दिवालिया, घर बेचने की जरूरत, तत्काल बिक्री, साल के अंत में चौंकाने वाली कीमत

साल के अंत में, आवासीय अचल संपत्ति के लेन-देन साल के सबसे व्यस्त दौर में होते हैं। हालाँकि, अगर सावधानी न बरती जाए, तो ज़मीन खरीदार और निवेशक आसानी से ज़मीन दलालों के जाल में फँस सकते हैं।

पत्रकारों से बात करते हुए, वनहाउसिंग के क्षेत्रीय बिक्री निदेशक श्री डो न्गोक थांग ने बताया कि: कानूनी जोखिम, "अत्यधिक" कीमतें, और गैर-पेशेवर दलाल, ये तीन जाल हैं जो साल के अंत में घर खरीदारों के लिए जाल बिछाते हैं।

श्री डो न्गोक थांग - वनहाउसिंग के क्षेत्रीय बिक्री निदेशक। (फोटो: पीएच)

वर्ष के अंत में घर खरीदारों के सामने आने वाली तीन समस्याओं का खुलासा

पिछले वर्ष रियल एस्टेट में सामान्य सुस्ती के साथ, इस वर्ष के अंत में आवासीय भूमि बाजार का विकास कैसा रहेगा, महोदय?

- आवासीय भूमि क्षेत्र के संबंध में, अतीत से लेकर वर्तमान तक, 4 आंतरिक-शहर जिलों और वर्तमान में 12 आंतरिक-शहर जिलों वाले हनोई में, यह वृद्धि या कमी के बाजार के रुझान से ज्यादा प्रभावित नहीं हुआ है।

आंतरिक शहर - जहां भूमि निधि का विस्तार नहीं किया जा सकता है, लेकिन जनसंख्या अभी भी बढ़ रही है और सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि मांग वास्तविक मांग है - रहने, निवेश करने, व्यापार करने, किराए पर लेने के लिए... हमेशा मौजूद रहती है, इसलिए आंतरिक शहर अचल संपत्ति की कीमतें लगभग अपरिवर्तित रहती हैं, कभी-कभी केवल थोड़ी वृद्धि होती है लेकिन लगातार बढ़ती है, घर खरीदारों को नुकसान के बारे में चिंता नहीं होती है और उनके पास अच्छे नकदी प्रवाह के लिए एक सुरक्षित आश्रय होता है।

अब से लेकर वर्ष के अंत तक, आवासीय अचल संपत्ति लेनदेन सबसे अधिक सक्रिय हैं - यह वार्षिक अभ्यास के लिए भी सत्य है।

जल्दी से सौदा निपटाने की चाहत में, साल के अंत में घर खरीदते समय घर खरीदारों को किन जोखिमों का सामना करना पड़ सकता है? मौजूदा बाज़ार में घर खरीदारों के लिए कौन से जाल इंतज़ार कर रहे हैं?

- घर खरीदने के जोखिम केवल वर्ष के अंत में ही नहीं होते, रियल एस्टेट खरीदारों की शाश्वत समस्या है पहली वैधता, दूसरी मूल्यांकन, तीसरी ब्रोकर की सलाह।

कानूनी तौर पर, ग्राहकों को बिना प्रमाण पत्र के मकानों का लेन-देन करते समय, बिना प्रमाण पत्र के, हस्तलिखित दस्तावेजों या नोटरीकृत दस्तावेजों के साथ खरीद और बिक्री करते समय, प्रमाण पत्र को साझा करते समय, प्रमाण पत्र को काले क्रेडिट स्थान पर होने पर, या घर के मालिक द्वारा 2-3 लोगों के लिए जमा करने पर जोखिम का सामना करना पड़ सकता है... सबसे आम जोखिम यह है कि घर के मालिक के पास वित्तीय संस्थान से उधार लेने के लिए लाल किताब होती है - सभी को बिक्री के कागजात जानना चाहिए या जमा अनुबंध लिखना चाहिए।

