Ho Si Minh-város ingatlanpiacának „készlet nélküli” paradoxona.

A piac zárva tart a kereskedés számára…

Konkrétan a Ho Si Minh-város Építési Hivatala által nemrégiben közzétett, a 2023-as negyedik negyedévre és a 2023-as egész évre vonatkozó ingatlanpiaci jelentés azt mutatja, hogy az ingatlanpiaci tevékenységek továbbra is számos nehézséggel néznek szembe, de fokozatosan helyreálltak, és minden következő negyedév alacsonyabb negatív növekedést mutatott, mint az előző. Konkrétan az első hat hónapban 11,58%-os, a kilenc hónapban 8,71%-os, az egész évben pedig csak 6,38%-os negatív növekedés volt tapasztalható.

Ami a kínálatot illeti, csak 2023 negyedik negyedévében Ho Si Minh-városban 4 kereskedelmi lakásprojekt volt, több mint 3700 piacra dobható egységgel, a kínálat 100%-a a felső kategóriás lakások szegmensébe tartozott. A kínálat 2023-ban 20,6%-kal nőtt 2022 azonos időszakához képest, és ezek az egységek mind elkeltek, fennmaradó készlet nélkül.

Csak a Kenton Node projektben körülbelül 1600 eladatlan lakás van.

Az Építési Minisztérium szerint az eladatlan ingatlanok számát az eladásra alkalmasnak nyilvánítás utáni egy évtől számítják, de az eladatlan vagy eladatlan marad. Ez magyarázhatja, hogy a Ho Si Minh-város Építési Minisztériuma miért mutatott be egy meglehetősen „kedvező” adatot a jelentésében, amely szerint a lassú tranzakciók és a negatív piaci növekedés ellenére sem voltak eladatlan ingatlanok. Vo Hong Thang, a DKRA Csoport kutatási és fejlesztési igazgatóhelyettese azonban azzal érvel, hogy ez a szabályozás irreális, mivel sok projekt csak engedélyt kapott, és még nem kapott értesítést az eladásra való jogosultságról, de a vállalkozások már elkezdték idő előtt értékesíteni azokat. Mire a projekt eladásra alkalmassá válik, az összes ingatlant eladják.

Ezzel szemben számos, évtizedek óta a piacon lévő projektnek még mindig van eladatlan készlete. Ezért pontosabb a készletet akkor számítani, amikor a projekt értékesítésre jogosulttá válik, és a fejlesztő piacra dobja a terméket. Az így kiszámított készlet a különböző statisztikai időpontokban változhat. Következésképpen az Építési Minisztérium által jelenleg használt számítási módszer hiányozhat a piac egyes aspektusaiból. A készletet az értékesítés időpontjától kezdve kell kiszámítani, és az évek során fel kell halmozni, amíg a projekt 100%-ban el nem kel.

A fentiek alapján Vo Hong Thang úr megjegyezte, hogy a Ho Si Minh-város Építési Osztályának jelentése pontatlan, mivel a valóságban mind a régi, mind az új készlet mennyisége nagyon nagy a városban. A legegyértelműbb bizonyíték az, hogy az év elejétől mostanáig nagyon kevés tranzakció történt, az áruk nem keltek el, és sok projekt eladatlan készlettel rendelkezik.

Egy ingatlanszakértő azt is állította, hogy az az állítás, miszerint Ho Si Minh-városnak nincs ingatlankészlete, logikátlan, mivel a vásárlóerő alacsony volt 2023 folyamán. Csak egy vagy két olyan projekt fogyott jól, amely megfelelt az ügyfelek igényeinek és valódi vevőket célzott meg, míg más luxus ingatlanprojektek nagyon lassan, vagy egyáltalán nem fogytak. Bár ésszerű azt mondani, hogy egy adott projektben nincs olyan készlet, amely megfelelne a piacnak, lehetetlen, hogy az egész piacon ne legyen készlet. „Sok, ügynökségeken vagy rokonokon keresztül értékesített projekt 100%-os eladást hirdethet, de a valóságban ezek az ügynökségek „felhalmozzák” a készletet, hogy továbbértékesítsék” – magyarázta a szakértő.

...de a vállalkozásnak még mindig vannak eladatlan árui.

A 2023 szeptember végéig terjedő statisztikák szerint 10 ingatlancég pénzügyi jelentése több mint 300 000 milliárd VND teljes készletértéket mutatott, ami 5%-os növekedést jelent ugyanennél az időszaknál. A Novaland Group készletértéke 2023 harmadik negyedévének végén meghaladta a 137 755 milliárd VND-t. A Khang Dien készletértéke 17 152 milliárd VND volt. A Nam Long Group készlete 16 800 milliárd VND volt. A Dat Xanh Group készlete 14 788 milliárd VND volt. A Quoc Cuong Gia Lai készlete szintén 7100 milliárd VND volt… A DKRA Group statisztikái szerint jelenleg csak Ho Si Minh-városban a lakások szegmense 7890 egységnyi készlettel rendelkezik, ami 13,2%-os növekedést jelent 2022-höz képest; míg a sorházak és villák szegmensében jelenleg 2904 egységnyi készlet található.

