Kebutuhan mendesak untuk membangun perumahan sosial - Artikel terakhir: Menambahkan mekanisme baru

Menurut proyeksi Kementerian Konstruksi , permintaan perumahan pada periode 2021-2030 terus meningkat, terutama di wilayah perkotaan. Rasio populasi perkotaan saat ini sekitar 40% dan akan meningkat menjadi sekitar 45% pada tahun 2030. Dengan laju pertumbuhan penduduk dan permintaan perumahan saat ini, sekitar 70 juta meter persegi perumahan perkotaan perlu ditambahkan setiap tahun.

Secara khusus, potensi dan ruang pengembangan segmen perumahan sosial di Vietnam masih besar. Namun, pada kenyataannya, kebijakan-kebijakan tersebut kurang menarik, sehingga sebagian besar pelaku bisnis real estat masih "acuh tak acuh" terhadap segmen ini. Masyarakat dan pelaku bisnis mengharapkan serangkaian kebijakan baru yang diterbitkan untuk membantu menghilangkan hambatan prosedural dan finansial guna mendorong pengembangan perumahan sosial.

Bapak Nguyen Hoang Nam - Direktur Jenderal G-Home:

Saat ini, jika investor ingin membangun perumahan sosial, perusahaan harus menyisihkan 20% dari dana apartemen untuk sewa dan baru boleh menjualnya setelah 5 tahun. Saat ini, untuk membangun perumahan sosial, perusahaan harus mengeluarkan biaya yang sangat tinggi, sementara harga sewa tidak boleh tinggi karena ada "kerangka kerja".

Semua harga jual dan sewa perumahan sosial tersedia untuk umum di portal Dinas Konstruksi di wilayah lokasi proyek. Perkiraan harga sewa perumahan sosial di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh adalah sekitar 100.000 VND/m2/bulan. Di provinsi dan kota lain, harganya sekitar 30.000-50.000 VND/m2/bulan.

Belum lagi, untuk menyewa rumah susun (RS), penyewa harus memenuhi banyak persyaratan; bahkan minimal harus menyewa selama 1 tahun. Selain itu, peraturan tersebut menetapkan bahwa setelah menikmati polis RS, seseorang tidak dapat menikmatinya untuk kedua kalinya. Oleh karena itu, jika penyewa resmi menyewa selama 1 bulan, ia tidak akan dapat membeli RS di kemudian hari.

Banyak negara di dunia telah berhasil dan luas menerapkan model bisnis pembangunan perumahan sewa karena biaya modal jangka panjangnya rendah. Bisnis hanya perlu meminjam dengan suku bunga sekitar 3% sehingga mereka dapat dengan mudah berinvestasi, dan kemudian ketika mereka menyewakannya, mereka tetap dapat memperoleh keuntungan.

Sementara itu, di Vietnam, bisnis saat ini harus mengakses modal dengan suku bunga sekitar 12-15% dan selalu memiliki biaya cadangan, sehingga biaya implementasi meningkat. Dengan mekanisme keuangan saat ini, tidak ada sumber uang untuk mendukung bisnis ketika suku bunga dan biaya input sangat tinggi.

Sementara itu, margin keuntungan perusahaan hanya 10%, rata-rata hanya mencapai 2% per tahun. Hal ini menyulitkan perusahaan untuk berinvestasi dalam pembangunan perumahan sosial.

Ibu Duong Thuy Dung - Direktur Senior CBRE Vietnam:

Mulai tahun 2021, tarif modal investasi untuk pembangunan perumahan sosial berlaku sama dengan tarif modal investasi untuk pembangunan perumahan komersial dari Kementerian Konstruksi. Namun, pada 13 Juli 2022, Kementerian Konstruksi menerbitkan Keputusan No. 610/QD-BXD tentang pengumuman tarif modal investasi untuk pekerjaan konstruksi dan total harga konstruksi komponen struktural pekerjaan pada tahun 2021.

Sehubungan dengan itu, Kementerian Konstruksi telah menerbitkan kerangka kerja untuk modal investasi pembangunan proyek perumahan sosial dalam bentuk apartemen. Setelah ditinjau, modal investasi untuk pembangunan proyek perumahan sosial sekitar 25% lebih rendah daripada modal investasi untuk pembangunan apartemen komersial.

Oleh karena itu, proyek perumahan sosial yang akan dibangun mulai tahun 2021 akan mengacu dan menerapkan tarif modal investasi yang dikeluarkan oleh Kementerian Konstruksi saat menyusun rencana penetapan harga. Oleh karena itu, tarif modal investasi untuk pembangunan perumahan sosial lebih rendah daripada untuk perumahan komersial. Namun, jika kita ingin memastikan kualitas yang baik dan membangun kawasan perumahan sosial percontohan, tarif investasi perlu ditingkatkan.

Saat ini, bukan hanya perumahan sosial, tetapi juga biaya pengembangan semua produk real estat di Vietnam tinggi. Oleh karena itu, masalah yang perlu dipecahkan adalah bagaimana investor dapat menghindari kerugian dan mendapatkan keuntungan dalam kegiatan bisnis mereka.

Permintaan perumahan di pasar masih sangat tinggi, terutama di segmen "terjangkau" atau khususnya perumahan sosial. Oleh karena itu, pelaku bisnis juga harus memantau pasar dengan cermat, mampu menangkap peluang, dan meluncurkan produk yang tidak terlalu mahal. Selain itu, pengalaman di beberapa negara di dunia menunjukkan bahwa alih-alih menawarkan apartemen untuk dijual kepada pembeli, investor mengizinkan orang untuk menyewa selama 1-3 tahun, dengan klausul pembelian dalam perjanjian sewa. Dengan demikian, dalam 3 tahun tersebut, orang yang membutuhkan akan memiliki lebih banyak kesempatan untuk mengumpulkan dan memilih.

Bapak Le Hoang Chau - Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh:

Berdasarkan Peraturan No. 100/2015/ND-CP, investor proyek perumahan sosial diperbolehkan meningkatkan kepadatan konstruksi atau koefisien pemanfaatan lahan hingga maksimum 1,5 kali standar. Namun, dalam rancangan Peraturan terbaru tentang pengembangan dan pengelolaan perumahan sosial, Kementerian Konstruksi telah menghapus ketentuan ini.

Rancangan Peraturan Pemerintah tentang Pengembangan dan Pengelolaan Perumahan Sosial perlu menambahkan ketentuan yang memungkinkan investor proyek perumahan sosial untuk meningkatkan kepadatan konstruksi atau koefisien pemanfaatan lahan maksimal 1,5 kali lipat dibandingkan dengan standar dan peraturan konstruksi. Hal ini bertujuan untuk memastikan kelayakan dan mendorong investor untuk menegosiasikan hak guna lahan atau memiliki hak guna lahan untuk melaksanakan proyek perumahan sosial.

Ini juga merupakan salah satu mekanisme kebijakan untuk menarik investor. Investor proyek perumahan sosial seharusnya diizinkan untuk menyesuaikan kepadatan konstruksi atau koefisien pemanfaatan lahan hingga maksimum 1,5 kali lipat dibandingkan dengan standar dan peraturan konstruksi yang berlaku saat ini yang dikeluarkan oleh otoritas yang berwenang, dalam hal penawaran kepada investor terpilih di mana bidang tanah atau lahan tersebut hanya memiliki rencana zonasi skala 1/2000 atau dalam hal investor saat ini memiliki hak untuk menggunakan lahan tersebut untuk melaksanakan proyek perumahan sosial.

Sebab, tanpa adanya mekanisme kebijakan ini, para investor akan lebih memilih memanfaatkan lahan yang dimilikinya untuk melaksanakan proyek perumahan komersial yang lebih mudah dan efektif, dibandingkan melaksanakan proyek perumahan sosial yang terikat banyak regulasi.

Di samping itu, selama Negara tidak memiliki dana tanah yang tersedia untuk mengembangkan perumahan sosial, perlu mendorong investor untuk bernegosiasi sendiri untuk menerima hak penggunaan tanah atau memiliki hak penggunaan tanah untuk melaksanakan proyek perumahan sosial.

Menurut VNA

Source: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-cuoi-them-co-che-moi/20240813042623478