Berdasarkan masukan dari pelaku usaha dan asosiasi, Kamar Dagang dan Industri Vietnam (VCCI) telah menanggapi Surat Resmi No. 5080/BTNMT-QHPTTNĐ dari Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup mengenai permintaan komentar atas Rancangan Peraturan Pemerintah yang mengubah dan melengkapi Peraturan Pemerintah Nomor 44/2014/ND-CP tanggal 15 Mei 2014 tentang harga tanah dan Rancangan Surat Edaran yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal Surat Edaran Nomor 36/2014/TT-BTNMT tanggal 30 Juni 2014 dari Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup yang merinci metode penilaian tanah; penyusunan dan penyesuaian tabel harga tanah; penilaian tanah spesifik dan konsultasi mengenai penentuan harga tanah (selanjutnya disebut sebagai Rancangan).
Metode penilaian lahan
Dibandingkan dengan peraturan yang berlaku saat ini, Rancangan Keputusan dan Rancangan Surat Edaran telah menyesuaikan metode penilaian tanah, sehingga hanya menyisakan tiga metode: metode perbandingan, metode pendapatan, dan metode koefisien penyesuaian harga tanah. Ini berarti bahwa metode surplus dan metode pengurangan tidak akan lagi digunakan dalam penilaian tanah.
Beberapa pelaku bisnis berpendapat bahwa penghapusan metode surplus dari metode penilaian lahan perlu dipertimbangkan secara cermat dari beberapa perspektif.
Pertama, hal ini menimbulkan kesulitan dalam proses penilaian lahan.
Saat ini, berdasarkan masukan dari pelaku bisnis, jika metode surplus ditinggalkan, dalam banyak kasus penilaian lahan, metode yang tersisa akan menghadapi beberapa keterbatasan. Misalnya, metode surplus menentukan harga lahan berdasarkan potensi penggunaan pengembangan di masa depan, bukan berdasarkan penggunaan saat ini seperti metode perbandingan atau metode pendapatan.
Jenis lahan dengan potensi pengembangan ini biasanya kekurangan properti sebanding atau serupa yang telah berhasil diperdagangkan di pasar, sehingga sulit untuk menerapkan metode perbandingan (dengan syarat terdapat setidaknya 3 bidang tanah sebanding yang telah dialihkan di pasar atau dimenangkan melalui lelang hak penggunaan lahan).
Metode perbandingan memiliki keterbatasan dalam hal data perbandingan karena informasi transaksi seringkali sulit untuk diselaraskan dengan properti yang dinilai; metode ini membutuhkan banyak informasi transaksi yang jelas dan akurat, sementara pada kenyataannya, dalam banyak kasus, harga transaksi di atas kertas dan harga transaksi sebenarnya berbeda.
Metode koefisien penyesuaian harga tanah diimplementasikan dengan mengalikan harga tanah dalam tabel harga tanah dengan koefisien penyesuaian harga tanah. Koefisien penyesuaian harga tanah dikeluarkan oleh Komite Rakyat Provinsi melalui analisis dan perbandingan harga tanah dalam tabel harga tanah dengan harga pasar yang berlaku. Oleh karena itu, penentuan koefisien penyesuaian juga bergantung pada data komparatif, sehingga menghadapi keterbatasan yang sama dalam hal informasi dan data masukan seperti metode komparatif.
Saat ini, basis data tanah negara kita tidak secara akurat mencerminkan realitas pasar. Oleh karena itu, penerapan hanya tiga metode penilaian seperti dalam Rancangan tersebut dapat menimbulkan kesulitan dalam implementasi karena kekurangan yang telah disebutkan di atas.
Di sisi lain, metode residual berasal dari dasar teoritis bahwa nilai sekarang suatu aset adalah nilai sisa yang diperoleh dari estimasi pengembangan hipotetis dikurangi semua biaya yang dikeluarkan untuk menciptakan pengembangan tersebut. Inti dari metode ini adalah menghitung nilai tanah secara terbalik, dimulai dengan hasil penjualan produk yang telah selesai dikembangkan di masa mendatang dan mengurangi biaya pengembangan yang diperlukan yang diinvestasikan dalam menciptakan produk-produk tersebut. Tanah dengan potensi pengembangan dinilai menggunakan metode ini, yang tidak cocok untuk metode penilaian lainnya.
Kedua, konsistensi antar peraturan terkait penilaian properti.
Metode residual adalah metode penilaian properti yang diterapkan oleh organisasi penilai profesional dan dianggap sebagai salah satu metode penilaian yang digunakan ketika menilai properti dengan potensi pengembangan (tanah kosong yang belum dikembangkan atau tanah dengan bangunan yang sudah ada yang dapat direnovasi atau dirobohkan untuk membangun bangunan baru demi penggunaan yang optimal dan efisien). Metode residual diatur dalam Standar Penilaian Vietnam No. 11 yang dikeluarkan dengan Surat Edaran 145/2016/TT-BTC.
Penghapusan metode surplus dalam penilaian tanah dalam rancangan undang-undang tersebut telah mengakibatkan inkonsistensi dalam peraturan penilaian properti di berbagai dokumen hukum terkait.
