Ingatlanügyletek száma megnőtt, de csak arra várnak, hogy újra aktívak legyenek

Emberek nézegetik a lakásokat egy társasházi projektben Binh Duongban - Fotó: NGOC HIEN

Milyen is valójában a jelenlegi ingatlanpiac? Mire érdemes odafigyelni és mit érdemes figyelembe venni?

Csökkennek a kamatlábak, az emberek bátran vásárolnak házakat

Miután nemrég vásárolt egy lakást Thu Duc Cityben (HCMC), a 35 éves Nguyen Anh Tu elmondta, hogy a feleségével az utóbbi időben számos ingatlanprojektet megvizsgáltak a környéken, sőt, a várossal határos Binh Duong környékén is megnéztek projekteket, de a legtöbb projekt drága.

A projektek átvilágítása után Tu úr és felesége úgy döntöttek, hogy egy közel 3 milliárd VND értékű városi projektben laknak, amelyben a ház értékének 70%-át a bank kölcsönözte.

Tu úr szerint jelenleg a lakáshitelek kamatlába csökkent, évi 6%-os kamattal vehet fel kölcsönt, az első két évben fix kamatlábbal, ami arra késztette Tu urat, hogy több mint 10 év bérlés után letelepedjen ebben a házban.

„Valójában ebben az időszakban nincs sok lakás közül választani, de azt láttam, hogy az elmúlt két évben egy kezemen megszámolható a projektek száma. Ezúttal a kamatlábak csökkentek, és a befektetőknek is jó támogatási politikájuk van, ezért döntöttem úgy, hogy ebben az időszakban veszek egy házat” – mondta Tu úr.

Ahelyett, hogy a jövőben új lakást vagy házat vásárolt volna, Tran Van Thao úr (33 éves) úgy döntött, hogy egy régi lakást vásárol, szintén a Thu Duc városrészben, és a házvásárlási folyamat befejezése után azonnal megkapta a rózsaszín könyvet. Thao úr szerint az 1 milliárd VND banki kölcsön, két évre fix, évi 6% kamatozással, megfelel a fizetési képességének.

A Tuoi Tre- vel beszélgetve Phan Ngoc Bao An, a Nova Lexington Real Estate JSC vezérigazgatója elmondta, hogy mivel az ingatlanpiacon nincs sok új lakás, sokan, akiknek valódi lakhatási szükségleteik vannak, úgy döntenek, hogy olyan, már átadott projektekben lévő házakat vásárolnak, amelyek jó építési minőséggel rendelkeznek, hogy azonnal megoldják a lakhatás iránti azonnali igényüket.

Június 22-én egy Thu Duc városbeli közjegyzői irodában, annak ellenére, hogy hétvége volt, továbbra is sokan jöttek közjegyző által hitelesíteni a földügyletekkel kapcsolatos eljárásokat, különösen a föld- és lakásátruházási ügyleteket.

H. asszony (a közjegyzői iroda vezetője) elmondta, hogy jelenleg a földügyletek közjegyző általi hitelesítésére érkezők száma valamivel magasabb, mint a 2023-as „befagyott” piaci időszakban, de csak töredéke a világjárvány előtti időnek.

H. asszony elmondta, hogy ez az iroda az elmúlt hat hónapban 4000 közjegyző által hitelesített dokumentumot kapott, amelyek egyharmada lakások, telkek vételére, eladására, átruházására és házak bérbeadására vonatkozó tranzakció...

H. asszony szerint a legtöbb lakásvásárló ma olyan ember, akinek valódi lakhatási igényei vannak, különösen fiatal párok, akiknek az átlagos lakásárak 2-4 milliárd VND/lakás között mozognak.

Ingatlanprojekt építés alatt Ho Si Minh-város 7. kerületében - Fotó: QUANG DINH

Főként legális lakható házat keresek

A Tuoi Tre- nek nyilatkozva Tran Manh Chi, a Dong Tay Property Company vezérigazgató-helyettese elmondta, hogy a tényleges tranzakciók azt mutatják, hogy a legtöbb ember, akinek valódi lakhatási igényei vannak, és letelepedés céljából házat szeretne vásárolni, ebben a szakaszban elkezdett visszatérni a piacra lakásvásárlás céljából.

„Jelenleg a vevőket már nem érdeklik a jövőben épülő, de szabványos jogi dokumentumokkal nem rendelkező ingatlanprojektek. Ezért a ma értékesített lakásoknak teljes jogszerűséget kell biztosítaniuk, a befektetőknek számos rugalmas fizetési politikát is kell kínálniuk, meg kell hosszabbítaniuk a fizetési ütemterveket, sőt, egyes, már házat kapott projektekben is a vevőknek az összeg akár 30%-a is kifizetetlen, és késedelmesen fizetik ki őket” – mondta Chi úr.

