अधिमान्य सामाजिक आवास खरीदना अभी भी कठिन क्यों है?

सामाजिक आवास पर ध्यान केंद्रित

तदनुसार, वियतनाम बैंक फॉर सोशल पॉलिसीज़ की अधिमान्य ऋण ब्याज दर, रहने के लिए घर खरीदने, पट्टे पर देने, नए घर बनाने या नवीनीकरण के लिए बकाया राशि वाले ऋणों पर 4.8%/वर्ष लागू होती है। वियतनाम बैंक फॉर सोशल पॉलिसीज़, रिपोर्ट की गई सामग्री, आँकड़ों और प्रस्तावित आँकड़ों के लिए पूरी तरह से ज़िम्मेदार है। यह निर्णय 10 मई से 31 दिसंबर, 2024 तक प्रभावी रहेगा।

इससे पहले, सरकार ने सामाजिक आवास ऋणों के लिए 120,000 अरब वियतनामी डोंग के ऋण पैकेज की भी घोषणा की थी। चार वाणिज्यिक बैंक, जिनमें एग्रीबैंक , बीआईडीवी, वियतकॉमबैंक और वियतिनबैंक शामिल हैं, 8.2 से 8.7%/वर्ष की ब्याज दरों पर ये ऋण प्रदान कर रहे हैं। विशेष रूप से, ग्राहक 5 वर्षों के लिए 8.2%/वर्ष की ब्याज दर पर और व्यवसाय 3 वर्षों के लिए 8.7%/वर्ष की ब्याज दर पर ऋण ले सकते हैं।

हाल ही में, स्टेट बैंक के गवर्नर ने 4 प्रमुख वाणिज्यिक बैंकों, अर्थात् एग्रीबैंक, बीआईडीवी , वियतकॉमबैंक और वियतिनबैंक को 5% / वर्ष की ब्याज दर के साथ सामाजिक आवास खरीदने के लिए तरजीही क्रेडिट पैकेज प्रदान करने के लिए नियुक्त किया। स्टेट बैंक का यह निर्णय 1 जनवरी 2023 से प्रभावी होता है। इस पैकेज के तहत घर खरीद का समर्थन करने के लिए बकाया ऋणों के लिए 2023 में वाणिज्यिक बैंकों द्वारा लागू ब्याज दरें VND 120,000 बिलियन पैकेज से संबंधित नहीं हैं। वास्तव में, वाणिज्यिक बैंक 2013 से इस क्रेडिट पैकेज के तहत 6% / वर्ष की ब्याज दर के साथ ऋण दे रहे हैं। 2019 और 2020 तक, यह घटकर 5% / वर्ष हो गया और 2021 से वर्तमान तक 4.8% / वर्ष पर बना रहा।

हो ची मिन्ह सिटी में कई सामाजिक आवास परियोजनाएं कानूनी समस्याओं के कारण निर्माण शुरू होने के बाद भी विलंबित हो गई हैं।

केवल पूंजी ही नहीं, 3 अप्रैल 2023 को उप प्रधान मंत्री ट्रान होंग हा ने प्रधान मंत्री के निर्णय 338/QD-TTg पर हस्ताक्षर किए, जिसमें 2021-2030 की अवधि में कम आय वाले लोगों और औद्योगिक पार्क श्रमिकों के लिए कम से कम 1 मिलियन सामाजिक आवास इकाइयों के निर्माण के लिए निवेश परियोजना को मंजूरी दी गई। इस परियोजना का उद्देश्य शहरी क्षेत्रों में मध्यम-आय और निम्न-आय वाले परिवारों और औद्योगिक पार्कों और निर्यात प्रसंस्करण क्षेत्रों में श्रमिकों और मजदूरों की सामर्थ्य के अनुकूल कीमतों पर सामाजिक आवास और श्रमिक आवास विकसित करना है। 2030 तक, स्थानीय इलाकों द्वारा पूरे किए गए अपार्टमेंट की कुल संख्या लगभग 1,062,200 इकाई होने की उम्मीद है। जिनमें से, लगभग 428,000 इकाइयाँ 2021-2025 की अवधि में पूरी हो जाएंगी

निर्माण मंत्रालय के अनुसार, 2023 की पहली तिमाही में, देश भर में 418 सामाजिक आवास परियोजनाएँ क्रियान्वित की जा रही थीं, जिनका निर्माण पैमाना लगभग 432,400 इकाइयों का था। वर्तमान में, गैर-सरकारी वाणिज्यिक बैंकों को भी प्रत्येक अवधि में निवेशकों और सामाजिक आवास खरीदारों को ऋण पैकेज प्रदान करने में भाग लेने के लिए प्रोत्साहित किया जा रहा है। स्थानीय स्तर पर, सरकार लोगों की विशाल आवास आवश्यकताओं को पूरा करने के लिए सामाजिक आवास निर्माण कार्यक्रम को भी बढ़ावा दे रही है। यह कहा जा सकता है कि सामाजिक आवास क्षेत्र में आज जितनी रुचि और ध्यान केंद्रित किया जा रहा है, उतना पहले कभी नहीं था।

पैसा है लेकिन खरीदने के लिए घर नहीं

बहुत ध्यान आकर्षित करने के बावजूद, वास्तव में, सामाजिक आवास क्षेत्र में कई विरोधाभास हो रहे हैं। यानी पैसा तो है, लेकिन खरीदने के लिए घर नहीं हैं।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष ले होआंग चाऊ ने कहा कि हाल ही में सोशल पॉलिसी बैंक ने स्वीकार किया है कि 4.8%/वर्ष की ब्याज दर पर सामाजिक आवास खरीदने और पट्टे पर देने के लिए ऋण पैकेज में 11,000 अरब VND से अधिक का अधिशेष है क्योंकि कोई उधारकर्ता नहीं है क्योंकि खरीदने के लिए घर नहीं हैं। वहीं, 120,000 अरब VND का पैकेज केवल लोगों और व्यवसायों के लिए ब्याज सहायता वाला एक वाणिज्यिक ऋण पैकेज है। अल्पावधि में, यह पैकेज निवेशकों के लिए फायदेमंद है क्योंकि ऋण ब्याज दर मौजूदा वाणिज्यिक ब्याज दर 12-15%/वर्ष से सस्ती है। लेकिन अभी तक, ऋण देने के लिए कोई व्यवसाय नहीं मिला है क्योंकि किसी परियोजना को मंजूरी नहीं मिली है। हो ची मिन्ह सिटी में कई परियोजनाओं का निर्माण पिछले एक साल से शुरू हुआ है, लेकिन प्रक्रियात्मक समस्याओं के कारण वे "अवरुद्ध" हैं। कोई उत्पाद नहीं हैं, जिसके कारण लोगों के पास खरीदने के लिए उधार लेने के लिए घर नहीं हैं।

श्री चाऊ के अनुसार, 120,000 बिलियन वीएनडी पैकेज एक शामक पैकेज की तरह है और इसका बहुत अधिक प्रभाव नहीं पड़ता है जब घर खरीदारों के लिए ब्याज दर अभी भी बहुत अधिक है, 8.2% / वर्ष तक। इस ब्याज दर के साथ, गरीब लोग उधार लेने की हिम्मत नहीं करेंगे। इसके अलावा, 8.2% की निश्चित ब्याज दर केवल 30 जून तक ही रहती है, 1 जुलाई से हर 6 महीने में एक नई ब्याज दर की घोषणा की जाएगी। इस बीच, यह पैकेज केवल घर खरीदारों के लिए 5 साल के लिए और निवेशकों के लिए 3 साल के लिए मान्य है। इस अवधि के बाद, ग्राहकों को सहमत ब्याज दर पर उधार लेने के लिए बैंक के साथ बातचीत करनी चाहिए और यह बहुत जोखिम भरा है। उल्लेख नहीं करने के लिए, लोगों के लिए, 8.2% / वर्ष की ब्याज दर के साथ 5 वर्षों के भीतर मूलधन और ब्याज का भुगतान करना पहले से ही एक बोझ है।

"निर्माण मंत्रालय को पिछले 30,000 बिलियन VND पैकेज की तरह 4.8 - 5%/वर्ष की ब्याज दर के साथ 110,000 बिलियन VND का अतिरिक्त ऋण पैकेज दृढ़तापूर्वक प्रस्तुत करना होगा। इस ऋण पैकेज को जारी करने का अधिकार राष्ट्रीय असेंबली की स्थायी समिति के पास है। यद्यपि यह ऋण पैकेज 1 मिलियन सामाजिक आवास इकाइयों के निर्माण की आवश्यकता का केवल 30% ही पूरा करता है, फिर भी इस प्रारंभिक पूंजी के साथ, वाणिज्यिक बैंक उपरोक्त परियोजना को कार्यान्वित करने के लिए पर्याप्त धनराशि जुटा सकते हैं," श्री ले होआंग चाऊ ने सुझाव दिया।

हो ची मिन्ह सिटी बार एसोसिएशन के वकील होआंग थू ने भी कहा कि वर्तमान में सबसे बड़ी समस्या यह है कि परियोजनाओं की कमी के कारण इन ऋण पैकेजों का वितरण मुश्किल है। इनमें सबसे बड़ी समस्या है व्यावसायिक आवास से परिवर्तित होने वाली सामाजिक आवास परियोजनाओं के लिए नियोजन में समायोजन और भूमि उपयोग शुल्क में छूट की नीति, सामाजिक आवास परियोजनाओं, श्रमिक आवास, छात्र छात्रावास, सशस्त्र बलों के लिए आवास, सार्वजनिक आवास, राज्य परियोजनाओं के तहत पुनर्वास के लिए आवास और अपार्टमेंट इमारतों के पुनर्निर्माण के लिए भूमि उपयोग शुल्क नहीं वसूलना। अब तक, कानून के प्रावधानों ने यह निर्धारित नहीं किया है कि किन मामलों में छूट दी जाएगी, किन मामलों में भूमि उपयोग शुल्क में कमी की जाएगी, और किन मामलों में भूमि किराया। यह "अनजाने में" स्थानीय राज्य एजेंसियों के लिए कानून को लागू करना भी मुश्किल बना देता है।

इसके अलावा, क्योंकि 2014 के आवास कानून के अनुच्छेद 58 के खंड 1 के बिंदु क में यह प्रावधान है कि सामाजिक आवास परियोजना के निवेशकों को भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए से छूट दी जाएगी। इसलिए, सबसे पहले, स्थानीय निकायों को विशिष्ट भूमि मूल्य निर्धारित करने और भूमि की कीमतों का मूल्यांकन करने के लिए प्रशासनिक प्रक्रियाएँ पूरी करनी होंगी। भूमि उपयोग शुल्क उपलब्ध होने के बाद, प्रांतीय जन समिति भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए पर निर्णय जारी करेगी, और फिर भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए से छूट देने का निर्णय जारी करेगी। यह प्रक्रिया बहुत बोझिल है, इसमें बहुत समय और प्रयास लगता है और यह अनावश्यक है।

सरकार ने प्रोत्साहनों के साथ ऋण पैकेजों की घोषणा की है, लेकिन लोगों और व्यवसायों को अभी भी कई कारणों से इन तक पहुँचने में कठिनाई हो रही है। एक और समस्या यह है कि वर्तमान में लोगों के लिए उधार लेने हेतु सामाजिक आवास उत्पादों की कमी है। इसलिए, कानूनी बाधाओं को दूर करना आवश्यक है ताकि कई परियोजनाएँ क्रियान्वित की जा सकें और बाज़ार में अधिक घरों की आपूर्ति की जा सके। हनोई और हो ची मिन्ह सिटी जैसे कई इलाकों की आलोचना करना भी आवश्यक है जो प्रतिकूल स्थानों पर सामाजिक आवास में निवेश करते हैं, इसलिए कोई भी उन्हें नहीं खरीदता।

श्री ले होआंग चाऊ

यदि सामाजिक आवास परियोजनाओं के लिए भूमि उपयोग शुल्क में छूट दी जाती है, तो कानून यह निर्धारित करता है कि उन्हें छूट दी जाएगी और भूमि कानून के प्रावधानों के अनुसार भूमि की कीमतें निर्धारित करने, भूमि उपयोग शुल्क की गणना करने और छूट प्राप्त भूमि किराए के लिए प्रक्रियाओं को पूरा करने की आवश्यकता नहीं होगी। ऐसा करने से व्यवसायों का बहुत समय बचेगा। इसके बाद, सामाजिक आवास उत्पादों को बाज़ार में तेज़ी से लॉन्च किया जा सकेगा और ऋण पैकेज सक्रिय किए जा सकेंगे।

वकील होआंग थू

स्रोत लिंक: https://thanhnien.vn/nha-o-xa-hoi-uu-dai-sao-van-kho-mua-185230512123820071.htm