3 fő probléma „akadályozza” a piacot, a telkek fokozatosan visszanyerik reális értéküket, számos szociális lakásprojekt csúszik a tervezettel

A telek- és villaárak egyszerre csökkentek, az ingatlancég elnöke 3 piaci problémát vetett fel, és 6 lassan haladó szociális lakásprojektet nevezett meg Thanh Hoában ... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

Az ingatlanpiac 3 nagy problémája

Augusztus 3-án délután Pham Minh Chinh miniszterelnök online konferenciát vezetett, amelynek célja a március 11-i 33/NQ-CP számú kormányhatározat végrehajtásának eredményeinek értékelése volt, és megoldási javaslatok kidolgozása az ingatlanpiacot nehezítő nehézségek és akadályok elhárítására.

Le Tu Minh úr, az IMG Befektetési Részvénytársaság elnöke felszólalt a konferencián. (Forrás: VGP)

A konferencián felszólalva Le Tu Minh úr, az IMG Befektetési Részvénytársaság elnöke elmondta, hogy az ingatlanpiacot sújtó, a kormányt aggasztó nehézségek megszüntetésének lényege három kérdésben rejlik.

Az első a földspekuláció elleni küzdelem.

Szerinte jelenleg a földspekuláció és az ingatlanpiaci manipuláció befolyásolja a vietnami gazdaságot. Az emberek földet vásárolnak, várva az árak emelésének lehetőségét, ami miatt a termelőerők egy része „elalszik” és nem hatékony, ami hatalmas pazarlás.

Más országok tapasztalata az, hogy adókkal szabályozzák a spekulációt. Példaként említett egy olyan céget, amelynek jelenleg van egy projektje Ausztráliában, és amelynek évente 2% földadót kell fizetnie. A föld árát az adóhatóság minden évben függetlenül megállapítja.

Ennek az egységnek minden évben 700 000-800 000 USD telekadót kell fizetnie, amennyiben a projekt még nem valósult meg. Idén a helyi önkormányzat úgy döntött, hogy ezt az adókulcsot 4%-ra emeli.

„Ha Vietnám végrehajtja ezt a politikát, csak azok mernek majd földet birtokolni, akik ténylegesen projekteket valósítanak meg, és ha földet birtokolnak, akkor nagyon gyorsan kell megvalósítaniuk a projekteket. Ez az intézkedés nemcsak a földspekulációt akadályozza meg, hanem segít a Pénzügyminisztériumnak is jelentős bevételi forráshoz jutni” – osztotta meg Minh úr.

Az üzleti képviselők azt javasolták, hogy a Földtörvény-szerkesztő Bizottság egészítse ki és vezessen be évi 2%-os földadókulcsot, és progresszív adót vezessen be azokra a földterületekre, amelyeket nem vesznek fel üzleti célra, vagy amelyek nem termelnek nyereséget, ahogyan azt a külföldi országok teszik.

A második az Állami Bank kamatláb-politikája. Úgy véli, itt az ideje a középtávú kamatlábat évi 10% alá, konkrétan évi 8,5% körüli szintre csökkenteni, mint 2 évvel ezelőtt, mert 10% feletti középtávú kamatlábakkal egyetlen gazdaság sem egészséges.

Ez a kamatláb más országokban 3-5%/év. Vietnámban a kamatláb 5-6 hónappal ezelőtt körülbelül 12-14%/év volt. A vállalkozások nem akarnak hitelt felvenni, nem mernek hitelt felvenni, az ügyfelek pedig elveszítik a bizalmukat az ingatlanpiacon, más területekre fektetik a pénzüket.

Azt is javasolta, hogy intézkedéseket kell tenni annak megakadályozására vagy korlátozására, hogy az ingatlanpiaci vállalkozások részt vegyenek a banki tevékenységben, és fordítva. Mivel a mindkét területen részt vevő vállalkozások elsősorban saját vállalkozásaik számára mozgósítják a társadalmi tőkét, és csekély hatással vannak a társadalomra, sőt olyan mágnásokat hoznak létre, akik monopolizálják a gazdaságot.

Harmadszor , a jogi akadályok elhárítása és az adminisztratív eljárások kezelése.

