Paruh pertama tahun ini menyedihkan, apakah masih ada titik terang bagi pasar real estate di akhir tahun?

Dat Xanh Services Economic - Financial - Real Estate Research Institute (DXS FERI) baru saja merilis Laporan Riset Pasar untuk kuartal kedua dan 6 bulan pertama tahun 2023, yang menunjukkan bahwa gambaran pasar real estat terus stagnan.

Dalam 6 bulan pertama tahun 2023, pasar properti Vietnam menghadapi tantangan besar, mulai dari dampak negatif situasi ekonomi, politik , dan keuangan global dan domestik, hingga fakta bahwa hukum properti masih diperketat, tanpa langkah-langkah khusus untuk menghilangkan hambatan hukum. Kepercayaan pasar belum pulih secara signifikan, sehingga menimbulkan kesulitan bagi seluruh pelaku pasar.

Pasokan real estat baru hampir tidak ada.

Dalam hal pasokan properti, pasokan baru di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh menurun sebesar 89% di Kota Ho Chi Minh dan 91% di Hanoi dibandingkan tahun sebelumnya. Sejalan dengan itu, jumlah proyek baru yang diluncurkan untuk dijual juga menurun tajam. Pasokan yang ada sebagian besar berasal dari proyek-proyek yang telah dilaksanakan bertahun-tahun lalu, yang mencakup sekitar 90% dari total pasokan primer di area-area utama.

Di Hanoi dan sekitarnya, tidak banyak proyek yang dapat diluncurkan. Apartemen mendominasi pasar Hanoi, sebagian besar berasal dari proyek-proyek kecil dan proyek-proyek yang telah mendistribusikan rumah yang sudah ada. Dalam 6 bulan pertama tahun 2023, transaksi di seluruh pasar umumnya lambat.

Di Kota Ho Chi Minh, pasar utama utamanya berasal dari apartemen di wilayah timur Kota Ho Chi Minh, turun 70% dibandingkan periode yang sama tahun lalu. Di Kota Ho Chi Minh, Binh Duong, Dong Nai, dan Long An, pasokan apartemen terbatas, terutama berasal dari proyek-proyek lama yang sedang dalam tahap pembangunan.

Pasokan real estat di pasar.

Membandingkan dua pasar utama, Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, pasokan apartemen baru mencatat penurunan tajam. Di Hanoi, hanya sekitar 500 produk yang tersedia, turun 91% dibandingkan tahun sebelumnya, terutama dari proyek-proyek kecil untuk menjajaki pasar. Di Kota Ho Chi Minh, pasokan mencapai sekitar 1.800 produk, turun 89% dibandingkan tahun sebelumnya.

Kedua wilayah mencatat peningkatan harga jual rata-rata apartemen, dengan Hanoi berkisar antara 42-55 juta VND/m2, naik 3-5% dibandingkan tahun sebelumnya; dengan Kota Ho Chi Minh berkisar antara 60-80 juta VND/m2, naik 2-3% dibandingkan tahun sebelumnya. Tingkat penyerapan produk apartemen di Hanoi mencapai sekitar 15%, ditandai dengan minat dari pelanggan asing.

Tingkat penyerapan produk apartemen di Kota Ho Chi Minh sekitar 20%, di mana proyek baru seperti Elysian, The Avatar, 9x An Suong memiliki tingkat penyerapan 50% - 60%.

Di pasar sentral juga tidak banyak sinyal positif ketika pasokan terutama berasal dari proyek yang sudah ada, tidak ada proyek baru.

Wilayah Barat saat ini mengalami keterbatasan pasokan apartemen komersial, namun diperkirakan akan ada pasokan apartemen komersial di wilayah ini mulai akhir tahun 2023.

Tingkat penyerapan pasar real estat total.

Jika mempertimbangkan keseluruhan pasar, tingkat penyerapan umum adalah sekitar 10 - 15%, yang mana: wilayah Utara memiliki tingkat penyerapan tertinggi, sebesar 15 - 20%; wilayah Tengah dan Barat memiliki tingkat penyerapan yang sangat rendah, hanya sekitar 5%; dan tingkat penyerapan di Kota Ho Chi Minh dan provinsi tetangga berfluktuasi sekitar 10 - 20%.

"Kesulitan yang berlangsung dari akhir tahun 2022 hingga paruh pertama tahun 2023 tercermin jelas dalam indikator pasokan baru yang langka dan tingkat penyerapan yang sangat rendah. Khususnya, setelah 6 bulan pertama tahun ini, pasokan secara keseluruhan masih menurun 50-60%, harga jual rata-rata turun 20-30%, dan tingkat penyerapan pasar secara keseluruhan mencapai 10%-15%," komentar DXS FERI.

Jumlah bisnis real estat yang bubar meningkat tajam.

Pada 6 bulan pertama tahun ini, kelompok usaha properti termasuk kelompok dengan tingkat kebangkrutan usaha tertinggi, yakni meningkat 30,4%, namun memiliki jumlah usaha baru berdiri terendah di tanah air (61,4% tahun ke tahun).

Menurut DXS FERI, pasar real estat dalam 6 bulan pertama tahun 2023 terus menghadapi tantangan besar, di mana masalah hukum dianggap sebagai hambatan pasar selama bertahun-tahun dan masih belum ada langkah-langkah khusus untuk menyelesaikannya.

Penjualan yang lesu telah menempatkan investor dan lantai perdagangan dalam situasi yang sangat sulit. Pada akhir Juni 2023, jumlah broker di pasar properti telah menurun 60%-70% dibandingkan akhir tahun 2023.

Menurut survei yang dilakukan DXS FERI terhadap para pialang perorangan yang bekerja di lantai pialang, hasilnya menunjukkan bahwa 71% pialang akan tetap bertahan dengan profesinya, 19% responden menjawab bahwa mereka akan bekerja sebagai pialang real estat sambil mencari pekerjaan lain untuk menstabilkan hidup mereka, dan 10% pialang berencana untuk beralih ke industri lain.

Pembubaran bisnis real estate meningkat, jumlah broker menurun.

Dari 480 agen real estat yang disurvei yang telah berhenti dari pekerjaan mereka, hanya 52% yang tidak berniat kembali ke industri real estat pada tahun 2023, sementara 36% akan kembali ketika pasar pulih.

FERI menyatakan bahwa ketika sejumlah besar broker meninggalkan pasar, investor juga harus "memanfaatkan trik" untuk menemukan penjual. Cara investor melakukannya adalah dengan menerapkan kebijakan khusus untuk menarik broker, seperti menaikkan biaya broker, meningkatkan bonus menarik, memperluas ketentuan bonus, meningkatkan biaya pemasaran dan layanan pelanggan, serta membayar biaya layanan broker mingguan atau langsung dalam waktu 48 jam setelah transaksi diperiksa.

Skenario 6 bulan terakhir tahun ini

Mengomentari pasar dalam 6 bulan terakhir tahun ini, DXS - FERI terus menyajikan 3 skenario, termasuk: Skenario ideal (Pasokan meningkat, suku bunga menurun tajam hingga di bawah 10 - 12%, harga jual sedikit meningkat, tingkat penyerapan meningkat cukup baik dari 40 - 50%);

Skenario yang diharapkan (Penawaran sedikit meningkat, suku bunga sedikit menurun menjadi sekitar 11-13%, harga jual tetap stabil, sementara tingkat penyerapan meningkat hingga 20-30%) dan skenario yang menantang (Penawaran akan terus menurun hingga 20-30%, suku bunga tetap tinggi >14%, harga jual turun hingga 10-20%).

Namun, lembaga riset Dat Xanh juga telah mengesampingkan skenario ideal sejak awal karena tidak layak dalam waktu dekat. Pasar hanya dapat mengharapkan pergeseran bertahap dari skenario yang menantang ke skenario yang diharapkan, dan hasil yang lebih jelas diperkirakan akan terlihat pada paruh pertama tahun 2024.

“Ada banyak indikator yang menunjukkan bahwa kepercayaan pasar akan pulih secara bertahap pada akhir 2023 dan awal 2024, ketika kebijakan pemerintah mulai berlaku. Hal ini juga akan menjadi pendorong bagi fase pasar berikutnya,” ujar pakar DXS-FERI .

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/be-bet-nua-dau-nam-thi-truong-bds-co-con-cua-sang-vao-cuoi-nam-a615636.html