Az ingatlanárak növekedése meghaladja a jövedelemnövekedést.

Az elmúlt évtizedben az ingatlanárak évi 12-20%-kal emelkedtek, míg a jövedelmek csak évi 6-8%-kal nőttek, ami miatt sok embernek csökkent az esélye arra, hogy tisztességes életszínvonalon megéljen – állítják szakértők.

A Vietnami Ingatlanpiaci Kutatóintézet (VIRES) által nemrégiben szervezett első Southern Dynamic Real Estate Forumon Duong Long Thanh úr, a Thang Loi Group alapítója és igazgatótanácsának elnöke elmondta, hogy több mint tíz évvel ezelőtt a cég eladott egy házat Ben Catban (korábban Binh Duong ) körülbelül 300 millió vietnami dongért. Abban az időben a munkavállalók és a köztisztviselők átlagos jövedelme havi 7 millió dong körül volt, ami azt jelentette, hogy 5-6 évre elegendő pénzt tudtak megtakarítani egy ház megvásárlására.

Szerinte a mai napig a valós lakáskereslet még mindig a teljes piac 70-80%-át teszi ki, de a lakásárak növekedési üteme messze meghaladja a munkavállalók jövedelmének növekedését. Ez nagy szakadékot teremt sok ember lakhatáshoz jutásában.

„Az elmúlt évtizedben az átlagjövedelem évi 6-8%-kal nőtt, míg az ingatlanárak évi 12-20%-kal emelkedtek, ami egyre inkább kimeríti a vásárlókat” – mondta.

Thanh úr szerint az egyik fő ok az, hogy a kínálat főként a felsőkategóriás szegmensben van, nagy lakásokkal és drága építőanyagokkal. A lakásárakra nehezedő nyomást a magas inputköltségek (jogi, adózási, telekárak, építési költségek és hitelkamatok) is okozzák.

„Ez nem egyéni probléma, hanem az egész piac problémája. Ha nem oldják meg, sok munkavállaló letelepedésének álma még távolabb kerül” – ismerte el Mr. Thanh.

Ingatlanok Ho Si Minh- város keleti részén apartmanprojektekkel. Fotó: Quynh Tran

A magas lakásárakat az Építési Minisztérium nemrégiben közzétett jelentése is tükrözi. Ennek megfelelően a minisztérium a harmadik negyedévben a piac átlagos négyzetméterára elérte a 78 millió VND-t, az új kínálat több mint 30%-a meghaladta a 100 millió VND-t. Ho Si Minh-városban az átlagár körülbelül 91 millió VND négyzetméterenként, számos központi projekt elérte a 120-150 millió VND/négyzetméteres árat.

Hasonlóképpen, a CBRE és a Knight Frank szerint Ho Si Minh-városban az új lakások 60%-a négyzetméterenként 100 millió VND felett van; a megfizethető lakások kínálata szinte teljesen eltűnt, mivel a fennmaradó készlet többnyire négyzetméterenként 60 millió VND felett van.
Eközben a Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint a munkavállalók átlagjövedelme az év első 9 hónapjában elérte a havi 8,3 millió VND-t, ami 10%-os növekedést jelent ugyanebben az időszakban. A városi munkavállalók körülbelül havi 10 millió VND-t kerestek, ami évi 120 millió VND-nak felel meg. Ez azt jelenti, hogy minden egy évig dolgozó munkavállaló csak körülbelül 1 négyzetméternyi házat tud megvásárolni (a megélhetési költségeket, megtakarításokat vagy egyéb pénzügyeket nem számítva). 5 év elteltével az átlagjövedelem mindössze 2 millió VND-val nőtt, míg az ingatlanárak átlagosan négyzetméterenként 10-15 millió VND-val emelkedtek.

A One Mount Group kutatása azt is sugallja, hogy egy 200 millió VND éves jövedelemmel rendelkező családnak több mint 36 évre elegendő pénzt kell megtakarítania egy kétszobás kereskedelmi lakás megvásárlásához, a további díjakat nem számítva. Jelenleg Hanoiban és Ho Si Minh-városban a háztartások 54%-ának éves jövedelme kevesebb, mint 200 millió VND, ami azt jelenti, hogy a legtöbbjük szinte képtelen házat vásárolni a belvárosban.

Le Nhu Thach úr, a Bcons Group igazgatótanácsának elnöke úgy értékelte, hogy Vietnámban jelenleg több mint 53 millió munkaképes korú ember él, az urbanizációs ráta meghaladja a 41%-ot, és a nagyvárosokba irányuló népesség jelentősen megnövelte a lakások iránti keresletet. A mai vásárlók az átlátható jogi státuszt, a valós használati értéket, az ésszerű üzemeltetési költségeket és a jó likviditást helyezik előtérbe. A piaci valóság azonban egyre növekvő szakadékot mutat a kereslet és a tulajdonosi kapacitás között.

Thach úr szerint, amikor a kínálat megközelíti a 40 millió lakást, a piac telítődési ciklusba léphet, így a lakhatáshoz való hozzáférés javítása mostantól kulcsfontosságú feladattá válik.

A költségek és a profit problémájának egyensúlyba hozása és a piac jövedelemnek megfelelő lakások fejlesztésére való irányítása érdekében Thach úr szerint a megoldás a termékfejlesztésben rejlik. Megemlítette a nemzetközi tapasztalatokat, amelyek azt mutatják, hogy a lakásárak elérhető küszöbértékre csökkentése érdekében a vállalkozásoknak optimalizálniuk kell a területet és a funkciót.

Szerinte a vevőket jobban érdekli a teljes tulajdonlási költség, mint a négyzetméterenkénti ár. Ezért a kis, teljesen funkcionális lakások fejlesztése segít csökkenteni a kezdeti pénzügyi nyomást. Az árak megfizethető tartományon belül tartása érdekében a vállalkozások szinkron módon, önállóan is megvalósíthatják a projekteket a tervezéstől, az építésen át a projektmenedzsmentig és az üzemeltetésig, csökkentve ezzel a közvetítő költségeket. Ez azonban kockázatokkal is jár a gépek és az üzemeltetési költségek tekintetében, ha a projekt nem folyamatos.

Duong Long Thanh úr elmondta, hogy a vállalkozások erőfeszítései mellett a kormánynak olyan politikákkal kell rendelkeznie, amelyek ösztönzik a megfizethető kínálatot, megreformálják az eljárásokat és csökkentik a költségeket, valamint mechanizmusokkal kell rendelkeznie az első lakást vásárlók támogatására. Amikor a jogi eljárások lerövidülnek, a költségek és a kockázatok csökkennek, több lehetőség nyílik az ingatlanárak csökkentésére.

Azt is hangsúlyozta, hogy a piacnak vissza kell térnie alapvető értékéhez – a lakhatáshoz, nem csak befektetéshez. Ehhez a tervezéstől, a politikától a termékfejlesztésig mindennek a szinkronizációja szükséges. Helyileg a kompakt városi modell – 15 perces utazási sugarú kör – tekinthető a lakhatáshoz való hozzáférés javítását célzó iránynak, tekintettel arra, hogy a nagyvárosokban a toronyházak fokozatosan felváltják az alacsony házakat.

A vnexpress.net szerint

Forrás: https://baodongthap.vn/toc-do-tang-gia-nha-ngay-cang-vuot-xa-thu-nhap-a233619.html