Az ingatlanpiaci vállalkozások legnagyobb nehézségét ma a jogi kérdés jelenti, nem a banki kérdés. Átfedés van a jogi kérdésekben, ugyanaz a kérdés, ugyanaz a szabályozás, de sokféle értelmezés, a végrehajtási szint nem hajtja végre és nem is meri megtenni, főként helyi szinten.

Ezért a jogrendszer gyors befejezését javasolta, hogy a tisztviselők nyugodtan dolgozhassanak. Világos rendeletet kellene hozni a hatalom és a felelősség minden szintjének decentralizációjáról, amely világosan meghatározza: a teljesítendő tartalmat, a teljesítési időt és a határidő túllépése esetén a felelősséget.

A vállalat vezetői azt is javasolták, hogy a Tervezési és Beruházási Minisztérium engedélyezze a vietnami vállalkozások számára a Beruházási Törvény 44.3. cikkének és a Földtörvény 126. cikkének alkalmazását, hosszabbítsa meg a földbérleti szerződés időtartamát, vagy tegye lehetővé a vállalkozások számára, hogy 70 évre fizessenek földbérleti díjat, hogy az ipari parkok elegendő futamidővel rendelkezzenek, és kellően vonzóak legyenek a földbérbeadók számára. Ez összhangban van a törvénnyel, és növeli a helyi bevételeket.

Villák és telkek egyaránt kedvezményes áron kaphatók

Az Építésügyi Minisztérium nemrégiben közzétett ingatlanpiaci jelentése szerint a második negyedévben közel 100 000 sikeres tranzakció történt. Ebből a második negyedévi tranzakciós volumen főként a földterületekre összpontosult, 67 525 sikeres tranzakcióval, ami az első negyedévhez képest körülbelül 99,9%-nak, az előző év azonos időszakához képest pedig körülbelül 31,5%-nak felel meg.

A fennmaradó közel 30 000 tranzakció lakások és családi házak esetében volt sikeres, ami az előző negyedévhez képest 75,61%-ot tesz ki, ami körülbelül 43,03%-nak felel meg az előző év azonos időszakához képest.

A második negyedévben azonban az egyéni házak és a befektetők által érdeklődő projektekben lévő telkek ingatlanpiaci szegmense főként spekulatív jellegű. A vevők már nem érdeklődnek annyira a fenti ingatlanszegmensek iránt, mint korábban.

Ezenkívül sok befektető cash flow problémákkal küzd, túl nagy pénzügyi tőkeáttételt használ, és a fejlesztő felhagyott a hitelkamatlábak támogatásával. A piacon meredeken csökkent a likviditás, ami egyre több veszteségcsökkentő jellegű tranzakcióhoz vezet.

A villa- és projekttelkek eladási ára számos településen a negyedévben további, mintegy 2-5%-os csökkenést mutatott az előző negyedévhez képest. Ezenkívül ezek az ingatlanok a jövőben továbbra is megfelelő értékekre módosulhatnak, összhangban a termék befektetési értékével és a regionális infrastruktúrával.

Egyes területeken jelentősen csökkentek a tranzakciós árak, különösen az elővárosi kerületekben és a negyed külső területein, mint például: Ha Dong kerület, Me Linh kerület, Hoai Duc (Hanoi); 12. kerület, Binh Chanh kerület, Nha Be kerület (HCMC); Ngu Hanh Son kerület (Da Nang); Bien Hoa város, Nhon Trach kerület (Dong Nai).

Vinh Phuc: Beruházást szorgalmaz 6 szociális lakásprojektbe

A térség gyakorlati szükségletei alapján Vinh Phuc tartomány Népi Bizottsága befektetőket hív fel 6 szociális lakásprojekt megépítésére, amelyek mintegy 8000 lakást és sorházat foglalnak magukban a munkások számára.

Vinh Phuc tartomány fejlett iparral rendelkezik, a környéken számos ipari park található, amelyek nagyszámú munkavállalót vonzanak, így a letelepedéshez szükséges lakhatás, különösen sok munkáscsalád és általában az alacsony jövedelmű emberek számára, sürgető probléma.

