Membahas kebijakan pengadaan tanah, kompensasi, dukungan dan pemukiman kembali

Usulan untuk menegakkan pembebasan lahan jika lebih dari 70% masyarakat setuju

Menurut statistik, terdapat lebih dari 12 juta komentar dari lembaga, organisasi, dan individu mengenai Rancangan Undang-Undang Pertanahan (amandemen). Konsultasi publik mengenai Rancangan Undang-Undang Pertanahan (amandemen) merupakan kegiatan politik dan sosial yang sangat luas, menarik perhatian berbagai kalangan, baik intelektual, warga Vietnam yang tinggal di luar negeri, maupun organisasi dan bisnis yang beroperasi di Vietnam.

Salah satu isu yang mendapat perhatian khusus dari publik akhir-akhir ini adalah kebijakan pengadaan tanah, kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali. Khususnya terkait pengadaan tanah, pada kenyataannya, belum ada satu pun proyek besar yang dapat dinegosiasikan oleh perusahaan dengan masyarakat. Hal ini juga menjadi alasan mengapa efisiensi pemanfaatan lahan terganggu. Negara masih harus melakukan pengadaan dan pengalihan fungsi lahan, dan menghitung selisih sewa lahan menjadi sangat sulit.

Kebijakan perolehan tanah, ganti rugi, dukungan dan pemukiman kembali menjadi perhatian khusus bagi opini publik.

Kenyataannya, badan usaha yang melaksanakan proyek pembangunan perkotaan atas dasar kesepakatan dengan masyarakat seringkali menghadapi kesulitan dan permasalahan tertentu. Oleh karena itu, dalam lokakarya Rancangan Undang-Undang Pertanahan (revisi) yang diselenggarakan oleh Kamar Dagang dan Industri Vietnam (VCCI) bekerja sama dengan Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup pada tanggal 8 Maret, Bapak Nguyen Quoc Hiep, Ketua Asosiasi Kontraktor Konstruksi Vietnam, menyampaikan bahwa terdapat beberapa proyek badan usaha yang belum terlaksana selama 8 tahun akibat permasalahan pemulihan lahan, ganti rugi, dan dukungan tanaman.

Menurut Bapak Nguyen Quoc Hiep, lahan perumahan dan lahan komersial setelah direklamasi harus diberi ganti rugi yang memadai sesuai dengan rencana ganti rugi yang telah ditetapkan pemerintah untuk memastikan kehidupan masyarakat tidak dirugikan. Namun, Bapak Hiep menekankan: "Namun, ada satu hal yang perlu diperjelas: Harga ganti rugi harus dilaksanakan sesuai dengan rencana ganti rugi yang telah disetujui, dan tidak dapat dilaksanakan dengan metode negosiasi mandiri antara setiap rumah tangga dan investor."

Ibu Nguyen Thi Nga, Ketua BRG Group, mengusulkan: “Setelah kesepakatan tercapai dengan mayoritas masyarakat, investor diwajibkan oleh instansi pemerintah untuk mengambil alih lahan dan melaksanakannya jika rumah tangga yang tersisa tidak setuju untuk menghindari pemborosan lahan dan penggunaan lahan yang tidak efektif. Jika hanya 1% yang tidak setuju, akan sulit untuk melaksanakan proyek. Undang-undang mungkin mengizinkan proyek dilaksanakan sebagian, tetapi proyek tersebut merupakan keseluruhannya.”

Dalam menyampaikan pendapatnya terkait isu ini, Pakar Ekonomi Vu Vinh Phu mengatakan agar pemulihan lahan dapat berjalan dengan baik, negara perlu memiliki mekanisme dan kebijakan yang sangat spesifik untuk menciptakan koridor hukum, yang dapat diimplementasikan oleh instansi terkait, masyarakat, dan pelaku bisnis.

Pakar ekonomi ini juga mendukung pandangan, jika ada koridor hukum, ketika badan usaha pelaksana proyek sudah mencapai kesepakatan dengan lebih dari 70% masyarakat, maka instansi negara akan melakukan pemulihan dan penertiban tanah apabila rumah tangga yang tersisa tidak mau menyerahkan lahan. Hal ini dilakukan untuk menghindari kasus proyek berlarut-larut yang mengakibatkan kerugian bagi badan usaha, namun tidak serta merta meningkatkan efektivitas pemanfaatan lahan.

Ekonom Vu Vinh Phu.

Sewa diferensial, bagaimana cara menghitungnya?

Dapat dikatakan bahwa belakangan ini, Negara mengalami kesulitan dalam mereklamasi lahan, mengubah peruntukan lahan, dan menghitung selisih sewa lahan akibat penetapan harga lahan. Sementara banyak pendapat yang menyatakan bahwa Negara mereklamasi lahan dari rakyat dengan harga "murah", lalu menyerahkannya kepada perusahaan untuk berinvestasi dalam penjualan produk dengan harga tinggi demi keuntungan. Benarkah demikian?

Menurut seorang perwakilan perusahaan real estat, kompensasi pembebasan lahan pada dasarnya berasal dari negara, tetapi kenyataannya, perusahaan membayar di muka dan memotongnya kemudian dari biaya penggunaan lahan dan pajak bumi dan bangunan. Sekalipun tanah diperoleh dengan harga 1 juta VND/m2, tanah tersebut tidak dapat langsung dijual dengan harga berkali-kali lipat.

