Usulan untuk tidak menetapkan metode surplus dalam penilaian tanah

Perlu adanya “lock valve” untuk mengontrol keakuratan hasil penilaian tanah

Pada pagi hari tanggal 15 Januari, melanjutkan agenda Sidang Luar Biasa ke-5, Majelis Nasional membahas di aula sejumlah isi baru atau pendapat berbeda terhadap rancangan Undang-Undang Pertanahan (perubahan).

Memberikan klarifikasi lebih lanjut tentang beberapa isi rancangan undang-undang, Wakil Majelis Nasional Nguyen Hoang Bao Tran (delegasi Binh Duong ) sangat menghargai pekerjaan menerima dan merevisi konten penting dari Komite Perancang dan laporan penjelasan Komite Ekonomi.

Komentar pada Klausul 5, Pasal 158 rancangan undang-undang tersebut menetapkan bahwa "Metode penilaian tanah pada Poin c tentang metode surplus dalam penilaian tanah dilaksanakan dengan mengambil total perkiraan pendapatan pembangunan dikurangi total perkiraan biaya pembangunan bidang tanah".

Para delegasi merekomendasikan agar panitia perancang tidak menetapkan metode surplus dalam penilaian tanah karena alasan-alasan berikut:

Pertama, ada banyak metode penilaian tanah, tetapi penilaian tanah menggunakan metode yang berbeda memberikan hasil yang sama untuk sebidang tanah tersebut.

Namun demikian, hasil penilaian tanah dengan menerapkan metode surplus dibuat atas dasar asumsi dan estimasi, dan tingkat keandalannya tidak tinggi untuk daerah dengan informasi aktual dan biaya pendapatan yang terbatas sebagai dasar estimasi.

Selain itu, nilai bidang tanah berpotensi meningkat seiring berjalannya waktu karena adanya proses historis, aktivitas komersial, dan aktivitas lain yang terjadi di bidang tanah itu sendiri.

Delegasi Majelis Nasional Nguyen Hoang Bao Tran.

"Namun, menetapkan nilai yang selalu meningkat secara bertahap tidaklah masuk akal karena nilai tanah dapat menurun ketika ekonomi sedang resesi atau menghadapi faktor-faktor yang tidak menguntungkan. Misalnya, saat ini, pasar proyek properti hampir stagnan, sehingga metode ini tidak dapat mengukur faktor risiko dan dampak negatif terhadap perekonomian secara akurat," komentar Ibu Tran.

Kedua, perhitungan faktor-faktor asumsi di atas sangat rumit, hasil penilaiannya tidak pasti, tidak akurat, dan memiliki kesalahan besar.

Menurut delegasi, untuk sebidang tanah yang sama, jika kita hanya perlu mengubah satu indikator dalam faktor yang diasumsikan, hasil penilaian juga akan berubah. Hal ini merupakan penyebab utama kebingungan dan keterlambatan dalam menentukan, menilai, dan memutuskan harga tanah tertentu di masa lalu, dan pemahaman setiap orang berbeda-beda dalam situasi dan waktu yang berbeda.

Selain itu, menurut delegasi, meskipun metode surplus diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 44/2014 dan Surat Edaran No. 36/2014 dari Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, seiring berjalannya waktu, implementasinya menemui banyak kesulitan dan masalah. Faktor-faktor estimasi total pendapatan dan total asumsi biaya pengembangan proyek properti diestimasi berdasarkan investigasi, survei, dan pengumpulan informasi mengenai harga transfer, harga sewa, serta faktor-faktor pembentuk pendapatan dan biaya proyek dengan karakteristik serupa dengan proyek yang akan dinilai.

Faktor-faktor yang membentuk pendapatan dan biaya masih diatur secara umum, tanpa standar, norma atau kriteria yang spesifik, sehingga penetapan harga masih sulit.

Selain itu, deskripsi proyek investasi merupakan salah satu dokumen penting yang menjadi dasar penggunaan data yang diterapkan dalam metode surplus mengenai kemajuan pelaksanaan proyek, kemajuan usaha, dan tingkat modal investasi, yang mana indikator-indikator tersebut memegang peranan yang sangat menentukan terhadap hasil penilaian.

Saat ini, penjelasan proyek investasi masih sangat samar, minim informasi, data, atau data pendukung. Dalam konteks basis data harga yang belum lengkap, basis data tanah, termasuk data harga tanah, dan pasar hak guna lahan yang belum sepenuhnya berkembang dan transparan, penghapusan metode penilaian tanah juga perlu dipertimbangkan secara cermat dari segi kelayakan agar tidak menimbulkan kemacetan dalam pelaksanaan penilaian tanah.

"Jika memang perlu mempertahankan metode ini, harus ada 'katup pengunci' untuk mengontrol keakuratan dan kesesuaian hasil penilaian tanah," usul delegasi Tran.

Selain itu, saat ini dalam proses ganti rugi dan pemulihan lahan, pemulihan lahan sebenarnya sedang dilakukan untuk melaksanakan proyek dan pekerjaan pengerukan sungai, parit, kanal, dan parit. Namun, Undang-Undang Pertanahan, peraturan perundang-undangan, dan surat edaran yang mengatur ganti rugi dan pembebasan lahan belum mengatur pekerjaan ini. Oleh karena itu, pekerjaan ini menghadapi kesulitan besar karena masyarakat tidak setuju dan telah mengajukan banyak petisi, bahkan mengeluhkan keputusan ganti rugi Negara, yang menyebabkan kesulitan dalam pembebasan lahan. Oleh karena itu, delegasi mengusulkan untuk meninjau kembali isi dokumen ini.

Membuka sumber daya lahan

Berkontribusi pada penyelesaian rancangan undang-undang untuk membuka sumber daya lahan bagi pembangunan negara secara keseluruhan, delegasi Nguyen Thi Ngoc Xuan (delegasi Binh Duong) menyampaikan pendapat banyak perusahaan di provinsi Binh Duong tentang ketentuan pelaksanaan proyek perumahan komersial dan perjanjian penerimaan pengalihan hak penggunaan lahan pada Poin b, Klausul 3, Pasal 122 dan Poin b, Klausul 1, Pasal 127.

Wakil Ketua Majelis Nasional Nguyen Duc Hai memimpin rapat tersebut.

Para delegasi mengusulkan agar kasus-kasus pertanahan lainnya ditambahkan jika sesuai dengan perencanaan yang telah disetujui. Mereka meminta agar Majelis Nasional mempertimbangkan dan memberikan suara secara terpisah mengenai ketentuan ini dengan saksama, atau menugaskan Pemerintah untuk menguji cobanya selama 5 tahun, kemudian merangkum dan melaporkannya kepada Majelis Nasional.

Pasalnya, menurut delegasi, berawal dari praktik sebelumnya, Negara menghendaki adanya investasi dan pembangunan ekonomi, banyak masyarakat maupun pelaku usaha yang ingin berbisnis menerima penyerahan berbagai jenis tanah miliknya kepada Negara, termasuk tanah pemukiman untuk disewakan kembali guna produksi dan usaha, sehingga tercipta lapangan pekerjaan, memberikan kontribusi yang signifikan terhadap proses pembangunan daerah.

Selama ini, ketika Negara melakukan perubahan tata ruang, ingin melakukan pembaharuan dan memperindah wilayah perkotaan, maka perlu adanya mekanisme prioritas agar mereka dapat terus melakukan investasi dan pembangunan di atas tanah yang telah mereka lestarikan, hasilkan dan usahakan secara turun temurun.

Di sisi lain, Negara kita memiliki dasar yang cukup untuk menentukan secara jelas asal usul tanah perusahaan. Jika asal usul tanah sebelum produksi dan bisnis adalah milik perusahaan (karena warisan, hibah, atau pengalihan), maka masalah ini perlu dikaji secara mendalam.

Di samping itu, para delegasi merekomendasikan agar segera dilakukan amandemen dan penyempurnaan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan dan keuangan untuk menyelaraskan manfaat alih fungsi lahan untuk keperluan lain menjadi lahan perumahan dalam rangka pelaksanaan proyek perumahan komersial bagi tiga kelompok subjek, yaitu pengguna lahan, investor, dan Negara, sehingga Negara dapat mendistribusikan kembali manfaat secara proporsional kepada para pengguna lahan itu sendiri dan melakukan investasi pada proyek-proyek pembangunan sosial ekonomi setempat .

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/de-nghi-khong-quy-dinh-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-a645491.html