A befektetők több mint 80%-a a profit érdekében „szörfözik”, mit lehet tenni az ingatlanpiac szabályozása érdekében?

A vásárlók akár 86%-a is kevesebb mint 1 évig tart ingatlant. Rövid időn belül vesznek és adnak el, hogy profitot termeljenek. Ez részben a valós érték fölé emeli az ingatlan árát, ami piaci zavarokat okoz.

A Thanh Oai kerületben, Thanh Than faluban, a Thanh Cao községben, Hanoiban található 3. számú utcában található telkek közül sokat nyilvánosan értékesítettek brókerek közvetlenül az aukció után - Fotó: B.NGOC

Az alacsony jövedelemadók nem akadályozzák a spekulációt

Az információkat a Batdongsan.com.vn szolgáltatta a vietnami ingatlanpiac 2024-es áttekintéséről szóló jelentésében, amely a világra tekint.

A Batdongsan.com.vn felmérésének eredményei az ingatlanok eladás előtti birtoklásának időtartamáról Vietnámban azt is rögzítették, hogy 2023-ban a vevők 15%-a kevesebb mint 3 hónapig, 36%-a 3-6 hónapig, 35%-a 6-12 hónapig, 8%-a 1-2 évig, 4%-a 2-3 évig, 2%-a pedig tovább tartott ingatlant.

„Az emberek akár 86%-a is azért vásárol ingatlant, hogy profitot termeljen, és kevesebb mint egy évig tartja meg” – mondta Nguyen Quoc Anh, a Batdongsan.com.vn vezérigazgató-helyettese.

Ingatlanok tartási ideje eladás előtt Vietnámban (egység:%)

Eközben Európában az ingatlanok eladás előtti birtoklási ideje a következőképpen alakul: a vevők 7%-a 1-3 évig, 23%-a 3-5 évig, 33%-a 5-10 évig, 38%-a pedig több mint 10 évig tart ingatlant.

Ennek egyik oka az, hogy hazánkban túl alacsony az ingatlan-átruházási és -bérbeadási tevékenységekre kivetett jövedelemadó.

Ingatlanátruházás esetén a befektetőknek csak 2%-os jövedelemadót kell fizetniük, az ingatlan-üzleti bérbeadás utáni jövedelemadó a bevétel 5%-ának felel meg (100 millió VND feletti bevétel esetén alkalmazandó).

Az ingatlankereskedelem „szörfözésének” megakadályozása érdekében a világ számos országa az ingatlankereskedelemből és -lízingből származó jövedelemadót használja a piaci viselkedés szabályozására.

Kínában: a földeladásokra kivetett jövedelemadó 30-60%, egyéb ingatlanokra 20%, lakóingatlan-bérbeadásokra 24%, egyéb ingatlanokra 32%.

Japánban: az 5 évnél hosszabb ideje birtokolt földterület eladása esetén a jövedelemadó 20,3%, az 5 évnél rövidebb ideje birtokolt földterület eladása esetén 39,6%, ingatlan bérbeadása esetén pedig 5-45% közötti.

Ingatlanárak emelkedése egyes országokban 2020 és 2024 között (egység: %)

Anh úr szerint: az elmúlt 5 évben a hazai ingatlanárak 59%-kal emelkedtek, ami magasabb, mint a régió számos országában ugyanebben az időszakban, például Indonéziában 9%-kal, a Fülöp-szigeteken 38%-kal, Thaiföldön 18%-kal, Kínában 12%-kal, Malajziában pedig 11%-kal.

Ha egy 10 éves időszakot (2015-2024) tekintjük, egy befektető, aki 100 VND-t fektet lakásokba, 297 VND-t, a föld 237 VND-t, az arany 230 VND-t, a részvények 209 VND-t, a megtakarítások 159 VND-t, a deviza pedig 121 VND-t keres.

Az ingatlanbefektetésekből származó nyereség részben azért magasabb, mert Vietnam ingatlanadó-politikája alacsonyabb, mint a régió számos országában.

Egy bróker árverés után adja el a telkeket - Fotó: B.NGOC

Átfogó adópolitikára van szükség a piaci viselkedés szabályozásához.

A Batdongsan.com.vn szerint az ingatlanadó aránya Vietnam GDP-struktúrájában jóval alacsonyabb, mint a régió számos országában.

Vietnamban ez az arány 0,03%, míg olyan országokban, mint Indonézia 0,2%, Thaiföld 0,2%, a Fülöp-szigetek 0,5%, Kambodzsa 0,9%, Kína 1,5%, Szingapúr 1,5%, Dél-Korea 4%.

Jelenleg 5féle ingatlanadó létezik a világon: vagyonadó, jövedelemadó, regisztrációs adó, telekadó és ingatlanfejlesztési adó.

Az országok általában a fenti 5 adótípus közül 4-et alkalmaznak, ezek a vagyonadó, a jövedelemadó, a regisztrációs adó és az üres földterületekre kivetett adó.

Például Szingapúrban az ingatlantulajdoni adó 16%, az eladáskor fizetendő jövedelemadó 0%, a bérleti díj 15%, a regisztrációs adó 35%, az üres telkek után fizetendő adó pedig 20%.

Hasonlóképpen a Fülöp-szigeteken: ingatlanadó 1,2%, ingatlaneladás utáni jövedelemadó 6%, bérleti díj 25%, regisztrációs adó 1,4%.

Kína: ingatlantulajdoni adó 1,2%, ingatlaneladás utáni jövedelemadó 60%, bérleti díj 32%, regisztrációs adó 5,5%.

Indonézia: ingatlantulajdoni adó 0,3%, ingatlaneladás utáni jövedelemadó 30%, bérleti díj 35%, regisztrációs adó 5%.

Eközben Vietnámban az ingatlantulajdoni adó 0,03–0,2% (nem mezőgazdasági földterületek adója, lakóingatlanok adója), az ingatlaneladások után fizetendő jövedelemadó 2%, a bérleti díj 5%, a regisztrációs adó pedig 0,5%.

Sok gazdasági szakértő úgy véli, hogy itt az ideje, hogy Vietnam átfogó adópolitikát vezessen be a piaci viselkedés szabályozására, elősegítve az ingatlanpiac egészséges fejlődését.

Forrás: https://tuoitre.vn/hon-80-nha-dau-tu-luot-song-kiem-loi-lam-gi-de-dieu-tran-thi-truong-bat-dong-san-2024120413032902.htm