Az olcsó pénz erősen áramlik az ingatlanokba: Befektetési lehetőség vagy potenciális kockázat?

Az olcsó pénz 2025-ben az ingatlanpiacra áramlik, így ez a piac vonzó ingatlanbefektetési csatornává válik egy olyan időszakban, amikor az aranyárak a csúcson vannak, a részvények pedig erősen ingadoznak. A spekulánsok gyorsan kihasználják ezt a lehetőséget a profit növelésére, a földárak gyorsan emelkednek, meghaladva az emberek jövedelmét, ami számos potenciális kockázatot rejt magában.

Ingatlanpiac "hátszélben"?

2025 első 8 hónapjában a vietnami gazdaságot körülbelül 1,8 millió milliárd VND-vel „pumpálták fel”, ami miatt az alacsony kamatlábak a mélyponton maradtak. A bőséges pénzforgalom gyorsan menedéket talált, mint például a részvények és különösen az ingatlanpiac. Június 30-án a fennálló ingatlanhitelek összege elérték a 3,18 millió milliárd VND-t, ami 2,4-szerese a 2024 végi értéknek, és a teljes rendszer teljes fennálló adósságának 18,5%-át tette ki. Különösen egyes bankok ingatlanhitelei tették ki a teljes fennálló adósság több mint 64%-át.

Dr. Tran Xuan Luong, a Vietnami Ingatlanpiac Kutató és Értékelő Intézet (VARS IRE) igazgatóhelyettese megjegyezte, hogy az olcsó tőke egyértelmű lendületet adott az ingatlanpiacnak, olyan hosszú távú mozgatórugók mellett, mint az autópálya-infrastruktúra, a vietnami külföldi közvetlen befektetések, a turizmus és a megnövekedett jövedelmek. Valójában az elmúlt években minden egyes állami beruházási projekt, mint például az autópályák, repülőterek és folyami hidak építése, nemcsak a regionális összeköttetéseket változtatta meg, hanem azonnal a környező földárak emelkedését is kiváltotta.

Miközben a megfizethető lakhatás iránti valós keresletet nem sikerült kielégíteni, a tőke a luxusprojektekbe, üdülőhelyekre vagy spekulatív telkekbe áramlik, amelyeket aztán elhagynak.

Ugyanakkor a külföldi közvetlen befektetések (FDI) erőteljesen áramlanak Vietnámba, mivel a globális vállalatok átalakítják ellátási láncaikat, növelve az ipari ingatlanok, a logisztika, az irodák, sőt a szakértők iránti lakáspiac iránti keresletet is. A turizmus fellendülése a üdülőingatlanok számára is „lökést” ad, miközben az emberek jövedelme fokozatosan növekszik, erősítve lakásvásárlóerejüket.

„Elmondható, hogy az ingatlanpiac „kedvező széllel” néz szembe mind a monetáris politika, mind a makrogazdasági dinamika részéről, így a 2025-ös ingatlanpiac lesz a pénzforgalom elsődleges választása ebben az időszakban” – mondta Dr. Luong.

A piac lendületének okait elemezve Nguyen Quang Huy úr, a Nguyen Trai Egyetem Pénzügyi és Banki Karának ügyvezető igazgatója elmondta, hogy a kulcsfontosságú infrastruktúrákba, mint például az észak-déli gyorsforgalmi út, a nemzetközi repülőterek, a folyami hidak vagy a nagysebességű vasutakba történő állami beruházások bővítik a városfejlesztés és az ipari parkok terét, miközben növelik az új csatlakozó területek értékét. Emellett a külföldi közvetlen befektetések hulláma Vietnamba továbbra is erőteljesen áramlik, mivel Vietnam egyre nagyobb szerepet játszik a globális ellátási láncban. Ez nemcsak az ipari területek, raktárak és irodák iránti keresletet növeli robbanásszerűen, hanem a külföldi szakértők számára is ingatlanpiacot teremt.

Sok elhagyatott villa An Khanh községben, Hanoi városában.

Emellett Mr. Huy szerint a turizmus erőteljes fellendülése is vonzó úti céllá tette Vietnámot, elősegítve az üdülőingatlanok, a szállodák és a kereskedelem növekedését. Különösen a gazdaság és az emberek jövedelme nőtt az elmúlt években, szilárd alapot teremtve a lakásvásárlási erő számára. Ezért a megtakarításokból és az aranycsatornákból kiáramló pénz kontextusában az ingatlanbefektetés biztonságos csatornává vált, amely potenciálisan tőkevonzó lehet.