Köztudott, hogy 2014-től napjainkig Vinh Phuc tartomány Népi Tanácsa és Népi Bizottsága számos mechanizmust, irányelvet és szabályozást adott ki a szociális személyek lakásgazdálkodásával és fejlesztésével kapcsolatban. Különösen a Tartományi Népi Tanács 159. számú határozata a tartományban dolgozók és alacsony jövedelműek szociális lakásprojektjeinek támogatásáról a 2015-2020 közötti időszakban; a Tartományi Népi Bizottság 14. számú határozata a tartományban szociális lakások bérlésére és vásárlására jogosult személyek kiválasztásának prioritási kritériumairól; a 179. számú határozat a Vinh Phuc tartomány Lakásfejlesztési Programjának 2020-ig tartó, 2030-ig tartó jövőképpel történő végrehajtásáról; az 1247. számú határozat az 5 éves lakásfejlesztési terv, 2021-2025 közötti időszakra történő kihirdetéséről...

Amellett, hogy a részlegeket, fióktelepeket és helyi önkormányzatokat irányítja a menedzsment megerősítése és a lakásépítési projektekbe való befektetések vonzása érdekében, Vinh Phuc tartomány prioritásként kezeli a lakásépítésre szánt tőke elosztását is. Csak 2023-ban a tartományban a lakásfejlesztésre fordított tőke 8606 milliárd VND volt. Ebből a kereskedelmi lakásépítésre fordított tőke 2748 milliárd VND, a szociális lakásépítésre fordított tőke 164 milliárd VND, a háztartások és magánszemélyek saját építésére fordított tőke pedig 5694 milliárd VND.

Nguyen Thanh Ha úr, Vinh Phuc tartomány Építési Osztályának igazgatóhelyettese elmondta, hogy Vinh Phuc tartományban jelenleg 5 szociális lakásépítési projekt van folyamatban, ezek közé tartoznak: a Vinaconex Xuan Mai alacsony jövedelmű lakóövezet; a Khai Quang kerületben található munkavállalók és alacsony jövedelműek lakóövezete; a Goc Nu régióban, Khai Quang kerületben található munkavállalók számára épülő toronyházak; a Phuc Yen városban található Xuan Hoa kerület alacsony jövedelműek számára épülő 8T lakóövezet; valamint a Phuc Thang kerületben található szociális lakásépítési övezet (Phuc Yen város).

„A fenti szociális lakásépítési projektek keretében 2015-től napjainkig 1623, 50-70 m2/ház alapterületű ház építését valósították meg, kielégítve a munkavállalók és az alacsony jövedelműek lakhatási igényeit. Jelenleg Vinh Phuc tartomány Népi Bizottsága további 6 szociális lakásépítési projektbe való beruházást szorgalmaz, amelyek mintegy 8000 munkásházat és sorházat foglalnak magukban. A projekt megvalósításának eljárásait a szabályozásoknak megfelelően végzik” – mondta Nguyen Thanh Ha úr.

A miniszterelnök „Legalább 1 millió szociális lakás építésébe való befektetés alacsony jövedelműek és ipari parkokban dolgozók számára a 2021-2030-as időszakban” című projektje szerint Vinh Phuc tartomány célja 28 300 szociális lakás befejezése, amelyből 8800 egységet a 2022-2025-ös időszakban, 19 500 egységet pedig a 2026-2030-as időszakban kell befejezni. Ez egy nagy cél, amelynek megvalósításához nagy erőfeszítésekre és elszántságra van szükség az illetékes osztályok és ágazati egységek részéről.

Thanh Hoa: A szociális lakásépítési projektek listája elmarad a tervezettel

A Thanh Hoa Építési Osztály információi szerint jelenleg 18 szociális lakásprojekt van a tartományban, amelyekbe már befektettek és építés alatt állnak, amelyek közül 12 projekt a tervek szerint halad, a projekt egy részét vagy egészét már üzembe helyezték, és 6 projekt késik a tervezettnél.

Szociális lakásépítési projekt a Bao Ngoai utcában. (Forrás: Építési Minisztérium)

Köztudott, hogy a lassú előrehaladás okait Thanh Hoa tartomány funkcionális ügynökségei határozzák meg, mivel a projekt lassú tereprendezéssel, a befektető lassú beruházási és építési munkálatokkal foglalkozik a kijelölt földterületen, valamint a projektek beruházásainak és építésének irányítására nem megfelelő szakértelemmel rendelkezik... A Thanh Hoa lassan haladó szociális lakásprojektjei közül mindenekelőtt meg kell említenünk az AMC I szociális lakásprojektet Quang Thanh kerületben, Thanh Hoa városában, amelyet évek óta "polcra helyeztek".

2014. szeptember 24-én a Thanh Hoa Tartományi Népi Bizottság kiadta a 8870. számú dokumentumot, amely jóváhagyta a Thanh Hoa város Quang Thanh kerületében található AMC I Szociális Lakásövezet szociális lakásfejlesztési projektjébe történő beruházást.

Ennek megfelelően Thanh Hoa tartomány Népi Bizottsága jóváhagyta a befektető, az AMC Global Development Joint Stock Company befektetését az AMC I szociális lakásprojektbe. A beruházási és építési cél a térség alacsony jövedelmű lakosainak stabil lakhatási feltételeinek megteremtése, mintegy 900 háztartás igényeinek kielégítésével, közel 527 milliárd VND összbefektetéssel, amelyet saját tulajdonú tőkéből és más legálisan mobilizált tőkeforrásokból használnak fel.

A projektet a Thanh Hoa tartomány Népi Bizottsága körülbelül 36 hónappal meghosszabbította. Ebből a beruházás előkészítési időszaka a projektberuházás jóváhagyásától számított 6 hónap, a beruházás megvalósítási időszaka pedig 30 hónap, 2020. augusztus 6-tól 2023. február 6-ig. A 2021. január 21-i hivatalos építkezés megkezdése óta az AMC I Szociális Lakásövezetben a mai napig csak néhány befejezetlen építési elem található, és a gaz vadul nő a projekt területén belül.

Ezután következik a Thanh Hoa város Dong Huong kerületében található Bao Ngoai szociális lakásprojekt, ahol sorozatos szabálysértések történtek, ami miatt a projekt a mai napig „blokkolva” van. A Thanh Hoa Tartományi Népi Bizottság 2018-ban kiadta a 3071. számú dokumentumot, amely jóváhagyta a projekt befektetési politikáját. A befektető a 379. számú Építőipari-Kereskedelmi Részvénytársaság (Hanoiban található).

2022 végén, bár az illetékes hatóságok még nem fogadták el és nem engedélyezték a lakások használatbavételét, sok háztartás, amely lakást vásárolt a 379-es számú társasházban, beköltözött és szabadon élt.

2023. január 9-én Thanh Hoa tartomány Népi Bizottsága úgy döntött, hogy 80 millió VND közigazgatási bírságot szab ki a 379. számú Építőipari - Lakásfejlesztési Részvénytársaságra, amiért a projektet tűzmegelőzési és -oltási átvételi eredményeket jóváhagyó dokumentum nélkül helyezték üzembe.

Miután megszervezte a projekt befejezési elfogadásának ellenőrzését, az Építési Minisztérium nemrégiben dokumentumot küldött Thanh Hoa tartomány Népi Bizottságának, amelyben kijelentette, hogy a fenti projekt nem felel meg a befejezési eredmények elfogadásának feltételeinek a szabályozások szerint.

A fenti két szociális lakásépítési projekt mellett további négy szociális lakásépítési projekt is hasonló sorsra jutott Thanh Hoa-ban, köztük: a Hop Luc Infrastructure Development and Construction Investment Company Limited által finanszírozott szociális lakásépítés Quang Thanh kerületben, Thanh Hoa városában; a Vietnam Housing Real Estate Investment and Development Joint Stock Company által finanszírozott munkásszállások a Hoang Long Ipari és Városi Parkban, Tao Xuyen kerületben, Thanh Hoa városában; a Sunjade Vietnam Shoes Company Limited által finanszírozott munkásszállások fejlesztése a Le Mon Ipari Park keleti részén, Thanh Hoa városában; valamint az An Phu Construction, Tourism and Trade Company Limited által finanszírozott szociális lakásépítés Quang Thang kerületben, Thanh Hoa városában.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-3-van-de-lon-can-thi-truong-dat-nen-dan-ve-gia-tri-thuc-loat-du-an-nha-o-xa-hoi-cham-tien-do-237183.html