A tranzakciók stagnálnak, de a hanoi lakások eladási ára továbbra is emelkedik, mintha "megszállták volna".

(Dan Tri) - Szakértők szerint a lakásárak folyamatos emelkedése miatt az emberek ideiglenesen felfüggesztették vásárlási terveiket. A lakások eladási ára azonban a tranzakciók során felmerülő nehézségek ellenére is tovább emelkedik.

A lakásvásárlók küszködnek az árvihar közepette

A Dan Tri újságírói által végzett felmérés szerint az elmúlt hónapban a hanoi lakások eladási ára továbbra is emelkedő tendenciát mutatott.

Egy 64 m2-es, 2 hálószobás házat a Vinhomes Smart City projektben október közepén kínáltak eladásra körülbelül 4,2 milliárd VND-ért. A lakás ára azóta folyamatosan emelkedik, elérve a 4,6 milliárd VND-t.

Vagy a Thang Long 1. számú projektben egy 87 m2-es, kétszobás lakást hirdettek meg eladásra október elején 5,7 milliárd VND-ért. A lakás árát azonban most 6 milliárd VND-ra emelték.

Egy kutatóintézet adatai szerint a teljes hanoi piacon az elsődleges lakások átlagos eladási ára jelentősen emelkedett, a 2022 eleji 40 millió VND/m2-ről az idei év harmadik negyedévére körülbelül 72 millió VND/m2-re.

Különösen az újonnan megnyílt projektek átlagára ebben a negyedévben elérte a 70 millió VND/m2-t (ÁFA és fenntartási díjak nélkül), mivel az újonnan megnyílt lakások kínálata a negyedévben főként a felsőkategóriás és luxus szegmensben volt regisztrálva, a piaci részesedés 100%-át kitéve.

Nguyen Van Ngu úr ( Nam Dinhből ) elmondta, hogy családja az elmúlt 3 hónapban folyamatosan számos lakást nézegetett a Nam Tu Liem és Ha Dong kerületekben. 3 milliárd VND-ből Ngu úr egy körülbelül 65-70 négyzetméteres, kétszobás lakást tervez vásárolni, de minél többet nézegeti, annál inkább úgy érzi, hogy a „lakásárak mátrixában” ragadt.

„Ugyanaz az eladatlan lakás, de a tulajdonos által kínált ár magasabb, mint korábban. Például egy 68 m2-es házat My Dinhben (Nam Tu Liem, Hanoi) szeptemberben körülbelül 3,3 milliárd VND-ért hirdettek eladásra. Ugyanezt a házat a tulajdonos 3,7 milliárd VND-ért kínálja eladásra” – mondta. Miközben a lakásárak folyamatosan „táncolnak”, Ngu úr ideiglenesen felfüggesztette a házvásárlási tervét, és megvárja, amíg az ár lehűl.

Vagy ahogy Mr. Tran Van Cuong ( Bac Giangból ) mondta, az elmúlt 2 hónapban a családja számos hanoi apartmanházat nézett meg. Mr. Cuong azonban megdöbbent, mert a tulajdonos által megadott eladási ár egyre gyorsabban emelkedik.

Néhányan leállították a házvásárlási terveiket, mert az eladási ár gyorsan emelkedett (Illusztráció: Tran Khang).

10 nappal ezelőtt Cuong urat egy Hoang Mai kerületben (Hanoi) található, 72 m2-es, 2 hálószobás lakás tulajdonosa 4,3 milliárd VND-ért árajánlatot adott, ami 60 millió VND/m2-nek felel meg. A közelmúltban azonban a lakás tulajdonosa tájékoztatta Cuong urat, hogy az ár 4,7 milliárd VND-ra emelkedett.

„A lakásárak gyors emelkedése miatt elgondolkodtatom, hogy most vegyek-e, vagy várjak, amíg stabilizálódik. Ha most veszek, az ár ismét csökkenhet, mert már emelkedett. Ha nem veszek, attól tartok, hogy a lakásárak tovább fognak emelkedni” – mondta.

Egy piackutató intézet adatai szerint az országos átlagos lakáseladási ára 2021 első negyedévében 35 millió VND/m2 volt. 2024 harmadik negyedévére az eladási ár 51 millió VND/m2-re emelkedett. Így 4 év alatt a lakásárak 45%-kal, azaz évi több mint 10%-kal emelkedtek.

Miért "lázasak" a lakásárak?

Nguyễn Quốc Anh ingatlanszakértő szerint számos oka van a lakáspiaci drasztikus áremelkedésnek.

Először is, az ingatlanpiac ciklikus. Pontosabban, a lakásárak emelkednek, mivel a piac a fellendülési fázisban van. Korábban, 2024 közepén ez az egység az egyes ingatlantípusok fellendülését jósolta, amelyek közül az elsőként fellendülő típus a lakóingatlanok lesznek.

Egy nehéz időszak után az ingatlanpiaci befektetők pszichológiája nagyon gyenge. A befektetés során a legnagyobb félelem nem az ingatlanárak csökkenése, hanem a termék likviditásának hiánya. Ezért a befektetők most olyan típusokat keresnek, amelyek biztos jogi státusszal, pénzforgalommal rendelkeznek, és legalább bérbe adhatók, mint a lakások.

A második ok az, hogy a kínálat nem találkozott a piaci kereslettel, miközben a kereslet igen nagy. Például Hanoiban évente körülbelül 100 000-170 000 új lakásra van szükség, miközben az év eleji kínálat csak körülbelül 30 000 egységet tesz ki, 2023-ban pedig körülbelül 10 000 egységet.

Ugyanakkor a városi területek népsűrűsége nagyon nagy. Néhány ország, mint például Korea, Kína... bár jó közlekedési rendszerrel rendelkezik, és minden tartományba és városba kényelmesen el lehet jutni, az emberek továbbra is főként nagyvárosokban élnek és dolgoznak. Vietnam sem kivétel. Soha nem volt könnyű házat venni a nagyvárosokban. Ahogy az emberek egyre koncentrálódnak, az árszintet nagyon nehéz csökkenteni.

Ezenkívül az ingatlantermékek egyre inkább a magas árú szegmensekben koncentrálódnak. A bizonyítékok azt mutatják, hogy 2020 elején a felső kategóriás és az efölötti szegmens (55 millió VND/m2 feletti árak) a teljes kínálatnak csak körülbelül 6%-át tette ki. Az idei év harmadik negyedévére ezek a termékek körülbelül 60%-ot tettek ki.

A szakértő szerint a piaci kínálat alacsony szintjének fényében, a jogi problémák elhárítása és a termékek bevezetése után a befektetők főként a középkategóriás és afeletti szegmensre (35 millió VND/m2 feletti árak) koncentrálnak.

„Sokáig tart egy projekt elindítása, miközben a telekárak napról napra emelkednek, ezért logikus, hogy a befektetők a középkategóriától felfelé terjedő árkategóriájú lakások piacra dobása mellett döntenek” – mondta Quoc Anh úr.

Egy lakóház Hanoiban (Fotó: Duong Tam).

A harmadik ok a piacpszichológiai tényező. Pontosabban, amikor a lakásárak nem emelkedtek jelentősen, az emberek hajlamosak arra várni, hogy csökkenjenek. De amikor azt látják, hogy az árak körülbelül 10-20%-kal emelkednek, mindenki rohan vásárolni, mert attól tart, hogy az ár tovább fog emelkedni. Ez egy pszichológiai csapást jelent, ami a piac fellendüléséhez vezet.

„Valójában a piac az elmúlt évben vagy még régebben nagyon felforrósodott. Az ok tehát abban is keresendő, hogy az emberek meglehetősen türelmetlenek, miután megvárták, hogy a lakásárak csökkenjenek” – összegezte Mr. Quoc Anh.

