Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup mengusulkan 4 metode penilaian tanah dalam rancangan baru

[iklan_1]

Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup sedang menyusun Peraturan Pemerintah yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam Peraturan Pemerintah Nomor 44/2014/ND-CP tanggal 15 Mei 2014 tentang Harga Tanah dan Peraturan Pemerintah Nomor 10/2023/ND-CP tanggal 3 April 2023 tentang Perubahan dan Penambahan sejumlah pasal dalam Peraturan Pemerintah tentang Penyelenggaraan Undang-Undang Pertanahan.

Saat ini, menurut Keputusan No. 44/2014/ND-CP, terdapat 5 metode penilaian tanah: metode perbandingan langsung; metode pengurangan; metode pendapatan; metode surplus dan metode koefisien penyesuaian harga tanah.

Namun, dalam rancangannya, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup mengusulkan 4 metode penilaian tanah.

Pertama, metode perbandingan yang dilakukan dengan melakukan penyesuaian harga terhadap bidang tanah yang mempunyai peruntukan tanah yang sama yang telah berhasil dipindahtangankan di pasaran, pemenang lelang hak guna tanah (bidang tanah pembanding) dengan cara menganalisis dan membandingkan faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah setelah dikeluarkan nilai aset yang melekat pada tanah tersebut (jika ada) untuk menentukan harga bidang tanah yang akan dinilai.

Kedua, metode pendapatan dihitung dengan membagi rata-rata pendapatan bersih tahunan per luas tanah dengan rata-rata suku bunga tabungan (r) dari deposito 12 bulan dalam Dong Vietnam (VND) di bank umum dengan lebih dari 50% modal dasar dimiliki oleh Negara di provinsi tersebut selama 3 tahun berturut-turut (dihitung dari 1 Januari sampai dengan 31 Desember) sebelum waktu penilaian.

Ketiga, metode surplus, dilaksanakan dengan cara mengambil total estimasi pendapatan pembangunan dikurangi total estimasi biaya pembangunan bidang tanah atau luas tanah berdasarkan pemanfaatan lahan yang paling efisien (koefisien pemanfaatan lahan, kepadatan bangunan, jumlah lantai bangunan maksimum) sesuai dengan rencana tata ruang dan rencana rinci pembangunan yang telah disahkan oleh instansi pemerintah yang berwenang.

Keempat, metode koefisien penyesuaian harga tanah diterapkan dengan mengalikan harga tanah dalam tabel harga tanah dengan koefisien penyesuaian harga tanah. Koefisien penyesuaian harga tanah dikeluarkan oleh Komite Rakyat provinsi atau kotamadya yang dikelola pusat (Komite Rakyat Provinsi) dengan membandingkan harga tanah dalam tabel harga tanah dengan harga tanah umum di pasar.

Syarat-syarat Penerapan Metode Penilaian Tanah

Metode perbandingan digunakan untuk menentukan harga tanah apabila terdapat sekurang-kurangnya 3 (tiga) bidang tanah pembanding yang telah dialihkan ke pasar atau dimenangkan dalam lelang hak guna usaha, kecuali sebagaimana dimaksud pada Angka 2 dan Angka 3 serta Angka a, b, c, dan d Pasal 4 ayat (4) Pasal 5.

Metode pendapatan diterapkan pada penilaian tanah ketika menentukan pendapatan dan biaya dari penggunaan tanah, kecuali untuk kasus yang ditentukan dalam Klausul 1 dan 3 dan Poin a, b, c dan d, Klausul 4, Pasal 5.

Metode surplus diterapkan untuk menilai bidang tanah dan kawasan tanah yang mempunyai potensi pengembangan akibat perubahan peruntukan lahan atau perubahan perencanaan pada saat total pendapatan pengembangan dan total biaya pengembangan telah ditentukan, kecuali pada kasus yang ditentukan pada Klausul 1 dan 2 serta Poin a, b, c, dan d, Klausul 4, Pasal 5.

Metode koefisien penyesuaian harga tanah diterapkan untuk menentukan harga bidang tanah dan luas lahan dalam hal-hal berikut: sebagaimana dimaksud dalam Pasal 114 Ayat 4 huruf a dan Pasal 189 Ayat 3 Undang-Undang Pertanahan; Perhitungan sewa tanah tahunan dalam hal Negara menyewakan tanah tanpa melelang hak guna tanah; Harga awal lelang hak guna tanah dalam hal Negara mengalokasikan tanah atau menyewakan tanah dalam hal bidang tanah dan luas lahan telah diinvestasikan dalam infrastruktur teknis sesuai dengan perencanaan konstruksi terperinci. Dengan ketentuan ini, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup mengusulkan 2 opsi:

Pilihan 1: Menetapkan harga tanah dari bidang tanah atau areal tanah yang akan dinilai dengan nilai total yang dihitung berdasarkan harga tanah dalam daftar harga tanah untuk daerah yang dikenakan bea dan cukai tanah, yaitu kurang dari 90 miliar VND untuk perkotaan, kurang dari 30 miliar VND untuk daerah pegunungan dan dataran tinggi, kurang dari 60 miliar VND untuk daerah selebihnya sebagaimana dimaksud dalam huruf b dan d, Ayat 4 Pasal 114, Ayat 2 Pasal 172 Undang-Undang Agraria dan Tata Ruang serta perhitungan cukai tanah yang dibayar sekaligus untuk seluruh jangka waktu sewa apabila Negara menyewakan tanah tanpa melelang hak atas tanah;

Pilihan 2: Menetapkan harga tanah dari bidang tanah atau luas tanah yang perlu dinilai untuk perhitungan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah bagi rumah tangga dan individu dalam hal sebagaimana dimaksud dalam huruf b, Ayat 4 Pasal 114; Ayat 2 Pasal 172 Undang-Undang Agraria dan dalam hal perhitungan sewa tanah yang dibayar sekaligus untuk seluruh jangka waktu sewa apabila Negara menyewakan tanah tanpa melelang hak atas tanah.

Menetapkan harga tanah tertentu untuk perhitungan ganti rugi apabila Negara mengambil kembali tanah dalam hal tanah tersebut memenuhi syarat untuk memperoleh ganti rugi berdasarkan ketentuan Undang-Undang Pertanahan, tetapi tidak memenuhi syarat untuk menggunakan metode penilaian tanah sebagaimana dimaksud dalam Ayat (1) Pasal 5.

Komentar (0)