Harga properti meroket: Impian pekerja untuk menetap semakin jauh

VTV.vn - Setelah 10 tahun, harga apartemen di Hanoi telah naik tiga kali lipat, yang semakin menjauhkan impian banyak keluarga muda untuk memiliki rumah.

Mimpi untuk “menetap” belum terwujud

Negara harus menjamin hak atas pemanfaatan lahan yang adil dan efektif bagi seluruh rakyat; harus memastikan pemanfaatan lahan yang efektif, alokasi nilai lahan yang adil dan efektif, serta menghindari pemborosan; harus memaksimalkan efisiensi sumber daya lahan untuk pembangunan nasional. Hal ini merupakan pandangan utama Sekretaris Jenderal To Lam . Sekretaris Jenderal secara khusus mengemukakan serangkaian peringatan tentang risiko penerapan mekanisme "harga pasar", terutama untuk aset publik milik rakyat seperti lahan.

Risiko yang dapat disebutkan antara lain harga tanah yang melambung tinggi, dampak sosial yang negatif, distorsi alokasi sumber daya, dan risiko ketidakstabilan ekonomi makro... yang menjadi alasan mengapa banyak tanah terlantar masih memiliki harga yang sangat tinggi. Perusahaan manufaktur kesulitan mengakses tanah, sementara spekulan menjadi kaya berkat perbedaan harga. Dan terutama bagi jutaan pekerja—yang sangat membutuhkan tanah dan rumah—impian untuk "menetap" belum terwujud.

Bapak Ngo Xuan Giang dan istrinya (No. 173 Dang Tien Dong, Distrik Dong Da, Hanoi ) pernah berencana menabung untuk membeli apartemen setelah 10 tahun agar tidak perlu lagi menyewa rumah, karena mereka memiliki penghasilan tetap sekitar 25 juta VND per bulan dari kedai kopi. Namun, 10 tahun telah berlalu, dan uang yang ditabung untuk membeli rumah masih belum cukup.

Inflasi properti cukup tinggi. Misalnya, sebuah apartemen di Dong Da harganya lebih dari 100 juta VND per meter persegi, padahal 70 meter persegi saja sudah 7 miliar VND. Biaya makan, pendidikan, transportasi untuk istri dan anak-anak... selama 20 tahun, jika saya tidak makan atau mengeluarkan uang apa pun, atau bahkan tidak perlu mengeluarkan uang untuk membesarkan anak, saya akan mampu memenuhi kebutuhan. Tapi menurut saya itu sangat tidak masuk akal," ujar Giang.

Adapun Bapak Nguyen Van Loi (No. 183 Dang Tien Dong, Kecamatan Dong Da, Hanoi), setelah berkali-kali melihat daftar harga tanah di Hanoi, ia terpaksa mengurungkan niatnya untuk membeli rumah bagi anaknya, sebab uang yang ditabungnya selama puluhan tahun bekerja tidak cukup untuk membeli satu unit rumah tua lagi.

"Kami beruntung berada di masa subsidi, pemerintah masih mengalokasikan apartemen 21m2. Jadi, jika anak saya seorang insinyur dan sekarang gajinya hanya 7-10 juta VND, maka apartemen 50m2 akan berharga 5 miliar VND, jadi butuh waktu puluhan tahun untuk membelinya?", ungkap Bapak Loi.

Setelah 10 tahun, harga apartemen di Hanoi telah naik tiga kali lipat, semakin menjauhkan impian banyak keluarga muda untuk memiliki rumah. Foto ilustrasi.

Menurut Bapak Ta Anh Tuan - Kota Hanoi: "Fenomena inflasi harga, penimbunan harga, dan kenaikan harga di pasar properti telah berlangsung sangat lama. Hal ini menciptakan selisih sewa tanah yang dibebankan kepada sekelompok orang yang memanipulasi harga. Sementara itu, masyarakat yang memiliki kebutuhan nyata tidak dapat mengaksesnya."

"Bank pemberi pinjaman juga menghadapi risiko karena ketika meminjamkan, masyarakat tidak menghargai nilai sebenarnya. Saat menangani aset yang digadaikan atau menjualnya untuk menagih utang, pinjaman awal tidak akan dijamin dan jika sejumlah bank melakukan hal ini, akan menimbulkan konsekuensi besar bagi perekonomian ," ujar Bapak Nguyen Huu Tuan, Kota Hanoi.

Vietnam berada dalam fase populasi emas, dengan lebih dari 50% penduduknya berusia di bawah 35 tahun, sehingga permintaan akan perumahan sangat tinggi. Namun, jumlah anak muda yang mampu membeli rumah masih sangat kecil dari total permintaan perumahan, karena biaya hidup meningkat, sementara pendapatan meningkat jauh lebih lambat daripada laju kenaikan harga rumah.

Pertumbuhan real estat

Menurut statistik dari Institut Riset dan Evaluasi Pasar Real Estat Vietnam, pada periode 2014-2015, harga rata-rata apartemen di Hanoi berkisar antara 18-25 juta VND/m2. Namun saat ini (2025), setelah 10 tahun, harga rata-rata telah mencapai 75,5 juta VND/m2, setidaknya 3 kali lipat lebih tinggi.

Banyak proyek mewah masih dijual dengan harga 100-150 juta VND/m2, bahkan hingga lebih dari 300 juta VND/m2.

Terkait kenaikan harga properti selama 5 tahun terakhir (2021-2025) di beberapa kota besar, Hanoi memimpin kenaikan harga properti sebesar 112%. Disusul oleh Hai Phong dengan kenaikan sebesar 71%. Da Nang dengan kenaikan sebesar 53%. Kota Ho Chi Minh dengan kenaikan sebesar 42%.

Perlu strategi fundamental untuk merevisi kebijakan pertanahan

Dalam 5 tahun terakhir, Pemerintah telah menerapkan berbagai solusi yang sinkron, mulai dari hukum, kredit, hingga pengelolaan pasar, untuk membawa harga tanah ke tingkat yang wajar. Khususnya, penyempurnaan kelembagaan dan koridor hukum dengan serangkaian undang-undang baru seperti: Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Perumahan, Undang-Undang Bisnis Properti, dll. Tujuannya adalah untuk menjadikan mekanisme harga transparan, menghilangkan hambatan dalam prosedur investasi, dan mengendalikan aktivitas perantara dan spekulasi.

Pemerintah juga berupaya meningkatkan pasokan melalui proyek 1 juta rumah sosial pada tahun 2030. Namun, masalah tanah selalu kompleks, berlangsung selama bertahun-tahun, dan membutuhkan strategi mendasar untuk mengubah kebijakan.

Sekretaris Jenderal To Lam memberikan arahan: "Dalam rezim kepemilikan publik, tidak ada 'harga pasar' yang tepat jika Negara tidak menetapkan harganya. Hanya harga standar yang ditetapkan oleh Negara yang dapat menjamin kepentingan publik, mencegah spekulasi, dan mengembalikan pasar tanah ke orbit pembangunan berkelanjutan."

Bapak Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam, berkomentar: "Kita telah berada dalam sistem yang sangat membingungkan dalam hal kelembagaan dan regulasi untuk waktu yang lama, yang, seperti yang dikatakan Sekretaris Jenderal, merupakan hambatan dari segala hambatan. Melaksanakan proyek yang memakan waktu terlalu lama, bahkan hingga 10 tahun, kemudian menambahkan biaya menjadi harga yang tinggi. Kemudian, harga tanah yang kita terapkan sangat tinggi, yang digunakan untuk menghitung biaya penggunaan lahan, jelas sangat tinggi. Jadi, bagaimana kita bisa menghilangkan hal-hal tersebut? Kita harus menyesuaikan kelompok-kelompok masalah ini."

Menurut Bapak Can Van Luc, Kepala Ekonom BIDV, "Sekretaris Jenderal baru-baru ini juga menyarankan agar kita segera mempelajari dan membentuk dana perumahan, dan menurut saya ini merupakan arah yang sangat penting. Khususnya, kita membutuhkan dana untuk mengembangkan perumahan yang sesuai dengan pendapatan masyarakat, terutama segmen berpenghasilan menengah."

Mengembalikan harga tanah ke nilai sebenarnya merupakan tuntutan mendesak saat ini. Foto ilustrasi.

"Akhir-akhir ini, jumlah proyek yang disetujui masih rendah. Kedua, semakin sedikit orang yang bersedia berpartisipasi, semakin aktif mereka akan berpartisipasi. Laju kenaikan harga tanah dan perumahan jauh lebih tinggi daripada pendapatan masyarakat, jadi apa yang perlu kita lakukan saat ini adalah mengubah konsep? Kita perlu menyesuaikan diri untuk menstabilkan, bukan hanya menaikkan harga tanah dan perumahan, yang akan membantu pasar kita berkembang secara berkelanjutan," usul Bapak Nguyen Chi Thanh - Wakil Presiden Tetap Asosiasi Pialang Real Estat Vietnam.

"Hanoi dan Kota Ho Chi Minh adalah dua kota di mana harga properti tidak mengikuti aturan apa pun. Aturan tersebut digelembungkan oleh investor dan bahkan broker properti. Oleh karena itu, kita harus memiliki cara untuk mengelola sistem perumahan sosial secara lebih berkelanjutan, dengan harga yang terjangkau bagi masyarakat," saran Bapak Tran Ngoc Chinh, Ketua Asosiasi Perencanaan dan Pembangunan Kota Vietnam.

Dari perspektif Sekretaris Jenderal To Lam, terlihat jelas bahwa pasar hanya dapat berkembang secara sehat jika mencerminkan nilai riil, bukan nilai virtual. "Harga sesuai pasar" bukan berarti membiarkan pasar memanipulasinya. Semua kebijakan pembangunan ekonomi harus mengutamakan kepentingan rakyat.

Penentuan harga tanah dalam kepemilikan publik merupakan tanggung jawab historis Negara dan juga merupakan kunci bagi pasar real estat Vietnam untuk keluar dari spiral spekulatif, memasuki orbit yang stabil dan adil, serta menciptakan premis bagi pembangunan berkelanjutan.

Sumber: https://vtv.vn/bat-dong-san-tang-phi-ma-nguoi-lao-dong-bi-day-xa-giac-mo-an-cu-100251012202640245.htm