Nguyen Van Dinh - a Vietnami Ingatlanközvetítők Szövetségének (VARS) elnöke - úgy értékelte, hogy az elmúlt időszakban szokatlanul magas lakásárak voltak megfigyelhetők, különösen Hanoiban. Ezt a jelenséget minden bizonnyal az érdekcsoportok befolyásolják, miközben a gazdasági környezet, a piac, valamint az emberek jövedelme még nem állt helyre.

„Az ingatlanárak emelkednek, de nincsenek tranzakciók. Ez egy homályos szándékú befektetői csoport trükkje lehet” – mondta őszintén Dinh úr.

Szerinte ezek az érdekcsoportok képesek árfelfúvó trükköket végrehajtani, mivel a lakáskínálat problémás. Az elmúlt években a piacon nem voltak új projektek, amelyek befektetési engedélyt kaptak volna. A piacon lévő projektek főként régi projektek, amelyeket újra és újra felvesznek és eladnak. A kínálat hiányos és rossz minőségű, a lakosság és az alacsony jövedelműek számára nagyon kevés a kínálat, és a termékstruktúra sem megfelelő.

Ráadásul az új kínálat nagy része továbbra is magas színvonalon, magas beruházási költségekkel és telekköltségekkel készül el, és a befektetők is a korábbinál magasabb profitra számítanak. Ezért az elsődleges lakások árszintjét nagyon nehéz csökkenteni. Az elsődleges piaci lakások magas ára a másodlagos piaci árak drámai emelkedését is okozta.

Jelenleg a lakásvásárlók pszichológiája fokozatosan romlott, mivel a lakásárak az év eleje óta folyamatosan emelkednek.

A lakásügyletek száma lelassult, de rövid távon várhatóan nehéz lesz csökkenteni őket (Fotó: Tran Khang).

Pham Duc Toan úr, az EZ Property vezérigazgatója elmondta, hogy az utóbbi időben Hanoiban csak helyben voltak magasak a lakásárak a kínálat és a kereslet közötti különbség miatt. Eddig a hanoi lakásárak átlépték a csúcsot.

„Van egy baráti társaságom, akik mind magas jövedelemmel rendelkeznek, de a jelenlegi lakásárakat nézve mindannyian túl magasnak tartják, nem arányosnak az értékkel, és nagyon nehezen hozzáférhetőnek” – mondta.

A lakásárak túl magasak, ezért sokan elhalasztották a házvásárlási terveiket, azt gondolva, hogy az árak nem elfogadhatóak. Ezért a lakások likviditása az utóbbi időben nagyon alacsony. Toan úr azt jósolja, hogy mostantól az év végéig a lakásárak aligha fognak tovább emelkedni. Ugyanakkor a lakásárak csökkenése is nagyon nehéz lesz, kivéve azok esetében, akiknek pénzre van szükségük az ár csökkentéséhez, hogy gyorsan eladhassák.

Nguyen Van Dinh kijelentette, hogy a hanoi lakásárak csökkentése érdekében erőfeszítéseket kell tenni a szociális lakásépítési projektek előrehaladásának felgyorsítására. Proaktívan kell szabályozni a kínálatot a tervezési eszközök hatékony használatával, a tervezés kiigazításával és a tiszta földekre szánt források növelésével, hogy a befektetők a tervezés megkezdése után azonnal megvalósíthassák a szociális lakásprojekteket.

Hosszú távon a lakásárak, és általában a lakhatási termékek árának stabilizálásához az állam erőteljes szerepvállalására van szükség. Különösen fontos a közlekedési infrastruktúra fejlesztésének folytatása, a mellékterületekről a városközpontba vezető utazási idő lerövidítése, a külvárosokból érkező kínálat pedig csökkenteni fogja a lakásárakat.

Forrás: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm