Daftar harga tanah baru di Hanoi naik berkali-kali lipat, para ahli memberikan pendapatnya

(Dan Tri) - Daftar harga tanah baru Hanoi baru saja dikeluarkan, selain pendapat bahwa ini akan membantu proyek-proyek dibersihkan, memastikan transparansi pajak... para ahli khawatir bahwa spekulan akan mengambil keuntungan untuk mendongkrak harga.

Daftar harga tanah di Hanoi tertinggi yaitu 695 juta VND/m2

Komite Rakyat Hanoi baru saja menerbitkan daftar harga tanah yang telah disesuaikan, berlaku mulai 20 Desember hingga 31 Desember 2025. Dibandingkan dengan daftar harga tanah lama, daftar harga tanah perumahan yang telah disesuaikan ini 2-6 kali lebih tinggi.

Khususnya, harga tanah di banyak jalan di distrik Hoan Kiem termasuk Ba Trieu (dari Hang Khay hingga Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (dari Le Thanh Tong hingga Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (dari Tran Thanh Tong hingga Le Duan) memiliki harga tertinggi lebih dari 695,3 juta VND/m2.

Berdasarkan daftar harga tanah pra-penyesuaian, harga tanah perkotaan tertinggi di pusat kota Hanoi adalah 188 juta VND/m2 di tiga jalan: Hang Ngang, Hang Dao, dan Le Thai To. Dengan demikian, harga tanah tertinggi yang telah disesuaikan hampir 3,7 kali lebih tinggi daripada sebelum penyesuaian.

Harga tanah tertinggi dalam daftar harga tanah yang disesuaikan di Hanoi lebih tinggi daripada daftar harga tanah yang disesuaikan di Kota Ho Chi Minh yang diumumkan Oktober lalu, dengan harga tertinggi lebih dari 687 juta VND/m2 di jalan Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue (Distrik 1).

Di distrik pusat lainnya, Ba Dinh, jalan dengan harga tanah tertinggi adalah Phan Dinh Phung, yaitu lebih dari 450 juta VND/m2. Harga ini 3,4 kali lebih tinggi daripada harga tanah sebelumnya. Beberapa jalan lain, seperti Tran Phu dan Doc Lap, juga memiliki harga di atas 400 juta VND/m2.

Di Distrik Hai Ba Trung, harga tanah tertinggi yang disesuaikan adalah di Jalan Nguyen Du (ruas Quang Trung ke Tran Binh Trong), Jalan Hue (ruas Nguyen Du ke Nguyen Cong Tru) dengan lebih dari 368 juta VND/m2. Harga ini juga hampir 3,5 kali lebih tinggi dari daftar harga lama.

Di distrik Tay Ho, Jalan Van Cao memiliki harga termahal, lebih dari 256 juta VND/m2. Harga ini hampir 3,3 kali lipat lebih tinggi dari harga saat ini.

Sebuah proyek real estat di distrik Hoang Mai, Hanoi (Foto: Tran Khang).

Selain itu, setelah penyesuaian, 5 distrik Thanh Tri, Gia Lam, Dong Anh, Hoai Duc dan Dan Phuong diorientasikan menjadi distrik Hanoi dengan harga tertinggi hampir 117 juta VND/m2.

Terkait penyesuaian harga tanah, Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup Hanoi menyatakan bahwa daftar harga baru ini membantu mengurangi selisih harga, sehingga harga tanah di ibu kota lebih mendekati harga pasar. Hal ini membantu mewujudkan kebijakan yang sinkron dalam pengelolaan lahan dan menyelaraskan kepentingan negara, pengguna, dan pihak-pihak yang membutuhkan lahan untuk melaksanakan proyek. Berkat hal ini, pendapatan anggaran meningkat melalui pemenuhan kewajiban keuangan atas tanah oleh masyarakat dan pelaku usaha.

Dalam kasus di mana pajak dan biaya bumi tinggi dan tidak sesuai dengan pendapatan masyarakat, badan pengelola berpendapat bahwa yang perlu dikaji adalah penurunan tarif pajak dan biaya, bukan penurunan harga bumi.

Departemen menegaskan bahwa daftar harga yang disesuaikan tidak memengaruhi kompensasi dan dukungan untuk pembebasan lahan ketika Negara mereklamasi lahan. Sebaliknya, hal ini berkontribusi positif terhadap pembebasan lahan, menarik investasi, dan mengembangkan modal.

"Hak-hak masyarakat yang tanahnya diambil alih juga lebih terjamin, sehingga mendorong masyarakat untuk mematuhi kebijakan pembukaan lahan," kata Departemen tersebut.

Para ahli khawatir harga properti akan terus “meningkat”

Berbicara kepada reporter Dan Tri , Ibu Pham Mien - Wakil Kepala Riset Pasar dan Konsultasi, Departemen Promosi Investasi Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam - mengatakan bahwa penerbitan daftar harga tanah baru menunjukkan bahwa peraturan Undang-Undang Pertanahan 2024 secara bertahap mulai berlaku.

Pasar properti saat ini sedang mengalami banyak proyek properti yang mandek akibat masalah penetapan tarif penggunaan lahan. Penerbitan daftar harga tanah baru akan memberikan dasar hukum bagi proyek untuk melanjutkan konstruksi, implementasi, dan memasok sumber daya baru ke pasar properti.

Di samping itu, nilai positif dari penetapan harga tanah yang mendekati harga pasar akan membantu Negara dalam memungut pajak yang benar dan memadai atas transaksi pengalihan hak milik atas tanah.

Namun, menurutnya, ada batasan bahwa belakangan ini, harga properti di Hanoi telah meningkat sangat tinggi, hampir tidak terjangkau, dan jauh melampaui kemampuan masyarakat. Kenaikan harga ini menunjukkan tanda-tanda dampak dari kelompok investasi dan spekulasi ketika pasokan ke pasar rendah dan terkonsentrasi di tangan sekelompok investor saja.

“Jadi, daftar harga tanah didasarkan pada harga pasar yang tinggi saat ini, yang secara tidak kasat mata melegalkan harga tinggi tersebut,” tegas Ibu Mien.

Menurutnya, harga tanah yang tinggi saat ini akan meningkatkan biaya pelaksanaan proyek, dan investor akan terus menaikkan harga jual lebih tinggi lagi. Sementara itu, harga saat ini sulit dibeli oleh mereka yang memiliki permintaan riil.

Para ahli khawatir bahwa spekulan mengambil keuntungan dari kenaikan harga tanah untuk mendongkrak harga (Ilustrasi: Duong Tam).

Di pihak investor, Ibu Mien mengatakan, akan ada pula kesulitan dalam proses pembebasan lahan dan pembebasan lahan untuk melaksanakan proyek. Untuk proyek besar, negara dapat berpartisipasi dalam proses pembebasan lahan. Sebaliknya, untuk proyek menengah dan kecil, investor harus menegosiasikan harga pembebasan lahan dengan masyarakat.

"Menetapkan daftar harga tanah yang mendekati harga pasar akan membantu menyelaraskan kepentingan ketiga pihak: Negara, investor, dan masyarakat. Namun, daftar harga tanah saat ini meningkatkan biaya input, memaksa investor untuk menaikkan harga jual, sehingga semakin menyulitkan konsumen akhir," ujarnya.

Menurut Ibu Mien, untuk menentukan harga tanah yang mendekati harga pasar secara akurat, Negara perlu memiliki alat untuk mengukur indeks selama bertahun-tahun berdasarkan data penjualan di setiap daerah. Dari sana, daerah akan dapat menyediakan data harga tanah yang wajar bagi pasar.

Bapak Tran Khanh Quang - pakar real estate - mengatakan bahwa daftar harga tanah yang baru-baru ini dikeluarkan mengalami kenaikan yang sangat besar, di daerah pinggiran kota Ho Chi Minh City naik sekitar 10 kali lipat, dan di Hanoi naik sekitar 4-6 kali lipat.

Proyek-proyek telah dilaksanakan, dan saat ini penggunaan lahan menyumbang sekitar 15-20% dari total modal investasi proyek. Kenaikan harga tanah yang tiba-tiba akan meningkatkan biaya investasi proyek. Akibatnya, investor terpaksa menaikkan harga properti.

"Enam bulan pertama penerapan daftar harga tanah baru tidak akan berdampak nyata karena sebagian besar transaksi saat ini telah menyelesaikan prosedur hukum. Namun, setelah itu, produk yang dihitung berdasarkan daftar harga tanah baru akan menyebabkan kenaikan harga lokal sekitar 30%. Bahkan, Kota Ho Chi Minh telah menerapkan daftar harga tanah baru sebelum Hanoi dan kenaikan harga juga telah terjadi di beberapa daerah," ujarnya.

Tn. Quang mengatakan bahwa selain aspek positif dari daftar harga tanah baru seperti transparansi dalam pajak transfer real estat, keadilan terhadap orang-orang yang tanahnya diambil alih... akan ada batasan-batasan lain.

Secara khusus, bisnis akan mengalami kesulitan lebih besar dalam membuka lahan, karena masyarakat akan mengharapkan harga yang lebih tinggi ketika lahan mereka direklamasi. Selain itu, para spekulan yang telah selangkah lebih maju dalam mendapatkan real estat tersebut akan memanfaatkan daftar harga lahan yang baru untuk menaikkan harga hingga sangat tinggi.

Bahkan investor besar yang sudah memiliki produk properti pun memanfaatkannya untuk menaikkan harga. Dari sana, pembeli rumah akan terus menghadapi kesulitan.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm