Sok fellendülési mutató; a lakásbefektetés jó és stabil profitot hoz

A Batdongsan.com.vn által október 4-én közzétett 2023 harmadik negyedéves jelentés azt mutatja, hogy bár az ingatlanpiac továbbra is nehézségekkel néz szembe, pozitív jelek mutatkoznak a tranzakciós kereslet és a vevői hangulat tekintetében.

A Batdongsan.com.vn által október 4-én közzétett 2023 harmadik negyedéves jelentés szerint az ingatlanpiac pozitív jeleket mutatott a tranzakciós kereslet és a vásárlói pszichológia tekintetében. (Forrás: Construction Newspaper)

3 fontos mutató, ami fordulópontot jelez

A Jelentés szerint az ingatlanpiacnak 3 alapvető mutatója van, amelyek összhangban vannak a korábban előre jelzett trendekkel.

Először is , a banki kamatlábakat illetően, míg a 2008-2012 közötti időszakban a piacnak 4 évbe telt, mire a banki kamatlábak kiigazításának jeleit mutatta, ebben az időszakban, 2023 első negyedévétől kezdődően az Állami Bank két kiigazítást hajtott végre az üzemi kamatlábak csökkentése érdekében, majd ezt követően számos kamatlábat csökkentett.

Másodszor, a hitelállomány növekedéséről. Visszatekintve a 2012-es évre, a hitelállomány növekedése 20%-ról 7%-ra csökkent, miközben az infláció elérte a 8%-ot. 2013-ban a hitelállomány növekedése 12%-ra emelkedett, az infláció pedig 6% volt. Közvetlenül a hitelállomány lazulásának évében az ingatlanpiac azonnal a fordulat jeleit mutatta. A jelenlegi piaci környezetben, 2023 elejétől kezdve az Állami Bank a hitelállomány növekedését a 2023-as év egészére 14-15%-ra prognosztizálta, szemben a 2022-es 14%-kal, ami pozitív jel.

Harmadszor, az ingatlanpolitikáról. 2008-ban az ingatlanpiac likviditása zuhanásba kezdett, de csak 2013-ban vezettek be olyan piactámogatási intézkedéseket, mint a 30 000 milliárdos támogatási csomag és a felülvizsgált földtörvény kihirdetése. 2022-ben a piac ismét lassulást tapasztalt, amikor a hitelezés szigorodott, a kamatlábak emelkedtek, a likviditás pedig csökkent.

2022 vége óta azonban a kormány folyamatosan intézkedéseket hajtott végre az ingatlanpiac nehézségeinek elhárítása érdekében, mint például a 120 000 milliárd VND támogatási csomag, a 08-as rendelet segít enyhíteni a vállalkozások kötvényfizetéseinek nyomását, a 33-as határozat hozzájárul az ingatlanpiac dugulásának megszüntetéséhez, a 35-ös rendelet lehetővé teszi a Tartományi Népi Bizottság számára, hogy szabályozza az eladásra szánt telkekre osztható területeket stb.

A fenti mutatók elemzése alapján a Jelentés továbbra is fenntartja a következő véleményt: „Az ingatlanpiac valószínűleg 2023 második-negyedik negyedéve körül fog fellendülni”.

Szárazföldi szegmens: erős növekedés délen, stabil növekedés északon

A Batdongsan.com.vn adatai szerint a földárindex 2018-tól napjainkig országszerte stabil növekedést mutatott, de 2023-ban már differenciálódik az egyes régiók és területek között.

A 2018 első negyedévétől 2023 harmadik negyedévéig tartó hosszú időszak után a föld eladási ára Délen 71%-kal, Északon pedig 54%-kal emelkedett. Így az elmúlt 5 évben a föld átlagos áremelkedése Délen magasabb volt, mint Északon.

Azonban, ha csak 2023-at tekintjük, a két régió földárai eltérő tendenciákat mutattak. Az északi régióban a föld átlagos eladási ára továbbra is emelkedő tendenciát mutatott, 2023 harmadik negyedévében 4,9%-kal nőtt 2022 negyedik negyedévéhez képest. Eközben a déli régióban a földárak csökkenés jeleit mutatják, 26,2%-kal csökkentek a tavalyi év vége óta.

Az északi régió tipikus tartományaiban a földárak stabil növekedése volt tapasztalható hosszú időn keresztül, 2018 első negyedévétől 2023 harmadik negyedévéig, beleértve Hai Phongot (plusz 128%), Quang Ninht (plusz 44%), Hung Yent (plusz 36%) és Bac Ninht (plusz 20%).

Délen Binh Duong tartományban a földárak 147%-kal emelkedtek 2018 elejéhez képest, ezzel a régió egyik legnagyobb földár-emelkedést mutató tartományaként. Más településeken, mint például Long An , Ba Ria-Vung Tau és Dong Nai, bár az utóbbi időben csökkentek az eladási árak, összességében az elmúlt 5 évben még mindig 89%, 64% és 60%-os áremelkedést sikerült elérni.

Az alacsony építésű ingatlanpiac differenciált

Az év eleje óta az alacsony építésű ingatlanpiac országszerte pangást mutatott, a tranzakciók száma csökkent. A Batdongsan.com.vn 2023 harmadik negyedéves jelentése szerint a felmérésben részt vevő brókerek 57%-a mondta azt, hogy az alacsony építésű ingatlantermékek tranzakciói több mint 50%-kal csökkentek, 28%-uk pedig azt nyilatkozta, hogy a tranzakciók száma 10-50%-kal csökkent.

Dinh Minh Tuan úr, a Batdongsan.com.vn déli régióbeli igazgatója megjegyezte, hogy az ár jelenleg a legnagyobb akadály a vásárlók számára, mivel az alacsony építésű ingatlanok árai jóval magasabbak az emberek átlagos jövedelménél, és a magas értékű termékek megvásárlásához nehéz kölcsönt szerezni.

A sorházak átlagos eladási ára 2023 harmadik negyedévében Hanoiban 333 millió VND/m2, Ho Si Minh-városban pedig 209 millió VND/m2 volt.

Dinh Minh Tuan úr elmondta, hogy minden egyes alacsony építésű ingatlanpiaci szegmensnek más a trendje és a fellendülési potenciálja. Konkrétan a sorházak piaca még mindig csendes, mivel a turisztikai és kiskereskedelmi tevékenységek a makrogazdaság és a Covid-19 világjárvány utáni időszak hatása miatt nem növekedtek jelentősen.

A Batdongsan.com.vn adatai azt mutatják, hogy a központi városi területeken található sorházak iránti érdeklődés szinte stagnált, míg a központi, északi és déli régiók tengerparti turisztikai tartományaiban 11%-kal, 22%-kal és 41%-kal csökkent 2021 első negyedévéhez képest.

Az év eleje óta az alacsony építésű ingatlanpiac országszerte visszaesést mutatott, a tranzakciók volumene pedig csökkent. (Forrás: Dan Viet)

Eközben a külvárosi városi területeken található sorházak és villák jelentős potenciállal rendelkeznek a jövőbeli infrastrukturális hálózatnak köszönhetően, amely támogatja a városi területek külvárosi és szomszédos területekre való terjeszkedésének trendjét. Számos külvárosi városi területen az elmúlt években jelentősen megnőtt a villák és sorházak ára, például a Starlake városi területen, a Ciputrában, a Mailand Hanoi Cityben, a Vinhomes Riverside-ban, a ParkCityben és az Ecoparkban (Hanoi) évi 20%-ot, illetve 30%-ot meghaladó éves növekedéssel; vagy a Swan Bay városi területen, az Eco Village Saigon Riverben és a Mizuki Parkban (Ho Si Minh-város) évi 20%-ot meghaladó növekedéssel, a Batdongsan.com.vn adatai szerint.

A magánházak iránt Hanoiban továbbra is stabil az érdeklődés és az eladási árak, mivel ez egy olyan lakástípus, amely valós lakhatási igényeket szolgál ki, így a kereslet továbbra is fennáll. 2023 harmadik negyedévében a magánházak eladási árai számos kerületben, például Tay Ho, Hai Ba Trung, Dong Da, Hoang Mai és Ha Dong kerületekben továbbra is 4% - 9%-kal emelkedtek a 2022-es év azonos időszakához képest. Hanoi egyes kerületeiben az érdeklődés szintje is kismértékben, 2% - 3%-kal emelkedett.

Ho Si Minh-városban a magánházak eladási ára és kamatszintje csökkenő tendenciát mutat, de a csökkenés nem haladja meg a 10%-ot 2022 harmadik negyedévéhez képest.

A lakásbefektetés átlagosan körülbelül 12,5%-os éves hozamot ér el

A jelentés azt is kimutatja, hogy az elmúlt évben a lakások voltak azok az ingatlanok, amelyeket a piac negatív hatásai a legkevésbé érintettek, mivel ez a típus valós lakhatási igényeket szolgál ki. 2023 harmadik negyedévében a lakások iránti érdeklődés a fellendülés jeleit mutatta, a lakásvásárlás iránti kereslet 1%-kal, a bérlés iránti kereslet pedig 6%-kal nőtt az előző negyedévhez képest. Különösen a 2 és 4 milliárd VND közötti árú lakások a legkeresettebbek.

2023-ban a lakások eladási ára nem változott jelentősen, Hanoiban csak kis mértékben, 1%-ról 5%-ra emelkedett, Ho Si Minh-városban pedig szinte változatlan maradt. Hosszú távon azonban, 2015-től napjainkig, a hanoi és ho sit Minh-városi lakásárak emelkedése meghaladta az emberek jövedelmének növekedését. 8 év után a lakásárak Ho Si Minh-városban 82%-kal, Hanoiban pedig 56%-kal emelkedtek, míg a városi területeken élők jövedelme mindössze 39%-kal nőtt.

Le Bao Long úr, a Batdongsan.com.vn stratégiai igazgatója így nyilatkozott: „Egyre nehezebb lakást vásárolni az emberek számára, amikor a jövedelem növekedési üteme nem tud lépést tartani az ingatlanárak emelkedésével. A jövőben az elsődleges lakásprojektek árai is magasak lesznek, mivel a befektetőknek optimalizálniuk kell a profitot, amikor a költségek emelkednek.”

Az ingatlanvásárlók pszichológiáját tekintve, a magas lakásárak közepette az emberek inkább bérelnek, vagy hitelfelvételi lehetőségeket keresnek házvásárláshoz. Jelenleg azonban sok vásárló még nem vett fel hitelt vásárláshoz, mert továbbra is aggódik a kamatlábak miatt.

Mivel a lakások ára folyamatosan emelkedik, és az ilyen típusú lakások iránti kereslet mindig magas, az átlagos profitráta lakásokba történő befektetés esetén akár 12,5%/év is lehet (az áremelkedés és a bérleti díj nyereségének kombinációja). Ez egy jobb és stabilabb profitráta, mint más befektetési típusok, például a részvények, arany, deviza, föld és megtakarítások esetében.

Forrás: https://baoquocte.vn/thi-truong-bat-dong-san-quy-32023-nhieu-chi-bao-phuc-hoi-dau-tu-chung-cu-thu-loi-nhuan-tot-va-on-dinh-244782.html