Pertimbangkan untuk tidak meninggalkan metode surplus dalam penilaian tanah

[iklan_1]

Berdasarkan pendapat perusahaan dan asosiasi, Federasi Perdagangan dan Industri Vietnam (VCCI) telah menanggapi secara tertulis Surat Resmi No. 5080/BTNMT-QHPTTND dari Kementerian Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup mengenai permintaan komentar pada Rancangan Keputusan yang mengubah dan menambah Keputusan 44/2014/ND-CP tertanggal 15 Mei 2014 dari Pemerintah yang mengatur harga tanah dan Rancangan Surat Edaran yang mengubah dan menambah sejumlah pasal dari Surat Edaran No. 36/2014/TT-BTNMT tertanggal 30 Juni 2014 dari Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup yang merinci metode penilaian tanah; mengembangkan dan menyesuaikan daftar harga tanah; penilaian tanah tertentu dan konsultasi tentang penilaian tanah (selanjutnya disebut sebagai Rancangan).

Metode penilaian tanah

Dibandingkan dengan peraturan yang berlaku saat ini, Rancangan Peraturan Pemerintah dan Rancangan Surat Edaran telah menyesuaikan metode penilaian tanah. Dengan demikian, hanya ada tiga metode penilaian tanah: metode perbandingan, metode pendapatan, dan metode koefisien penyesuaian harga tanah. Artinya, metode surplus dan metode deduksi tidak lagi digunakan dalam penilaian tanah.

Beberapa bisnis percaya bahwa menghilangkan metode surplus dari metode penilaian tanah harus dipertimbangkan pada titik tertentu.

Pertama, hal itu menimbulkan kesulitan dalam proses penilaian tanah.

Saat ini, menurut refleksi para perusahaan, jika metode surplus ditinggalkan, dalam banyak kasus penilaian tanah, metode yang tersisa akan menghadapi beberapa keterbatasan seperti metode surplus merupakan metode penentuan harga tanah berdasarkan tujuan penggunaan dengan potensi pengembangan di masa mendatang, bukan berdasarkan tujuan penggunaan saat ini seperti halnya metode perbandingan, metode pendapatan.

Jenis tanah yang mempunyai potensi pengembangan ini umumnya belum mempunyai aset sejenis atau sejenis yang berhasil diperdagangkan di pasar untuk menerapkan metode perbandingan (dengan ketentuan minimal terdapat 03 bidang tanah pembanding yang telah dialihkan di pasar atau menang lelang hak guna tanah).

Metode perbandingan ini memiliki keterbatasan dalam hal data pembanding, karena informasi transaksi sering kali sulit dicocokkan dengan properti yang akan dinilai; diperlukan banyak informasi transaksi yang jelas dan akurat, sementara pada kenyataannya, dalam banyak kasus, harga transaksi di atas kertas dan harga transaksi sebenarnya berbeda.

Metode koefisien penyesuaian harga tanah diterapkan dengan mengalikan harga tanah dalam tabel harga tanah dengan koefisien penyesuaian harga tanah. Koefisien penyesuaian harga tanah dikeluarkan oleh Komite Rakyat Provinsi dengan menganalisis dan membandingkan harga tanah dalam tabel harga tanah dengan harga tanah umum di pasar. Oleh karena itu, penentuan koefisien penyesuaian juga didasarkan pada data perbandingan, sehingga metode ini juga memiliki kekurangan dalam hal informasi dan data masukan seperti metode perbandingan.

Saat ini, basis data pertanahan negara kita belum sepenuhnya mencerminkan realitas pasar. Oleh karena itu, penerapan hanya 3 metode penilaian sebagaimana tercantum dalam Rancangan Undang-Undang dapat menimbulkan kesulitan dalam proses implementasi akibat kekurangan-kekurangan di atas.

Di sisi lain, metode residual didasarkan pada landasan teori bahwa nilai sekarang properti adalah nilai residual yang diperoleh dari estimasi pengembangan yang diasumsikan dikurangi semua biaya yang dikeluarkan untuk menciptakan pengembangan tersebut. Inti dari metode ini adalah menghitung harga tanah secara mundur, yaitu dimulai dari nilai penjualan produk pengembangan yang telah selesai di masa mendatang dikurangi biaya pengembangan yang diperlukan untuk berinvestasi dalam menciptakan produk tersebut. Tanah dengan potensi pengembangan dinilai dengan metode ini, yang tidak dapat diterapkan oleh metode penilaian lainnya.

Kedua, konsistensi antara peraturan tentang penilaian real estat.

Metode surplus adalah metode penilaian properti yang diterapkan oleh lembaga penilaian profesional dan dianggap sebagai salah satu metode penilaian yang diterapkan ketika menilai properti dengan potensi pengembangan (lahan kosong yang belum dikembangkan atau lahan dengan bangunan di atasnya yang dapat direnovasi atau dihancurkan untuk membangun bangunan baru di atas lahan tersebut demi pemanfaatan terbaik dan paling efektif). Metode surplus telah ditetapkan dalam Standar Penilaian Vietnam No. 11 yang diterbitkan melalui Surat Edaran 145/2016/TT-BTC.

Kasus Rancangan Undang-Undang yang menghapuskan metode surplus dalam penilaian tanah menyebabkan ketentuan penilaian hak atas tanah menjadi tidak konsisten antar dokumen hukum terkait.

Ketiga, tujuan pengelolaan negara.

Salah satu alasan penghapusan metode surplus dari metode penilaian tanah adalah karena "metode ini merupakan metode penilaian real estat yang digunakan oleh manajer untuk melakukan perhitungan dan memutuskan investasi (harga tanah harus diketahui sebelumnya), tidak cocok untuk tugas penilaian tanah yang melayani pengelolaan tanah oleh negara".

Jika metode ini dianggap hanya digunakan untuk menghitung efisiensi investasi, artinya nilai tanah telah dihitung untuk mencapai pemanfaatan terbaik dan paling efektif, dan harga tanah ini sesuai dengan prinsip pasar. Dengan demikian, Negara menggunakan metode penilaian ini untuk menentukan jenis-jenis tanah yang berpotensi dikembangkan guna menentukan harga tanah yang sesuai dengan harga pasar, sehingga menentukan kewajiban keuangan yang harus dipenuhi investor kepada Negara.

"Dari analisis di atas, para pelaku usaha menyarankan agar Panitia Perancang mempertimbangkan untuk tidak menghapus metode surplus dalam metode penilaian tanah," ujar VCCI.

Menentukan harga tanah umum di pasar

Sesuai dengan ketentuan Pasal 1 Ayat (1) RUU, “Harga pasar umum atas tanah adalah harga yang paling sering muncul dalam transaksi jual beli di pasar, pemenang lelang hak guna usaha atas tanah dengan peruntukan yang sama di suatu wilayah dan dalam jangka waktu tertentu”.

Untuk menentukan "harga yang paling sering terjadi", penilai tanah harus mengumpulkan semua harga transaksi di pasar dalam periode waktu tertentu. Kegiatan ini hanya dapat dilakukan melalui instansi pemerintah yang memiliki sumber informasi seperti kantor pendaftaran tanah dan otoritas pajak.

Menurut umpan balik, organisasi konsultan (kecuali unit layanan publik yang melaksanakan fungsi dan tugas yang ditugaskan) akan kesulitan mengakses sumber informasi ini sepenuhnya.

Untuk memfasilitasi operasi organisasi konsultan, VCCI merekomendasikan agar Komite Perancang menambahkan peraturan yang memungkinkan organisasi-organisasi ini mengakses sumber informasi di atas.

Menerapkan metode penilaian tanah

Ketentuan dalam Rancangan Undang-Undang maupun Keputusan 44/2014/ND-CP tidak secara jelas menetapkan metode penilaian tanah untuk kasus-kasus berikut: "Kavling tanah, tanah non- pertanian merupakan tanah permukiman tanpa informasi minimum yang memadai sebanyak 3 bidang tanah". Hal ini, menurut peraturan, tidak memenuhi syarat penerapan metode perbandingan sebagaimana diatur dalam Pasal 1, Pasal 5 (yang telah diubah), dan juga bukan merupakan kasus penerapan ketentuan dalam Pasal 8, Pasal 5c apabila tidak terdapat informasi minimum yang memadai sebanyak 3 bidang tanah dengan tujuan penggunaan tanah yang sama karena tanah tersebut bukan tanah non-pertanian.

Dalam hal "sebidang tanah atau sebidang tanah dengan nilai yang dihitung berdasarkan Daftar Harga Tanah di atas 200 miliar VND, sewa tanah harus dibayar sekaligus untuk seluruh masa sewa". Hal ini tidak termasuk dalam kasus penerapan metode perbandingan dan metode koefisien penyesuaian harga tanah sebagaimana diatur dalam Pasal 5 (sebagaimana diubah).

Informasi untuk menerapkan metode penilaian tanah

Sesuai ketentuan Pasal 5b Rancangan Peraturan Pemerintah tersebut, informasi harga tanah yang menggunakan metode perbandingan dan metode koefisien penyesuaian harga tanah adalah informasi yang diperoleh paling lama dalam jangka waktu 24 bulan sejak tanggal penilaian tanah sampai dengan sebelum penilaian, yang bersumber dari: Harga tanah yang tercatat di pasar pada kantor pertanahan, kantor pajak, dan/atau panitia daerah; Harga pemenang lelang hak guna tanah pada badan/lembaga yang menyelenggarakan lelang hak guna tanah.
Informasi yang dikumpulkan di atas tampaknya tidak memadai untuk menentukan harga tanah secara akurat. Saat ini, transaksi properti di pasar berada dalam kondisi dua harga. Harga yang tercantum dalam kontrak pengalihan hak guna tanah (informasi yang diperoleh dari kantor pendaftaran tanah dan otoritas pajak) mungkin bukan harga transaksi yang sebenarnya.

Oleh karena itu, untuk memastikan informasi lebih akurat, VCCI merekomendasikan agar Panitia Perancang memperluas sumber informasi seperti: harga transaksi di lantai perdagangan real estat; harga yang dikumpulkan oleh penilai melalui investigasi dan survei.

Komentar (0)