Harga properti meroket: Para pekerja semakin menjauh dari impian mereka untuk memiliki rumah.

VTV.vn - Setelah 10 tahun, harga apartemen di Hanoi telah meningkat tiga kali lipat, membuat impian memiliki rumah semakin jauh bagi banyak keluarga muda.

Impian untuk "menetap dan membangun karier" tetap tak terwujud.

Negara harus memastikan hak penggunaan lahan yang adil dan efisien bagi seluruh warga negara; negara harus memastikan penggunaan lahan yang efisien, alokasi nilai lahan yang adil dan efisien, menghindari pemborosan; dan negara harus memaksimalkan efektivitas sumber daya lahan untuk pembangunan nasional. Ini adalah prinsip panduan Sekretaris Jenderal To Lam . Secara khusus, Sekretaris Jenderal menunjukkan serangkaian risiko ketika menerapkan mekanisme "penetapan harga berbasis pasar", terutama untuk aset publik yang dimiliki oleh seluruh penduduk seperti tanah.

Risiko seperti harga tanah yang melambung tinggi secara tidak wajar, dampak sosial negatif, distorsi dalam alokasi sumber daya, dan potensi ketidakstabilan ekonomi makro adalah alasan mengapa banyak lahan terlantar masih dibanderol dengan harga selangit. Bisnis manufaktur kesulitan mengakses lahan, sementara spekulan meraup keuntungan dari perbedaan harga. Dan yang terpenting, jutaan pekerja – mereka yang benar-benar membutuhkan tanah dan perumahan – mendapati impian mereka untuk "menetap dan membangun kehidupan yang stabil" tetap tidak terpenuhi.

Bapak dan Ibu Ngo Xuan Giang (No. 173 Jalan Dang Tien Dong, Kelurahan Dong Da, Hanoi ) berencana menabung selama 10 tahun untuk membeli apartemen dan terbebas dari sewa, berkat penghasilan tetap mereka sekitar 25 juta VND per bulan dari kedai kopi mereka. Namun, 10 tahun telah berlalu, dan mereka masih belum berhasil mengumpulkan cukup uang untuk membeli rumah.

"Gelembung properti saat ini cukup intens. Misalnya, sebuah apartemen di distrik Dong Da harganya lebih dari 100 juta VND per meter persegi, jadi apartemen seluas 70 meter persegi akan berharga 7 miliar VND. Biaya makanan, pendidikan, dan transportasi untuk istri dan anak-anak saya mungkin akan memakan waktu 20 tahun jika saya tidak makan atau mengeluarkan uang, atau bahkan jika saya tidak perlu khawatir tentang membesarkan anak. Tapi menurut saya itu sangat tidak masuk akal," kata Giang.

Adapun Bapak Nguyen Van Loi (No. 183 Jalan Dang Tien Dong, Kelurahan Dong Da, Hanoi), setelah berkali-kali berkonsultasi dengan daftar harga tanah Hanoi, ia harus me放弃 ide untuk membeli rumah bagi putranya, karena uang yang telah ia tabung selama beberapa dekade bekerja tidak cukup untuk membeli apartemen tua lainnya.

"Kami beruntung hidup di masa subsidi, ketika negara mengalokasikan apartemen seluas 21m2. Tetapi jika kita mempertimbangkan bahwa putra saya, seorang insinyur lulusan universitas, sekarang hanya berpenghasilan 7-10 juta VND, maka apartemen seluas 50m2 di gedung perumahan kolektif akan berharga 5 miliar VND, dan akan membutuhkan waktu puluhan tahun untuk mampu membelinya," ungkap Bapak Loi.

Setelah 10 tahun, harga apartemen di Hanoi telah meningkat tiga kali lipat, membuat impian memiliki rumah semakin jauh bagi banyak keluarga muda. (Gambar ilustrasi.)

Menurut Bapak Ta Anh Tuan dari Hanoi: "Fenomena manipulasi harga, penimbunan, dan penggelembungan harga secara artifisial di pasar properti telah berlangsung sejak lama. Hal ini menciptakan perbedaan nilai tanah yang jatuh ke tangan sekelompok orang yang memanipulasi harga. Sementara itu, mereka yang benar-benar membutuhkan properti tersebut tidak dapat mengaksesnya."

"Bank pemberi pinjaman juga menghadapi risiko karena ketika memberikan pinjaman, orang salah menilai aset. Ketika berurusan dengan jaminan atau menjualnya untuk memulihkan utang, jumlah pinjaman awal tidak dapat dijamin, dan jika banyak bank seperti ini, akan ada konsekuensi yang sangat serius bagi perekonomian ," kata Bapak Nguyen Huu Tuan dari Hanoi.

Vietnam saat ini sedang mengalami bonus demografi, dengan lebih dari 50% populasinya berusia di bawah 35 tahun, yang mengakibatkan permintaan perumahan yang sangat besar. Namun, jumlah kaum muda yang mampu membeli rumah masih hanya mencakup sebagian kecil dari total permintaan perumahan, karena biaya hidup yang terus meningkat, sementara pendapatan meningkat jauh lebih lambat daripada laju kenaikan harga rumah.

Kenaikan harga properti

Menurut statistik dari Institut Riset dan Evaluasi Pasar Real Estat Vietnam, harga rata-rata apartemen di Hanoi selama periode 2014-2015 sekitar 18-25 juta VND/m2. Namun, saat ini (tahun 2025), 10 tahun kemudian, harga rata-rata telah naik menjadi 75,5 juta VND/m2, setidaknya tiga kali lipat lebih tinggi.

