भूमि विभाजन और बिक्री पर सख्ती: क्या बड़े पैमाने पर भूमि पर कब्जा करने वाले सट्टेबाज भागने वाले हैं?

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रियल एस्टेट व्यवसाय पर संशोधित कानून, जिसे अभी-अभी राष्ट्रीय असेंबली द्वारा पारित किया गया है और जो 1 जनवरी, 2025 से प्रभावी होगा, 28 नवंबर की सुबह राष्ट्रीय असेंबली द्वारा पारित किया गया था। विशेष रूप से, इस कानून ने भूमि भूखंडों के उपविभाजन और बिक्री को वर्तमान नियमों की तुलना में अधिक सख्त तरीके से विनियमित किया है।

तदनुसार, विशेष, प्रकार I, प्रकार II और प्रकार III शहरी क्षेत्रों के वार्डों, जिलों और शहरों में भूमि भूखंडों के उपविभाजन और बिक्री को रोकना आवश्यक है; भूदृश्य वास्तुकला के लिए उच्च आवश्यकताओं वाले क्षेत्रों, केंद्रीय क्षेत्रों और शहरी क्षेत्रों में वास्तुशिल्पीय आकर्षण वाले भवनों के आसपास; शहरी क्षेत्रों में क्षेत्रीय स्तर की सड़कों के सामने और ऊपर और मुख्य भूदृश्य सड़कों के सामने।

रियल एस्टेट कारोबार पर संशोधित कानून के तहत भूमि विभाजन और बिक्री पर नियमों के प्रभाव का आकलन करते हुए, रियल एस्टेट विशेषज्ञों के अनुसार, भूमि विभाजन और बिक्री तथा मुक्त भूमि विभाजन पर नियमों में शुरुआती सख्ती से भूमि व्यापार गतिविधियों में कमी आ सकती है। हालाँकि, लंबी अवधि में, इससे इस बाजार को अधिक पारदर्शी और टिकाऊ दिशा में विकसित होने में मदद मिलेगी।

Siết phân lô bán nền: Nhà đầu cơ ôm đất diện tích lớn sắp phải tháo chạy? - 1 — रियल एस्टेट व्यवसाय पर संशोधित कानून के प्रावधानों के तहत भूमि भूखंडों के उपविभाजन और बिक्री को कड़ा किया जा रहा है, जो 2025 की शुरुआत में प्रभावी होगा (चित्रण फोटो: हा फोंग)।

इस मुद्दे पर चर्चा करते हुए वियतनाम रियल एस्टेट ब्रोकर्स एसोसिएशन के अध्यक्ष श्री गुयेन वान दिन्ह ने कहा कि भूमि की मांग हमेशा बहुत अधिक रहती है, जबकि बाजार में आधिकारिक परियोजनाओं की आपूर्ति का अभाव रहता है।

"कई सट्टेबाजों ने इस अवसर का लाभ उठाकर भूमि एकत्रित की है, फिर उसे बेचने के लिए भूखंडों में विभाजित किया है, भूखंडों को विभाजित किया है, और यहां तक कि खरीदारों को आकर्षित करने के लिए परियोजनाओं का नाम वैध परियोजनाओं के समान रखा है। साथ ही, वे कीमतें बढ़ाने के लिए प्रतिस्पर्धा करते हैं, जिससे अचल संपत्ति की कीमतें बढ़ जाती हैं, जिससे बाजार में अराजकता फैल जाती है," श्री दिन्ह ने कहा, उन्होंने इस बात पर जोर दिया कि भूमि के विभाजन और बिक्री को कड़ा करना आवश्यक है।

डीकेआरए समूह सेवा परामर्श विभाग के निदेशक, श्री वो होंग थांग के अनुसार, उपविभाजन संबंधी यह नया नियम शुरुआती कार्यान्वयन अवधि में कुछ निवेशकों के लिए अपेक्षाकृत कठिन बना देगा। हालाँकि, दीर्घावधि में, यह एक अपरिहार्य प्रवृत्ति है जिसे कई देशों में एक साथ लागू किया जाएगा, जिससे बाज़ार की पारदर्शिता में सुधार होगा...

भूमि के संबंध में, श्री थांग ने कहा कि 2025 की शुरुआत में नए कानून के प्रभावी होने के बाद इस बाजार में बड़े उतार-चढ़ाव होंगे। शहरी क्षेत्रों में टाइप II और III की भूमि परियोजनाएं जो कार्यान्वित और बेची गई हैं (लाल किताबों के साथ) अभी भी सामान्य रूप से हस्तांतरित की जाती हैं, और यहां तक कि मूल्य लाभ से भी लाभान्वित हो सकती हैं।

श्री थांग ने ज़ोर देकर कहा, "नई परियोजनाओं को मंज़ूरी मिलना कठिन होगा, स्वतःस्फूर्त और खंडित परियोजनाओं के कारण भूमि की आपूर्ति दुर्लभ नहीं होगी। आपूर्ति-माँग संबंध के कारण इन उत्पादों की कीमतें बढ़ेंगी, घटेंगी नहीं।"

Siết phân lô bán nền: Nhà đầu cơ ôm đất diện tích lớn sắp phải tháo chạy? - 2 — विशेषज्ञों का अनुमान है कि सट्टेबाजों द्वारा लाभ के लिए भूमि विभाजन और बिक्री की स्थिति कठिनाइयों का सामना करेगी (चित्रण: हा फोंग)।

इस नए विनियमन के बारे में बताते हुए, Batdongsan.com.vn के दक्षिणी क्षेत्र के निदेशक श्री दिन्ह मिन्ह तुआन ने कहा कि इस नए विनियमन के कारण आपूर्ति, ग्राहक आधार और बिक्री मूल्य के मामले में भूमि बाजार पर बहुत अधिक प्रभाव पड़ सकता है।

क्योंकि श्री तुआन के अनुसार, वर्तमान में बाज़ार में बिक्री के लिए उपलब्ध ज़मीन का 90% हिस्सा उन व्यक्तियों का है जो भूखंडों को विभाजित और अलग करते हैं और फिर बेचने के लिए परियोजनाएँ स्थापित करते हैं। जिस प्रकार की ज़मीन को भूखंडों में विभाजित किया जाता है, उसकी कीमत, क्षेत्रफल और वस्तुओं के स्रोत अलग-अलग होते हैं, वह आसानी से उपलब्ध होती है और कई खरीदारों के लिए आर्थिक रूप से उपयुक्त होती है।

इसके अलावा, श्री तुआन के अनुसार, जिस प्रकार की ज़मीन को लोग अक्सर "निम्नलिखित" बुनियादी ढाँचे या नियमित परियोजनाओं के रूप में विभाजित करते हैं, उसकी बिक्री कीमत पूरी हो चुकी भूमि नियोजन परियोजनाओं की तुलना में सस्ती होगी। श्री तुआन ने ज़ोर देकर कहा, "विक्रेता और ख़रीदार, दोनों ही नियमित भूमि परियोजनाओं की तुलना में स्व-विभाजित ज़मीन को ज़्यादा पसंद करते हैं।"

उनका यह भी मानना है कि एक बार उपविभाजन को कड़ा कर दिया गया तो बाजार में आपूर्ति कम हो जाएगी, तथा इस प्रकार की संपत्ति तक पहुंच रखने वाला ग्राहक आधार भी पहले की तुलना में कुछ हद तक कम हो जाएगा।

आने वाले समय में, ज़मीन बाज़ार में बड़े पैमाने पर ज़मीन के उत्पाद देखने को मिल सकते हैं, जो उन निवेशकों से आ रहे हैं जो मुनाफ़े के लिए ज़मीन को बाँटकर बेचने के इरादे से ज़मीन रखते हैं। इस माल से छुटकारा पाने के लिए, ज़मीन मालिकों को घाटे में कटौती और उम्मीद से कम कीमतें स्वीकार करनी होंगी।

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