रियल एस्टेट डिपॉजिट नियमों को लेकर विवाद।

प्रारंभिक परामर्श के लिए राष्ट्रीय सभा में प्रस्तुत मसौदा कानून (सरकारी प्रस्ताव संख्या 108/टीटीआर-सीपी, दिनांक 5 अप्रैल) में यह प्रावधान है कि निर्माणाधीन आवास या निर्माण कार्यों की बिक्री करने वाले, या किसी परियोजना के भीतर मौजूदा बुनियादी ढांचे के साथ भूमि उपयोग अधिकारों का हस्तांतरण या पट्टे पर देने वाले परियोजना निवेशकों को रियल एस्टेट एक्सचेंज के माध्यम से लेनदेन करना होगा (अनुच्छेद 57)। इन प्रस्तावों पर मिली-जुली प्रतिक्रियाएं आई हैं, जिनमें विशेषज्ञों और राष्ट्रीय सभा के कुछ प्रतिनिधियों की असहमतिपूर्ण राय शामिल है।

2 विकल्प

पांचवें सत्र में राष्ट्रीय सभा के प्रतिनिधियों की राय के आधार पर, मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी ने संबंधित एजेंसियों के समन्वय से मसौदा कानून पर शोध किया, उसमें सुझाव शामिल किए और उसकी समीक्षा की। राष्ट्रीय सभा की आर्थिक समिति को प्रस्तुत मसौदा कानून में सुझावों को शामिल करने, संशोधन करने और उसे अंतिम रूप देने संबंधी नवीनतम रिपोर्ट में, सरकार ने अचल संपत्ति के लेन-देन के लिए ट्रेडिंग फ्लोर (अनुच्छेद 57) के माध्यम से लेनदेन करने की अनिवार्यता को हटाने पर सहमति व्यक्त की है, और इसके स्थान पर केवल संस्थाओं को ऐसे लेन-देन करने के लिए प्रोत्साहन देने का प्रावधान किया है।

"कानून तैयार करने वाली एजेंसी द्वारा इस दृष्टिकोण को अपनाना समयोचित और बहुत स्वागत योग्य है क्योंकि कुछ अचल संपत्ति लेनदेन को किसी तीसरे पक्ष, जैसे कि अचल संपत्ति विनिमय, के माध्यम से करने की आवश्यकता से अतिरिक्त प्रक्रियाएं और लागतें उत्पन्न होंगी, जिससे अचल संपत्ति की कीमतें बढ़ेंगी, ऐसे संदर्भ में जहां कानून में पहले से ही अनुबंधों के नोटरीकरण और प्रमाणीकरण पर नियम मौजूद हैं," अचल संपत्ति के कानूनी विशेषज्ञ श्री गुयेन वान दिन्ह ने कहा।

मसौदा कानून का एक अन्य उल्लेखनीय प्रावधान वह शर्त है जिसके तहत डेवलपर्स को रियल एस्टेट लेनदेन में जमा राशि एकत्र करने की अनुमति दी जाती है। नवीनतम मसौदा कानून के अनुच्छेद 23 के खंड 5 में, मसौदा तैयार करने वाली एजेंसी ने दो विकल्प प्रस्तावित किए हैं।

रियल एस्टेट लेनदेन में जमा संबंधी नियमों को लेकर अभी भी कई विरोधाभासी मत मौजूद हैं, जैसा कि रियल एस्टेट व्यवसाय संबंधी मसौदा कानून (संशोधित) में प्रस्तावित है। फोटो: टैन थान

विकल्प 1: रियल एस्टेट परियोजना डेवलपर को ग्राहक के साथ तय की गई जमा राशि तभी लेने की अनुमति है जब आवास या निर्माण परियोजना का मूल डिज़ाइन किसी राज्य एजेंसी द्वारा अनुमोदित हो और डेवलपर के पास इस कानून के अनुच्छेद 25 के खंड 2 में निर्दिष्ट भूमि उपयोग अधिकार दस्तावेजों में से कम से कम एक दस्तावेज हो, और उसने कानून द्वारा निर्धारित निर्माण प्रारंभ की सूचना देने की प्रक्रिया पूरी कर ली हो। जमा राशि समझौते में आवास या निर्माण परियोजना का विक्रय मूल्य या पट्टा-खरीद मूल्य स्पष्ट रूप से बताया जाना चाहिए, और जमा राशि आवास या निर्माण परियोजना के विक्रय मूल्य या पट्टा-खरीद मूल्य के 10% से अधिक नहीं होनी चाहिए।

विकल्प 2: रियल एस्टेट परियोजना के डेवलपर को ग्राहकों के साथ सहमति के अनुसार जमा राशि एकत्र करने की अनुमति तभी दी जाती है जब आवास या निर्माण परियोजना व्यवसाय में आने के लिए सभी शर्तों को पूरा कर चुकी हो और लेनदेन इस कानून के प्रावधानों के अनुसार किया गया हो।

क्या जमा राशि की आवश्यकता को कम किया जाना चाहिए या समाप्त कर दिया जाना चाहिए?

हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (HoREA) के अध्यक्ष श्री ले होआंग चाउ ने विकल्प 1 के कुछ प्रावधानों से असहमति व्यक्त की, क्योंकि वे ग्राहकों, विशेषकर व्यक्तिगत ग्राहकों के अधिकारों की रक्षा के लिए बहुत प्रभावी नहीं हैं। विशेष रूप से, विकल्प 1 में निर्धारित जमा राशि को संशोधित किया जाना चाहिए...

सामाजिक प्रथाओं के अनुसार, "जमा राशि 5% से अधिक नहीं होनी चाहिए" एक उचित राशि है और यह सुनिश्चित करती है कि जमा राशि का उपयोग धन जुटाने के उद्देश्य से नहीं किया जा रहा है और यह इतनी पर्याप्त है कि जमाकर्ता और प्राप्तकर्ता दोनों समझौते से अवगत हों और उसका पालन करें। इससे परियोजना विकासकर्ता को ग्राहकों की आवश्यकताओं और प्राथमिकताओं को समझने में भी मदद मिलती है, जिससे परियोजना के उत्पादों, सुविधाओं और सेवाओं की गुणवत्ता में सुधार और वृद्धि की जा सके।

इस बीच, विशेषज्ञ गुयेन वान दिन्ह का तर्क है कि सैद्धांतिक रूप से, यह आकलन करना आवश्यक है कि क्या जमा राशि रियल एस्टेट व्यवसाय कानून के दायरे में आती है। उनके अनुसार, विक्रेता (डेवलपर) और खरीदार (संभावित ग्राहक) के बीच का संबंध एक नागरिक संबंध है, जो नागरिक कानून द्वारा शासित होता है।

नागरिक संहिता के अनुच्छेद 328 के अनुसार, जमा एक पक्ष द्वारा दूसरे पक्ष को किसी अनुबंध के समापन या निष्पादन की गारंटी के रूप में एक निर्दिष्ट अवधि के लिए धन राशि या कीमती धातुएँ, रत्न या अन्य मूल्यवान संपत्तियाँ (सामूहिक रूप से जमा संपत्ति के रूप में संदर्भित) देने का कार्य है।

इसलिए, यदि विक्रेता और खरीदार के बीच जमा समझौते का उद्देश्य केवल यह सुनिश्चित करना है कि दोनों पक्ष शर्तों के पूरा होने पर अपार्टमेंट की खरीद और बिक्री अनुबंध के साथ आगे बढ़ेंगे (संपत्ति को आरक्षित करने के लिए), तो क्या विशेष कानून (रियल एस्टेट व्यवसाय कानून) जमा राशि के समय या मूल्य को प्रतिबंधित कर सकते हैं?

श्री दिन्ह के अनुसार, नीति की प्रभावशीलता सुनिश्चित करने और "कानूनों के टकराव" से बचने के लिए, अचल संपत्ति व्यापार कानून में जमा राशि की आवश्यकता को विनियमित करने की आवश्यकता नहीं है। इसके बजाय, निर्माणाधीन आवास और निर्माण परियोजनाओं की बिक्री, निवेशकों द्वारा पूंजी जुटाने और उसके उपयोग को सख्ती से नियंत्रित करने और उल्लंघन के लिए कठोर दंड प्रदान करने हेतु नियमों की आवश्यकता है। इसलिए, जमा राशि प्राप्त करने की शर्तों और जमा राशि के मूल्य से संबंधित नियमों को मसौदा कानून से हटा दिया जाना चाहिए।

श्री ले होआंग चाउ, हो ची मिन्ह सिटी रियल एस्टेट एसोसिएशन (होआरईए) के अध्यक्ष:

परियोजना हस्तांतरण में कमियां

परियोजना हस्तांतरण संबंधी विनियमों के संदर्भ में, मसौदे के अनुच्छेद 38 में परियोजना के पूर्ण या आंशिक हस्तांतरण के सिद्धांत को स्पष्ट रूप से बताया गया है। विशेष रूप से, अनुच्छेद 38 के खंड 3 में यह प्रावधान है कि हस्तांतरण के बाद निवेशक परियोजना का उत्तराधिकारी बन सकता है, लेकिन यह सिद्धांत मसौदे के अनुच्छेद 39 के साथ असंगत है। विशेष रूप से, अनुच्छेद 39 के खंड 1 के बिंदु सी में यह आवश्यक है कि परियोजना हस्तांतरण की स्थिति में, निवेशक को बुनियादी ढांचे का निर्माण पूरा करना होगा...