Hasonlóképpen Pham Trong Phu úr, a Titanium Ingatlankezelő Vállalat igazgatója elmondta, hogy a közelmúltban Thu Duc City egyes lakóövezeteiben a földterületekkel kapcsolatban „melegebb” tranzakciók zajlottak, mint korábban.

A földterületekkel kapcsolatban Phu úr elmondta, hogy egyes területeken a földárak kismértékben emelkedtek a korábbiakhoz képest, körülbelül 100-110 millió VND/m²-ről 130-140 millió VND/m²-re, közeledve a világjárvány előtti időszakhoz.

Ezenkívül Phu úr elmondta, hogy a jövőben szigorúbbak lesznek a földmegosztásra és -eladásra vonatkozó szabályozások, korlátozottak lesznek a földmegosztásra és -eladásra rendelkezésre álló földalapok, valamint korlátozottak lesznek az infrastrukturális kapcsolatokkal kapcsolatos információk, így jelenleg Ho Si Minh-városon kívüli egyes területeken, például Nhon Trachban és Long Anban is jobbak a tranzakciók, mint a „befagyasztott” időszakban.

Eközben egy külföldi ingatlanügynökség értékesítési igazgatója azt nyilatkozta, hogy a valóság náluk azt mutatja, hogy az északi régióban jobbak a tranzakciók, mint a déliben, és a délen piacra kerülő projektek fogadtatása nem olyan jó, mint az előző időszakban. Jelenleg a lakásvásárlók főként azok, akiknek valódi lakhatási igényeik vannak, nincs annyi befektető vagy „szörföző” ügyfélcsoport, mint az előző időszakban.

E személy szerint a Ho Si Minh-város ingatlanpiacán a legnehezebb dolog az új projektek kínálatának hiánya.

Például ez a csoport külföldi anyavállalatától rendelkezésre álló tőkével rendelkezik, amely dollármilliárdokat tudna befektetni projektek fejlesztésébe, de a korlátozott földterület-alapok miatt az elmúlt években ez a vállalkozás tiszta földterület-alappal rendelkező projekteket keresett a városban M&A (fúziók és felvásárlások) céljából, de nem találta meg, amit keresett. Ezért ez a személy úgy véli, hogy a piac a közeljövőben továbbra is nehézségekkel küzd majd a kínálat terén.

Hasonlóképpen, egy Ho Si Minh-városban nagy projekttel rendelkező ingatlanvállalat alelnöke is azt mondta, hogy a gyenge piaci felvétel miatt a vállalatnak ideiglenesen fel kell függesztenie a projekt területén belüli villák, sorházak és apartmanok fejlesztésére vonatkozó terveit, annak ellenére, hogy ez egy tiszta földalap.

„Csak a befejezetlen lakópark-felosztásokat próbáljuk befejezni, az új lakópark-felosztásokat pedig kénytelenek vagyunk leállítani. Az ügyfelek jelenleg nem állnak készen arra, hogy nagy összegeket költsenek magas értékű lakások vásárlására, maguk a befektetők is anyagi nehézségekkel küzdenek, és nincsenek elég erőforrásaik ahhoz, hogy ebben a nehéz időszakban úgy siessék a dolgokat, mint korábban” – osztotta meg.

Jogi problémák miatt továbbra is nehéz a helyzet az ingatlanpiacon

Le Hoang Chau úr, a Ho Si Minh-városi Ingatlanszövetség elnöke szerint az ingatlanszektorban a legnehezebb pont a jogi problémák, amelyek miatt a régi projektek elakadnak, az újak pedig elmaradnak.

Chau úr szerint 2024 első negyedévében mindössze egyetlen, 3647 négyzetméteres alapterületű kereskedelmi lakásprojekt kapott „befektetési jóváhagyást a befektetői jóváhagyással egy időben”, és mindössze egyetlen régi projekt fejezte be az építési beruházást, 219 lakásos léptékben.

Nincsenek olyan kereskedelmi lakásépítési projektek, amelyek jogosultak tőkét bevonni jövőbeli lakások értékesítésére, és 62 kereskedelmi lakásépítési projekt (régi projekt) van megvalósítás alatt 28 462 lakással.

Chau úr emellett azt is elmondta, hogy egyetlen szociális lakásprojektet sem hagytak jóvá beruházásra, és egyetlen építési engedélyt sem adtak ki rá, de csak egy szociális lakásprojekt (régi projekt) készült el 242 lakással, és hét szociális lakásprojekt és munkásszállás (régi projektek) van folyamatban 4996 lakással.

„2024-ben Ho Si Minh-város ingatlanpiacán továbbra is egyensúlyhiány lesz a lakáskínálat és -kereslet között, valamint lakáshiány, aminek következtében a lakásárak emelkedhetnek vagy magasak maradhatnak, különösen a luxuslakások szegmensében tapasztalható egyensúlyhiány és a megfizethető kereskedelmi és szociális lakások súlyos hiánya miatt” – mondta Chau úr.

Hol nő az ingatlanüzlet bevétele?

Forrás: Ho Si Minh-város Statisztikai Hivatala - Összeállította: NGOC HIEN - Grafikák: N.KH.

A Ho Si Minh-város Statisztikai Hivatala szerint az év első öt hónapjában Ho Si Minh-város egyéb szolgáltatási bevétele 172 491 milliárd VND volt, ami 8,6%-os növekedést jelent. Ebből az ingatlanüzletág bevételét 101 814 milliárd VND-ra becsülik, ami az egyéb szolgáltatási bevételek 59%-át teszi ki, és 7,4%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest. Korábban, 2024 első négy hónapjában az ingatlanüzletág bevételét 80 845 milliárd VND-re becsülték, ami 9,8%-os növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest.

A Tuoi Tre- nek nyilatkozva a közjegyzői irodák képviselői elmondták, hogy az ingatlanszektorból származó bevételek növekedése részben annak köszönhető, hogy az ingatlanügyletek értékének bejelentése megközelítette a valós értéket, jóval magasabb, mint az előző bejelentésben.

Egy közjegyzői iroda vezetője elmondta, hogy korábban a magas adók „elkerülése” érdekében az ingatlanügyletek gyakran csak néhány tíz-néhány száz millió VND-t jelentettek be, de most ez már nem így van, minden tranzakciós nyilvántartás 500 millió VND felett van. Ha a bevallás alacsony, az adót visszautalják, és ez nagyon problémás és nehézkes lesz a jövőbeni eljárások szempontjából.

Ezért ez a személy azt mondta, hogy az emberek bevallásai közelebb állnak az eladási árhoz, ami miatt az adókulcs magasabb, mint korábban.

Az ingatlanpiac várhatóan 2025 közepére stabilizálódik

Hanoiban átlagosan 31%-kal emelkedtek a lakásárak 2024 első hat hónapjában - Fotó: NAM TRAN

Az ingatlanpiac a fellendülés jeleit mutatja, de a szakértők szerint a piac stabilizálódik, ha több megfizethető lakás és szociális lakás tranzakciója lesz.

Az Építési Minisztérium adatai szerint 2024 első negyedévében országszerte 10 befejezett kereskedelmi lakásépítési projekt, 19 újonnan engedélyezett, 38 jövőbeni lakás értékesítésére jogosult projekt, és 984 megvalósítás alatt álló projekt volt.

A 2024-es első negyedévben az ingatlanügyletek teljes száma elérte a 133 512 sikeres tranzakciót (2023 első negyedévében 109 066).

Ebből a lakás- és családi ház-ügyletek száma elérte a 35 853 tranzakciót (27 590 tranzakciót 2023 első negyedévében), a telekügyleteké pedig a 97 659 tranzakciót (81 476 tranzakciót 2023 első negyedévében). Az Építési Minisztérium azt is közölte, hogy a lakáspiac továbbra is vonzza a valós lakhatási igényekkel rendelkező csoportok, valamint a közép- és hosszú távú befektetők figyelmét.

Helyi helyreállítás

A Tuoi Tre újságírójának adott interjúban Dinh Minh Tuan úr, a Batdongsan.com.vn déli régióbeli igazgatója elmondta, hogy a helyi ingatlanpiac fellendülőben van, különösen a hanoi piacon, ahol a másodlagos piacon és a luxuslakás-projektekben egyaránt emelkednek az árak.

A lakások átlagára azért emelkedett, mert az újonnan indult luxusprojektek magas árakat kínálnak, ami a teljes piac átlagárának emelkedését okozza. Tuan úr elmondta, hogy a lakáspiac az év első három hónapjában növekedett, de sem a kínálat, sem a kereslet tekintetében nem pozitív irányba. Ráadásul az ingatlanpiac fellendülése az utóbbi időben inkább az északi régióban koncentrálódott. A lakások mellett az ingatlanpiac és az egyéni házak ára is növekedett északon.

A piac egészét tekintve, az ingatlanpiac nem elégítette ki az ingatlanok iránti keresletet. Hanoiban a valódi lakhatási igényekkel rendelkezők a 40 millió VND/m2 alatti szegmenst, Ho Si Minh-városban pedig az 50 millió VND/m2 alatti szegmenst keresik, de jelenleg kínálati hiány mutatkozik.

