A Ho Si Minh-város ingatlanpiacának „készlet nélküli” helyzetének paradoxona

A piac zárva tart…

Konkrétan a Ho Si Minh-város Építési Hivatala által nemrégiben közzétett, a 2023-as negyedik negyedévre és a 2023-as egész évre vonatkozó ingatlanpiaci jelentés azt mutatja, hogy az ingatlanpiaci tevékenységek továbbra is számos nehézséggel néznek szembe, de fokozatosan helyreálltak, a következő negyedévben a negatív növekedés alacsonyabb volt, mint az előző negyedévben. Az év első 6 hónapjában 11,58%-os, az első 9 hónapban 8,71%-os, az egész évben pedig csak 6,38%-os negatív növekedés volt tapasztalható.

Ami a kínálatot illeti, csak 2023 negyedik negyedévében Ho Si Minh-városban 4 kereskedelmi lakásprojekt volt, több mint 3700 piacra dobható egységgel, a kínálat 100%-a a luxuslakás-szegmensben van. A kínálat 2023-ban 20,6%-kal nőtt 2022 azonos időszakához képest, és ezek a házak mind elkeltek, nincs készlet.

Csak a Kenton Node projektben körülbelül 1600 lakás van raktáron.

Az Építési Minisztérium szerint a leltárt az ingatlan forgalomba hozatalának jogosultságát követő egy év elteltével számítják ki, de még nem adták el, vagy még nem adták el. Ez lehet az oka annak, hogy a jelentésben a Ho Si Minh-város Építési Minisztériuma – mint fentebb említettük – meglehetősen „szép” számot közölt: nincs leltár, annak ellenére, hogy a tranzakciók még mindig nagyon lassúak, és a piac továbbra is negatívan növekszik. Vo Hong Thang, a DKRA Csoport kutatási és fejlesztési igazgatóhelyettese azonban azt mondta, hogy ez a szabályozás nem áll közel a valósághoz, mivel sok új projekt rendelkezik engedéllyel, még nem kaptak értesítést az értékesítésre való jogosultságról, de a vállalkozások „zöld rizst” értékesítettek. Mire a projekt értékesítésre alkalmassá válik, addigra már elfogy.

Épp ellenkezőleg, sok évtizedek óta értékesített projektnek még mindig vannak eladatlan készletei. Ezért pontosabban a készleteket abban az időpontban kell kiszámítani, amikor a projekt értékesítésre alkalmassá válik, és a befektető piacra dobja a terméket. Az így kiszámított készlet mennyisége minden statisztikai időpontban változik. Ezért az Építési Minisztérium jelenlegi számítási módszere eltérhet a piaci valóságtól. A készletek számának az értékesítés időpontjától kell kezdődnie, és az évek során felhalmozódnia kell, amíg a projekt 100%-os felhasználásra nem kerül.

A fenti érvekre hivatkozva Vo Hong Thang úr megjegyezte, hogy a Ho Si Minh-város Építési Osztályának jelentése nem pontos, mivel a valóságban a városban található régi és új készletek mennyisége nagyon nagy. A legtisztább bizonyíték erre, hogy az év elejétől napjainkig nagyon kevés tranzakció, eladatlan áru és sok projekt volt raktáron.

Egy ingatlanszakértő is megerősítette: „Ésszerűtlen, hogy Ho Si Minh-városnak ne legyen ingatlankészlete, mivel a vásárlóerő alacsony volt 2023 folyamán.” Csak egy-két olyan projekt fogy jól, amely megfelel az ügyfelek igényeinek, és valódi ügyfeleket céloz meg, míg a fennmaradó prémium ingatlanprojektek nagyon lassan, vagy egyáltalán nem kelnek el. Ha ésszerű azt mondani, hogy nincs készlet egy piacra alkalmas projektben, az ésszerű, de lehetetlen, hogy az egész piacon ne legyen készlet. „Sok, emeleteken vagy rokonokon keresztül értékesített projekt bejelentheti, hogy 100%-ban elfogyott, de a valóságban az emeletek »tartják az árut« az újbóli eladásra” – idézte a szakértő.

...de a vállalkozásoknak még mindig vannak eladatlan áruik

A 2023. szeptember végi statisztikák szerint 10 ingatlanvállalat pénzügyi jelentése több mint 300 000 milliárd VND teljes készletértéket mutatott, ami 5%-os növekedést jelent ugyanebben az időszakban. A No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland ) készletértéke 2023 harmadik negyedévének végén meghaladta a 137 755 milliárd VND-t. A Khang Dien Company készlete 17 152 milliárd VND volt. A Nam Long Group készlete 16 800 milliárd VND volt. A Dat Xanh Group készlete 14 788 milliárd VND volt. A Quoc Cuong Gia Lai készlete szintén 7 100 milliárd VND volt... A DKRA Group statisztikái szerint Ho Si Minh-városban a mai napig csak a lakáspiac 7890 egységet tartalmaz, ami 13,2%-os növekedést jelent 2022-höz képest. a sorházak és villák szegmensében pedig a készlet eddig 2904 egység.

A tőzsdén jegyzett 1579 vállalat (10 iparágban) pénzügyi kimutatásainak előzetes elemzésében a Magángazdasági Fejlesztési Kutató Testület (IV. Testület) nemrégiben kijelentette, hogy 2022 közepétől 2023 második negyedévének végéig minden iparág bevétele csökkent. A legsúlyosabbak az ingatlan- és építőipari csoportok. Ez a két csoport küzdött a legnagyobb cash flow problémákkal, mivel a leltározási napok száma és a követelések behajtására fordított napok száma (az értékesítés utáni átlagos tartozásbehajtási idő) sokszorosára nőtt. Az elemzés eredményei azt mutatták, hogy az ingatlanok leltározási napjainak átlagos száma 2023 első negyedévében elérte az 5662 napot, egyes vállalkozásoknál pedig az 54 334 napot. Vagyis a vállalkozásoknak akár 149 évbe is telt, mire a teljes termékkosarukat eladták.

Ho Si Minh-város ingatlanpiaca továbbra is pangóban van

A vállalkozások nehézségeinek megoldása érdekében a IV. Bizottság olyan politikákat javasol, amelyek a vállalkozások pénzforgalmának támogatására összpontosítanak a tőkéhez való hozzáférés, a költségek meghosszabbítása és csökkentése révén. Ez segíti a vállalkozásokat abban, hogy legalább 2023 második felében, vagy a jövő év első feléig rövid távú pénzforgalmat teremtsenek. A IV. Bizottság úgy véli továbbá, hogy a monetáris politikák mellett további anticiklikus fiskális politikákra van szükség az aggregált kereslet élénkítése érdekében. Például az állami beruházások előmozdítása, a nagyszabású infrastruktúrára való összpontosítás, a szociális lakások fejlesztése. Egyrészt az építőiparban, az építőanyag-iparban és az ingatlaniparban működő vállalkozások támogatása; másrészt a munkavállalók valós igényeinek kielégítése. Ezenkívül csökkenteni és meghosszabbítani kell az adókat és egyéb költségeket, mert ez az az időszak, amikor az emberek ereje ellazulhat.

Hosszú távon a IV. Bizottság azt javasolja, hogy fordítsanak figyelmet egy modern tőkepiac fejlesztésére, hogy elkerüljék a növekedés túlzott hitelfüggőségét. Folytassák az elemzéseket az egyes bevételi nagyságrendi csoportoknak és iparágaknak megfelelő társasági adópolitikák kidolgozása érdekében, hogy biztosítsák a vállalkozások fejlődését segítő költségvetési bevételek növelésének célját.

Phan Minh Chanh ingatlanszakértő megjegyezte, hogy a valóság azt mutatja, hogy az ingatlankészlet nagyon hatalmas. Például egyetlen Kenton Node projektben a Nha Be kerületben 1600 eladatlan lakás van. Vagy egy Thu Duc City-i projektben több ezer termék indult, de az értékesítés is lassú. Valójában a készlet növekszik a csökkenő tranzakciók és a gyenge likviditás miatt. Az ingatlanszegmens főként a befektetőket kiszolgáló high-end termékekből áll. Ráadásul jogi nehézségek, a kötvénytőke mozgósításának nehézségei, a hiteltőkéhez való korlátozott hozzáférés, a cash flow nehézségek... szintén az ingatlankészlet növekedését okozták.

A vállalkozások „megmentése” és a piac mielőbbi fellendülésének támogatása érdekében ez a szakértő azt javasolja, hogy a legfontosabb megoldás most a készlethiány megoldására irányuló erőfeszítések fokozása, a jogi problémák megoldása és a befejezetlen ingatlanprojektek „kioldása”. A megoldásoknak gyakorlatiasaknak kell lenniük, nem csak üres szlogenek.

Csökkent az ingatlanpiaci kínálat országszerte

Az 53/63 település bejelentett adatai szerint a projektekben lévő ingatlankészlet 2023 negyedik negyedévében körülbelül 16 315 egység volt (beleértve a lakásokat, családi házakat és a telkeket). Ebből 2826 lakás, 5173 családi ház és 8316 telek. A készlet főként a projektek családi házak és telkek szegmenseiben található. A lakásszegmensben a készlet 2023 negyedik negyedévében körülbelül 88,42% a 2023 harmadik negyedévéhez képest. A telkek szegmensében a készlet körülbelül 115,66% a harmadik negyedévhez képest, az családi házak szegmensében pedig körülbelül 78,93% a harmadik negyedévhez képest.

Így látható, hogy 2023-ban a társasházi, egyéni lakóépület- és telekprojektekben az ingatlankészlet csökkenő tendenciát mutat.

Forráslink: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm