हो ची मिन्ह सिटी ने सुपर शहरी स्थान के पुनर्निर्माण के लिए TOD का उपयोग किया

विलय के बाद हो ची मिन्ह सिटी के पुनर्निर्माण के लिए पारगमन-उन्मुख शहरी विकास (टीओडी) मॉडल को रीढ़ की हड्डी के रूप में पहचाना जाना चाहिए।

मेट्रो प्रणाली हो ची मिन्ह सिटी की अर्थव्यवस्था के लिए नए रास्ते खोल रही है - फोटो: क्वांग दीन्ह

हो ची मिन्ह सिटी, बिन्ह डुओंग और बा रिया-वुंग ताऊ का विलय केवल प्रशासनिक मानचित्र में बदलाव नहीं है।

एक वित्तीय-सेवा केंद्र, एक औद्योगिक राजधानी और एक अंतर्राष्ट्रीय समुद्री प्रवेशद्वार के बीच समन्वय से उत्कृष्ट प्रतिस्पर्धात्मकता के साथ एक एकीकृत आर्थिक विकास ध्रुव का निर्माण होने की संभावना है।

TOD कार्यान्वयन के लिए परिसर

साथ ही, बुनियादी ढाँचे, आवास और सार्वजनिक सेवाओं पर दबाव तेज़ी से बढ़ रहा है, जिसके लिए एक बेहतर नियोजन दृष्टिकोण और संस्थागत ढाँचे की आवश्यकता है। अन्यथा, हो ची मिन्ह सिटी जैसे महानगर के नियंत्रण से बाहर एक विशाल इकाई बनने का खतरा है। उस समय, पुरानी समस्याएँ न केवल हल नहीं होंगी, बल्कि और भी गंभीर हो जाएँगी।

इस संदर्भ में, पारगमन-उन्मुख शहरी विकास (टीओडी) मॉडल को इस पुनर्निर्माण की रीढ़ के रूप में पहचाना गया। विलय के इस फैसले ने अनजाने में पिछली व्यक्तिगत योजनाओं को अप्रचलित बना दिया, जबकि लगभग 1,000 किलोमीटर के पैमाने पर एक पूरी तरह से नए शहरी रेलवे नेटवर्क को आकार देने का सुनहरा अवसर पैदा किया।

यह सिर्फ़ पुरानी परियोजनाओं का योग नहीं है, बल्कि एक ऐसा मेट्रो नेटवर्क बनाने की रणनीति है जो न सिर्फ़ रेडियल है, बल्कि दूरगामी भी है, जो अंतर-क्षेत्रीय क्षेत्रों को मज़बूती से जोड़ता है। मेट्रो लाइन 1 का बिन्ह डुओंग तक विस्तार, थू थिएम-लॉन्ग थान रेलवे लाइन, या हो ची मिन्ह सिटी-कैन जिओ लाइन (जो वुंग ताऊ तक पहुँच सकती है) जैसी परियोजनाएँ इस रीढ़ की हड्डी के शुरुआती हिस्से हैं।

उपरोक्त परिवहन नेटवर्क, टोक्यो या सियोल की तरह, उच्च स्तर पर TOD मॉडल के कार्यान्वयन का आधार होगा। यह दृष्टिकोण प्रत्येक मेट्रो स्टेशन को न केवल एक पारगमन बिंदु बनाएगा, बल्कि एक जीवंत शहरी केंद्र का केंद्र भी बनाएगा, जो सेवाओं और नौकरियों में आत्मनिर्भर होगा।

रेलवे प्रणाली पूरे हो ची मिन्ह शहर के स्थान को पुनर्गठित करने, संतुलित विकास को बढ़ावा देने और मुख्य क्षेत्र पर दबाव कम करने का एक साधन बन जाती है। हालाँकि, इस दृष्टिकोण को वास्तविकता में बदलने के लिए, नगर सरकार को तीन अंतर्निहित नीतिगत बाधाओं को दूर करना होगा, जो अब क्षेत्रीय स्तर पर और भी जटिल हो गई हैं।

शहरी स्थान का पुनर्नियोजन

पहली समस्या भूमि की है । पारंपरिक प्रशासनिक पुनर्प्राप्ति तंत्रों द्वारा TOD परियोजनाओं के लिए बड़ी मात्रा में भूमि निधि का संकेंद्रण कई कमियों को उजागर कर रहा है, जैसे: देरी, भारी लागत, सामाजिक संघर्ष। कई देशों ने एक अधिक प्रभावी उपकरण - "भूमि पुनर्समायोजन" मॉडल - को सफलतापूर्वक लागू किया है।

हो ची मिन्ह सिटी ने TOD से जुड़े उच्च-गुणवत्ता वाले वाणिज्यिक और सेवा केंद्र विकसित करने का संकल्प लिया है - फोटो: क्वांग दीन्ह