यदि ब्रोकर ग्राहक के लिए सावधानीपूर्वक जांच नहीं करता है, तो खरीदार के लिए कई जोखिम होंगे और अप्रत्याशित परिणाम आएंगे क्योंकि अधिकांश अचल संपत्ति का मूल्य कई अरबों डॉलर है।

दूसरा पहलू कीमत के बारे में है। साल के अंत में, बिक्री के बारे में ढेर सारी जानकारी होगी: "कर्ज के कारण घर खरीदना, तत्काल बिक्री, साल के अंत में चौंकाने वाली कीमत..." बहुत संभव है कि यह जानकारी मुनाफे के लालच में हो। अगर ब्रोकर आपको सलाह देते हैं कि कीमत बाजार मूल्य से बहुत कम है, तो मैं आपको निश्चित रूप से सलाह देता हूँ कि आप इस पर सवाल उठाएँ और अचानक सस्ती होने वाली चीज़ों से सावधान रहें। हर चीज़ की अपनी कीमत होती है।

दलालों के लिए, सस्ते दामों पर, चौंकाने वाली छूट वाली संपत्तियों के बारे में "फिशिंग" की शुरुआती कहानी... लेकिन वास्तव में यह सच नहीं है, यह खरीदारों का ध्यान आकर्षित करने और फिर उन्हें दूसरी संपत्तियों की ओर ले जाने की एक चाल है - अब कोई नई कहानी नहीं रही, यहाँ तक कि कई बाज़ारों में यह एक चलन बन गया है। या दलालों द्वारा खरीदार की जल्दी सौदा करने की मानसिकता का फायदा उठाकर कीमतें बढ़ाने और अंतर को "खा जाना" भी असामान्य नहीं है।

साल के अंत में "ज़मीन दलालों" के पास कई तरकीबें होती हैं। (फोटो: VNT)

ऐसे "ग्रे एरिया" बाज़ार में, खरीदारों को कभी भी जोखिम का सामना करना पड़ सकता है। दशकों के अनुभव वाले एक विशेषज्ञ के रूप में, आप घर खरीदारों को क्या सलाह दे सकते हैं?

- आवासीय अचल संपत्ति के लेन-देन अभी भी हर दिन हो रहे हैं, बाजार में प्रवेश करते समय खरीदारों के लिए सबसे महत्वपूर्ण बात यह है कि वे उन जोखिमों की पहचान करने के लिए सावधानीपूर्वक शोध करें जिनका वे सामना कर सकते हैं।

अचल संपत्ति की वैधता के संबंध में, अनुभव बताता है कि खरीदारों को जमा राशि जमा करने से पहले लाल किताब की सावधानीपूर्वक जाँच करनी चाहिए और किताब में दी गई जानकारी सटीक होनी चाहिए। और निश्चित रूप से, लेन-देन एक प्रतिष्ठित ब्रोकरेज फर्म के माध्यम से ही किया जाना चाहिए, क्योंकि उनके पास उस अचल संपत्ति की वैधता सुनिश्चित करने की सर्वोत्तम विशेषज्ञता होती है।

कीमत की बात करें तो, आज ही अपार्टमेंट A, अपार्टमेंट B, अपार्टमेंट C देखें, जिनका फ्लोर प्लान ऐसा हो, लोकेशन ऐसी हो, गली ऐसी हो... तो आप अंदाज़ा लगा सकते हैं कि इस इलाके में औसत कीमत लगभग कितनी होगी? अगर ग्राहक किसी पेशेवर, जानकार ब्रोकर से मिले जो हमें सलाह दे सके कि हमें यह लोकेशन क्यों खरीदनी चाहिए, यहाँ कीमत कितनी है, कानूनी लेन-देन की प्रक्रिया कैसी है?... तो हम ज़्यादा सुरक्षित महसूस करेंगे।

आवासीय लेन-देन में, ब्रोकर की व्यावसायिकता बेहद महत्वपूर्ण होती है। जैसा कि मैंने ऊपर बताया, वैधता और कीमत के अलावा, ब्रोकर हमेशा ग्राहक की पूरी प्रक्रिया में शामिल होता है, घर की तलाशी से लेकर घर देखने और खरीद-बिक्री की पूरी प्रक्रिया में।

इसलिए, पहली मुलाकात से ही कुछ प्रश्नों के माध्यम से आप यह जांच सकते हैं कि क्या उनमें वह पेशा है, क्या वे समर्पित हैं, क्या वे क्षेत्र को समझते हैं, आदि।

किसी बड़ी और प्रतिष्ठित इकाई या उद्यम के लिए काम करने वाले पेशेवर ब्रोकर से मिलने से ग्राहकों को आवासीय भूमि लेनदेन प्रक्रिया में सभी जोखिमों को कम करने में मदद मिल सकती है, क्योंकि तब ब्रोकरेज इकाई स्वयं ग्राहक के लेनदेन के लिए जिम्मेदार होती है, न कि एक स्वतंत्र ब्रोकर।

आवासीय अचल संपत्ति बाजार में "खतरे में अवसर" खोजना

जैसा कि आपने बताया, अभी भी कई ग्राहक आवासीय अचल संपत्ति में निवेश के अवसर को पहचानते हैं। आपकी राय में, इस साल के अंत में खरीदार किस मूल्य खंड को अपना लक्ष्य बना सकते हैं, और क्या यह बाज़ार खरीदारों के नकदी प्रवाह के लिए वाकई टिकाऊ है?

- आवासीय अचल संपत्ति में निवेश करते समय मूल्य खंड पूरी तरह से खरीदार के उपलब्ध वित्त पर निर्भर करता है। क्योंकि बाजार में, बैंकों के साथ घनिष्ठ सहयोग रखने वाली बड़ी ब्रोकरेज इकाइयों के अलावा, बाकी के पास अक्सर आवासीय खरीदारों के लिए वित्तीय समाधान नहीं होते हैं।

शहर के अंदरूनी इलाकों में आवासीय भूमि के लिए, सबसे ज़्यादा लेनदेन वाला मूल्य खंड 3-6 अरब वियतनामी डोंग (VND) है। वियतनामी लोग सुरक्षित रहने और अपनी जगह पर ही रहने की मानसिकता रखते हैं, फिर भी कई लोग ज़मीन पर बने घरों में रहना पसंद करते हैं। गलियों में बने घरों, जहाँ मोटरबाइक आ सकती हैं, की कीमत लगभग 10 करोड़/वर्ग मीटर से 12 करोड़/वर्ग मीटर है। 50 वर्ग मीटर का घर लगभग 5 अरब डॉलर का होता है, जो 5 मंज़िलों वाला होता है, और हर मंज़िल पर 35-40 वर्ग मीटर जगह होती है। उपयोग योग्य क्षेत्रफल भी लगभग 200 वर्ग मीटर तक होता है।

हनोई के केंद्र में आपूर्ति में लगभग कोई बड़ा उतार-चढ़ाव नहीं होता क्योंकि भूमि निधि का विस्तार नहीं हो सकता, शहर के भीतर आवासीय लेन-देन मांग के अनुसार घूमते रहते हैं। सामान्य तौर पर रियल एस्टेट बाजार में उतार-चढ़ाव के बावजूद आपूर्ति और मांग हमेशा संतुलित रहती है। जब कोई बेचना चाहता है, तो कोई न कोई खरीदना चाहता है और इसके विपरीत।

उदाहरण के लिए, जब मेरी पहली शादी हुई थी, तो मैं सिर्फ़ 30 वर्ग मीटर का घर खरीदना चाहती थी, लेकिन 3-5 साल तक व्यापार करने और खूब पैसा कमाने के बाद, स्वाभाविक रूप से मुझे एक बड़ी जगह ढूँढ़ने की इच्छा हुई। उस समय, मैं बेचना चाहती थी और फिर खरीदना चाहती रही। या कई लोग बड़े घर में रहते हैं, लेकिन अगर उनका व्यापार मुश्किल होता है, तो वे अपना बड़ा घर बेचकर व्यापार के लिए पूँजी जुटाने के लिए छोटे घर में जा सकते हैं... आवासीय अचल संपत्ति की आपूर्ति और माँग हमेशा उपलब्ध रहती है। मैं भी 5 घरों में रह चुकी हूँ।

आवासीय अचल संपत्ति में निवेश करते समय मूल्य खंड पूरी तरह से खरीदार की उपलब्ध वित्तीय स्थिति पर निर्भर करता है। (फोटो: ओएच)

क्या यह बात उपनगरीय भूमि खंड के लिए भी सही है, जो बाजार में तेजी आने से कुछ वर्ष पहले निवेशकों के बीच काफी लोकप्रिय था?

- लगभग 2-3 वर्ष पहले, उपनगरीय अचल संपत्ति में निवेश करने वाले निवेशकों को अच्छा मुनाफा मिलता था, जैसे "जब ज्वार बढ़ता है, तो नाव भी ऊपर उठती है"।

हालाँकि, हम पिछले सबक देखते हैं, 2010 में उपनगरों में अचल संपत्ति तेजी से बढ़ी लेकिन जब बुलबुला फट गया, तो इसमें गिरावट शुरू हो गई और कई निवेशकों को संघर्ष करना पड़ा, यहां तक ​​कि दिवालिया भी हो गए, उस समय कई घर बेच दिए... यह स्थिति 2022 और 2023 की शुरुआत में दोहराई गई, क्रेडिट ऋण का भुगतान करने के लिए नुकसान पर बेचने की खबर व्यापक थी।

मेरी राय में, जब बाज़ार में सुधार होगा, तो सबसे पहले अपार्टमेंट और टाउनहाउस जैसे वास्तविक आवास की माँग वाले क्षेत्र में ही सुधार होगा। उपनगरीय ज़मीन को और भी मुश्किलों का सामना करना पड़ेगा जब राष्ट्रीय सभा ने हाल ही में रियल एस्टेट व्यवसाय पर कानून पारित किया है, जो सट्टेबाजी से बचने के लिए ज़मीन के उपविभाजन और बिक्री को "सख्त" करता है।

जैसे-जैसे कानूनी नियमों में सुधार हो रहा है, बाजार में पारदर्शिता को बढ़ावा मिल रहा है, उपनगरीय भूमि खंड ग्राहकों के निवेश पोर्टफोलियो में कम आकर्षक होता जा रहा है।

अंत में, क्या इस वर्ष के अंत में घर खरीदने वालों के लिए आपके पास कोई सलाह है?

- खरीदारों के लिए सलाह यह है कि यदि कोई ऐसा उत्पाद है जो मानदंडों को पूरा करता है, उस गृहस्वामी से मिलता है जिसे बेचने की आवश्यकता है, जो बेचने के लिए तैयार है, जिसमें मानक कानूनी शर्तें हैं, उपलब्ध वित्त आदि हैं, तो उन्हें इसे खरीदना चाहिए ताकि वे चैन की नींद सो सकें, बिना इस बात की चिंता किए कि आज घर देखने जा रहे हैं, कल घर देखने जा रहे हैं, उस समय को व्यवसाय पर केंद्रित करें, एक खुशहाल और गर्म टेट बनाएं, क्योंकि आंतरिक शहर आवासीय भूमि की कीमत में कभी कमी नहीं हुई है।

आपका बहुत-बहुत धन्यवाद!

स्रोत: https://www.congluan.vn/can-trong-voi-chieu-tro-tha-cau-cua-co-dat-vo-no-can-ban-nha-ban-gap-gia-soc-cuoi-nam-post277371.html