Csökkenni fognak az ingatlanárak, ha új törvények lépnek életbe?

A 2024-es földtörvényben bevezetett földár-táblázattal az ingatlanárak a növekvő inputköltségek miatt tovább emelkedhetnek. Ez az emelkedés azonban még mindig fékezhető.

Tovább fognak emelkedni a lakásárak

„Az ingatlanárak 2024. augusztus 1. után emelkedhetnek. Mivel az új földtörvény földárlistát fog alkalmazni, amely növelni fogja a kártérítési és tisztítási költségeket, valamint a földhasználati díjakat. Ezek a tényezők hozzájárulnak a projekt input árainak emelkedéséhez” – mondta Vo Hong Thang úr, a DKRA Csoport befektetési igazgatója a Dau Tu újság által szervezett „Befektetési lehetőségek felkutatása az év második felében” című szemináriumon.

További elemzést követően Thang úr elmondta, hogy egy befektetési projekt tőkeszerkezetének vizsgálatakor a szokásos arány 2:4:4. Ennek megfelelően a saját tőke körülbelül 20%-ot tesz ki; a pénzügyi tőkeáttétel 40%-ot tesz ki, amely bankoktól és befektetési alapoktól származik; a fennmaradó 40%-ot pedig a korán fizető ügyfelektől mobilizálják.

Vo Hong Thang úr, a DKRA Csoport befektetési igazgatója úgy véli, hogy a piacon mindig, bármikor megjelennek befektetési lehetőségek. Fotó: Chi Cuong

Az új Ingatlantörvény értelmében azonban a házvásárláskor fizetendő előleg nem haladhatja meg a termék értékének 5%-át, a jelenlegi 30%-kal szemben. A ház átadása előtt a vevőnek csak az 50%-ot kell fizetnie, ami 20%-os csökkenést jelent a korábbihoz képest.

„Amikor az ügyfelektől mozgósított tőke csökken, a tulajdonosoktól származó tőke és a pénzintézetektől kölcsönzött tőke növekedni fog. Ekkor az állami irányító szervek kezébe kerül a „pálca”, mivel a pénzügyi költségeket nagymértékben befolyásolja a projektengedélyezés időpontja” – jegyezte meg a DKRA Csoport befektetési igazgatója.

Thang úr magyarázata szerint, ha az új törvények felgyorsítják a jogi akadályok elhárítását, a pénzügyi költségek csökkenni fognak, ezáltal „lehűlnek” a projekt inputköltségei. Amikor a projekteket egyszerre távolítják el, a befektetői pszichológia enyhül, és minden bizonnyal több pénz áramlik az ingatlanpiacra.

A DKRA Csoport vezetője megjegyezte, hogy mostantól az év végéig a három új ingatlanpiaci törvénynek nem lesz mély hatása a szegmensekre, különösen a bonyolult makrogazdasági helyzetben. Ehelyett legalább 6-12 hónapra lesz szükségük ahhoz, hogy a törvények valóban behatoljanak a piacra.

Itt az ideje ingatlanbefektetésnek?

A Dau Tu újság szemináriumán részt vevő szakértők mind egyetértettek abban, hogy a piac mindig, bármilyen körülmények között is kínál befektetési lehetőségeket. Például az elmúlt időszakban Hanoiban a régi lakások szegmense különösen „forró” volt. Sok befektető tudta, hogyan ragadja meg a lehetőséget és „szörfözzön” akkoriban, és nagyon vonzó profitrátákat ért el.

„A piac már több mint 2 éve oldalirányú mozgást mutat. Jelenleg a kamatlábak nagyon alacsonyak, a pénzügyi előnyökkel rendelkező és a szegmenst ismerő befektetőknek ésszerű árú termékekbe kell befektetniük. Azonban egy olyan időszakban, amikor a makrogazdaság még mindig sok változóval bír, a pénzügyi tőkeáttételt használóknak nagyon óvatosnak kell lenniük” – javasolta Mr. Thang.

A DKRA jelentése szerint 2023 vége óta a piac a fellendülés jeleit mutatta, de csak a nagyobb városok B és C kategóriás lakásszegmenseire koncentrált. Ez a szegmens várhatóan az év második felében is piacvezető marad.

Thang úr ugyanakkor őszintén elismerte, hogy a jelenlegi fellendülés még mindig nem igazán erős. A felmérési adatok szerint Ho Si Minh-városban és környékén az idei év első hat hónapjában a lakások elsődleges kínálata elérte a 15 000 egységet. A fogyasztás azonban csak körülbelül 3300 egységnél állt meg, ami 8%-os növekedést jelent ugyanebben az időszakban.

„Annak ellenére, hogy az általános kínálat és kereslet nőtt, a szám még mindig elhanyagolható, a 2019-es időszaknak mindössze 15-20%-át teszi ki. Emellett a befektetőknek figyelembe kell venniük, hogy egyes más szegmensek, például az üdülőingatlanok, még nem mutatnak fellendülés jeleit” – értékelte Mr. Thang.

Jelenleg a piaci hangulat két végletre oszlik. Az egyik, hogy az előző ciklusból származó pénzügyi tőkeáttételt használó befektetők továbbra is hajlamosak megtartani a nyereséget és a lehetőségekre várni. A másik, hogy egyes nagy mennyiségű készpénzzel rendelkező befektetők továbbra is figyelik a piac következő fejleményeit.

„A Vietnámi Állami Bank által az év első hat hónapjában közzétett adatok azt mutatják, hogy a betétek teljes összege meghaladja a 13,6 billió vietnami dongot, annak ellenére, hogy a kamatlábak nagyon alacsonyak. Ez a védekező mentalitás az ingatlanpiac likviditásának növekedését okozta, de az még mindig korlátozott” – osztotta meg Mr. Thang.

Forrás: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html