Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup mengusulkan empat metode penilaian lahan dalam rancangan baru tersebut.

Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup sedang menyusun Rancangan Peraturan Pemerintah yang mengubah dan menambah beberapa pasal dari Peraturan Pemerintah Nomor 44/2014/ND-CP tanggal 15 Mei 2014, yang mengatur harga tanah, dan Peraturan Pemerintah Nomor 10/2023/ND-CP tanggal 3 April 2023, yang mengubah dan menambah beberapa pasal dari Peraturan Pemerintah yang mengatur pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan.

Saat ini, menurut Keputusan Menteri Dalam Negeri No. 44/2014/ND-CP, terdapat lima metode penilaian tanah: metode perbandingan langsung; metode pengurangan; metode pendapatan; metode surplus; dan metode koefisien penyesuaian harga tanah.

Namun, dalam draf tersebut, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan mengusulkan empat metode untuk penilaian lahan.

Pertama, metode perbandingan diterapkan dengan menyesuaikan harga bidang tanah dengan tujuan penggunaan lahan yang sama yang telah berhasil dialihkan di pasar atau dimenangkan melalui lelang hak penggunaan lahan (bidang tanah pembanding) dengan menganalisis dan membandingkan faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah setelah mengecualikan nilai aset yang melekat pada tanah (jika ada) untuk menentukan harga bidang tanah yang akan dinilai.

Kedua, metode pendapatan dihitung dengan membagi pendapatan bersih tahunan rata-rata per luas lahan dengan suku bunga deposito tabungan rata-rata (r) dari deposito Dong Vietnam (VND) 12 bulan di bank komersial dengan kepemilikan negara lebih dari 50% di provinsi tersebut selama tiga tahun berturut-turut (dihitung dari 1 Januari hingga 31 Desember) sebelum tanggal penilaian.

Ketiga, metode surplus diimplementasikan dengan mengurangi total estimasi biaya pengembangan lahan atau area dari total estimasi pendapatan pengembangan, berdasarkan penggunaan lahan yang paling efisien (koefisien penggunaan lahan, kepadatan bangunan, jumlah lantai maksimum bangunan) sesuai dengan rencana penggunaan lahan dan rencana konstruksi terperinci yang disetujui oleh instansi pemerintah yang berwenang.

Keempat, metode koefisien penyesuaian harga tanah diimplementasikan dengan mengalikan harga tanah dalam tabel harga tanah dengan koefisien penyesuaian harga tanah. Koefisien penyesuaian harga tanah dikeluarkan oleh Komite Rakyat provinsi atau kota yang dikelola secara pusat (Komite Rakyat tingkat provinsi) dengan membandingkan harga tanah dalam tabel harga tanah dengan harga tanah pasar yang berlaku.

Syarat-syarat penerapan metode penilaian tanah

Untuk metode perbandingan yang diterapkan pada penilaian tanah, harus ada setidaknya 3 bidang tanah yang sebanding yang telah dialihkan di pasar atau dimenangkan melalui lelang hak penggunaan tanah, kecuali untuk kasus-kasus yang ditentukan dalam klausul 2, 3 dan poin a, b, c dan d dari klausul 4, Pasal 5.

Metode pendapatan diterapkan pada penilaian tanah ketika pendapatan dan pengeluaran dari penggunaan tanah ditentukan, kecuali sebagaimana diatur dalam pasal 1, 3 dan poin a, b, c dan d pasal 4, Pasal 5.

Metode residual diterapkan untuk menilai bidang tanah dan area dengan potensi pengembangan karena perubahan penggunaan lahan atau perencanaan ketika total pendapatan pengembangan dan total biaya pengembangan dapat ditentukan, kecuali sebagaimana diatur dalam pasal 1, 2 dan poin a, b, c dan d pasal 4, Pasal 5.

Metode koefisien penyesuaian harga tanah diterapkan untuk menentukan harga bidang tanah dan area dalam kasus-kasus berikut: Kasus-kasus yang diatur dalam poin a, klausul 4, Pasal 114 dan klausul 3, Pasal 189 Undang-Undang Pertanahan; Perhitungan sewa tanah tahunan untuk kasus-kasus di mana Negara menyewakan tanah tanpa melelang hak penggunaan tanah; Harga awal untuk pelelangan hak penggunaan tanah ketika Negara mengalokasikan atau menyewakan tanah dalam kasus-kasus di mana bidang tanah atau area tersebut telah diinvestasikan infrastruktur teknis sesuai dengan rencana pembangunan terperinci. Dengan peraturan ini, Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup mengusulkan dua opsi:

Opsi 1: Menentukan harga tanah dari bidang tanah atau area yang akan dinilai jika nilai total, yang dihitung menurut tabel harga tanah untuk area yang dikenakan biaya penggunaan tanah dan biaya sewa tanah, kurang dari 90 miliar VND untuk kota-kota yang dikelola secara pusat, kurang dari 30 miliar VND untuk provinsi pegunungan dan dataran tinggi, dan kurang dari 60 miliar VND untuk provinsi lain dalam kasus-kasus yang diatur dalam poin b dan d dari Klausul 4, Pasal 114, Klausul 2, Pasal 172 Undang-Undang Pertanahan, dan dalam hal menghitung biaya sewa tanah yang dibayarkan secara sekaligus untuk seluruh periode sewa ketika Negara menyewakan tanah tanpa melelang hak penggunaan tanah;

Opsi 2: Menentukan harga tanah dari bidang tanah atau area yang akan dinilai untuk menghitung biaya penggunaan tanah dan biaya sewa tanah untuk rumah tangga dan individu dalam kasus-kasus yang diatur dalam poin b, klausul 4, Pasal 114; klausul 2, Pasal 172 Undang-Undang Pertanahan dan dalam kasus di mana biaya sewa tanah dibayarkan sekaligus untuk seluruh periode sewa ketika Negara menyewakan tanah tanpa melelang hak penggunaan tanah.

Menentukan harga tanah spesifik untuk menghitung kompensasi ketika Negara mengambil alih tanah dalam kasus di mana kompensasi diberikan sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pertanahan tetapi syarat untuk menerapkan metode penilaian tanah yang ditentukan dalam Pasal 5 ayat 1 tidak terpenuhi.

Komentar (0)