Javaslat a piac szabályozására hiteljogi politikák révén

Világszerte alkalmazott intézkedések

A VARS szerint az ingatlanpiac hitelpolitikákkal és törvényekkel történő szabályozása az egyik hatékony módja a piac fenntartható és stabil fejlődésének biztosítására, elkerülve a gazdaságra gyakorolt ​​destabilizáló hatásokat. Vagy negatívabb esetben az ingatlanpiac fellendülése vagy recessziója súlyos pénzügyi válságokhoz vezethet.

Történelmileg az ingatlanpiacot gyakran emlegették Vietnam gazdasági nehézségeinek egyik fő okaként, mind az iparág közvetlen hatásai, mind pedig a támogatott gazdasági ágazatok, mint például az építőipar, a turizmus , a pénzügy-banki szektor, általa érintett hatások miatt. Az említhető tényezők közé tartozik a rossz hitelállomány, a magas ingatlankészlet, a tőkemobilizálás nehézségei és a befektetői bizalom elvesztése.

A fenti nehézségek nemcsak közvetlenül befolyásolják a piac fejlődését, hanem széleskörű következményekkel járnak az egész gazdaságra nézve. Ezért a kereslet és kínálat természetes törvényeinek maximális tiszteletben tartása alapján rendkívül fontos, hogy az állam proaktívan megerősítse az ingatlanpiac szabályozását, amikor a piac „instabilitás jeleit” mutatja. Ezt az intézkedést a világ számos országának kormánya és pénzügyi ügynöksége is alkalmazza.

Az ingatlanpiac szabályozása fontos intézkedés a gazdaságra gyakorolt ​​negatív hatások elkerülése érdekében.

Konkrétan az ingatlanpiac fenntartható és stabil fejlődésének biztosítása, a gazdaságra gyakorolt ​​destabilizáló hatások elkerülése érdekében számos ország kormánya a hitelpolitikát eszközként alkalmazta az ingatlanpiac szabályozására. A hitelezés szigorításával vagy enyhítésével a kormányzat ellenőrizheti az ingatlanárakat, megelőzheti a buborékok kialakulását és biztosíthatja a piaci stabilitást. E politika rugalmassága azonban az egyes piacoktól és az egyes országok konkrét gazdasági helyzetétől függ. Egyes országok tapasztalatai ebben a kérdésben a következők:

Például Kínában a befektetési tőke áramlásának ellenőrzése érdekében a kínai kormány számos korlátozást vezetett be az ingatlanok hitelből, különösen a spekulációs célú hitelek felhasználásával történő vásárlására. Emellett ellenőrizték a tőke külföldre áramlását, hogy megakadályozzák a spekulatív pénz külföldi ingatlanpiacokra való beáramlását.

Pontosabban, 2010-ben a kínai ingatlanpiac gyorsan fejlődött, a lakásárak gyorsan emelkedtek. Abban az időben Kínában több tízmillió lakás épült már régóta, de senki sem lakott bennük. Ez a helyzet olyan sokáig tartott és olyan súlyos volt, hogy 2017 végén a kínai kormánynak ki kellett adnia a "házak lakhatásra valók, nem spekulációra" politikát, és egyúttal elrendelte egy olyan politikai rendszer létrehozását, amely ellenőrzi és szabályozza a piacot, hogy megkülönböztesse a spekulánsokat a valódi lakhatási igényekkel rendelkező lakásvásárlóktól.

A második vagy több lakás tulajdonlására vonatkozó nagyon szigorú szabályozások mellett – mint például a második lakás vásárlóinak 60-85%-os, harmadik lakás vásárlóinak pedig akár 100%-os önerő letétele –; a lakást vásárlóknak legalább három és fél évig birtokolniuk kell az ingatlant; magas rangú tisztviselőket bocsátanak el azokon a településeken, ahol az ingatlanárak az egekbe szöktek; sőt, referenciaárazási intézkedéseket alkalmaznak, vásárlási kvótákat osztanak ki... Ezenkívül számos kínai város is alkalmazott egy sor intézkedést, mint például a lakáshitel-hitel korlátozása, a lakáshitelek kamatlábainak emelése és a jelzáloghitel-szabályozás szigorítása. Ezek a kiigazítások némileg hatékonyak voltak, jelentősen csökkentve a spekulációt.

Sok szabályozást alkalmaznak a lakásvásárlók „zsebére csapva” a spekuláció elkerülése érdekében.

Szingapúrban a spekuláció megfékezése és az ingatlanbuborék megelőzése érdekében a szingapúri kormány megemelte az ingatlanvásárláshoz felvett hitelek minimális betéti kamatlábát, különösen a második vagy harmadik lakást vásárlók esetében. Ugyanakkor a hitelösszeg csökkentése és az ingatlanárak ellenőrzése érdekében a kormány korlátozta a hitelek futamidejét, szigorú hitelpolitikával kombinálva.

Kanadában a kormány szigorította a hitelfedezeti arányra vonatkozó szabályozásokat a magas kockázatú hitelek korlátozása érdekében. A nagyobb városokban, mint például Toronto és Vancouver, a lakásvásárlóknak gyakran magasabb önerőt kell fizetniük, amikor ingatlanvásárláshoz hitelt vesznek fel. Számos ország hitelkorlátozási intézkedéseket is alkalmaz a külföldi ingatlanvásárlókkal szemben, hogy korlátozza a spekulációt, megfékezze az emelkedő ingatlanárakat és megvédje a közepes jövedelmű embereket az olyan nagyvárosokban, mint Ausztrália, Kanada stb.

Más országok tapasztalatai azt mutatják, hogy a hitelpolitika az egyik fontos eszköz a kormányok számára az ingatlanpiac szabályozására. A más országokban sikeresen alkalmazott politikák közül sok teljes mértékben hivatkozható, elsajátítható és alkalmazható Vietnamban is.

Vietnam piacának szabályozására kell pályázni

A VARS, a világ számos országában elért hatékonysággal, számos hitelpolitikai megoldást javasol a piac szabályozására, amikor a piac 3 hónap alatt több mint 20%-kal ingadozik felfelé vagy lefelé, vagy az ingatlanpiacon más olyan ingadozások tapasztalhatók, amelyek a társadalmi-gazdasági stabilitást befolyásolják anélkül, hogy befolyásolnák az emberek lakáskeresletét, az alábbiak szerint:

Először is, szigorítani kell a spekulánsok hitelpolitikáját. A spekulatív céllal kölcsönt felvevők vagy túlzott tőkeáttételt alkalmazók számának csökkentése érdekében a hitelintézetek a hitelkereteket a hitelfedezeti arányok módosításával, magasabb tőkerészlet-kifizetések előírásával, vagy magasabb kamatlábak alkalmazásával a második vagy több lakást vásárlók esetében.

Másodszor, a hitelmonitoring és -kezelés megerősítése. A kormány szabályozásokat vezethet be a hitelminőség-ellenőrzésre vonatkozóan, előírva a bankok számára, hogy részletesebben szolgáltassanak az ingatlanhitelekről, ezáltal erősítve a kockázatmonitorozást. Létrehozzon egy hitelmechanizmust a szociális lakásépítési projektek számára, prioritást élvezve a szociális lakásfejlesztési projektek és a megfizethető lakhatás finanszírozását az alacsony jövedelmű emberek lakhatási igényeinek kielégítése érdekében.

A VARS számos intézkedést javasol a piac legésszerűbb szabályozására.

Ezen felül az államnak hitelezési lazítási politikát is kell folytatnia, beleértve a kamatlábak csökkentését és a kedvezményes kamatozású hosszú lejáratú hitelek támogatását az első lakást vásárlók, vagy más, a társadalmi stabilitás érdekében kiemelt csoportok, például a friss házasok számára...

A VARS szerint azonban a szabályozás „helyes és pontos” alkalmazása érdekében az államnak egy olyan adatbázisrendszert kell kiépítenie, amely kellően nagy, pontos és naprakész ahhoz, hogy egyértelmű különbséget lehessen tenni a valódi lakásvásárlók, akik valós termelési és üzleti célokra használják az ingatlant, valamint a spekulánsok és haszonlesők között. Rendkívül fontos az ingatlanügyleti árindex és néhány befolyásoló mutató közzétételének felgyorsítása, hogy legyen alap annak meghatározására, hogy mikor kell az államnak beavatkoznia.

Különösen az ingatlanárak jelenlegi aggodalomra okot adó helyzetében. Az ingatlanpiac átfogóbb szabályozása érdekében a hitelpolitikákat össze kell kapcsolni az ingatlan-átruházási adó vagy a vagyonadó alkalmazásával. Ugyanakkor a szabályozási politikák alkalmazásának rugalmasnak kell lennie, biztosítva az ingatlanpiac stabilitását és minimalizálva a kockázatokat.

Forrás: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html