वास्तविकता में, परियोजना के विक्रेताओं और खरीदारों के विचार पूरी तरह से भिन्न हैं। खरीदारों के पास पैसा है, अलग विचार हैं, और वे परियोजना की वर्तमान स्थिति में बदलाव लाने के लिए निवेश करना चाहते हैं। इसलिए, हस्तांतरण प्राप्त करने के बाद, वे 1/500 पैमाने की योजना में समायोजन कर सकते हैं, अधिक धन का भुगतान स्वीकार कर सकते हैं, अपने वित्तीय दायित्वों को पूरा कर सकते हैं, और उन्हें पुराने बुनियादी ढांचे का उपयोग करने की आवश्यकता नहीं है; वे नया बुनियादी ढांचा बनाते हैं। वहीं, अनुच्छेद 39 के खंड 3 के अनुसार, हस्तांतरण की अनुमति देने से पहले नए बुनियादी ढांचे का निर्माण पूरा होना आवश्यक है, जो हस्तांतरणकर्ता के लिए असुविधाजनक है। जब तक नियम प्रतिबंधात्मक बने रहेंगे, तब तक परियोजनाओं के विलय और अधिग्रहण (एम एंड ए) में कठिनाई आएगी, हस्तांतरण के लिए अनुकूल वातावरण नहीं बनेगा, और कई अयोग्य निवेशकों को नए निवेशक ढूंढने में मुश्किल होगी।

डॉ. फाम अन्ह खोई, एफिना रियल एस्टेट फाइनेंशियल सर्विसेज कंपनी के महाप्रबंधक:

नियमों में संतुलन सुनिश्चित करना आवश्यक है।

राष्ट्रीय सभा ने अचल संपत्ति व्यापार संबंधी संशोधित कानून से जुड़े कई महत्वपूर्ण मुद्दों पर चर्चा की और निर्णय लिए। हालांकि, सभी नीतिगत निर्णयों में बाजार के सभी हितधारकों, जिनमें अचल संपत्ति के खरीदार और विक्रेता शामिल हैं, के बीच संतुलन बनाए रखना आवश्यक है। यदि कानून खरीदारों या विक्रेताओं में से किसी एक के लिए भी कठिनाई पैदा करता है, तो इससे असंतुलन उत्पन्न होगा। उदाहरण के लिए, किसी उत्पाद को बिक्री के लिए प्रस्तुत करने की शर्तों से संबंधित नियमों के संदर्भ में, यदि कानून बहुत सख्त है, तो डेवलपर्स के लिए पूंजी जुटाना मुश्किल या असंभव हो जाएगा, परियोजना कार्यान्वयन में बाधा आएगी, और परिणामस्वरूप, बाजार में पेश किए जाने वाले उत्पाद निम्न गुणवत्ता के होंगे, जिनकी बिक्री कीमतें खरीदारों की सामर्थ्य से अधिक होंगी।

इसके अलावा, सरकार को बजट में घाटा होगा, निर्माण सामग्री और निर्माण जैसे अन्य अचल संपत्ति से संबंधित उद्योगों में नौकरियां चली जाएंगी और पूरी अर्थव्यवस्था प्रभावित होगी।

श्री ले हुउ न्गिया, ले थान ट्रेडिंग एंड कंस्ट्रक्शन कंपनी लिमिटेड के महाप्रबंधक:

जुटाए गए धन के प्रबंधन के लिए नियम होने चाहिए।

कुछ ऐसे अनावश्यक नियम हैं जिन्हें राष्ट्रीय सभा को नजरअंदाज कर देना चाहिए; इन्हें लागू करने से निरीक्षण और पर्यवेक्षण में लगने वाले कर्मचारियों की बर्बादी ही होती है... उदाहरण के लिए, जमा राशि का नियम एक नागरिक मामला है, जिसका निर्णय क्रेता और विक्रेता दोनों द्वारा किया जाता है। यदि क्रेता जमा राशि देने के लिए सहमत होता है लेकिन खरीददारी नहीं करता है, तो उसे जमा राशि का नुकसान होता है, जबकि यदि विक्रेता राशि लेकर सौदा रद्द कर देता है, तो उसे जमा राशि की भरपाई करनी होगी।

किसी ट्रेडिंग प्लेटफॉर्म के माध्यम से लेन-देन करना है या नहीं, यह निर्णय डेवलपर्स को स्वतंत्र रूप से लेना चाहिए, क्योंकि वे ही बेहतर प्लेटफॉर्म का चुनाव कर सकते हैं। अन्यथा, वे अपने उत्पाद स्वयं बेच सकते हैं और ग्राहकों के प्रति उत्तरदायी होंगे। वास्तव में, यदि यह अनिवार्य होता, तो कई बेईमान प्लेटफॉर्म, जो केवल कमीशन कमाने के लिए उत्पाद बेचने में रुचि रखते हैं, ग्राहकों को उत्पाद बेचने के लिए उत्पाद को बढ़ा-चढ़ाकर या गलत तरीके से प्रस्तुत करते, और फिर सारी जिम्मेदारी डेवलपर पर आ जाती।

रियल एस्टेट व्यवसाय का एक महत्वपूर्ण पहलू डेवलपर के नकदी प्रवाह का प्रबंधन है। वे ग्राहकों से प्राप्त धन का उपयोग कहाँ करते हैं? यदि इसका सही ढंग से प्रबंधन नहीं किया जाता है और परियोजना में निवेश करने के बजाय इसे मनमाने ढंग से खर्च किया जाता है, तो यह ग्राहकों के लिए जोखिम पैदा करता है।

फाम दिन्ह ने लिखा

स्रोत: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm