Diperlukan "katup pengunci" untuk mengontrol keakuratan hasil penilaian tanah.
Pada pagi hari tanggal 15 Januari, melanjutkan program Sidang Luar Biasa ke-5, Majelis Nasional mengadakan diskusi pleno mengenai beberapa isi baru atau isi yang memiliki perbedaan pendapat dalam rancangan Undang-Undang tentang Tanah (yang telah diubah).
Dalam memberikan kontribusi terhadap klarifikasi beberapa isi dalam rancangan undang-undang tersebut, Delegasi Majelis Nasional Nguyen Hoang Bao Tran (delegasi Binh Duong ) sangat mengapresiasi kerja Komite Penyusun dalam memasukkan dan merevisi isi-isi penting serta laporan penjelasan dari Komite Ekonomi.
Komentar mengenai Pasal 5, Ayat 158 rancangan undang-undang, yang menetapkan bahwa "Metode penilaian tanah pada poin c mengenai metode surplus dalam penilaian tanah dilakukan dengan mengurangi total estimasi biaya pengembangan bidang tanah dari total estimasi pendapatan pengembangan."
Para delegasi menyarankan agar panitia penyusun tidak memasukkan metode surplus dalam penilaian tanah karena alasan-alasan berikut:
Pertama, ada banyak metode untuk penilaian tanah, tetapi hasil penilaian yang diperoleh dari berbagai metode tersebut serupa untuk bidang tanah tertentu.
Namun, hasil penilaian lahan yang diperoleh menggunakan metode surplus didasarkan pada asumsi dan perkiraan, dan keandalannya tidak tinggi, terutama di daerah dengan informasi faktual dan data pendapatan-biaya yang terbatas sebagai dasar estimasi.
Selain itu, nilai lahan tersebut kemungkinan akan meningkat seiring waktu karena konteks historisnya, aktivitas komersial, dan operasi lainnya.
Anggota Majelis Nasional Nguyen Hoang Bao Tran.
"Namun, menentukan bahwa nilai tanah selalu meningkat secara bertahap adalah tidak masuk akal karena nilai sebidang tanah dapat menurun selama resesi ekonomi atau ketika menghadapi faktor-faktor yang tidak menguntungkan. Misalnya, saat ini, dengan pasar properti yang hampir membeku, metode ini tidak secara akurat mengukur faktor risiko dan dampak buruk terhadap perekonomian," kata Ibu Tran.
Kedua, menghitung faktor-faktor yang diasumsikan ini sangat kompleks, sehingga menghasilkan penilaian yang tidak pasti, tidak akurat, dan mengandung kesalahan besar.
Menurut para delegasi, untuk bidang tanah yang sama, mengubah hanya satu dari faktor yang diasumsikan akan mengubah hasil penilaian. Inilah alasan utama kesulitan dan keterlambatan dalam menentukan, menilai, dan memutuskan harga tanah tertentu di masa lalu, dan interpretasinya bervariasi dari orang ke orang dalam keadaan dan waktu yang berbeda.
Lebih lanjut, menurut para delegasi, meskipun metode surplus diatur dalam Keputusan Pemerintah Nomor 44 Tahun 2014 dan Surat Edaran Nomor 36 Tahun 2014 dari Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, implementasinya telah menghadapi banyak kesulitan dan hambatan. Estimasi total pendapatan dan total biaya pengembangan proyek real estat didasarkan pada investigasi, survei, dan pengumpulan informasi tentang harga transfer, harga sewa, dan faktor-faktor yang berkontribusi terhadap pendapatan dan biaya proyek dengan karakteristik serupa dengan proyek yang sedang dinilai.
Faktor-faktor yang menentukan pendapatan dan biaya masih belum didefinisikan secara jelas, tanpa standar, norma, atau kriteria spesifik, sehingga penetapan harga menjadi tugas yang menantang.
Selain itu, deskripsi proyek investasi merupakan salah satu dokumen penting yang menjadi dasar penggunaan data yang diterapkan dalam metode surplus pelaksanaan proyek, kemajuan bisnis, dan tingkat modal investasi, karena indikator-indikator ini memainkan peran penting dalam hasil penilaian.
Saat ini, deskripsi proyek investasi masih sangat mendasar, kurang informasi, data, atau angka pendukung yang memadai. Dalam konteks basis data yang tidak lengkap tentang harga dan lahan, termasuk data harga lahan, dan pasar hak penggunaan lahan yang belum berkembang dan tidak transparan, penghapusan metode penilaian lahan memerlukan pertimbangan cermat mengenai kelayakannya untuk memastikan hal tersebut tidak menghambat proses penilaian lahan.
"Jika metode ini perlu dipertahankan, perlu ada 'katup pengunci' untuk mengontrol keakuratan dan kesesuaian hasil penilaian tanah," saran Perwakilan Tran.
Lebih lanjut, dalam proses kompensasi dan pengadaan lahan saat ini, terdapat kasus reklamasi lahan untuk proyek pengerukan sungai, parit, kanal, dan saluran air. Namun, Undang-Undang Pertanahan dan peraturan serta surat edaran terkait kompensasi dan pembebasan lahan belum mengatur hal ini, sehingga menimbulkan kesulitan yang signifikan. Hal ini karena masyarakat tidak setuju dan telah berulang kali mengajukan petisi, bahkan mengajukan pengaduan yang berkepanjangan terhadap keputusan kompensasi Negara, sehingga menghambat pembebasan lahan. Oleh karena itu, perwakilan tersebut mengusulkan peninjauan kembali masalah ini.
Membuka potensi sumber daya lahan
Dalam rangka memperbaiki rancangan undang-undang yang bertujuan untuk membuka potensi lahan bagi pembangunan negara secara keseluruhan, delegasi Nguyen Thi Ngoc Xuan (delegasi Binh Duong) menyampaikan pendapat dari berbagai pelaku usaha di provinsi Binh Duong mengenai syarat-syarat pelaksanaan proyek perumahan komersial dan perjanjian pengalihan hak penggunaan lahan pada poin b, klausul 3, Pasal 122 dan poin b, klausul 1, Pasal 127.
Wakil Ketua Majelis Nasional Nguyen Duc Hai memimpin sesi tersebut.
Para delegasi mengusulkan penambahan kategori lahan lain jika sesuai dengan rencana yang telah disetujui, menyarankan agar Majelis Nasional mempertimbangkan dan memberikan suara secara terpisah pada klausul ini, atau mempercayakan Pemerintah untuk melaksanakan program percontohan selama 5 tahun, setelah itu laporan ringkasan akan diserahkan kepada Majelis Nasional.
Menurut para delegasi, alasannya berasal dari praktik masa lalu di mana, ketika Negara menyerukan investasi dan pembangunan ekonomi, banyak warga dan bisnis yang bersedia terlibat dalam usaha menerima untuk menyerahkan berbagai jenis lahan kepada Negara, termasuk lahan perumahan, untuk disewakan untuk tujuan produksi dan bisnis. Hal ini menciptakan lapangan kerja dan memberikan kontribusi signifikan terhadap pembangunan daerah tersebut.
Kini, seiring dengan perubahan perencanaan kota oleh Negara dan upaya untuk merenovasi serta meningkatkan kualitas kota, diperlukan mekanisme yang memprioritaskan pemberian kesempatan kepada mereka untuk terus berinvestasi dan mengembangkan lahan yang telah mereka lestarikan dan gunakan untuk produksi dan bisnis selama beberapa generasi.
Di sisi lain, Negara memiliki dasar yang cukup untuk secara jelas menentukan asal usul tanah yang dimiliki oleh perusahaan tersebut. Jika tanah tersebut sebelumnya dimiliki oleh perusahaan itu sendiri (melalui warisan, hibah, atau pengalihan), maka masalah ini perlu diselidiki secara menyeluruh.
Selanjutnya, para delegasi mengusulkan agar peraturan hukum tentang perpajakan dan keuangan segera diubah dan ditingkatkan untuk menyelaraskan kepentingan yang timbul dari pengubahan penggunaan lahan dari tujuan lain menjadi lahan perumahan untuk proyek perumahan komersial di antara tiga kelompok: pengguna lahan saat ini, investor, dan Negara. Hal ini akan memungkinkan Negara untuk mendistribusikan manfaat secara proporsional kepada pengguna lahan itu sendiri dan berinvestasi dalam proyek pembangunan sosial ekonomi di daerah tersebut .
Sumber
Komentar (0)