A zárt hitelkör megoldja az ingatlanpiac patthelyzetét?

[hirdetés_1]

Miután az év eleje óta négyszer csökkentették a működési kamatlábakat, a Vietnami Állami Bank (SBV) jelezte, hogy az óvatos lazításról az ellenőrzött lazításra váltott. Az ingatlanpiaci vállalkozások számára azonban a kamatláb kérdése nem annyira fontos, mint az, hogy hozzáférnek-e tőkéhez.

bizalmi kör, szoros és biztonságos az ingatlanpiacon, 1. kép — Közgazdász , Dr. Nguyen Tri Hieu

Nemrégiben felmerült egy javaslat az ingatlanhitelek „zárt kör” formájában történő előmozdítására. Ennek megfelelően a bankszektor tanulmányozhatja és alkalmazhatja az ingatlanhitel-csomagokat bizonyos árszegmensekre (középső és az alatti árkategória). A hitel folyósítása zárt körben történik, a bank a pénzforgalom 100%-át ellenőrzi (bank - lakásvásárló - befektető - bank).

Ezzel a megoldással a befektetőknek némi veszteséget kell elszenvedniük az eladási árak csökkentésekor, de felszabadítják a készleteket. Állítólag ez a megoldás segít megoldani a nagy potenciállal és tőkeerővel rendelkező emberek lakhatási problémáját, segítve a bankokat a hitelek szelektív folyósításában, kockázatkontrollal...

Dr. Nguyen Tri Hieu közgazdász azonban úgy véli, hogy újra kell vizsgálni az ingatlanpiac valóságát három fél – bankok, befektetők és lakásvásárlók – kapcsolatának szempontjából. Rámutat, hogy az Egyesült Államokban a bankok csak a projekt befejezése után hiteleznek a lakásvásárlóknak, és a bank fel tudja mérni az értéket, hogy az ügyfeleknek legyen pénzük kifizetni a befektetőket.

„Vietnámban kreatívabb, de némileg veszélyesebb a módszer, vagyis a befektetők előleget kérnek a lakásvásárlóktól, és a haladás szerint fizetnek. Ez azt jelenti, hogy a befektetők bankoktól kölcsönt vettek fel jövőbeli projektek fejlesztésére, de ugyanakkor továbbra is pénzt gyűjtenek a lakásvásárlóktól. Amikor sok pénzük van, a befektetők azt más projektek finanszírozására használják fel. A „két kézzel halászó” befektetők azzal a kockázattal járnak, hogy a projekt nem fejeződik be, miközben a lakásvásárlók már kifizették a pénzt” – elemezte a szakértő.

Ennek megfelelően Dr. Nguyễn Tri Hieu felvetette a pénzáramlás szabályozásának kérdését, hogy végül a lakásvásárlónak legyen otthona, a bank megkapja a pénzt, a befektető pedig befejezze a projektet és profitot termeljen. Elmondta, hogy a valóságban Vietnámban még mindig nincs mechanizmus a zárt hitelciklusra, mivel számos probléma merül fel egy projekt megvalósításakor.

„Az egyszerű megoldás az, hogy minden jövőben létrejövő projekt esetében, amikor a lakásvásárlók fizetnek, közvetlenül a banknak kell fizetniük, hogy levonják a projektbefektető fennálló adósságából. Bár a projekt tulajdonosa rendelkezik a fedezettel, mivel a jövőben létrejött a projekt, annak értéke fokozatosan csökkenni fog, amikor az ingatlant eladják a lakásvásárlóknak, és levonják a bank által birtokolt eredeti ingatlanból. Ezért a bank csak akkor fogadja el a fedezet árának csökkenését, ha a fennálló adósság ennek megfelelően csökken” – mondta a szakértő.

Dr. Nguyen Tri Hieu megjegyezte, hogy az ingatlanhitel-„blokád” jelenlegi problémája az, hogy a bankok nem tudják kontrollálni a pénzáramlást, ezért nem mernek hitelt nyújtani a befagyott ingatlanpiacon. Ennek megfelelően 3 megoldást javasolt az ingatlanhitel-blokkolás feloldására.

Először is, az ingatlanhitelezés jelenlegi szabványait nem szabad enyhíteni. A vállalkozásoknak továbbra is ki kell számítaniuk és biztosítaniuk kell a cash flow-t, a profitmutatókat és a pénzügyi tőkeáttételi mutatókat.

Másodszor, a hitelfelvevő vállalkozásoknak át kell strukturálniuk pénzügyi rendszerüket és pénzforgalmukat, hogy képesek legyenek visszafizetni adósságaikat.

Harmadszor, létre kellene hozni egy speciális hitelprogramot a szociális lakhatás támogatására, hasonlóan a bevezetett 30 000 milliárd VND csomaghoz, amely támogatja a vállalkozásokat abban, hogy a társadalom többségének igényeit kielégítő termékeket kínáljanak.

[hirdetés_2]
Forrás