Az ingatlanpiaci manipuláció tilalma

Javaslat az ingatlanügyletek bankokon keresztüli lebonyolítására

Trinh Lam Sinh küldött ( An Giang küldöttség) azt javasolta, hogy a törvénytervezet egészítse ki az ingatlanpiac manipulálásának és megzavarásának tilalmára vonatkozó rendelkezéseket, és egyértelműen határozza meg az ingatlanpiac manipulálásának és megzavarásának jeleit. „Az utóbbi időben a manipulatív cselekmények destabilizálták az ingatlanpiacot, és befolyásolták az ország társadalmi-gazdasági fejlődését” – jelentette ki Sinh úr.

Sok képviselőnek van hasonló javaslata. Trinh Xuan An, a Nemzetvédelmi és Biztonsági Bizottság tagja ( Dong Nai küldötte) azt javasolta, hogy az ingatlanpiac manipulálását vegyék fel a tiltott cselekmények listájára, és tisztázzák az ingatlanárak manipulálásának és rögzítésének cselekményét. „Személy szerint úgy gondolom, hogy az ingatlanpiac manipulálása nem kevésbé veszélyes, mint a Büntető Törvénykönyvben foglalt részvénymanipuláció. Jelenleg az ingatlanpiac manipulálása kifinomult módon történik, ami buborékhelyzethez vezet, az ingatlanárak a valósághoz képest az egekbe szöknek, és törvényben kell tiltani, konkrét szabályozásokkal a megszüntetésére” – javasolta An úr.

An úr szerint az ingatlanpiac manipulálása nemcsak a magas árak meghatározását foglalja magában az aukciókon, majd a betétek törlését az árak felhajtása és a profit elérése érdekében, hanem azt is, hogy egy projektet más projektek árainak „ösztönzésére” használnak fel, ami nagyon magas árszintet eredményez. „Azt hiszem, ha ezt nem kezelik alaposan, akkor buborék keletkezik, és súlyos incidensekhez vezet” – hangsúlyozta An úr.

Nguyễn Manh Cuong, a Nemzetgyűlés Igazságügyi Bizottságának alelnöke ( Quang Binh küldöttsége) aggodalmát fejezte ki a törvénytervezettel kapcsolatban, amely kimondja: „Az államnak van egy politikája, amely feltételeket teremt a szervezetek és magánszemélyek számára az ingatlanügyletekben készpénzmentes fizetésekhez.” Cuong úr szerint a készpénzmentes fizetések nagyon fontos megoldást jelentenek a korrupció és a negativitás megelőzésében és leküzdésében. Ezért azt javasolta, hogy a nagyszabású tranzakciók, például az ingatlanügyletek esetében az államnak a készpénzmentes fizetések kötelezővé tétele felé kellene elmozdulnia, ahelyett, hogy csak feltételeket teremtene.”

Trinh Xuan An küldött (Dong Nai küldöttség)

Trinh Xuan An küldött egyetértését fejezte ki az ingatlanügyletek fizetésére vonatkozó szabályozással, amely szerint a projektbefektetőknek és az ingatlanvállalkozásoknak vietnami bankszámlákon keresztül kell megkapniuk az ügyfelektől származó pénzt. „Úgy gondolom, hogy minden ingatlanügyletet bankokon keresztül kell kifizetni, nem csak a befektetőket és a vállalkozásokat. Jelentős lépést tettünk előre a készpénzmentes fizetési tranzakciók bevezetésében, és azt javaslom, hogy további forradalmat kell végrehajtanunk” – javasolta An úr.

Minden ingatlannal kapcsolatos tranzakciót bankokon keresztül kell lebonyolítani, nem csak a befektetőket és a vállalkozásokat. Jelentős lépést tettünk előre a készpénzmentes fizetések felé, javaslom, hogy forradalmasítsuk ezt tovább.

Trinh Xuan An küldött, a Nemzetvédelmi és Biztonsági Bizottság (Dong Nai küldöttség) teljes munkaidős tagja

A brókerek „dobálnak és elkapnak” felborítják a piacot

Az ingatlanpiaci kereskedési csarnokokra vonatkozó szabályozással, a korábbi törvénytervezet kézhezvételéről és felülvizsgálatáról szóló jelentésben Vu Hong Thanh, a Gazdasági Bizottság elnöke elmondta, hogy miután számos nemzetgyűlési képviselő véleményét megkapták, a tervezet – a magyarázatot és az elfogadást követően – eltávolította azt a szabályozást, amely előírta volna az ingatlanügyletek csarnokon keresztüli lebonyolítását, és csak ösztönözte azokat. „Az ingatlanügyletek előírása a kizsákmányolás kockázatához vezet, és nem biztosítja az egészséges, biztonságos és fenntartható ingatlanpiac fejlődését” – jelentette ki Thanh úr. Ezenkívül a törvénytervezet azt is előírja, hogy azokat az ingatlanügyleteket, amelyekben a résztvevő fél magánszemély, közjegyző által hitelesítettnek kell lenniük. Abban az esetben, ha az egyik résztvevő fél egy ingatlanüzletág, közjegyzői hitelesítés és hitelesítés nem szükséges.

