Hogyan változtatja meg a 2023-as lakásügyi törvény a társasházak kezelését és üzemeltetését?

Az új törvény alkalmazása során számos pozitívumot állapítottak meg.

Ennek megfelelően a 2023-as Lakástörvény számos új pontot határozott meg a lakásfejlesztés, a felújítás, a régi lakások építése, a szociális lakások, valamint a társasházak kezelése és használata terén. A piacra, a projektmenedzsmentre és az üzemeltetésre gyakorolt ​​hatás értékelése során Tran Ngoc Duy úr, a Savills Hanoi Ingatlankezelési Osztályának igazgatóhelyettese elmondta, hogy a 2023-as Lakástörvény segíteni fog abban, hogy minden rendszeresebbé váljon, pozitívan járulva hozzá a piac fellendülési folyamatához.

Ezenkívül a 2023-as Lakástörvény segít leküzdeni a régi törvény korlátait, tisztázva a projektek tárgyát és időtartamát, az építési minőséget, a lakástulajdonjogokat stb. Különösen a lakásépítési projektek irányítása és üzemeltetése területén segít megoldani az ügyfelek és az üzemeltető egységek közötti gyakori vitákat, és világosabban meghatározza az érintett felek jogait és felelősségét.

Ennek a törvénynek azonban hosszú távú hatásai lesznek. Valójában, amikor az eredeti tervhez képest 5 hónappal korábban alkalmazták, még mindig nem volt sok konkrét szabályozás és végrehajtási utasítás. Például csak az új lakásügyi törvényt irányító 95/2024/ND-CP rendeletet hirdették ki 2024. július 24-én, a 05/2024/TT-BXD körlevelet pedig 2024. július 31-én adták ki.

Tran Ngoc Duy úr - a Savills Hanoi Ingatlankezelési Osztályának igazgatóhelyettese

A 2023-as és a 2014-es lakásügyi törvények közötti változásokkal kapcsolatban a Savills szakértői elmondták, hogy az új törvény az építés és az üzemeltetés közbeni szolgáltatások minőségére összpontosít. Az építés minőségét illetően a korábbi 50 évben rögzített használati időszak helyett az új törvény előírja, hogy a projekt használati idejét az építés tényleges minősége alapján módosítják, hogy a leromlott állapotú projekteket időben karbantartsák és helyreállítsák.

A szolgáltatás minőségét illetően az új törvény változtatásokat vezet be az operatív irányításban, például részletezi a bevételeket/kiadásokat, és külön követelményeket szab az irányítási egység kapacitására vonatkozóan. Ezenkívül a tűzbiztosítási alap és az igazgatótanács díjazása elkülönül a szolgáltatási díjtól, és külön költségként jelenik meg. Az operatív irányítási egységnek együtt kell működnie az igazgatótanácsokkal/befektetőkkel, hogy a törvény rendelkezéseivel összhangban gyorsan kiadhassanak új szolgáltatási költségszámítási táblázatokat.

A 2023-as lakástörvény azt is előírja, hogy a közös területek hasznosításából származó összes bevételt, például a hallokban, liftekben vagy motorkerékpár-parkolókban, közös létesítményekben elhelyezett hirdetésekből származó nyereséget... a karbantartási alapba kell átutalni.

„Korábban ezeket a bevételeket a működési költségek ellensúlyozása érdekében a vagyonkezelési alapba helyezték. Ez a változás hatással lesz a vagyonkezelési alap bevételeire, és megköveteli az operatív egységektől, hogy újra egyensúlyozzák költségvetésüket és működési terveiket az új szabályozáshoz való alkalmazkodás érdekében, biztosítva a stabil működést és ne érintsék a lakosokat” – mondta Tran Ngoc Duy úr.

Ezenkívül a szolgáltatási szerződés időtartama az igazgatótanács megbízatása szerint legfeljebb 3 év. Az operatív irányítási egységeknek a működési időszak alatt biztosítaniuk és fenntartaniuk kell a minőséget és a kapacitást. Ez arra ösztönzi az irányítási egységeket, hogy jobban összpontosítsanak a munkahatékonyságra, nemcsak az azonnali igények kielégítése, hanem a lejárat utáni szerződésmegújítás versenyképességének biztosítása érdekében is.

Az operatív irányítás átláthatóságának biztosítása

A lakosokra gyakorolt ​​hatásokról szólva a Savills Hanoi Ingatlankezelési Osztályának igazgatóhelyettese azt is elmondta, hogy a 2023-as lakásügyi törvény fontos kiigazításokat vezetett be a 2014-es szabályozáshoz képest, megerősítve a jogi keretet, biztosítva az átláthatóságot az irányításban és az üzemeltetésben, valamint védve a lakosok jogait.

Az új törvény különösen új szabályokat vezetett be a közös és külön tulajdon meghatározására vonatkozóan azokban az esetekben, amikor a szerződés ezt nem határozza meg, elősegítve a lakásvásárlók jogainak védelmét. A törvény új módszereket vezet be az erkélyekhez és loggiákhoz tartozó berendezések és alkatrészek közös tulajdonának meghatározására.

A tűzkár-biztosítás és az igazgatósági díjazás egyértelmű elkülönítése a szolgáltatási díj egységárával segít a lakosoknak jobban megérteni a díjak felhasználásának célját. Ezenkívül az új törvény előírja, hogy a közös tulajdonú szolgáltatások kiaknázásából származó bevételt a karbantartási alapba kell átutalni az üzemeltetési irányítási alap kiegészítése helyett, hozzájárulva a közös tulajdonú tárgyak karbantartásának kedvező mechanizmusának megteremtéséhez és az infrastruktúra minőségének javításához.

A 2023-as lakástörvény átláthatóvá teszi a társasházak kezelési folyamatát, biztosítva a lakók jogait.

Ezenkívül a Lakásépítési Konferencián az Igazgatótanács számára a társasházkezelési és üzemeltetési szakmai ismeretek és készségek fejlesztésére vonatkozó képzési terv kihirdetéséről szóló új szabályozás előírja, hogy az Igazgatótanács tagjainak képzésben és tanúsítvánnyal kell rendelkezniük (legfeljebb 3 hónappal az elismerési döntés dátumától számítva), biztosítva, hogy az Igazgatótanács tagjai szilárd szakmai ismeretekkel és készségekkel rendelkezzenek a társasházkezeléssel és -üzemeltetéssel kapcsolatban.

A 95/2024/ND-CP rendelet által vezérelt lakásügyi törvény előírja a befektetők számára, hogy nyilvánosan hozzák nyilvánosságra a projekt jogi dokumentumait a vevők és a bérlők számára, beleértve az elvégzett munkálatok átvételi jegyzőkönyveit, a tűzvédelmi és tűzoltási átvételi eredményeket jóváhagyó dokumentumokat, a szakosodott építési ügynökségek jóváhagyási értesítéseit, a parkolóhelyek tervrajzait stb. Ez a szabályozás befolyásolhatja a befektetők projektüzemeltetési előrehaladását és a lakások piacra jutását, de biztosítja az átláthatóságot, az üzemeltetés biztonságát és minimalizálja a lakásvásárlók kockázatait.

Ezenkívül a társasházak besorolása szigorúan szabályozott és konkrétabb kritériumokkal rendelkezik, ami segíti a vásárlókat a projekt minőségének helyes felmérésében, megakadályozva az önbesorolást, ami indokolatlanul felhajtja a lakásárakat.

„Az A, B és C osztályok szabályozása helyett a projekteket 1, 2 és 3 osztályba soroljuk. A besorolás 8 kötelező kritériumon alapul, beleértve: Elhelyezkedés, a társasház elhelyezkedése; a társasházban található létesítmények; Parkolóhely; Folyosó, előcsarnok; Lift; Áramellátás; Lakás; A minimumkövetelmény az építési szabványoknak való megfelelés. Emellett 5 további kritérium is van, beleértve: Üzemeltetési Irányítási Szolgáltatások; Környezetvédelem; Biztonság, Tűzvédelem; Zöld Épületek, Hatékony Energiafelhasználás; Digitalizáció és Okos Otthonok” – elemezték a Savills szakértői.

Forrás: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html