कई रियल एस्टेट व्यवसायों को अभी भी बैंक पूंजी तक पहुंचने में कठिनाई हो रही है।

[विज्ञापन_1]

कई जोखिमों के कारण ऋण पूंजी तक पहुँचने में कठिनाई

हाल के दिनों में, बाज़ार में लेन-देन के फिर से शुरू होने के कई सकारात्मक संकेत मिले हैं। कुछ आर्थिक रूप से मज़बूत रियल एस्टेट कंपनियाँ, जो हाल ही में आई मंदी को झेलने में सक्षम हैं, ने भी अपने उत्पादों को बाज़ार में लाने के लिए परियोजनाएँ पूरी करनी शुरू कर दी हैं।

हालाँकि, यह सुधार वास्तव में उतना मज़बूत नहीं है क्योंकि अभी भी कई अन्य व्यवसाय हैं जो धीरे-धीरे "डूब" रहे हैं, क्योंकि उन्हें अपनी परियोजनाओं को बिना पूँजी के जारी रखने के लिए, नकदी प्रवाह को बनाए रखने के लिए, उन्हें लागू करने के लिए पूँजी नहीं मिल पा रही है। ये वे व्यवसाय हैं जो कानूनी पचड़ों में फँसे हुए हैं, बैंक की शर्तों को पूरा करने में कठिनाई का सामना कर रहे हैं या पूँजी उधार लेना जारी नहीं रख पा रहे हैं क्योंकि ब्याज दर वास्तव में आकर्षक नहीं है, और साथ ही पिछले ऋण के ब्याज का बोझ भी उन पर बना हुआ है।

कुछ व्यवसाय ऐसे भी हैं जो आवेदन समीक्षा चरण को पास करने के योग्य नहीं हैं। चूँकि इन व्यवसायों की हालत ख़तरे में है, इसलिए ऋण देते समय जोखिम बहुत ज़्यादा होता है।

कई रियल एस्टेट व्यवसायों को अभी भी बैंक पूँजी प्राप्त करने में कठिनाई हो रही है। चित्र 1 — कई व्यवसायों को अनेक जोखिमों के कारण ऋण प्राप्त करने में कठिनाई होती है।

इस बीच, रियल एस्टेट व्यवसायों द्वारा अक्सर इस्तेमाल किए जाने वाले अन्य पूंजी प्रवाह, जैसे ग्राहक जुटाना और बॉन्ड, भी कई समस्याओं का सामना कर रहे हैं। हाल के दिनों में निवेशकों के विश्वास में भारी गिरावट के साथ, भविष्य की आवासीय परियोजनाएँ खरीदारों के लिए कम आकर्षक लगती हैं। कई लोग तो प्रमाणपत्र वाले घर खरीदने के लिए इंतज़ार भी करते हैं, हालाँकि उन्हें ज़्यादा भुगतान करना पड़ता है, लेकिन इससे उनके सामने आने वाले कुछ जोखिम कम हो जाते हैं।

कॉर्पोरेट बॉन्ड बाज़ार की बात करें तो, बाज़ार के हालिया मुश्किल दौर के बाद इस बाज़ार में भी ज़्यादा भरोसा नहीं बचा है। जून 2022 से व्यक्तिगत बॉन्ड जारी करने का मूल्य लगातार घट रहा है और इस साल मार्च से ही इसमें सुधार दर्ज किया गया है, जिसका श्रेय डिक्री संख्या 08/ND-CP और स्टेट बैंक के कुछ कदमों को जाता है।

इनमें से, 2023 के पहले 7 महीनों में कॉर्पोरेट बॉन्ड जारी करने के कुल मूल्य में रियल एस्टेट उद्योग 26,055 बिलियन वियतनामी डोंग (33% के लिए लेखांकन) के साथ दूसरे स्थान पर रहा। कई व्यवसायों ने ऋण चुकौती अवधि बढ़ाने के लिए बॉन्डधारकों के साथ सफलतापूर्वक बातचीत की है।

हालाँकि, सुधार के संकेतों के बावजूद, परिपक्वता का दबाव अभी भी कई रियल एस्टेट व्यवसायों पर भारी पड़ रहा है। ऋण चुकौती अवधि बढ़ाना केवल एक अस्थायी उपाय है, जिससे व्यवसायों को अपने व्यावसायिक संचालन को स्थिर करने के लिए "आराम का समय" मिल सके, ताकि वे धीरे-धीरे उबरने के लिए अपने ऋण का पुनर्गठन कर सकें।

हनोई स्टॉक एक्सचेंज के अनुसार, अगला सितंबर 2023 में बॉन्ड की परिपक्वता के लिए भी एक महत्वपूर्ण समय है, जब लगभग 41,000 बिलियन VND के बॉन्ड देय होंगे - HNX के अनुसार। भुगतान में देरी करने वाले व्यवसायों की सूची दिन-प्रतिदिन बढ़ती जा रही है। 24 अगस्त तक, कॉर्पोरेट बॉन्ड के ब्याज या मूलधन के लिए देर से भुगतान करने की बाध्यता वाली सूची में लगभग 67 व्यवसाय शामिल हैं।

कई व्यवसायों को विघटन के खतरे का सामना करना पड़ता है।

वियतनाम एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स (VARS) के एक हालिया सर्वेक्षण के अनुसार, यदि बाजार की स्थिति अभी की तरह ही कठिन बनी रहती है, तो 2023 की तीसरी तिमाही के अंत तक केवल 25% व्यवसाय ही जीवित रह सकते हैं। यदि कठिनाइयाँ 2023 के अंत तक रहती हैं, तो दिवालियापन का सामना करने वाले रियल एस्टेट व्यवसायों की संख्या बढ़ जाएगी।

इसके अलावा, 20% तक रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ़्लोर विघटन और दिवालियापन के खतरे का सामना कर रहे हैं, 40% फ़्लोर अस्तित्व के लिए संघर्ष कर रहे हैं, केवल कुछ मुख्य कर्मचारियों के साथ काम कर रहे हैं। बाकी फ़्लोर तो किसी तरह टिके हुए हैं, लेकिन उनकी सहनशीलता ज़्यादा नहीं है।

कई रियल एस्टेट व्यवसायों को अभी भी बैंक पूंजी तक पहुँचने में कठिनाई हो रही है, चित्र 2 — कई रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ्लोर अभी भी "मरने" की अवस्था में हैं।

इस सर्वेक्षण से यह भी पता चलता है कि सर्वेक्षण में शामिल 43% व्यवसायों ने कहा कि 2023 की शुरुआत से जारी की गई नई व्यवस्थाओं और नीतियों का रियल एस्टेट आपूर्ति पर सकारात्मक, बहुत सकारात्मक प्रभाव पड़ा है। वहीं, 57% व्यवसायों ने माना कि इन व्यवस्थाओं और नीतियों का सामान्य प्रभाव ही दर्ज किया गया है।

निवेशक मनोविज्ञान के संदर्भ में, सर्वेक्षण के आँकड़े बताते हैं कि सर्वेक्षण में शामिल केवल 21% व्यवसायों ने ही यह आकलन किया कि 2023 की शुरुआत से अब तक जारी की गई नई व्यवस्थाओं और नीतियों का निवेशक मनोविज्ञान पर सकारात्मक, बहुत सकारात्मक प्रभाव पड़ा है। शेष सभी व्यवसायों ने कहा कि अवलोकन और निगरानी की एक अवधि के बाद, उन्हें बाजार में कोई वास्तविक और स्पष्ट बदलाव नहीं दिखाई दिया, इसलिए अपने मनोविज्ञान को स्थिर करने के बाद भी, निवेशक निर्णय लेने से पहले बेहद सतर्क थे।

पूंजी तक पहुँच के संबंध में, 70% से अधिक व्यवसायों ने कहा कि पूंजी स्रोतों में आने वाली कठिनाइयों को हल करने के तंत्र और नीतियों का व्यवसायों पर वास्तव में कोई प्रभाव नहीं पड़ा है। वहीं, शेष 30% ने उन समूहों में इन नीतियों के सकारात्मक प्रभाव को दर्ज किया जिन्हें बॉन्ड जारी करने की गतिविधियों से संबंधित समस्याओं को हल करने की आवश्यकता है।

ये आंकड़े दर्शाते हैं कि, हालांकि अतीत में बाजार और रियल एस्टेट व्यवसायों के लिए कठिनाइयों को दूर करने के लिए कई तंत्र और नीतियां रही हैं, पूंजी स्रोतों, वित्तीय उत्तोलन और बाजार कारकों से संबंधित वस्तुनिष्ठ और व्यक्तिपरक कठिनाइयों के कारण, कई व्यवसाय "मरने" की स्थिति में आ गए हैं।

कई लोगों का मानना है कि रियल एस्टेट व्यवसायों को आसानी से पूंजी जुटाने में सक्षम बनाने के लिए, बाज़ार की समस्याओं का पूरी तरह से समाधान किया जाना चाहिए। इसके अलावा, पूंजी आकर्षण को पारंपरिक माध्यमों जैसे बॉन्ड, ऋण और ग्राहकों से धन जुटाने पर ध्यान केंद्रित करने के बजाय, कई अलग-अलग माध्यमों से भी इस्तेमाल किया जाना चाहिए।

[विज्ञापन_2]
स्रोत