासिक नकदी प्रवाह के साथ कई किराये की संपत्तियां हैं, उनके पास बहुत स्पष्ट उद्देश्य हैं, जैसे: अपने बच्चों की शिक्षा के लिए धन प्राप्त करना, या जब वे सेवानिवृत्त होते हैं तो मासिक खर्च के लिए धन, यात्रा ... ऐसे लोग भी हैं जिनके पास बहुत ही व्यवस्थित निवेश मानसिकता है, जो कई परियोजनाओं में अपार्टमेंट की एक श्रृंखला का निर्माण करना है; प्रत्येक परियोजना में लगभग 3 - 5 अपार्टमेंट होते हैं जो 300 - 500 मिलियन तक का मासिक नकदी प्रवाह लाते हैं।

रियल एस्टेट निवेश में, सब कुछ अंततः संपत्ति के मूल्य पर निर्भर करता है। कोई भी संपत्ति जो नकदी प्रवाह उत्पन्न करती है, वह रियल एस्टेट है। इसलिए, इससे कोई फर्क नहीं पड़ता कि आपके पास कितना है, महत्वपूर्ण बात यह है कि आपकी संपत्ति आपके लिए कितना नकदी प्रवाह उत्पन्न करती है।

बातचीत के लिए धन्यवाद!

स्रोत: https://www.congluan.vn/can-ho-cho-thue-sinh-loi-khung-muon-dau-tu-can-toi-thieu-15-ty-dong-post252355.html