Sementara itu, selain biaya penggunaan tanah dan pajak bumi yang harus dibayarkan kepada Negara, bisnis juga harus membayar biaya tambahan untuk pembangunan infrastruktur, penjualan melalui lantai, diskon dealer, pembayaran bunga, dll.

Berbicara kepada kami, Pengacara Nguyen Hoai Nam - Direktur Bamboo Star Law Firm LLC menganalisis masalah Negara yang mengambil alih tanah untuk tujuan pembangunan sosial-ekonomi, termasuk pembangunan daerah perkotaan baru.

Pengacara Nguyen Hoai Nam mengatakan bahwa kawasan perkotaan baru yang disetujui oleh Perdana Menteri, keputusan investasi yang memerlukan pembebasan tanah, atau proyek pembangunan kawasan perkotaan baru yang disetujui oleh Dewan Rakyat provinsi yang memerlukan pembebasan tanah adalah kasus-kasus di mana Negara memperoleh tanah untuk pembangunan sosial-ekonomi bagi kepentingan nasional dan publik sebagaimana diatur dalam Pasal 62 Undang-Undang Pertanahan tahun 2013.

“Ketika Negara mereklamasi tanah untuk pembangunan sosial-ekonomi demi kepentingan nasional dan publik, akan terjadi selisih antara jumlah uang yang diberikan Negara kepada orang yang tanahnya direklamasi dengan jumlah uang yang dikumpulkan Negara melalui alokasi tanah kepada badan usaha yang menjadi investor proyek,” tegas Pengacara Nam.

Menurut Pengacara Nguyen Hoai Nam, masyarakat yang tanahnya diambil kembali dan memenuhi syarat-syarat yang ditentukan dalam Pasal 75 akan diberikan ganti rugi tanah ketika Negara mengambil kembali tanah untuk keperluan pertahanan dan keamanan nasional; pembangunan sosial-ekonomi untuk kepentingan nasional dan publik.

Kawasan Perkotaan Nam Thang Long (Wilayah Perkotaan Ciputra). Foto: internet

Mengutip Proyek Kawasan Perkotaan Nam Thang Long (Kawasan Perkotaan Ciputra) di Distrik Tay Ho, Kota Hanoi, Pengacara Nguyen Hoai Nam mengatakan bahwa kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali ketika Negara mereklamasi tanah dilaksanakan sesuai dengan Keputusan No. 10/2017/QD-UBND dari Komite Rakyat Hanoi, dengan demikian, Pasal 5 menetapkan prinsip-prinsip kompensasi tanah ketika Negara mereklamasi tanah: Pengguna tanah ketika Negara mereklamasi tanah, jika mereka memenuhi persyaratan kompensasi menurut ketentuan Pasal 75 Undang-Undang Pertanahan, akan dikompensasi secara tunai sesuai dengan harga tanah spesifik dari jenis tanah reklamasi yang diputuskan oleh Komite Rakyat Kota. Dalam hal kondisi dana tanah, kompensasi akan dipertimbangkan dengan mengalokasikan tanah dengan tujuan penggunaan yang sama dengan jenis tanah reklamasi. Menurut Tabel No. 1 yang dikeluarkan dengan Keputusan No. 30/2019 Komite Rakyat Hanoi, harga lahan pertanian untuk penanaman padi dan penanaman tanaman tahunan di wilayah distrik Tay Ho adalah 252.000 VND/m2.

Bagi investor, setelah menyelesaikan pembebasan lahan, ganti rugi, dan pembersihan lokasi, Negara memutuskan untuk mengalokasikan dan menyewakan lahan kepada investor proyek. Pada saat itu, Negara menghitung biaya penggunaan lahan untuk sewa dan alokasi lahan sesuai dengan tujuan penggunaan setiap jenis lahan baru dalam perencanaan dan kebijakan investasi proyek yang disetujui sesuai dengan ketentuan Keputusan 45/2014/ND-CP yang mengatur pemungutan biaya penggunaan lahan dan pedoman pelaksanaannya.

"Perbedaan ini terjadi ketika jumlah kompensasi dan dukungan yang diberikan Negara kepada masyarakat yang tanahnya diambil kembali jauh lebih rendah daripada jumlah retribusi penggunaan lahan yang dihimpun Negara dari perusahaan melalui alokasi dan sewa lahan. Hal ini juga jelas karena tujuan penggunaan lahan ketika Negara mengambil alih dari masyarakat dan ketika Negara mengalokasikannya kepada investor berbeda, dan lokasi serta infrastrukturnya didasarkan pada perencanaan umum wilayah perkotaan," ujar Pengacara Nguyen Hoai Nam dengan tegas dan mengatakan bahwa perbedaan perhitungan tersebut akan dimasukkan dalam anggaran Negara.

Gia Phat

Sumber: https://www.congluan.vn/ban-ve-viec-thu-hoi-dat-chinh-sach-boi-thuong-ho-tro-va-tai-dinh-cu-post250617.html