Az apartmanárak az egekbe szöknek, ami megnehezíti a lakhatást; az új telekárak Hanoiban és Ho Si Minh-városban egyenlő versenyt teremtenek, lassítva a spekulatív hullámot.

A megfizethető lakások hiánya miatt az emberek kétségbeesetten keresnek lakhatási lehetőséget; remélhetőleg a hanoi és ho sit minh-városi új földárlistától a spekuláció üteme csökkenni fog... – ezek a legfrissebb ingatlanpiaci hírek.

A megfizethető lakások szegmense teljesen hiányzik a piacról, miközben a középkategóriás lakások is egyre ritkábbak. (Fotó: Linh An)

Tovább emelkednek a lakásárak

A vietnami ingatlanpiac, különösen a lakások szegmense, az utóbbi időben meredek áremelkedésnek volt tanúja. Ez sok ember számára megnehezítette, hogy megfelelő lakhatást találjon, még 3-4 milliárd VND-vel a kezében is.

Lao Dong szerint a megfizethető lakások szegmense teljesen hiányzik a piacról, és a középkategóriás lakások is egyre ritkábbak. 2024 elején a piac körülbelül 65 millió VND/m2 átlagárral indul majd.

Azonban mindössze két negyedév után az ár meghaladta a 68 millió VND/m2-t, és az év utolsó hónapjaiban is tovább emelkedett. Az idén indított új projektek mind a felső kategóriás szegmensre összpontosítanak olyan területeken, mint Nam Tu Liem, Cau Giay és Gia Lam, Dong Anh, ahol az árak rendszeresen meghaladják a 70 millió VND/m2-t.

A lakáspiaccal kapcsolatban Vo Huynh Tuan Kiet úr, a CBRE Vietnam lakásmarketing osztályának igazgatója elmondta, hogy 2024 negyedik negyedévében a hanoi lakások elsődleges eladási ára átlagosan elérte a 72 millió VND/m2-t, ami 36%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest, és 12%-os növekedést 2024 harmadik negyedévéhez képest.

Ez az áremelkedés sok első lakást vásárló, különösen a fiatal családok számára megnehezíti a piacra jutást. Ez azt jelenti, hogy 3-4 milliárd VND-vel a lakásvásárlóknak nincs sok választási lehetőségük, csak egy szerény méretű, évek óta használt lakást birtokolhatnak, vagy el kell fogadniuk a központtól távol eső helyszínt. Ezért sok első lakást vásárlónak hosszas keresgélés után fel kellett függesztenie tervét, mert az ár meghaladja anyagi lehetőségeit.

Ngoc Van asszony (33 éves, Nam Tu Liem, Hanoi) elárulta, hogy sok évnyi takarékoskodás után a férjével 3 milliárd VND-s lakásvásárlást terveztek. A piac felmérése során azonban rájött, hogy a lakásárak az egekbe szöktek, messze meghaladva családja fizetési képességét, ezért az emelkedő árak miatt el kellett halasztania a házvásárlási tervét.

Az emelkedő lakásárak közepette egyre nehezebb 3-4 milliárd VND költségvetésű házat birtokolni, mivel a lakásárak folyamatosan emelkednek. Ez nemcsak a közepes és alacsony jövedelmű emberek számára nehezíti meg a lakásvásárlást, hanem a piac fenntarthatóságát is csökkenti. A lakásárak csökkentése sürgető követelménygé vált az emberek lakhatáshoz való hozzáférésének biztosítása és a gazdaság stabilizálása érdekében.

A hanoi ingatlanárak csökkentésének egyik megoldása a szociális lakások fejlesztésének előmozdítása.

Dr. Nguyen Van Dinh, a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének elnöke elmondta, hogy a szociális lakások piaca fontos irány a lakásárakra nehezedő nyomás csökkentése érdekében. Ezenkívül fokozni kell a jogi akadályok elhárítását a piaci kínálat megszüntetését célzó projektekben.

Hanoi földárai meredeken emelkednek, egyes lakástulajdonosok aggódnak amiatt, hogy tízmilliárdokat költhetnek átalakításra

A Hanoi Népi Bizottság által bejelentett, 2024. december 20-tól 2025. december 31-ig érvényes módosított földárlista meredeken emelkedett a régi földárlistához képest. Ez a lakosság földhasználati költségeinek ugrásszerű növekedését is okozta.

Pham B. úr (My Duc kerület, Hanoi) elmondta, hogy 2024 végén fejezte be a földhasználati díjak befizetését lakótelkének egy részének kertté alakítására. Mivel a dokumentáció kiegészítéséről szóló határozat kézhezvételének határideje 2024. december 20. után volt, az új árlista szerint alkalmazott földhasználati díj meghaladta a 800 millió VND-t. Eközben, ha a régi földárlista szerint alkalmaznák, családjának körülbelül 350 millió VND-t kellene fizetnie.

Nguyen T. asszony (Long Bien, Hanoi) elárulta, hogy családjának több mint 1000 négyzetméternyi kertje van. Ha lakóterületté szeretnék alakítani, hogy felosszák a gyermekeik között, négyzetméterenként körülbelül 15 millió vietnami dongot kell fizetniük. Így a teljes terület átalakításának becsült összege körülbelül 15 milliárd vietnami dong. Ez az összeg meghaladja a pénzügyi lehetőségeiket, ezért a család fontolgatja, hogy megfelelően kiegyenlítse.

A földárak emelkedése és az ebből fakadó földhasználati díjak emelkedése számos, a külvárosokban mezőgazdasági földterülettel rendelkező befektetőt is arra kényszerített, hogy módosítsa befektetési tervét.

A 2024-es földtörvény szerinti földárlista alkalmazásáról szóló nemrégiben tartott workshopon Dang Hung Vo professzor, a természeti erőforrásokért és környezetvédelmi miniszter korábbi helyettese (TN-MT) úgy értékelte, hogy a valóságban, akár alacsony, akár magas a földárlista, vannak „panaszok”.

Vo úr hangsúlyozta, hogy a földárlistának meg kell egyeznie a piaccal, és meg kell felelnie a piacnak. A probléma az, hogyan kell ezt megvalósítani? Ez állami politika kérdése. Mely esetekben alkalmazzák a piac 80%-át, mely esetekben a piac 20%-át, az egyes esetekben eltérő alkalmazási arányok lesznek. Az, hogy hogyan alkalmazzák a befektetések vonzása, a gazdaság fejlesztése és a társadalombiztosítás biztosítása érdekében, az állam szabályozási politikájától függ.

Le Van Binh úr, a Földügyi Minisztérium (Természeti Erőforrások és Környezetvédelmi Minisztérium) igazgatóhelyettese elmondta, hogy az ingatlanprojektek (lakások, üdülőingatlanok) nem alkalmaznak földárlistákat, hanem speciális számítási módszereket alkalmaznak. A földárlista elsősorban az egyes háztartások pénzügyi kötelezettségeinek beszedésére és éves földbérleti projektek eseteire szolgál; egyéb esetek az árverések és a licitálások.

A lakóterületté alakítás költségeivel kapcsolatban Binh úr úgy értékelte, hogy Hanoiban a lakóövezetekben található mezőgazdasági területek vagy a lakóterülethez kapcsolódó mezőgazdasági területek lakóterületté alakítása ma már nagyon egyenlő. Korábban az átalakítás nagyon nehéz volt, mert az embereknek az átalakításért csak a lakóterület árának a felét kellett fizetniük.

A Földhivatal igazgatóhelyettese szerint a piaci árhoz közelítő földárlista egyenlő versenyfeltételeket jelent, a két ár között már nincs különbség. A piaci szereplők elfogadják az egyenlő versenyfeltételeket, a földár már nem különbözik, hogy az emberek lássák, a család lakótelkévé alakított földje még akkor sem sokat ér, ha visszaadják a közpiacra, így fokozatosan telítődik.

A Savills Vietnam szakértői szerint Hanoi új földárlistájának értékelése során az ingatlanárakra gyakorolt ​​hatás elhanyagolható, de segít csökkenteni a spekulatív hullámok sebességét, az emberek a tényleges értékhez közeli kártérítést kapnak...

Nguyen Thi Hong Van, a Savills Hanoi Értékelési és Pénzügyi Tanácsadási Osztályának igazgatóhelyettese azt javasolja, hogy a jelenleg vételi és eladási spekulációkkal foglalkozó befektetők alaposabban mérlegeljék a döntésüket, mivel az ingatlanárak emelkedésének magasabbnak kell lennie, mint a tőkeköltség, a pénzügyi tőkeáttétel költsége, valamint az ingatlanátruházásból származó jövedelemadó költsége, amelyet a piachoz közelebb eső új földárlista alapján számítottak ki.

Új földárlista Ho Si Minh-városban: Az átláthatóság javítása és az infrastruktúra fejlesztésének előmozdítása

Ho Si Minh-város (HCMC) a közelmúltban új földárlistát jelentett be a 79/2024/QD-UBN számú határozat értelmében, amely 2024. október 31-től 2025. december 31-ig hatályos. Ez az első kiigazítás 2020 óta, a földárak meredeken emelkedtek, területenként 4-től 38-szorosáig. A legalacsonyabb ár Thieng Liengben (Can Gio kerület) 2,3 millió VND/m2, míg a legmagasabb ár az 1. kerület központi utcáin, mint például a Dong Khoi, Le Loi és Nguyen Hue, 687,2 millió VND/m2.

A földárak kiigazítása nemcsak a méltányosságot biztosítja, hanem felgyorsítja a város fontos infrastrukturális fejlesztési projektjeit is. A piaci értékhez közeli földértékelés segít minimalizálni a telekrendezéssel kapcsolatos vitákat – ez az egyik fő oka annak, hogy olyan nagyszabású projektek, mint a 3-as körgyűrű és a 2-es metróvonal, évek óta késnek.

Az új földárlista számos hatással van a piacon lévő különböző csoportokra, az emberektől, vállalkozásoktól a külföldi befektetőkig. Elmondható, hogy azoknak az embereknek, akiknek a földjét visszaszerezték, a jogai sokkal jobban garantáltak, mint korábban, és ez a fő érintett csoport.

Ahogy az árak közelednek a piaci értékhez, a kompenzáció átláthatóbbá és ésszerűbbé válik, ami segít minimalizálni a földviták kialakulását. Ez különösen fontos olyan nagyszabású infrastrukturális projekteknél, mint a 3-as körgyűrű vagy a 2-es metróvonal. Giang Do asszony, a Savills Vietnam Tanácsadó Osztályának igazgatója szerint az új földárlista nemcsak a közvélemény konszenzusának növelésében segít, hanem felgyorsítja a terület megtisztítását is, ami kulcsfontosságú tényező a nagyszabású projektek esetében.

Emellett az új földárlista révén átláthatóbb befektetési környezet is előnyt jelent. A külföldi befektetők könnyen meghatározhatják a költségeket és kiszámíthatják a nyereséget, különösen annak fényében, hogy Ho Si Minh-város a régió vezető gazdasági központjává válik. „A földárlista átláthatóbb, a tényleges értéken alapuló kiigazítása nagyobb bizalmat teremt a külföldi befektetők számára. Ez egy szükséges lépés a piac fenntartható fejlődésének biztosítása érdekében” – mondta a Savills Vietnam Consulting Department képviselője.

Másrészt az új földárlista pénzügyi nyomást gyakorol a befektetőkre. A földhasználat magas költsége az ingatlantermékek árának emelkedéséhez vezet, ami közvetlenül befolyásolja az emberek lakhatáshoz jutásának lehetőségét.

„Aggódunk amiatt, hogy a növekvő földhasználati költségek nyomást gyakorolnak majd a termékárakra, különösen a közepes és alacsony jövedelmű emberek lakásépítési szegmensében. Ez egy olyan kihívás, amelyet alaposan meg kell fontolni” – mondta Giang Do asszony. Különösen a külvárosi területeken nehezítik meg az új földárak a földhasználat mezőgazdasági földterületről lakóterületté alakítását, csökkentve a megfizethető lakhatási projektek fejlesztésének lehetőségeit.

Forrás: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-vu-vu-kho-tim-noi-an-cu-bang-gia-dat-moi-tai-ha-noi-tphcm-tao-cuoc-choi-binh-dang-giam-toc-lan-song-dau-co-300820.html