Pénzügyi tőkeáttétel és lehetséges kockázatok

Az olcsó tőke mellett számos befektető indított lakáshitel-csomagokat pénzügyi támogatással, akár 5 éves tőketörlesztési türelmi idővel, mindössze a kezdeti lakásérték 10-30%-át kell fizetni. Ez előnyt jelent a valódi vásárlók számára, de utat nyit a spekulánsok számára is a pénzügyi tőkeáttétel kihasználására.

Egy 3 milliárd VND értékű lakással, mindössze 600-900 millió VND saját tőkével a spekulánsok 1-2 év elteltével 450-600 millió VND profitra számíthatnak, ami 50-70%-os kamatlábnak felel meg. A „lázas” időszakban sokan megduplázták a profitjukat, még a ház átvétele előtt.

A profit vonzása egy hullámnyi F0 befektetőt vonzott a piacra. Ragaszkodnak az árukhoz, és arra várnak, hogy az árak emelkedjenek, ami egy „hiány - magas árak - virtuális tranzakciók” spirált hoz létre. Ez mesterségesen élénkíti a piacot, de elrejti a hosszú távú instabilitás kockázatát.

Ezenkívül egyes vállalkozások „megkerülik a törvényt”, termelés és üzleti célok nevében vesznek fel tőkét, de valójában ingatlanokba fektetik azt, torzulásokat okozva a hitelallokációban. Ez nemcsak a reáltermelés tőkeáramlásának hatékonyságát csökkenti, hanem az ingatlanpiacot is túlmelegedésbe taszítja, ami könnyen ingatlanbuborékhoz vezethet.

Dr. Tran Xuan Luong figyelmeztetett: „Olcsó tőke ömlik az ingatlanpiacra, és számos projekt eladási árát messze a valós értékük fölé emeli. Sok vállalkozás a termelés nevével is élve kölcsönt vesz fel, majd az ingatlanpiacra koncentrál, ami piaci torzulást okoz.”

A valóságban sok projektet az emberek jövedelmének 5-7-szeresén értékesítenek. Ez a különbség komoly egyensúlyhiányt mutat a kínálat és a kereslet között. Míg a megfizethető lakhatás iránti valós keresletet nem elégítik ki, a tőke a luxusprojektekbe, üdülőhelyekbe vagy spekulatív telkekbe áramlik, amelyeket aztán elhagynak.

„Ennél veszélyesebb, hogy visszatér a »szörfözés« mentalitása. A kisbefektetők rövid lejáratú tőkét vesznek fel vételre és eladásra, ami virtuális likviditást növel. Ha a kamatlábak hirtelen ismét emelkednek, vagy a hitelezés szigorodik, erre a csoportra nehezedik majd a legnagyobb nyomás az adósság visszafizetése terén, és fennáll a veszélye annak, hogy az »összeomlás« az egész rendszerre átterjed. A vietnami ingatlanpiac története számos »földlázról«, majd befagyásról számolt be, súlyos következményekkel járva a vállalkozások, a bankok és az emberek számára” – elemezte Luong úr.

Nguyễn Quang Huy közgazdász is hasonló nézetet vall, és arra figyelmeztetett, hogy bár az ingatlanpiac pezsgő, számos potenciális kockázattal jár. Először is fennáll annak a veszélye, hogy a földárak a vásárlóerőt meghaladó mértékben emelkednek. Amikor túl sok pénz koncentrálódik bizonyos területeken, a földárak gyorsabban emelkedhetnek, mint a jövedelem, ami kereslet-kínálat egyensúlyhiányhoz vezethet. A következő az egyenetlen likviditás, nem minden termék könnyen értékesíthető, különösen az infrastruktúrától távol eső vagy hiányos jogi dokumentumokkal rendelkező projektek esetében. Végül fennáll a tömegpszichológia veszélye, sokan követhetik a trendet, de amikor a piac alkalmazkodik, könnyen pénzügyi nyomás alá kerülnek.

Nguyễn Quang Huy úr, a Nguyễn Trai Egyetem Pénzügyi és Banki Karának ügyvezető igazgatója

A szakértők szerint a piacnak megoldásokra van szüksége az ingatlanpiacra, különösen a spekulatív szegmensbe irányuló tőkeáramlások kezelésére és ellenőrzésére, hogy megelőzze az ingatlanbuborékokat. Csak akkor tarthatja fenn a gazdaság kiegyensúlyozott és fenntartható fejlődését, ha a befektetési tőke visszatér azokra a területekre, amelyek valódi értéket teremtenek.

vov.vn

Forrás: https://baolaocai.vn/dong-tien-re-chay-manh-vao-bat-dong-san-co-hoi-dau-tu-hay-tiem-an-rui-ro-post881882.html