Banyak proyek kelas atas ditawarkan dengan harga mulai dari 100 hingga 150 juta VND/m2. Bahkan ada yang mencapai lebih dari 300 juta VND/m2.

Mengenai kenaikan harga properti selama lima tahun terakhir (2021-2025) di beberapa kota besar, Hanoi memimpin dengan kenaikan 112%. Diikuti oleh Hai Phong dengan kenaikan 71%, Da Nang dengan kenaikan 53%, dan Kota Ho Chi Minh dengan kenaikan 42%.

Diperlukan strategi mendasar untuk merevisi kebijakan pertanahan.

Selama lima tahun terakhir, pemerintah telah menerapkan serangkaian solusi komprehensif, mulai dari langkah-langkah hukum dan kredit hingga manajemen pasar, untuk menurunkan harga tanah ke tingkat yang wajar. Secara khusus, ini termasuk peningkatan kerangka kelembagaan dan hukum dengan serangkaian undang-undang baru seperti Undang-Undang Tanah, Undang-Undang Perumahan, dan Undang-Undang Bisnis Properti. Tujuannya adalah untuk meningkatkan transparansi dalam mekanisme penetapan harga, menghilangkan hambatan prosedural investasi, dan mengendalikan kegiatan perantara dan spekulasi.

Pemerintah juga mendorong peningkatan pasokan melalui Proyek pembangunan 1 juta unit perumahan sosial pada tahun 2030. Namun, lahan tetap menjadi isu yang kompleks, isu yang telah berlangsung selama bertahun-tahun dan membutuhkan strategi mendasar untuk merevisi kebijakan.

Sekretaris Jenderal To Lam menguraikan arahnya: "Dalam sistem kepemilikan negara, tidak ada 'harga pasar' yang tepat kecuali jika Negara menetapkan harganya. Hanya harga standar yang ditetapkan oleh Negara yang dapat menjamin kepentingan publik, mencegah spekulasi, dan mengembalikan pasar tanah ke jalur pembangunan berkelanjutan."

Bapak Nguyen Van Dinh, Wakil Ketua Asosiasi Real Estat Vietnam, menyatakan: "Kita telah terlalu lama terjebak dalam sistem yang sangat kacau dalam hal institusi dan peraturan, yang, seperti yang dikatakan Sekretaris Jenderal, merupakan hambatan dalam hambatan. Pelaksanaan proyek memakan waktu terlalu lama, beberapa tahun, bahkan 10 tahun untuk diselesaikan, dan penambahan biaya membuat harganya sangat tinggi. Lebih jauh lagi, kita menerapkan tabel harga tanah yang sangat tinggi untuk menghitung biaya penggunaan lahan, yang jelas-jelas menaikkan harga secara drastis. Jadi bagaimana kita bisa menghilangkan masalah-masalah ini? Kita harus menyesuaikan masalah-masalah ini."

Menurut Bapak Can Van Luc, Kepala Ekonom BIDV: "Sekretaris Jenderal baru-baru ini menyarankan agar kita segera mempelajari pembentukan dana perumahan, dan menurut saya, ini adalah arah yang sangat penting. Secara khusus, kita membutuhkan dana untuk mengembangkan perumahan yang terjangkau bagi pendapatan masyarakat, terutama segmen pendapatan menengah."

Mengembalikan harga tanah ke nilai sebenarnya adalah kebutuhan mendesak saat ini. (Gambar ilustrasi.)

"Belakangan ini, jumlah proyek yang disetujui sangat rendah. Kedua, semakin sedikit proyek yang ada, semakin banyak orang yang ingin terlibat. Tingkat kenaikan harga tanah dan perumahan jauh lebih tinggi daripada pendapatan masyarakat, jadi yang perlu kita lakukan saat ini adalah mengubah konsep kita. Kita perlu menyesuaikan dan menstabilkan harga, bukan hanya fokus pada memaksimalkan harga tanah dan perumahan. Ini akan membantu pasar kita berkembang secara berkelanjutan," usulkan Bapak Nguyen Chi Thanh, Wakil Ketua Tetap Asosiasi Broker Real Estat Vietnam.

"Hanoi dan Ho Chi Minh City adalah dua kota di mana harga properti tidak mengikuti aturan apa pun. Aturan tersebut dinaikkan oleh investor dan bahkan makelar properti. Oleh karena itu, kita perlu mengatur sistem dengan menciptakan lebih banyak perumahan sosial dengan harga terjangkau yang mampu dibeli masyarakat," saran Bapak Tran Ngoc Chinh, Ketua Asosiasi Perencanaan dan Pengembangan Perkotaan Vietnam.

Dari perspektif Sekretaris Jenderal To Lam, jelas bahwa pasar yang sehat hanya berkembang ketika mencerminkan nilai sebenarnya, bukan nilai buatan. "Penetapan harga berbasis pasar" bukan berarti membiarkan pasar memanipulasi harga. Semua kebijakan pembangunan ekonomi harus memprioritaskan kepentingan rakyat.

Menetapkan harga tanah di bawah kepemilikan negara adalah tanggung jawab historis Negara dan juga kunci untuk membebaskan pasar properti Vietnam dari siklus spekulasi, membimbingnya ke jalur yang stabil dan adil, serta menciptakan fondasi bagi pembangunan berkelanjutan.

Sumber: https://vtv.vn/bat-dong-san-tang-phi-ma-nguoi-lao-dong-bi-day-xa-giac-mo-an-cu-100251012202640245.htm