Vo Huynh Tuan Kiet, a CBRE VN igazgatója szerint az utóbbi időben a piaci kínálat kizárólag a felsőkategóriás lakások szegmenséből és az efölötti szegmensből állt. Kiet úr előrejelzése szerint a következő néhány évben nem lesznek közép- és alsókategóriás termékek a tisztán kereskedelmi célú lakástermékek között.

Ez a szakértő azt is megerősítette, hogy a piaci kereslet csak akkor stabilizálódik, ha bőséges a lakáskínálat, és minden szegmensben egyensúlyba kerül a kínálat és a kereslet, akkor fog a piac fenntarthatóan fejlődni.

Az ingatlanpiac az elmúlt években elfogult, kiegyensúlyozatlan és a felső kategóriás szegmens felé hajló volt. Ezért a piac a kormánytól a szociális lakások és az alacsony jövedelműeknek szánt lakások fejlesztésének támogatását is várja, hogy hamarosan megteremtse ezt a kínálatot.

Az ingatlanjoggal kapcsolatos elvárások

Szakértők szerint a kormány javaslata, miszerint három, az ingatlanpiaccal kapcsolatos törvény augusztus 1-jétől, az Országgyűlés korábbi határozatához képest öt hónappal korábban lépne hatályba, valamint a hitelintézetekről szóló törvény 200. és 210. cikkének két záradéka is augusztus 1-jétől korábban lépne hatályba, hogy biztosítsák a hitelintézetektől származó fedezetek átvételének következetességét és szigorúságát, ami új, átláthatóbb és kedvezőbb jogi folyosót teremt az ingatlanpiac számára.

A valóságban azonban a törvények alkalmazásakor mindig van késedelem, és hat hónaptól egy évig is eltarthat, mire egyértelmű hatást tapasztalnak. Ráadásul a törvények nem említik a piac kiegyensúlyozását, a lakásárak kiigazítását, sem a hitelkamatok kiigazítását, sem a telekárak csökkentését. Épp ellenkezőleg, a projektek inputköltségei emelkedhetnek, így nehéz elvárni a lakásárak csökkenését.

Dinh Minh Tuan úr azt is megjegyezte, hogy a törvényeknek időre van szükségük ahhoz, hogy betörjenek a piacra, nem is beszélve a rendeletek és körlevelek szükségességéről az iránymutatáshoz, így rövid távon a piacon továbbra is hiányzik a kínálat. Jelenleg a piac átmeneti szakaszban van a régi és az új törvények között, senki sem mer döntéseket hozni, így az új kínálat alacsony, és az új kínálattal rendelkező projektek nagyon magas áron kelhetnek el.

Tuan úr azonban reméli, hogy az új törvény segít megoldani az ellátási problémát, és elhárítja a jogi akadályokat mind az északi, mind a déli projektek előtt. A szabályozás egyértelműbb lesz, és a közép- és hosszú távú kínálat is bőségesebb lesz.

Az új törvény szigorúbb követelményeket is támaszt a befektetőkkel szemben, csak a potenciális befektetők valósíthatnak meg projekteket, és egyúttal támogatja, hogy a lakásvásárlóknak csak 5%-os önerőt kelljen fizetniük házvásárláskor. A befektetők szűrése jobb lesz, a piac egészségesebben fejlődik. De legalább 2025 második negyedévéig kell várni, amíg az ingatlanpiac egyensúlyba kerül és fenntarthatóan fejlődik.

Nguyen Van Sinh építésügyi miniszterhelyettes:
A kormány támogatni fogja a szociális lakások kínálatának növelését az ingatlanárak csökkentése érdekében.

A 33. számú kormányhatározat átfogó megoldást kínált az ingatlanpiacra. Ennek megfelelően a kormány egy sor megoldást javasolt, mint például az intézmények fejlesztése, a szociális lakások fejlesztésének előmozdítása, a vállalkozások tőkéhez való hozzáférésének megkönnyítése, kötvények kibocsátása a projektek tőkéjének mozgósítása érdekében...

A piac számára a megoldás már létezik, decentralizált, helyi szinten elérhető és átlátható, de a megvalósítás még lassú.

A szociális lakások kínálatának növelése, hogy kielégítse a városi területeken élők többségének lakhatási igényeit, megoldást jelent a lakáskínálat növelésére, amelynek célja a lakásszerkezet átalakítása és a jelenlegi lakásárak csökkentése. Amikor sok olcsó lakás lesz, a lakásárak minden bizonnyal csökkenni fognak.

A kormány a következő időszakban külön rendeletet ad ki a szociális lakásépítésről, amelynek célja a beruházási eljárások lerövidítése, maximális kényelmet biztosítva a szociális lakásprojektek befektetői számára a beruházási eljárások lebonyolításában, a földterületekhez, a tőkéhez való hozzáférésben és a szociális lakások értékesítésében.

Forrás: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm