Kebutuhan mendesak untuk membangun perumahan sosial - Bagian akhir: Menambahkan mekanisme baru

Menurut perkiraan dari Kementerian Konstruksi , permintaan perumahan akan terus meningkat selama periode 2021-2030, terutama di daerah perkotaan. Rasio penduduk perkotaan saat ini sekitar 40% dan diproyeksikan meningkat menjadi sekitar 45% pada tahun 2030. Mengingat tingkat pertumbuhan penduduk dan permintaan perumahan saat ini, sekitar 70 juta meter persegi perumahan perkotaan perlu ditambahkan setiap tahunnya.

Secara khusus, potensi dan ruang pengembangan segmen perumahan sosial di Vietnam masih signifikan. Namun, pada kenyataannya, kebijakan yang ada belum benar-benar menarik, sehingga sebagian besar bisnis properti masih acuh tak acuh terhadap segmen ini. Masyarakat dan pelaku bisnis berharap serangkaian kebijakan baru akan diberlakukan untuk menghilangkan hambatan prosedural dan finansial, sehingga mendorong pengembangan perumahan sosial.

Bapak Nguyen Hoang Nam - Direktur Jenderal G-Home:

Saat ini, jika pengembang ingin membangun perumahan sosial, mereka harus mengalokasikan 20% unit untuk disewakan dan hanya diperbolehkan menjualnya setelah 5 tahun. Pengembangan perumahan sosial saat ini melibatkan biaya yang sangat tinggi, sementara harga sewa tidak dapat tinggi karena adanya batasan harga.

Semua harga jual dan sewa perumahan sosial tersedia secara publik di portal Dinas Konstruksi di wilayah tempat proyek tersebut berada. Perkiraan harga sewa perumahan sosial di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh sekitar 100.000 VND/m2/bulan. Di provinsi dan kota lain, kisarannya sekitar 30.000 - 50.000 VND/m2/bulan.

Selain itu, untuk menyewa perumahan sosial, penyewa perlu memenuhi banyak persyaratan; terkadang mereka harus menyewa setidaknya selama satu tahun. Di samping itu, peraturan menyatakan bahwa setelah seseorang mendapatkan manfaat dari perumahan sosial, mereka tidak berhak mendapatkannya lagi untuk kedua kalinya. Oleh karena itu, jika seorang penyewa secara resmi hanya menyewa selama satu bulan, mereka tidak lagi berhak untuk membeli perumahan sosial di masa mendatang.

Banyak negara di seluruh dunia telah berhasil dan secara luas menerapkan model bisnis pembangunan perumahan sewa karena biaya modal jangka panjangnya rendah. Bisnis hanya perlu meminjam dengan suku bunga sekitar 3%, sehingga investasi menjadi mudah, dan mereka masih dapat menghasilkan keuntungan ketika mulai menyewakannya.

Sementara itu, di Vietnam, bisnis saat ini harus mengakses modal dengan suku bunga sekitar 12-15% dan selalu harus menyediakan biaya tambahan, sehingga meningkatkan biaya implementasi. Dengan mekanisme keuangan saat ini, tidak ada dana yang tersedia untuk mendukung bisnis ketika suku bunga dan biaya input sangat tinggi.

Sementara itu, margin keuntungan bagi bisnis hanya 10%, rata-rata hanya 2% keuntungan per tahun. Hal ini menyulitkan untuk menarik bisnis berinvestasi dalam pembangunan perumahan sosial.

Ibu Duong Thuy Dung - Direktur Senior CBRE Vietnam:

Sebelum tahun 2021, biaya investasi per meter persegi untuk pembangunan perumahan sosial didasarkan pada biaya investasi per meter persegi yang sama dengan pembangunan perumahan komersial, sebagaimana diatur oleh Kementerian Konstruksi. Namun, pada tanggal 13 Juli 2022, Kementerian Konstruksi mengeluarkan Keputusan No. 610/QD-BXD yang mengumumkan biaya investasi per meter persegi untuk proyek konstruksi dan harga konstruksi komposit komponen struktural untuk tahun 2021.

Oleh karena itu, Kementerian Konstruksi telah mengeluarkan kerangka kerja biaya investasi untuk pembangunan proyek perumahan sosial berupa gedung apartemen. Setelah ditinjau, biaya investasi untuk proyek perumahan sosial sekitar 25% lebih rendah daripada biaya investasi untuk gedung apartemen komersial.

Oleh karena itu, proyek perumahan sosial yang dilaksanakan mulai tahun 2021 dan seterusnya akan merujuk dan menerapkan tingkat biaya investasi yang dikeluarkan oleh Kementerian Konstruksi ketika mengembangkan rencana penetapan harga. Dengan demikian, biaya investasi untuk pembangunan perumahan sosial lebih rendah daripada perumahan komersial. Namun, jika ingin memastikan kualitas yang baik dan membangun kawasan perumahan sosial yang menjadi model, biaya investasi perlu ditingkatkan.

Saat ini, tidak hanya perumahan sosial tetapi semua proyek pengembangan real estat di Vietnam menghadapi biaya pengembangan yang tinggi. Oleh karena itu, tantangannya adalah bagaimana memastikan pengembang menghindari kerugian dan mencapai profitabilitas dalam operasi bisnis mereka.

Meskipun permintaan akan perumahan tetap sangat tinggi, terutama di segmen terjangkau atau khususnya perumahan sosial, pelaku bisnis harus memantau pasar dengan cermat, memanfaatkan peluang, dan menawarkan produk yang tidak terlalu mahal. Lebih lanjut, pengalaman di beberapa negara menunjukkan bahwa alih-alih menawarkan apartemen untuk dijual, pengembang mengizinkan orang untuk menyewa selama 1-3 tahun, dengan klausul dalam perjanjian sewa yang mengizinkan pembelian. Ini memberi mereka yang membutuhkan lebih banyak waktu untuk mengumpulkan dana dan membuat pilihan mereka sendiri.

Bapak Le Hoang Chau - Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh:

Berdasarkan Keputusan Menteri No. 100/2015/ND-CP, investor proyek perumahan sosial diperbolehkan meningkatkan kepadatan bangunan atau koefisien penggunaan lahan hingga maksimal 1,5 kali standar. Namun, dalam rancangan Keputusan Menteri terbaru tentang pengembangan dan pengelolaan perumahan sosial, Kementerian Konstruksi telah menghapus peraturan ini.

Rancangan Keputusan tentang pengembangan dan pengelolaan perumahan sosial perlu mengembalikan ketentuan yang mengizinkan investor proyek perumahan sosial untuk meningkatkan kepadatan bangunan atau koefisien penggunaan lahan hingga 1,5 kali lipat dibandingkan dengan standar dan peraturan konstruksi yang ditetapkan. Hal ini untuk memastikan kelayakan dan mendorong investor untuk menegosiasikan hak penggunaan lahan, atau untuk memperoleh hak penggunaan lahan yang sudah ada, untuk melaksanakan proyek perumahan sosial.

Ini juga merupakan salah satu mekanisme kebijakan untuk menarik investor. Investor dalam proyek perumahan sosial harus diizinkan untuk menyesuaikan kepadatan bangunan atau koefisien penggunaan lahan hingga maksimal 1,5 kali standar dan peraturan konstruksi yang berlaku yang dikeluarkan oleh otoritas yang berwenang, dalam kasus di mana lahan atau area tersebut hanya memiliki rencana tata ruang skala 1/2000 atau di mana investor sudah memiliki hak penggunaan lahan untuk melaksanakan proyek perumahan sosial.

Karena, tanpa mekanisme kebijakan ini, investor akan memilih untuk menggunakan lahan yang sudah mereka miliki untuk melaksanakan proyek perumahan komersial, yang lebih mudah dan efisien, daripada melaksanakan proyek perumahan sosial yang terikat oleh banyak peraturan.

Selain itu, meskipun Negara belum memiliki lahan yang tersedia untuk pengembangan perumahan sosial, sangat penting untuk mendorong investor agar secara mandiri menegosiasikan hak penggunaan lahan atau memperoleh hak penggunaan lahan untuk lahan yang sudah ada guna melaksanakan proyek perumahan sosial.

Menurut VNA

Sumber: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478