Ketiga, tujuan pengelolaan negara.
Salah satu alasan penghapusan metode surplus dari metode penilaian tanah adalah karena "ini adalah metode penilaian real estat yang digunakan oleh para pengelola untuk membuat keputusan investasi (idealnya, harga tanah harus ditentukan terlebih dahulu), dan tidak cocok untuk tugas penilaian tanah yang melayani pengelolaan tanah negara."
Jika metode ini hanya dipertimbangkan untuk menghitung efisiensi investasi, artinya nilai tanah telah dihitung untuk mencapai penggunaan terbaik dan paling efisien, dan harga tanah ini sesuai dengan prinsip pasar. Dengan demikian, Negara menggunakan metode penilaian ini untuk mengidentifikasi jenis tanah dengan potensi pengembangan, menentukan harga tanah yang sesuai dengan harga pasar, sehingga menentukan kewajiban keuangan yang harus dipenuhi investor kepada Negara.
"Berdasarkan analisis di atas, pelaku bisnis menyarankan agar Komite Penyusun mempertimbangkan untuk tidak menghapus metode surplus dari metode penilaian tanah," demikian pernyataan VCCI.
Menentukan harga tanah pasar yang berlaku
Sesuai dengan Klausul 1, Pasal 1 Rancangan Undang-Undang tersebut, "Harga pasar yang berlaku untuk tanah adalah harga yang paling sering muncul dalam transaksi yang telah dialihkan di pasar, atau dalam lelang hak penggunaan tanah atas bidang tanah dengan tujuan penggunaan yang sama di suatu wilayah tertentu dan dalam jangka waktu tertentu."
Untuk menentukan "kisaran harga yang paling sering muncul," penilai tanah harus mengumpulkan semua harga transaksi pasar selama periode tertentu. Proses ini hanya dapat dilakukan dengan mengumpulkan informasi dari instansi pemerintah yang memiliki sumber data yang relevan, seperti kantor pendaftaran tanah dan otoritas pajak.
Berdasarkan masukan yang diterima, organisasi konsultan (kecuali unit layanan publik yang menjalankan fungsi dan tugas yang diberikan) akan mengalami kesulitan mengakses informasi ini secara penuh.
Untuk mempermudah operasional organisasi konsultan, VCCI mengusulkan agar Komite Penyusun menambahkan ketentuan yang memungkinkan organisasi-organisasi ini mengakses sumber informasi yang telah disebutkan di atas.
Menerapkan metode penilaian lahan
Peraturan dalam Rancangan, serta Keputusan 44/2014/ND-CP, tidak secara jelas menentukan metode penilaian tanah untuk kasus-kasus berikut: "Bidang tanah non- pertanian atau area yang ditetapkan sebagai lahan permukiman yang tidak memiliki informasi minimum yang diperlukan untuk tiga bidang tanah." Menurut peraturan tersebut, kasus ini tidak memenuhi syarat untuk metode perbandingan sebagaimana diatur dalam Pasal 5 ayat 1 (yang telah diubah), dan juga tidak memenuhi syarat untuk ketentuan Pasal 5 ayat 8 ketika terdapat informasi yang tidak mencukupi untuk tiga bidang tanah dengan tujuan penggunaan lahan yang sama, karena bukan merupakan lahan non-pertanian.
Kasus "bidang tanah atau area dengan nilai melebihi 200 miliar VND menurut daftar harga tanah, yang termasuk dalam kategori sewa tanah dengan pembayaran satu kali untuk seluruh jangka waktu sewa" tidak termasuk dalam kasus di mana metode perbandingan dan metode koefisien penyesuaian harga tanah diterapkan sebagaimana diatur dalam Pasal 5 (yang telah diubah).
Informasi untuk menerapkan metode penilaian tanah.
Sesuai dengan Pasal 5b Rancangan Keputusan tersebut, informasi mengenai harga tanah untuk penerapan metode perbandingan dan metode koefisien penyesuaian harga tanah adalah informasi yang dikumpulkan dari sumber-sumber seperti: harga tanah yang telah diperdagangkan di pasar pada kantor pendaftaran tanah, otoritas pajak, dan Komite Rakyat tingkat kecamatan; dan harga penawaran tertinggi untuk hak penggunaan tanah pada lembaga yang menyelenggarakan lelang hak penggunaan tanah.
Informasi yang dikumpulkan sejauh ini tampaknya tidak cukup untuk menentukan harga tanah secara akurat. Saat ini, transaksi properti di pasar ditandai dengan sistem penetapan harga ganda; harga yang tercatat dalam kontrak pengalihan hak penggunaan lahan (informasi yang diperoleh dari kantor pendaftaran tanah dan otoritas pajak) mungkin tidak mencerminkan harga transaksi sebenarnya.
Oleh karena itu, untuk memastikan keakuratan informasi yang lebih besar, VCCI menyarankan agar Komite Penyusun memperluas sumber informasi untuk mencakup: harga transaksi di bursa real estat; dan harga yang dikumpulkan oleh penilai melalui survei dan investigasi.
Tu Minh
Sumber
Komentar (0)