Az ingatlanárak trendjeinek előrejelzése során Ho Si Minh-város hamarosan kiad egy módosított földárlistát. Milyen előnyei vannak annak, ha nincs vörös könyv?

Hamarosan elérhetőek lesznek a 2024 harmadik negyedévére vonatkozó lakhatási és piaci információk, az ingatlanárak tovább emelkednek, Ho Si Minh-város kitűzi a módosított földárlista kiadásának időpontját... ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

A vietnami ingatlanpiac egy ingadozásokkal teli időszakon ment keresztül, és a fellendülés, valamint az áremelkedés jeleit mutatja. (Fotó: Linh An)

Lakhatási és piaci információk hamarosan, 2024 harmadik negyedévében

Az Építésügyi Minisztérium a közelmúltban hivatalos közleményt küldött a tartományok és a központilag irányított városok népi bizottságainak a lakás- és ingatlanpiaci információk nyilvánosságra hozatalának 2024 harmadik negyedévére vonatkozó végrehajtásáról.

A lakásügyi és ingatlanpiaci információk közzétételének feladata a 2024. augusztus 1-jétől hatályos 94/2024/ND-CP számú kormányrendelet rendelkezései szerint, amely részletezi az ingatlanüzletről szóló törvény számos cikkét a lakásügyi és ingatlanpiaci információs rendszerek és adatbázisok kiépítéséről és kezeléséről, az Építési Minisztérium felkéri a tartományok és a központilag irányított városok népi bizottságait, hogy frissítsék a lakásfejlesztési programok és tervek közzétételének helyzetét; a befektetési politikákra jóváhagyott projektek számát és a befektetők kiválasztását;

Lakásfejlesztési projektek, engedélyezett, folyamatban lévő, befejezett ingatlanprojektek száma; jövőbeni lakások (kereskedelmi lakások, szociális lakások) értékesítésre jogosult projektek, lakások száma;

Lakások, családi házak, átruházott telkek tranzakciós volumene és teljes tranzakciós értéke; lakásárak és néhány egyéb ingatlantípus (lakások, családi házak, telkek, szociális lakások); irodabérleti díjak; üzlethelyiségek; szállodák, üdülők ; ipari ingatlanok; ingatlanleltár.

Jelentés a szociális lakásépítésbe történő beruházások végrehajtásáról és a 120 billió VND értékű szociális lakáshitel-csomag végrehajtásáról a térségben; jelentés a térség ingatlanszektorában működő vállalkozások nehézségeiről és problémáiról, és megoldási javaslatok (ha vannak).

A piac új árszintet határoz meg

Nguyễn Quốc Anh, a Batdongsan.com.vn vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy a vietnami ingatlanpiac egy ingadozásokkal teli időszakon ment keresztül, és a fellendülés, valamint az áremelkedés jeleit mutatja. Az új jogi folyosó megteremti az ingatlanpiac fellendülésének alapjait.

Quoc Anh úr szerint az új jogi folyosó, amely három törvény, nevezetesen a 2023-as lakásügyi törvény, a 2023-as ingatlanügyi üzleti törvény és a 2024-es földtörvény hatálybalépésével jár, számos ingatlantípus árának emelkedését fogja eredményezni. Konkrétan a telekárak és számos új szabályozás felfelé irányuló nyomást gyakorol az árakra mind az elsődleges, mind a másodlagos piacon.

A földárak emelkedésének oka a földárak frissítésének gyakoribbá válása, miután a földár-keretrendszert megszüntették, és a földár-táblázatot évente frissítették a korábbi 5 év helyett. A földárak emelkedése a levonási módszer megszüntetésével megnövekedett pontosságnak is köszönhető, és a 4 földértékelési módszer alkalmazásának feltételeire vonatkozó szabályozásból ered.

Ezenkívül a szigorúbb jogi minősítés, amikor a viták nélkül használatban lévő földterületekre vonatkozó földhasználati jogigazolások megadásához feltételeket szabnak, szintén növelni fogja a földárakat, amikor egyre nagyobb hangsúlyt fektetnek és összpontosítanak a világos jogi státuszú földterületekre vonatkozó követelményekre.

Nemcsak a telekárak emelkednek, hanem az elsődleges ingatlanárak is emelkednek a telek megtisztításának költségei miatt, amelyek a telekárak emelkedésével együtt emelkednek. Ezenkívül az áttelepítési eljárásokra vonatkozó szabályozások is megemelik az elsődleges ingatlanárakat, mivel a befektetőknek a rekultiváció és a megtisztítás előtt kell gondoskodniuk az áttelepítéshez szükséges lakhatásról a projektben.

A letelepítési lakások feltételei is egyértelműek és szigorúak, mivel azoknak meg kell egyezniük az emberek korábbi lakhatási színvonalával, vagy annál jobbaknak kell lenniük. Az áttelepítési területnek teljes infrastruktúrával kell rendelkeznie. Quoc Anh úr elmondta, hogy a másodlagos ingatlanárak is emelkedni fognak az elsődleges árak emelkedése miatt.

Az egyes típusok esetében a magánházak ára a telekáraknak megfelelően emelkedik, a piac bővül. A telekárak akkor is emelkednek, amikor a felosztott telkek kínálata szűkül, ami szoros árakat igényel. A városi lakásépítési projektek népszerűbbek lesznek, mint a telekprojektek, és az infrastrukturális és közműbefektetésekkel a városi lakásépítési projektek is új árakat alakítanak ki.

Hanoi hivatalosan is megnöveli a minimális földterület felosztásának területét

A Hanoi Népi Bizottság a közelmúltban adta ki a 61. számú határozatot, amely a város földgazdálkodásával és -használatával kapcsolatos fontos tartalmakat szabályozza.

A döntés egyik figyelemre méltó pontja a birtokmegosztás és -összevonás feltételei és minimális területe.

A lakótelkek megosztása tekintetében kerületekben és városokban, a közlekedési útvonalakon, műszaki infrastruktúrán és közterületeken kívüli területen a megosztás utáni telek nem lehet kisebb 50 négyzetméternél, a hossza meghaladhatja a 4 métert, a közlekedési útvonalak melletti szélessége pedig legalább 4 méter.

Síkságon fekvő települések esetében a telekfelosztás utáni minimális terület 80 m2, középvidéken fekvő települések esetében 100 m2, hegyvidéki területeken fekvő települések esetében pedig legalább 150 m2.

Nem mezőgazdasági földterületek esetében a szabályozás azokra a földterületekre vonatkozik, amelyeket az állam nem projekt megvalósítására osztott ki vagy adott bérbe. Körzetekben és városokban a kereskedelmi kiszolgáló földterületeknek a közlekedési utakhoz közeli szélességüknek legalább 10 m-nek kell lenniük, minimális területük pedig 400 m2. Más típusú nem mezőgazdasági földterületek esetében a földterületnek 20 m-nél szélesebbnek és legalább 1000 m2-nek kell lennie.

A községekben a kereskedelmi szolgáltatásokat nyújtó földterületnek legalább 800 m2-nek, az egyéb nem mezőgazdasági földterületnek pedig legalább 2000 m2-nek kell lennie.

Mezőgazdasági területek esetében az egynyári termőföldek minimális területe járásokban és városokban 300 m2, községekben pedig 500 m2; az évelő növények és az akvakultúra számára szolgáló földterület járásokban és városokban 500 m2, községekben pedig 1000 m2. Az erdőgazdasági területeket parcellákra osztják, ha a területük legalább 5000 m2.

Jelenleg Hanoiban a telekfelosztást a 2017. évi 20. számú határozat szerint alkalmazzák. Ennek megfelelően a felosztás utáni telekterületnek legalább 30 m2-nek kell lennie kerületek és városok esetén, és legalább az új lakótelek-kiosztási határ (minimum) 50%-ának a fennmaradó területek esetében.

Ho Si Minh-város október 15-ig közzéteszi a módosított földárlistát.

A 2020-as földárlista kiigazításának eljárásával kapcsolatban Ho Si Minh-város Népi Bizottsága (HCMC) a közelmúltban jelentést tett a Városi Népi Tanácsnak az elért haladásról és a végrehajtás tartalmáról.

A Városi Népi Bizottság szerint a 2024-es földtörvény számos új pontot tartalmaz, például tökéletesíti a földárak piaci elvek szerinti meghatározásának mechanizmusát, és eltörli a földár-keretrendszerekre vonatkozó szabályozásokat.

Ezenkívül az új törvény szerinti földárlistát minden év január 1-jétől kidolgoznak és alkalmaznak, hogy az megfeleljen a piacnak, és alapul szolgáljon 12 pénzügyi kötelezettség meghatározására 2 földhasználói csoport számára.

Eközben a Ho Si Minh-városban jelenleg alkalmazott 2020-as árlistának 3 hiányossága van: Az árlistát az árkeret szabályozza, így a lakótelkek maximális ára mindössze 162 millió VND/m2, ami jelentősen eltér a piaci ártól; a betelepítési telkek árait nem frissítették; az árlista szerint szűk keresztmetszet van a 30 milliárd VND alatti értékű telkek árazásában.

A földárak kiigazításának szükségességével szembesülve Ho Si Minh-város Népi Bizottsága megbízta a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztériumot (TN-MT), hogy egyszerűsített eljárást követően készítsen tervezetet, amelyet augusztus 1-jén tesznek közzé.

Az írásbeli vélemények összegyűjtését és a felülvizsgálati konferenciák lebonyolítását követően a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium július 30-án benyújtotta a 2020-as árlista kiigazításáról szóló határozatot a Ho Si Minh-városi Földárlista Értékelési Tanácsnak. Ezt követően a Minisztérium benyújtotta a kiigazított árlista további hatásait.

A szeptember 20-i ülésen a Tanács Munkacsoportja észrevételeket tett a módosított földárlista tervezetével kapcsolatban, amelyeket a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium elfogadta és beépített a tervezetbe.

A módosított földárlista elkövetkező időszakra vonatkozó előrehaladásával kapcsolatban a Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium szeptember 30-án benyújtja a Tanácsnak. A Tanács várhatóan október 10. előtt értékelő ülést tart. A terv szerint a módosított földárlistát a Ho Si Minh-város Népi Bizottsága október 15. előtt teszi közzé.

Arra az időszakra, amikor a módosított árlista nem áll rendelkezésre, szeptember 21-én Ho Si Minh-város Népi Bizottsága jóváhagyta, hogy a minisztériumok, fióktelepek, Thu Duc város Népi Bizottsága és a kerületek a jelenlegi földárlistát és földár-korrekciós együtthatót alkalmazzák a pénzügyi kötelezettségek és adók meghatározásához.

Milyen jogaik vannak a vörös könyvvel nem rendelkező földhasználóknak?

Amikor egy földterület vörös könyvbe kerül, a földhasználók teljes jogokkal rendelkeznek, mint például az átruházás, az adományozás és a kártérítés. Azonban nem mindenki tudja, hogy milyen jogok illetik meg a vörös könyvvel nem rendelkező földhasználókat. Kérjük, olvassa el az alábbi cikket ezen jogok megismeréséhez.

1. Földjáradék

a, Esetek, amikor a tanúsítvány kiadásának feltételei teljesülnek, de a tanúsítványt még nem adták meg

A 31/2024/QH15 számú földtörvény 95. cikkének a) pontjának 1. és 2. záradéka kimondja, hogy a háztartások és magánszemélyek, akik nem bérelt, éves földjáradékkal fizetendő földet használnak, kártalanítást kapnak a földért, amikor az állam nemzetvédelmi és biztonsági célokra, illetve nemzeti és közérdekű társadalmi-gazdasági fejlesztés céljából visszaszerzi a földet, ha megfelelnek az alábbi feltételek egyikének:

- Rendelkezik oklevéllel.

- Az illetékes hatóságtól földkiosztásról, földbérletről vagy a földhasználat céljának megváltoztatására vonatkozó engedélyről szóló határozat született.

- Rendelkezzen a földhasználati jogokra vonatkozó dokumentumok egyikével a tanúsítvány kiállításához.

- A földhasználati jogokat a jogszabályoknak megfelelően átruházták, de az ingatlan-nyilvántartásba vételi eljárást még nem fejezte be.

- Jelzálogszerződés alapján földterület használata adósság rendezésére; olyan dokumentum, amely elismeri az árverési eredményeket, és teljesítette a pénzügyi kötelezettségeit.

Így, még ha a Tanúsítványt nem is adták ki, de a megadásának feltételei teljesülnek, és a fenti dokumentumok valamelyike ​​jelen van, a háztartás vagy magánszemély akkor is kártérítést kap a földért, ha az nem éves földjáradék-fizetéssel járó bérbe adott föld.

b. Nem jogosult tanúsítvány kiállítására

A 2024. évi földtörvény 98. cikkének 3. záradéka szerint a mezőgazdasági termelésben közvetlenül részt vevő háztartások és magánszemélyek akkor is kártalanításban részesülnek a földterületért, ha nem felelnek meg a tanúsítvány megadásának feltételeinek, feltéve, hogy a mezőgazdasági földterületet 2004. július 1. előtt használták.

2. Kártérítés a földhöz kapcsolódó ingatlanokért

A 2024. évi földtörvény 91. cikkének 3. záradéka a következőképpen határozza meg a vagyoni károk megtérítésének alapelveit, amikor az állam visszaszerzi a földet:

„Azok az ingatlantulajdonosok, akik a polgári jogban előírt módon anyagi kárt szenvednek, kártérítést kapnak; a termelési és üzleti létesítmények tulajdonosait, akiknek az állam általi földvisszavétel miatt be kell szüntetniük a termelést és az üzleti tevékenységet, támogatásban kell részesíteni.”

Így még Tanúsítvány nélkül is kártérítést kap a földhöz kapcsolódó ingatlan jogos tulajdonosa, ha a földszerzés kárt okoz.

3. Földhasználói jogok gyakorlása

A 2024. évi Földtörvény 45. cikkének 1. záradékának a) pontja szerint a földhasználati jogok átruházásának vagy ajándékozásának két esete van, még igazolás nélkül is:

1. eset: Földhasználati jogok öröklésekor, mezőgazdasági földterületek átalakítása földterület-összevonáskor, telekcsere vagy földhasználati jogok államnak vagy közösségnek történő adományozása esetén.

2. eset (a 2024. évi földtörvény 127. cikkének 4. szakaszának a) pontja): Azok a háztartások és magánszemélyek, akik nem kaptak tanúsítványt, de jogosultak arra, átruházhatják a földhasználati jogokat, bérbe adhatják, albérletbe adhatják a földhasználati jogokat, és tőkét hozhatnak létre a földhasználati jogok felhasználásával projektek megvalósításához.

4. Építési engedélyt kapott

Még ha nincs is tanúsítvány, de van a földterületre vonatkozó jogi dokumentumok egyike az 53/2017/ND-CP rendelet 3. cikkében előírtak szerint, az építési engedélyt akkor is kiadják.

Megjegyzés: Házak csak lakótelekre építhetők.

5. Ideiglenesen használják, amíg a földterületet vissza nem nyerik

A 2024. évi földtörvény 138. cikkének 8. záradéka kimondja:

„Azok a háztartások és magánszemélyek, akik az e cikk 1., 2., 3., 4., 5. és 6. pontjában meghatározott esetekben földet használnak, de nem jogosultak földhasználati jogról és a földhöz kapcsolódó vagyon tulajdonjogáról szóló igazolásra, ideiglenesen használhatják a földet jelenlegi állapotában, amíg az állam vissza nem szerzi a földet, és a szabályoknak megfelelően be nem jelentik és nyilvántartásba nem veszik.”

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-bao-xu-huong-gia-nha-dat-tphcm-sap-ban-hanh-bang-gia-dat-dieu-chinh-khong-co-so-do-co-quyen-loi-gi-288312.html