इस मॉडल के तहत, राज्य और लोग मिलकर जगह की पुनर्योजना बनाते हैं, बुनियादी ढाँचे में निवेश के बाद बढ़े हुए भूमि मूल्य से होने वाले लाभों को साझा करते हैं, और लोग उन लोगों के बजाय भागीदार बन जाते हैं जिनकी भूमि वापस ली जाती है। हालाँकि इस अवधारणा को 2024 के भूमि कानून में स्पष्ट रूप से संस्थागत रूप नहीं दिया गया है, फिर भी परियोजना कार्यान्वयन में तेज़ी लाने और विवादों को कम करने के लिए अनुसंधान और पायलट अनुप्रयोग तत्काल आवश्यकताएँ हैं।

दूसरी और सबसे महत्वपूर्ण समस्या वित्तीय समस्या है । राज्य का बजट अकेले परिवहन अवसंरचना नेटवर्क के लिए सैकड़ों-हज़ारों अरबों वियतनामी डोंग (VND) की लागत वहन नहीं कर सकता, जबकि ये परियोजनाएँ आसपास की निजी अचल संपत्ति के लिए भारी मूल्यवर्धन करती हैं। "भूमि मूल्य अधिग्रहण" की प्रभावी व्यवस्था के बिना, लाभ भूस्वामियों के एक समूह की जेब में जाएगा, जबकि बजट को पूरी निवेश लागत वहन करनी होगी।

सौभाग्य से, संकल्प 98/2023/QH15 और संकल्प 188/2025/QH15 जैसी हालिया कानूनी सफलताओं ने हो ची मिन्ह सिटी को महत्वपूर्ण पायलट उपकरण प्रदान किए हैं।

तदनुसार, शहर को मेट्रो स्टेशनों और प्रमुख यातायात चौराहों के आसपास स्वच्छ भूमि बनाने के लिए मुआवजे और पुनर्वास के लिए सार्वजनिक निवेश बजट का उपयोग करने की अनुमति है, फिर सामाजिक संसाधनों को आकर्षित करने के लिए भूमि की नीलामी की जा सकती है।

साथ ही, टीओडी क्षेत्र में भूमि के बढ़े हुए मूल्य से प्राप्त राजस्व का 100% हिस्सा बरकरार रखा जाएगा और शहरी रेलवे प्रणाली में पुनर्निवेश किया जाएगा। यह एक स्थायी वित्तीय चक्र बनाने और राज्य के बजट पर निर्भरता कम करने की कुंजी है।

तीसरी चुनौती सामाजिक समानता की है । अंतर्राष्ट्रीय अनुभव से पता चलता है कि शहरी नवीनीकरण लगभग अनिवार्य रूप से "जेंट्रीफिकेशन" की घटना को जन्म देता है, जब अचल संपत्ति की बढ़ती कीमतें कम आय वाले समुदायों को उनके पारंपरिक घरों से बाहर धकेल देती हैं।

बड़े शहरों में, यह जोखिम गहरे स्थानिक अलगाव को जन्म दे सकता है। ऐसी स्थिति को रोकने के लिए, समावेशी आवास नीतियों को प्रत्येक TOD परियोजना का अभिन्न अंग होना चाहिए।

2023 के आवास कानून और उसके मार्गदर्शक आदेशों ने एक लचीला कानूनी ढाँचा तैयार किया है, जो स्थानीय अधिकारियों को शहरी विकास परियोजनाओं को भूमि आवंटन, विनिमय या धन भुगतान के माध्यम से सामाजिक आवास निधि में पर्याप्त योगदान करने के लिए बाध्य करने का अधिकार देता है। इस सिद्धांत के निरंतर और सशक्त कार्यान्वयन से यह सुनिश्चित होगा कि विकास लाभ केवल एक लाभार्थी समूह के हाथों में केंद्रित होने के बजाय, समान रूप से साझा किए जाएँ।

इस ऐतिहासिक अवसर को शहरी पुनर्निर्माण के सूत्र में बदलने के लिए, हो ची मिन्ह शहर को संस्थागत नींव के निर्माण को प्राथमिकता देनी होगी, जो एक मौन लेकिन मौलिक कार्य है। संसाधनों को फैलाने के बजाय, पुरानी प्रशासनिक सीमा पर स्थित एक रणनीतिक पायलट परियोजना चुनें, जैसे कि मेट्रो लाइन 1 के साथ थु डुक शहर और दी एन शहर के बीच का संपर्क क्षेत्र।

इस क्षेत्र में एक "नीति प्रयोगशाला" बनने की क्षमता है, जहां भूमि पुनर्समायोजन, भूमि मूल्य अधिग्रहण और समावेशी आवास नीति से संबंधित उपकरणों के पूरे समूह का परीक्षण और परिशोधन किया जा सकता है।

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गुयेन थान हंग

स्रोत: https://tuoitre.vn/tp-hcm-tan-dung-tod-de-tai-thiet-khong-giant-sieu-do-thi-20250815150443089.htm