अचल संपत्ति जमा नियमों पर विवाद

राष्ट्रीय सभा (एनए) में पहली बार टिप्पणियों के लिए प्रस्तुत मसौदा कानून (सरकार का 5 अप्रैल का प्रस्तुतिकरण संख्या 108/टीटीआर-सीपी) में, एक प्रावधान है कि भविष्य में मकान और निर्माण कार्य बेचने वाले परियोजना निवेशकों; परियोजना में बुनियादी ढाँचे के साथ भूमि उपयोग के अधिकारों को हस्तांतरित और पट्टे पर देने वालों को एक रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ्लोर (अनुच्छेद 57) से गुजरना होगा। इन प्रस्तावों पर कई विरोधी राय मिलीं, जिनमें विशेषज्ञों और कुछ एनए प्रतिनिधियों की ओर से कई असहमतियाँ भी शामिल थीं।

2 विकल्प

पाँचवें सत्र में राष्ट्रीय सभा के प्रतिनिधियों की राय के आधार पर, मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी ने अध्ययन, आत्मसात और समीक्षा के लिए संबंधित एजेंसियों के साथ समन्वय किया। राष्ट्रीय सभा की आर्थिक समिति को भेजी गई नवीनतम मसौदा कानून के आत्मसात, संशोधन और पूर्णता पर रिपोर्ट में, सरकार ने अचल संपत्ति के लेन-देन को सदन के माध्यम से करने की आवश्यकता वाले नियम (अनुच्छेद 57) को हटाने पर सहमति व्यक्त की, और इसके बजाय केवल संस्थाओं को ऐसा करने के लिए प्रोत्साहित किया।

"ड्राफ्टिंग एजेंसी की स्वीकृति समय पर और बहुत स्वागत योग्य है, क्योंकि यदि इसके लिए कुछ रियल एस्टेट लेनदेन को किसी तीसरे पक्ष, एक रियल एस्टेट ट्रेडिंग फ्लोर के माध्यम से करने की आवश्यकता होती है, तो यह अतिरिक्त प्रक्रियाओं और लागतों का निर्माण करेगा, इस संदर्भ में रियल एस्टेट की कीमतों में वृद्धि करेगा कि कानून में पहले से ही अनुबंधों के नोटरीकरण और प्रमाणीकरण पर नियम हैं" - मास्टर गुयेन वान दिन्ह, रियल एस्टेट कानूनी विशेषज्ञ, ने अपनी राय व्यक्त की।

मसौदा कानून का एक और उल्लेखनीय प्रावधान रियल एस्टेट लेनदेन में निवेशकों के लिए जमा राशि जमा करने की शर्तें हैं। नवीनतम मसौदा कानून के अनुच्छेद 23 के खंड 5 में, मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी दो विकल्प प्रस्तावित करती है।

रियल एस्टेट व्यापार पर मसौदा कानून (संशोधित) में प्रस्तावित रियल एस्टेट व्यापार और लेनदेन में जमा नियमों के बारे में अभी भी कई परस्पर विरोधी राय हैं। फोटो: टैन थान

विकल्प 1: रियल एस्टेट परियोजना निवेशक को ग्राहक के साथ हुए समझौते के अनुसार जमा राशि तभी प्राप्त करने की अनुमति है जब घर या निर्माण कार्य का मूल डिज़ाइन किसी राज्य एजेंसी द्वारा अनुमोदित हो और निवेशक के पास इस कानून के अनुच्छेद 25 के खंड 2 में निर्दिष्ट भूमि उपयोग अधिकारों से संबंधित कम से कम एक दस्तावेज़ हो, और उसने कानून के प्रावधानों के अनुसार निर्माण कार्य शुरू होने की सूचना देने की प्रक्रिया पूरी कर ली हो। जमा राशि समझौते में घर या निर्माण कार्य के विक्रय मूल्य, लीज़-क्रय मूल्य का स्पष्ट रूप से उल्लेख होना चाहिए और जमा राशि घर या निर्माण कार्य के विक्रय मूल्य, लीज़-क्रय मूल्य के 10% से अधिक नहीं होनी चाहिए...

विकल्प 2: रियल एस्टेट परियोजना निवेशकों को ग्राहकों के साथ समझौते के अनुसार जमा राशि एकत्र करने की अनुमति केवल तभी दी जाती है जब आवास और निर्माण कार्य व्यवसाय में लगाए जाने की सभी शर्तों को पूरा करते हैं और इस कानून के प्रावधानों के अनुसार लेनदेन करते हैं।

जमा आवश्यकता को कम करें या हटाएँ?

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ ने विकल्प 1 की कुछ बातों से असहमति जताई, क्योंकि ग्राहकों, खासकर व्यक्तिगत ग्राहकों के हितों की रक्षा के लिए इसका कोई खास मतलब नहीं है। विशेष रूप से, विकल्प 1 में निर्धारित जमा राशि को संशोधित किया जाना चाहिए।

"5% से अधिक न होने वाली जमा राशि" सामाजिक व्यवहार के अनुसार एक उचित स्तर है और यह सुनिश्चित करने के लिए कि जमा राशि का उद्देश्य पूंजी जुटाना नहीं है और इसका मूल्य इतना बड़ा है कि जमाकर्ता और जमा प्राप्तकर्ता दोनों ही समझौते का सचेत रूप से पालन कर सकें। इस प्रकार, यह परियोजना निवेशक को ग्राहकों की ज़रूरतों और रुचियों को समझने में भी मदद करता है ताकि परियोजना के उत्पादों, उपयोगिताओं और सेवाओं की गुणवत्ता को बेहतर बनाया जा सके।

इस बीच, विशेषज्ञ गुयेन वान दीन्ह ने कहा कि सैद्धांतिक रूप से, यह मूल्यांकन करना ज़रूरी है कि जमा राशि रियल एस्टेट व्यवसाय कानून के दायरे में है या नहीं। उनके अनुसार, विक्रेता (निवेशक) और खरीदार (संभावित ग्राहक) के बीच का रिश्ता एक नागरिक रिश्ता है, जो नागरिक कानून द्वारा विनियमित होता है।

नागरिक संहिता के अनुच्छेद 328 के अनुसार, जमा वह होता है जब एक पक्ष दूसरे पक्ष को किसी अनुबंध के समापन या निष्पादन को सुरक्षित करने के लिए एक निश्चित अवधि के लिए धनराशि या कीमती धातुएं, रत्न या अन्य मूल्यवान वस्तुएं (सामूहिक रूप से जमा के रूप में संदर्भित) सौंपता है।

इसलिए, यदि विक्रेता और क्रेता के बीच जमा समझौते का उद्देश्य केवल यह सुनिश्चित करना है कि जब दोनों पक्ष योग्य होंगे, तो वे एक अपार्टमेंट बिक्री और खरीद अनुबंध (एक स्थान आरक्षित करने के लिए) में प्रवेश करेंगे, तो क्या विशेष कानून (रियल एस्टेट व्यवसाय पर कानून) जमा प्राप्त करने के समय या जमा के मूल्य को सीमित कर सकता है?

श्री दिन्ह के अनुसार, नीति की प्रभावशीलता सुनिश्चित करने और "कानूनों के टकराव" से बचने के लिए, रियल एस्टेट व्यवसाय कानून में जमा राशि को विनियमित करने की आवश्यकता नहीं है। इसके बजाय, घरों की बिक्री, भविष्य के निर्माण कार्यों, पूंजी जुटाने और निवेशकों द्वारा पूंजी के उपयोग पर सख्त नियंत्रण स्थापित करना आवश्यक है, और साथ ही उल्लंघनों से निपटने के लिए सख्त प्रतिबंध भी लगाने होंगे। इसलिए, मसौदा कानून में जमा राशि प्राप्त करने की शर्तों और जमा राशि के प्रावधानों को हटा दिया जाना चाहिए।

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाऊ :

परियोजना हस्तांतरण की समस्याएं

परियोजना हस्तांतरण संबंधी नियमों के संबंध में, मसौदे के अनुच्छेद 38 में परियोजना को पूर्णतः या आंशिक रूप से हस्तांतरित करने के सिद्धांत का स्पष्ट उल्लेख है। विशेष रूप से, अनुच्छेद 38 का खंड 3 यह निर्धारित करता है कि हस्तांतरण के बाद, निवेशक परियोजना का उत्तराधिकारी बन सकता है, लेकिन यह सिद्धांत मसौदे के अनुच्छेद 39 के अनुरूप नहीं है। विशेष रूप से, अनुच्छेद 39 के खंड 1 के बिंदु C के अनुसार, परियोजना हस्तांतरण के मामले में, निवेशक को बुनियादी ढाँचा पूरा करना होगा...

दरअसल, परियोजना विक्रेता और क्रेता के विचार बिल्कुल अलग-अलग होते हैं। क्रेता के पास पैसा है, अलग-अलग विचार हैं और वे परियोजना की वर्तमान स्थिति को बदलने के लिए निवेश करना चाहते हैं, इसलिए हस्तांतरण प्राप्त करने के बाद, वे 1/500 योजना को समायोजित कर सकते हैं, वे अधिक धनराशि देने के लिए सहमत होते हैं, अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा करते हैं और पुराने बुनियादी ढाँचे का उपयोग करने की आवश्यकता नहीं रखते, वे नया बुनियादी ढाँचा बनाते हैं। जबकि अनुच्छेद 39 के खंड 3 के अनुसार, हस्तांतरण की अनुमति देने के लिए नए बुनियादी ढाँचे का निर्माण पूरा होना आवश्यक है, जो हस्तांतरणकर्ता के लिए असुविधाजनक है। जब नियम अभी भी बाध्यकारी हैं, तो यह परियोजना के विलय और अधिग्रहण (एम एंड ए) को कठिन बना देगा, हस्तांतरण के लिए अनुकूल परिस्थितियाँ नहीं बनाएगा, और क्षमताहीन कई निवेशकों को नए निवेशक खोजने में कठिनाई होगी।

डॉ. फाम आन्ह खोई, फिना रियल एस्टेट फाइनेंशियल सर्विसेज कंपनी के महानिदेशक:

विनियमों को संतुलन सुनिश्चित करने की आवश्यकता है

राष्ट्रीय सभा ने रियल एस्टेट व्यवसाय (संशोधित) कानून पर कई महत्वपूर्ण विषयों पर चर्चा की और निर्णय लिए। हालाँकि, सभी निर्णयों को बाजार में भाग लेने वाले विषयों, जिनमें रियल एस्टेट खरीदार और विक्रेता शामिल हैं, के बीच संतुलित होना आवश्यक है। यदि कानून खरीदारों या विक्रेताओं के लिए इसे कठिन बनाता है, तो संतुलन बिगड़ जाएगा। उदाहरण के लिए, उत्पाद बिक्री की शर्तों पर नियम, यदि कानून बहुत सख्त है, तो निवेशकों को पूंजी जुटाने में कठिनाई होगी या होगी, परियोजनाओं को लागू करना मुश्किल होगा, फिर लागत बढ़ेगी; बाजार में आपूर्ति किए जाने वाले उत्पाद कम होंगे, और बिक्री मूल्य खरीदारों की क्षमता से परे होगा।

यहां तक ​​कि राज्य को बजट राजस्व का नुकसान होगा, रियल एस्टेट से संबंधित अन्य उद्योग जैसे निर्माण सामग्री, निर्माण और स्थापना, श्रमिकों की नौकरियां जाएंगी... और पूरी अर्थव्यवस्था भी प्रभावित होगी।

श्री ले हू न्घी, ले थान ट्रेडिंग एंड कंस्ट्रक्शन कंपनी लिमिटेड के महानिदेशक:

जुटाए गए धन के प्रबंधन के लिए नियम होने चाहिए।

कुछ अनावश्यक नियम हैं जिन्हें राष्ट्रीय सभा को नज़रअंदाज़ करना चाहिए, क्योंकि बाध्यकारी होने से केवल जाँच और निगरानी के लिए अधिक कर्मचारी खर्च होंगे... उदाहरण के लिए, जमा राशि का विनियमन एक दीवानी मामला है, जिसका निर्णय खरीदार और विक्रेता दोनों द्वारा किया जाता है। यदि खरीदार जमा राशि देने के लिए सहमत हो जाता है, लेकिन खरीद नहीं करता है, तो जमा राशि खो जाती है, और विक्रेता पैसे लेकर अनुबंध रद्द कर देता है, जमा राशि वापस कर दी जाएगी।

या एक्सचेंज के ज़रिए ट्रेडिंग को रेगुलेट करना है या नहीं, इसका फ़ैसला निवेशक पर छोड़ देना चाहिए, क्योंकि उन्हें पता होगा कि कौन सा एक्सचेंज चुनने में सक्षम है, वरना वे ख़ुद उत्पाद बेचेंगे और ग्राहक के प्रति ज़िम्मेदार होंगे। दरअसल, अगर रेगुलेशन अनिवार्य है, तो कई अविश्वसनीय एक्सचेंज, जो सिर्फ़ कमीशन पाने के लिए उत्पाद बेचना चाहते हैं, सच्चाई को बढ़ा-चढ़ाकर पेश करेंगे, ग्राहकों को उत्पाद बेचने के लिए प्रोजेक्ट को गलत तरीके से पेश करेंगे, तो सारी ज़िम्मेदारी निवेशक पर ही आएगी।

रियल एस्टेट कारोबार में सबसे ज़रूरी चीज़ है निवेशकों के नकदी प्रवाह का प्रबंधन। वे ग्राहकों से मिलने वाले पैसे का इस्तेमाल कहाँ करते हैं? अगर उनका प्रबंधन और इस्तेमाल मनमाने ढंग से नहीं किया गया और उन्हें परियोजना कार्यान्वयन में नहीं लगाया गया, तो यह ग्राहकों के लिए जोखिम भरा होगा।

फाम दीन्ह ने रिकॉर्ड किया

स्रोत: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm