रियल एस्टेट और स्टॉक लाभ कर: सही है, लेकिन चौंकाएँ नहीं

निवेश आय पर कर लगाना आम बात है, लेकिन वियतनाम को अन्य देशों की नीतियों का संदर्भ लेना होगा, जैसे कि अमेरिका द्वारा देय करों को कम करने के लिए घाटे को अगले वर्ष तक ले जाने की अनुमति देना, या सिंगापुर द्वारा निवेश को प्रोत्साहित करने के लिए प्रतिभूतियों के ब्याज पर बहुत कम या कोई कर नहीं लगाना...

वित्त मंत्रालय ने प्रत्येक हस्तांतरण के लिए कर योग्य आय को 20% की कर दर से गुणा करके व्यक्तियों द्वारा अचल संपत्ति हस्तांतरण पर व्यक्तिगत आयकर लागू करने का प्रस्ताव रखा है - फोटो: एनजीओसी हिएन

वियतनाम का वित्त मंत्रालय व्यक्तिगत आयकर पर संशोधित कानून के मसौदे पर टिप्पणियां मांग रहा है, जिसमें व्यक्तियों द्वारा अचल संपत्ति और प्रतिभूतियों के हस्तांतरण से होने वाले लाभ पर 20% कर लगाने का प्रस्ताव है।

इस नीति का उद्देश्य वर्तमान कर संग्रहण पद्धति (प्रति लेनदेन अचल संपत्ति बिक्री मूल्य पर 2%, प्रतिभूतियों बिक्री मूल्य पर 0.1%) को प्रतिस्थापित करना है।

इससे घाटे में चल रहे विक्रेताओं को करों से बचने का मौका मिलेगा, जबकि ज़्यादा मुनाफ़ा कमाने वालों को ज़्यादा कर देना होगा। हालाँकि, इस प्रस्ताव से इसके बाज़ार पर पड़ने वाले प्रभाव और व्यवहार्यता को लेकर भी चिंताएँ पैदा होती हैं।

निवेशक परिप्रेक्ष्य और अंतर्राष्ट्रीय प्रथाएँ

2025 की शुरुआत से, वियतनाम ने विकास को बढ़ावा देने के लिए कम ब्याज दरों और प्रचुर ऋण के साथ एक विस्तारवादी मौद्रिक नीति अपनाई है। हालाँकि इस धन-प्रवेश ने अर्थव्यवस्था को प्रोत्साहित करने में मदद की है, लेकिन इतिहास गवाह है कि कोई भी अर्थव्यवस्था केवल सस्ते धन और परिसंपत्ति बुलबुले के आधार पर स्थायी रूप से विकसित नहीं हो सकती।

वास्तव में, जब धन अत्यधिक मात्रा में भूमि और स्टॉक में प्रवाहित होता है, तो परिसंपत्ति की कीमतें वास्तविक अर्थव्यवस्था की तुलना में अधिक तेजी से बढ़ती हैं, जिससे व्यापक आर्थिक अस्थिरता का संभावित जोखिम पैदा होता है।

इसलिए, कई देश लागत बढ़ाने और परिसंपत्ति सट्टेबाजी के आकर्षण को कम करने के लिए कर उपकरणों का उपयोग करते हैं। वियतनाम द्वारा अचल संपत्ति और शेयर मुनाफे पर 20% कर लगाने के प्रस्ताव को नकदी प्रवाह को पुनर्संतुलित करने के एक उपाय के रूप में समझा जा सकता है: पूंजी को अल्पकालिक सट्टा चैनलों से हटाकर उसके वास्तविक मूल्य पर लाना।

हालाँकि, 20% कर की दर वर्तमान स्तर की तुलना में बहुत अधिक मानी जाती है, और यदि इसे अचानक लागू किया गया तो झटका लग सकता है।

विशेषकर यदि होल्डिंग अवधि के बीच कोई अंतर नहीं है और वर्षों के बीच नुकसान के लिए कोई छूट नहीं है, तो प्रभाव बहुत बड़ा होगा।

अल्पकालिक निवेशक व्यापार कम कर सकते हैं, पूंजी को अन्य माध्यमों से निकाल सकते हैं या लचीले ढंग से खरीदने और बेचने के बजाय स्टॉक को लंबे समय तक रखने के लिए बाध्य हो सकते हैं।

इसके अतिरिक्त, मसौदा उन खर्चों को स्पष्ट नहीं करता है जो ब्याज की गणना करते समय कटौती योग्य हैं; कई वास्तविक खर्चों की गणना नहीं की जा सकती है, जिससे निवेशकों को वास्तविक से अधिक नाममात्र लाभ पर कर लगाए जाने का जोखिम हो सकता है।

अंतर्राष्ट्रीय व्यवहार दर्शाता है कि निवेश आय पर कर लगाना आम बात है, लेकिन दरें और तरीके व्यापक रूप से भिन्न होते हैं। कई देश दीर्घकालिक निवेश के लिए कर प्रोत्साहन प्रदान करते हैं: उदाहरण के लिए, जापान स्टॉक लाभ पर लगभग 20% का एकसमान कर लगाता है; संयुक्त राज्य अमेरिका निवेशकों को अपनी कर देयता कम करने के लिए घाटे को आगे ले जाने की अनुमति देता है। कुछ देश प्रत्येक लेनदेन पर बहुत कम कर लगाते हैं या व्यक्तिगत निवेशकों को प्रोत्साहित करने के लिए स्टॉक लाभ पर बिल्कुल भी कर नहीं लगाते (जैसे सिंगापुर)।

बाज़ार में, नए कर से निवेशकों के व्यवहार में बदलाव आने की उम्मीद है। अल्पावधि में, कई लोग करों में भारी वृद्धि से "स्तब्ध" हो सकते हैं, खासकर 2 साल से कम समय से रखी गई अचल संपत्ति के लिए, जिस पर बिक्री मूल्य के 10% तक का कर लगेगा (यदि लागत साबित नहीं हो पाती है)।

रियल एस्टेट बाज़ार में मंदी के दौर में, तरलता के झटके से बचने के लिए एक उचित रोडमैप की ज़रूरत है। लंबी अवधि में, 20% मुनाफ़ा कर निवेशकों को छांटने में मदद करेगा: अल्पकालिक सट्टेबाज़ कम होंगे, जबकि दीर्घकालिक निवेशक ज़्यादा सावधानी से विचार करेंगे।

20% कर से अल्पकालिक व्यापार में कमी आ सकती है, लेकिन यह शेयरों को लंबे समय तक रखने और कुछ पूंजी को दीर्घकालिक निवेश चैनलों में स्थानांतरित करने को प्रोत्साहित करता है - फोटो: क्वांग दीन्ह

कई लोगों को डर है कि विक्रेता घर की कीमत में टैक्स जोड़ देंगे, जिससे कीमतें बढ़ जाएँगी और अंततः खरीदार को ही टैक्स चुकाना पड़ेगा। लेकिन हकीकत में, बाजार मांग और आपूर्ति के आधार पर खुद को समायोजित करता है, और विक्रेताओं को मनमाने ढंग से कीमतें बढ़ाने की अनुमति नहीं देता।

शेयरों के लिए, 20% कर से अल्पकालिक व्यापार में कमी आ सकती है, लेकिन यह शेयरों को लंबे समय तक रखने और कुछ पूंजी को दीर्घकालिक निवेश में लगाने को प्रोत्साहित करता है।

हालांकि, हमें दीर्घकालिक निवेश के लिए प्रोत्साहन जोड़ने पर विचार करना चाहिए (उदाहरण के लिए, 1 वर्ष से अधिक समय तक रखे गए शेयरों के लिए कर छूट/कटौती), नई नीति दीर्घकालिक रूप से बाजार को स्थिर करने में योगदान देगी।

कर अधिकारियों को एक संपूर्ण लेनदेन डेटाबेस की आवश्यकता है

अचल संपत्ति की बिक्री मूल्य का 2% वसूलने की वर्तमान पद्धति में कई कमियाँ नज़र आ रही हैं। चूँकि इसमें लाभ-हानि को ध्यान में नहीं रखा जाता, इसलिए यह समान गणना पद्धति विक्रेताओं को करों से बचने के लिए अनुबंध में कम कीमत घोषित करने के लिए प्रोत्साहित करती है।

मुनाफे पर आधारित कराधान लोगों को सही खरीद मूल्य घोषित करने और कटौती का दावा करने के लिए खर्चों की रसीदें रखने के लिए प्रोत्साहित करता है। जब अचल संपत्ति की कीमतें तेज़ी से बढ़ती हैं, तो सरकार भी अधिक कर वसूलने में सक्षम होती है।

नई पद्धति का उपयोग करके सही और पूर्ण रूप से कर संग्रह करने के लिए, प्रबंधन क्षमता और उपयुक्त डेटा अवसंरचना की आवश्यकता होती है। कर अधिकारियों को प्रत्येक लेनदेन की लागत और व्यय का सटीक निर्धारण करने और प्रभावी ढंग से कर संग्रह करने के लिए एक संपूर्ण लेनदेन डेटाबेस की आवश्यकता होती है।

वर्तमान में, सभी अचल संपत्ति हस्तांतरण परिवर्तनों को कर कार्यालय में अद्यतन कर दिया गया है - जो एक प्रारंभिक लाभ है - लेकिन ब्याज पर कर लगाने से पहले सूचना प्रणाली को अभी भी समकालिक रूप से उन्नत करने की आवश्यकता है। इस नीति को सावधानीपूर्वक और क्रमिक रूप से लागू किया जाना चाहिए।

व्यवसायी दिन्ह होंग क्य वर्तमान में सेकोइन ज्वाइंट स्टॉक कंपनी के अध्यक्ष, हो ची मिन्ह सिटी कंस्ट्रक्शन एंड बिल्डिंग मैटेरियल्स एसोसिएशन (एसएसीए) के अध्यक्ष, हो ची मिन्ह सिटी ग्रीन बिजनेस एसोसिएशन (एचजीबीए) के अध्यक्ष और हो ची मिन्ह सिटी बिजनेस एसोसिएशन (एचयूबीए) के उपाध्यक्ष हैं।

मार्ग पर विचार करें , झटके से बचें

अचल संपत्ति और प्रतिभूतियों के मुनाफ़े पर 20% कर लगाने का प्रस्ताव, बाज़ार को पारदर्शिता और अंतर्राष्ट्रीय प्रथाओं की ओर ले जाने के प्रबंधन एजेंसी के दृढ़ संकल्प को दर्शाता है। प्रभावी क्रियान्वयन के लिए, इसे सावधानीपूर्वक, लचीले और समकालिक रूप से डिज़ाइन करना आवश्यक है।

सबसे पहले, एक स्पष्ट कार्यान्वयन रोडमैप तैयार करने की आवश्यकता है। कमज़ोर बाज़ार में तुरंत ऊँची कर दरें लागू करना एक झटका हो सकता है; इसलिए, हनोई और हो ची मिन्ह सिटी में एक संक्रमणकालीन अवधि या पायलट प्रोजेक्ट के रूप में कार्यान्वयन पर विचार किया जा सकता है, और जैसे-जैसे व्यवस्था तैयार होती जाएगी, प्रतिबंधों को धीरे-धीरे बढ़ाया जा सकता है।

दूसरा, अधिकारियों को जल्द ही भूमि डेटाबेस तैयार करना चाहिए, कर जानकारी, बैंकों, नोटरी... को जोड़ना चाहिए ताकि मूल खरीद मूल्य, लागत और लेन-देन की निगरानी का आधार तैयार हो सके। इससे न केवल करों का सही संग्रह होगा, बल्कि बाज़ार को अधिक पारदर्शी और प्रभावी ढंग से संचालित करने में भी मदद मिलेगी।

तीसरा , कर नीति लचीली और मानवीय होनी चाहिए। विधायी निकाय वैध मामलों में छूट जोड़ सकते हैं: जैसे कि अपरिहार्य लेनदेन (कठिन परिस्थितियों के कारण घर बेचना) या कम मुनाफ़े पर कर छूट या कटौती, ताकि लोगों की मदद की जा सके।

चौथा , यह एक जटिल कर है, जिसके लिए करदाताओं को दस्तावेज़ रखने और विस्तृत घोषणाएँ करने की आवश्यकता होती है। कर अधिकारियों को उचित कटौती योग्य व्यय, लाभ-हानि की गणना कैसे करें, और सबसे सुविधाजनक तरीके से घोषणा कैसे करें, इस बारे में विशिष्ट निर्देश होने चाहिए...

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DINH HONG KY

स्रोत: https://tuoitre.vn/thue-loi-nhuan-bat-dong-san-chung-khoan-dung-nhung-dung-gay-soc-20250727175217981.htm