A Private Economic Development Research Board (Board IV) nemrégiben 1579 tőzsdén jegyzett vállalat (10 szektorban) pénzügyi jelentéseinek előzetes elemzésében kijelentette, hogy 2022 közepétől 2023 második negyedévének végéig minden szektorban csökkent a bevétel. A legsúlyosabb problémák az ingatlan- és az építőiparban jelentkeztek. Ez a két csoport szembesült a legnagyobb cash flow problémákkal, a leltározási napok és a követelések rendezésére fordított napok (az értékesítés utáni tartozások behajtásának átlagos ideje) száma sokszorosára nőtt. Az elemzés kimutatta, hogy az ingatlanok leltározási napainak átlagos száma 2023 első negyedévében elérte az 5662 napot, egyes vállalatoknál pedig az 54 334 napot is. Ez azt jelenti, hogy egy vállalatnak akár 149 évre is szüksége lehet a teljes készletének értékesítéséhez.

Ho Si Minh-város ingatlanpiaca továbbra is pangóban van.

A vállalkozások nehézségeinek enyhítése érdekében a IV. Bizottság azt javasolja, hogy a politikák a vállalkozások cash flow-jának támogatására összpontosítsanak a tőkéhez való hozzáférés és a költségcsökkentések révén. Ez segíteni fogja a vállalkozásokat abban, hogy rövid távú cash flow-t generáljanak legalább 2023 második feléig vagy a jövő év első feléig. A IV. Bizottság úgy véli továbbá, hogy a monetáris politikák mellett anticiklikus fiskális politikákra is szükség van az aggregált kereslet fellendítéséhez. Például az állami beruházások fellendítésére, a nagyobb infrastrukturális projektekre való összpontosításra és a szociális lakások fejlesztésére. Ez egyrészt támogatná az építőipari, építőanyag-ipari és ingatlanszektorban működő vállalkozásokat, másrészt pedig kielégítené a munkavállalók valós igényeit. Továbbá adó- és egyéb költségcsökkentésekre és -halasztásokra van szükség, mivel ez az emberek terheinek enyhítésének ideje.

Hosszú távon a IV. Bizottság azt javasolja, hogy a növekedés érdekében a modern tőkepiac fejlesztésére összpontosítsanak, elkerülve a hitelektől való túlzott függést. További elemzésekre van szükség a különböző bevételi csoportok és iparágak számára megfelelő társasági adópolitikák kidolgozásához, biztosítva a költségvetési bevételek növelésének célját az üzleti fejlődés támogatása érdekében.

Phan Minh Chánh ingatlanszakértő megfigyelése szerint a valóságban nagyon nagy az eladatlan ingatlankészlet. Például egyetlen projektben, a Nha Be kerületben található Kenton Node-ban 1600 eladatlan lakás van. Hasonlóképpen, egy Thu Duc City-i projektben több ezer egységet adtak át, de az értékesítés lassú. A valóságban a készlet növekszik a csökkenő tranzakciók és a gyenge likviditás miatt. Az ingatlanszegmens főként a befektetőket célzó luxus ingatlanokból áll. Ezenkívül a jogi nehézségek, a kötvényeken keresztüli tőkebevonás nehézségei, a hitelekhez való korlátozott hozzáférés és a cash flow problémák is hozzájárultak a magas ingatlankészlethez.

A vállalkozások „megmentése” és a gyors piaci fellendülés támogatása érdekében ez a szakértő azt javasolja, hogy a jelenlegi legnagyobb megoldás a készletproblémák megoldására irányuló erőfeszítések felgyorsítása, a jogi problémák kezelése és a befejezetlen ingatlanprojektek „felszabadítása”. Ezeknek a megoldásoknak érdemieknek kell lenniük, nem csak üres szlogenek.

Az ingatlanpiac országszerte csökkent.

A 63 településből 53 által jelentett adatok szerint a projektekben lévő ingatlanok mennyisége 2023 negyedik negyedévében körülbelül 16 315 egység volt (beleértve a lakásokat, családi házakat és telkeket). Ez magában foglal 2826 lakást, 5173 családi házat és 8316 telket. A készlet nagy része a projektek családi ház és telek szegmenseiben található. A lakások készlete 2023 negyedik negyedévében körülbelül 88,42% volt a 2023 harmadik negyedévéhez képest. A telkek készlete körülbelül 115,66% volt a harmadik negyedévhez képest, a családi házak készlete pedig körülbelül 78,93% volt a harmadik negyedévhez képest.

Így látható, hogy 2023-ban a lakás-, családi ház- és telekszegmensekben lévő projektek ingatlanállománya csökkent.

Forráslink: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm