2024 भूमि कानून का कार्यान्वयन: संसाधनों को अनलॉक करने की उम्मीदें

बाख दात एन कंपनी की शहरी परियोजना के तहत ज़मीन खरीदने वाले लोगों को कई सालों बाद भी रेड बुक नहीं मिली है। फोटो: एच. क्वांग

ज़मीन दलालों और "हरे चावल" बेचने का समय ख़त्म हो गया है

बाक दात एन कंपनी द्वारा निवेशित परियोजनाओं से उत्पन्न समस्याओं से निपटने के लिए प्रांतीय एजेंसियों द्वारा नागरिकों के साथ की गई लगभग 200 बैठकें, तथाकथित शहरी विकास परियोजनाओं के "विस्फोट" की अवधि के परिणामों के विशिष्ट मामले हैं।

इस बिंदु तक, हालांकि अधिकारियों ने बहुत प्रयास और जिम्मेदारियां निभाई हैं, और प्रांत के सर्वोच्च नेताओं ने एक "अल्टीमेटम" जारी किया है, फिर भी बाख दात अन मामले को पूरी तरह से संभालने में कुछ और समय लगेगा।

केवल बाख दात अन ही नहीं, बल्कि प्रांत में लगभग 200 आवासीय और शहरी क्षेत्र परियोजनाएं, जिनमें वर्तमान में व्यवसायों द्वारा निवेश किया गया है, विभिन्न स्तरों पर समस्याओं का सामना कर रही हैं।

राज्य, जनता और यहाँ तक कि व्यवसायों को हुए नुकसान के आँकड़ों (यहाँ तक कि अनुमान भी) का अभी तक किसी ने हिसाब नहीं लगाया है, लेकिन संसाधनों, खासकर भूमि संसाधनों की भारी बर्बादी और उसके सामाजिक परिणाम स्पष्ट वास्तविकताएँ हैं। और सभी स्तरों पर अधिकारियों को उस समय के परिणामों का समाधान करने में कई और साल लगेंगे जब परियोजनाएँ हर जगह थीं!

1 अगस्त, 2024 से प्रभावी होने वाले 2024 भूमि कानून और रियल एस्टेट व्यवसाय एवं आवास (संशोधित) कानूनों के तहत सभी शहरों और कस्बों के वार्डों में भूमि भूखंडों के उपविभाजन और बिक्री पर पूर्ण प्रतिबंध लगाने की आवश्यकता है।

साथ ही, शहरी और आवास निर्माण परियोजनाओं को लाइसेंसिंग चरण से लेकर कार्यान्वयन प्रक्रिया तक, कड़े नियमों का पालन करना होगा। विशेषकर, सार्वजनिक प्रकटीकरण और जनमत में पारदर्शिता, परियोजना कार्यान्वयन की वैधता, पैमाने और प्रगति का व्यापक विवरण अनिवार्य किया गया है।

"भूमि-आलिंगन" परियोजनाओं को रद्द करना

2024 के भूमि कानून के अनुसार, जो परियोजना निवेशक भूमि का उपयोग नहीं करते हैं या निवेश परियोजना में दर्ज अनुसूची की तुलना में भूमि का उपयोग करने में पीछे हैं, उन्हें 24 महीने से अधिक समय के लिए भूमि उपयोग का विस्तार नहीं दिया जाएगा और उन्हें राज्य को विस्तारित अवधि के लिए भूमि उपयोग शुल्क और भूमि किराए के अनुरूप अतिरिक्त राशि का भुगतान करना होगा।

यदि निवेशक ने विस्तारित अवधि के बाद भूमि का उपयोग नहीं किया है, तो राज्य भूमि, भूमि से जुड़ी परिसंपत्तियों और भूमि पर शेष निवेश लागत के लिए मुआवजा दिए बिना भूमि को पुनः प्राप्त कर लेगा।

विशेषज्ञों के विश्लेषण के अनुसार, नए कानूनी नियमों के साथ, रियल एस्टेट निवेशकों के लिए सख्त "स्क्रीनिंग" होगी; सीमित वित्तीय संसाधनों वाले छोटे व्यवसाय, अवसरवादी और गैर-पेशेवर व्यवसाय खेल से बाहर हो जाएंगे।

मुनाफे के लिए "हरे चावल" बेचने की स्थिति अब नहीं रहेगी। क्योंकि, उद्यम बिक्री के लिए परियोजनाएँ तभी खोल सकेंगे जब उन्होंने राज्य के प्रति अपने दायित्वों को पूरी तरह से पूरा कर लिया हो और निर्धारित बुनियादी ढाँचे की शर्तों को पूरा कर लिया हो।

रियल एस्टेट कारोबार पर संशोधित कानून शौकिया रियल एस्टेट दलालों और फ्रीलांसरों (जिन्हें जनता लंबे समय से "ज़मीन दलाल" कहती रही है) पर भी प्रतिबंध लगाता है। यह राजमिस्त्रियों और सब्ज़ी विक्रेताओं द्वारा ज़मीन का "व्यापार" करने की स्थिति को रोकता है; या रियल एस्टेट "एजेंटों" के देहात से शहर की ओर व्यापक प्रसार को रोकता है, जो लंबे समय से आम बात रही है।

शहरी सोच

1 अगस्त, 2024 से, राज्य शहरों और कस्बों के वार्डों में भूमि उपविभाजन परियोजनाओं के लिए लाइसेंस नहीं देगा। भूमि परियोजनाओं में निवेशकों को कस्बों और टाउनशिप के बाहरी इलाकों में स्थित ग्रामीण इलाकों पर ध्यान केंद्रित करने के लिए मजबूर होना पड़ेगा।

विकास स्थान पर महत्वपूर्ण सीमाओं के साथ-साथ रियल एस्टेट व्यवसाय परियोजनाओं पर कड़ी कानूनी अड़चनों के कारण, विश्लेषकों ने पूर्वानुमान लगाया है कि निकट भविष्य में भूमि की कीमतें बढ़ेंगी, जिससे कम आय वाले लोगों को नुकसान होगा, जिन्हें आवासीय भूमि की वास्तव में आवश्यकता है।

विशेष रूप से, 13वीं केंद्रीय कार्यकारी समिति के प्रस्ताव 18 के अनुसार, "जिन लोगों के पास बहुत सारे घर और जमीनें हैं, लेकिन वे उनका प्रभावी ढंग से उपयोग नहीं करते हैं, उन पर उच्च कर लगाने" की नीति को एक बार कानून द्वारा संस्थागत नहीं किया गया है, तो भूमि सट्टा अभी भी कई लोगों के लिए आकर्षक हो सकता है।

क्वांग नाम हाल के दिनों में अनियंत्रित शहरी विकास के कारण गंभीर परिणाम भुगत रहा है, और निश्चित रूप से इससे कई मूल्यवान सबक सीखेगा।

इनमें से सबसे स्पष्ट है बुनियादी ढांचे के पूरा होने के बावजूद कई शहरी क्षेत्रों में व्यापक और लगातार रेगिस्तानीकरण; ऐसी स्थिति जहां अधिकांश लोग मुख्य रूप से व्यापारिक सट्टेबाजी के उद्देश्य से परियोजनाओं में भूमि खरीदते हैं; परियोजनाओं के कई वर्षों तक छोड़ दिए जाने और जीर्ण-शीर्ण अवस्था में रहने के कारण उत्पादन के लिए भूमि का नुकसान; कई परिवारों और व्यक्तियों की सामाजिक कहानी जो बसने और जीविका चलाने की आवश्यकता के बारे में बहुत निराश हैं, लेकिन भूमि की कीमतें उनकी पहुंच से बहुत दूर हैं...

शहरीकरण और शहरी विकास अपरिहार्य प्रवृत्तियाँ हैं। लेकिन विकास के प्रत्येक चरण के अनुरूप कैसे, किस दिशा में और किस रोडमैप पर काम किया जाए, यह एक ऐसी समस्या है जिस पर प्रत्येक इलाके को विचार करना होगा ताकि पार्टी के दिशा-निर्देशों के अनुसार भूमि संसाधनों का सबसे प्रभावी ढंग से दोहन किया जा सके और सामाजिक मुद्दों का सामंजस्यपूर्ण ढंग से समाधान किया जा सके।

ध्यान दें कि 2024 - 2025 की अवधि में क्वांग नाम की निवेश आकर्षित करने वाली परियोजनाओं और निवेश आकर्षण प्राथमिकताओं की सूची (प्रांतीय पीपुल्स कमेटी के 21 मई, 2024 के निर्णय संख्या 1221-क्यूडी/यूबीएनडी) में, स्थानीय इलाकों में 233 परियोजनाओं में से, 40 परियोजनाएं शहरी विकास में निवेश आकर्षित कर रही हैं, जो ज्यादातर बाजार क्षेत्रों, शहरी आवासीय क्षेत्रों (भूमि व्यवसाय) के रूप में हैं।

यह निर्धारित करना कठिन है कि कितनी या कितनी कम परियोजनाएं वास्तव में आवश्यक और अत्यावश्यक हैं, लक्ष्य क्या है (व्यावसायिक सट्टेबाज या स्थानीय निवासियों की आवास आवश्यकताएं), जिसमें परियोजना की इनपुट-आउटपुट समस्याएं भी शामिल हैं, लेकिन निश्चित रूप से ये ऐसे मुद्दे होंगे जिन्हें नजरअंदाज नहीं किया जा सकता है, जब प्रांत के स्थानीय लोग बहुत अधिक "जागरूक" हैं और उन्हें भूमि परियोजनाओं के उपविभाजन और बिक्री के रूप में कीमत चुकानी पड़ी है।

भूमि से संबंधित उपरोक्त तीनों कानूनों के प्रभावी होने के बाद विशेषज्ञों का एक और उल्लेखनीय पूर्वानुमान यह है कि आने वाले समय में औद्योगिक रियल एस्टेट क्षेत्र घरेलू और विदेशी निवेशकों को मजबूती से आकर्षित करेगा।

क्वांग नाम प्रांत की योजना ने अब से 2030 तक 10 हजार हेक्टेयर से अधिक औद्योगिक पार्क भूमि विकसित करने का निर्णय लिया है। अभ्यास से यह साबित हो गया है कि औद्योगिक भूमि उच्चतम दक्षता को बढ़ावा दे रही है, लाभ उत्पन्न कर रही है और स्थानीय सामाजिक -आर्थिक विकास में सबसे अधिक योगदान दे रही है।

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पाठ 3: जब कृषि भूमि को "मुक्त" कर दिया जाता है

स्रोत: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html