Hoang Van Cuong képviselő (hanoi delegáció) hozzászólásában elmondta, hogy az ingatlanügyleti szerződéseket nem kellene közjegyző által hitelesíteni, hanem a kereskedési termeken keresztül lehetne megerősíteni. Cuong úr elemezte, hogy a kereskedési termek az ingatlanpiacot alkotó három elem egyike, de a jelenlegi ingatlanügyi törvény nem szabályozza megfelelően a termek funkcióját, amikor lehetővé teszi, hogy a termek ne csak közvetítőként, hanem eladásban és vételben is részt vegyenek. „A termeknek csak közvetítőnek kellene lenniük, de most vételről és eladásról is van szó, és az emberek ezt dobásnak és elkapásnak nevezik, ami megzavarja a piacot” – hangsúlyozta Cuong úr.

Innen Cuong képviselő azt javasolta, hogy a törvényt szigorúbban kellene szabályozni, a képviselőház csak közvetítői funkciót töltene be, és felelős lenne az ügyfeleknek és az államnak nyújtott információkért. Ugyanakkor a képviselőház nem vehet részt vételi és eladási ügyletekben, és csak díjakat kap, beleértve a tranzakció-visszaigazolási díjakat, amelyek egyenértékűek a közjegyzői díjakkal és a brókerdíjakkal a megállapodás szerint. Cuong úr szerint ez a megközelítés a képviselőházat ruházza fel a brókeri szerep megfelelő ellátásával, az ügyfelek tanácsadásával és az állam piaci információinak biztosításával.

A Cuong képviselővel folytatott vitában Nguyen Van Than képviselő (Thai Binh delegáció) elmondta, hogy a közjegyzői hitelesítés jelenleg számos problémával jár, de ha a közjegyzői hitelesítés elmarad, vagy a kereskedési terem nagyobb hatalmat kap, az „nagyon veszélyes”. Than úr azt javasolta, hogy a tranzakciókat csak közjegyzői hitelesítéssel lehessen megerősíteni, és hogy a kereskedési terem nem képviselheti az állam jogát.

Azt mondta, hogy Hoang Van Cuong képviselő „elméletileg gondolkodott”, amikor azt javasolta, hogy tiltsák meg a kereskedési tereknek a vételi és eladási folyamatokban való részvételt. „A valóságban ezt nem lehet betiltani, mert az embereknek sokféleképpen van módjuk az ismert árakon keresztül történő adásvételre. Minden képviselő tudja, hogy a múltban a magas épületek, különösen az állami tulajdonú vállalatok vagy a nagy magáncégek ingatlanjai, amikor másnap megkérdezték a befektetőt, azt mondták, hogy elfogytak, de amikor az ingatlanpiacra mentek, még mindig magas áron, másfél- vagy duplaáron árulták őket. Ez nagyon veszélyes” – mondta Than úr, és azt javasolta, hogy a kereskedési terek legyenek ingyenesek, „a jó bornak nincs szüksége bokorra”, ha a tranzakció jó, akkor jönnek a vevők, ha nem jó, akkor nem jönnek a vevők.

A küldöttek véleményének megismerése után Vu Hong Thanh, a Gazdasági Bizottság elnöke elmondta, hogy a küldöttek mindannyian javítani szeretnék a kereskedési helyek minőségét és professzionalizmusát. Ezért a szerkesztőbizottság megvizsgálja, hogyan tölthetik be a helyek a közvetítői funkciót, és hogyan ne vegyenek részt közvetlenül a vételben és eladásban, ami piaci zavarokat okozhat.

Elfogadjunk lakási kauciót az alapozás megépítése előtt?

A jövőbeli lakások tranzakcióival kapcsolatban a törvénytervezet két lehetőséget javasol. Először is, a befektető akkor szedhet be előleget az ügyfelektől, ha a projekt megfelelt az üzembe helyezéshez szükséges összes feltételnek (beleértve a következő dokumentumok egyikét: földhasználati jogok, építési engedély, lakások vagy házakkal kombinált épületek alapozásának átvételi dokumentumai stb.). Másodszor, a befektető akkor szedhet be előleget, ha a projekt rendelkezik értékelt alaptervvel, és rendelkezik a következő dokumentumok egyikével: földhasználati jogok; a maximális előleg összege nem haladhatja meg az eladási ár vagy a lízingár 10%-át.

Véleményében Tran Hong Nguyen képviselő (Binh Thuan küldöttség) az 1. lehetőség szerinti szabályozást javasolta, mivel ez kevésbé kockázatos az ügyfelek számára. Szerinte, ha a foglalót már a projekt alaptervének értékelésekor beszedik, az nagyon hosszú időt vesz igénybe a foglaló kézhezvétele és a projekt tényleges megvalósítása között. Eközben az ingatlanpiacon az utóbbi időben számos bonyolult fejlemény történt, és továbbra is vannak olyan esetek, amikor az ingatlanprojekt-befektetők kihasználják a foglalók és a tőkejuttatási szerződések formáját a tőke önkényes mozgósítására, ami zavart és bizonytalanságot okoz. Sok projekt a foglaló kézhezvétele után 5, sőt 10 év elteltével sem valósult meg.

Ezzel szemben Pham Van Hoa képviselő (a Dong Thap küldöttség) a 2. opciót támogatta, mert „a befektetőknek nagyon tetszik, és az ügyfelek is elfogadják”. Hoa úr elemezte, hogy a befektetők nem mindig rendelkeznek 100%-os tőkével, és bankoktól is kölcsönt kell felvenniük a projekt megvalósításához. A 10%-os önerő nem nagy a ház értékéhez képest, ami feltételeket teremt a befektetők számára, hogy pénzzel rendelkezzenek a projekt megvalósításához, bizalmat teremtve a két fél között, nem is beszélve arról, hogy az önerőt befizető ügyfelek kedvezményt is kaphatnak. „Amikor a befektető rendelkezik a földhasználati jogokat igazoló dokumentumok egyikével, a föld bérbeadásáról és a földhasználati díjak fizetéséről szóló döntéssel, úgy gondolom, hogy a befektető nem tisztességtelen” – mondta Hoa úr.

Pham Van Hoa küldött (Dong Thap küldöttség)

Hasonlóképpen, Nguyen Thi Viet Nga képviselő (a Hai Duong küldöttségből) szintén a 2. opció kiválasztását javasolta, mivel ez a lehetőség megteremti a feltételeket a vállalkozások és a befektetők fejlődéséhez. Nga asszony elismerte, hogy bár ez a lehetőség több kockázattal járhat az ügyfelek számára, ezt a szigorított irányítással és az állami szervek felelősségének növelésével lehetne leküzdeni. Épp ellenkezőleg, az 1. opció biztonságosabb lenne az ügyfelek számára, de ugyanakkor szűkítené a vállalkozások lehetőségeit, látszólag ellentétes lenne a vállalkozások fejlődésének ösztönzésével és mechanizmusainak létrehozásával.

Huynh Thi Phuc küldött (Ba Ria-Vung Tau küldöttség) azt javasolta, hogy a letét összege ne haladja meg az 5%-ot a tervezetben szereplő 10% helyett. Ez az összeg kellően értékes ahhoz, hogy mind a letevő, mind a letétbe helyezett fenntartsa a kölcsönös bizalmat, tudatában legyen a kötelezettségvállalásnak, és egyúttal biztosítsa, hogy a letét jellege ne tőkemobilizációs célokat szolgáljon.

Vu Hong Thanh, a Gazdasági Bizottság elnöke elmondta, hogy mindkét lehetőségnek vannak pozitív és negatív aspektusai. Az 1. lehetőség pozitívuma, hogy védheti a gyengébb fél, a vevő érdekeit, de a vállalkozások oldalán nem lehet biztosítani a potenciális befektetők hozzáférését. A 2. lehetőség pozitívuma, hogy feltételeket teremt a vállalkozások számára, de az alapvető tervezéstől az építési engedély megadásáig ez is sok lépést igényel, és késedelmet okozhat, ami hatással van az emberek érdekeire. „Ha nem világos vagy nincs egyetértés, azt javasoljuk, hogy szavazzanak erről a tartalomról, hogy a Nemzetgyűlés véleményt nyilváníthasson” – mondta Thanh úr.

Forráslink: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm