Pemerintah telah mengeluarkan peraturan baru tentang penilaian tanah.

4 metode penilaian lahan

Keputusan Nomor 12/2024/ND-CP mengubah Pasal 4 dan 5 Keputusan Nomor 44/2014/ND-CP tentang metode penilaian tanah dan syarat penerapan setiap metode.

Secara spesifik, metode komparatif diimplementasikan dengan menyesuaikan harga bidang tanah dengan tujuan penggunaan lahan yang sama, kesamaan tertentu dalam faktor-faktor yang memengaruhi harga tanah yang telah dialihkan di pasar, dan yang telah dilelang untuk hak penggunaan lahan di mana penawar yang menang telah memenuhi kewajiban keuangannya sesuai dengan keputusan lelang. Hal ini dilakukan melalui analisis dan perbandingan faktor-faktor yang memengaruhi harga tanah setelah mengecualikan nilai aset yang melekat pada tanah (jika ada) untuk menentukan harga bidang tanah yang akan dinilai.

Metode perbandingan diterapkan pada penilaian dalam kasus di mana terdapat setidaknya tiga bidang tanah yang sebanding dengan tujuan penggunaan lahan yang sama, kesamaan tertentu dalam faktor-faktor yang memengaruhi harga tanah, dan hak penggunaan lahan yang telah dialihkan di pasar dan dimenangkan melalui lelang, dengan penawar yang menang telah memenuhi kewajiban keuangannya sesuai dengan keputusan penawaran yang menang (selanjutnya disebut sebagai bidang tanah yang sebanding), kecuali untuk kasus-kasus yang ditentukan pada poin a, b, c, dan d di bawah ini.

Metode pendapatan diterapkan dengan membagi rata-rata pendapatan bersih tahunan per luas lahan dengan rata-rata suku bunga deposito Dong Vietnam 12 bulan di bank komersial tempat Negara memegang lebih dari 50% modal dasar atau total saham suara di provinsi tersebut selama tiga tahun berturut-turut hingga akhir kuartal terakhir yang datanya tersedia sebelum tanggal penilaian.

Metode pendapatan diterapkan pada penilaian lahan pertanian dan lahan non-pertanian (tidak termasuk lahan perumahan) di mana lahan atau area yang akan dinilai tidak memenuhi syarat untuk metode perbandingan, tetapi pendapatan dan pengeluaran dari penggunaan lahan sesuai dengan tujuan penggunaan lahan yang sah pada saat penilaian dapat ditentukan, kecuali untuk kasus-kasus yang disebutkan pada poin a, b, c, dan d di bawah ini.

Metode surplus diterapkan dengan mengurangi total perkiraan biaya pengembangan lahan atau area dari total perkiraan pendapatan pengembangan, berdasarkan penggunaan lahan yang paling efisien (koefisien penggunaan lahan, kepadatan bangunan, jumlah lantai maksimum bangunan) sesuai dengan rencana penggunaan lahan dan rencana konstruksi terperinci yang disetujui oleh otoritas yang berwenang.

Metode surplus diterapkan pada penilaian dalam kasus di mana bidang tanah atau area untuk proyek investasi tidak memenuhi syarat untuk metode perbandingan atau metode pendapatan, tetapi total pendapatan pengembangan dan total biaya pengembangan proyek dapat diperkirakan, kecuali untuk kasus-kasus yang ditentukan pada poin a, b, c, dan d di bawah ini.

Metode koefisien penyesuaian harga tanah diterapkan dengan mengalikan harga tanah dalam tabel harga tanah dengan koefisien penyesuaian harga tanah. Koefisien penyesuaian harga tanah diterbitkan oleh Komite Rakyat provinsi atau kota yang dikelola secara pusat (selanjutnya disebut sebagai Komite Rakyat Provinsi) dengan membandingkan harga tanah dalam tabel harga tanah dengan harga tanah pasar yang berlaku.

Metode koefisien penyesuaian harga tanah diterapkan untuk menentukan harga tanah untuk bidang tanah dan area yang telah ditentukan dalam tabel harga tanah yang dikeluarkan oleh Komite Rakyat Provinsi dan termasuk dalam salah satu kasus berikut:

a) Kasus-kasus yang diatur dalam poin a, klausul 4, Pasal 114 dan klausul 3, Pasal 189 Undang-Undang Pertanahan;

b) Menghitung pembayaran sewa tanah tahunan ketika Negara menyewakan tanah tanpa melelang hak penggunaan tanah;

c) Menghitung harga awal untuk pelelangan hak penggunaan lahan ketika Negara mengalokasikan atau menyewakan lahan dalam kasus di mana bidang tanah atau area tersebut telah memiliki infrastruktur teknis yang diinvestasikan sesuai dengan rencana pembangunan terperinci;

d) Menentukan harga tanah dari bidang tanah atau area yang akan dinilai di mana nilai total yang dihitung menurut tabel harga tanah untuk area yang dikenakan biaya penggunaan lahan dan biaya sewa lahan kurang dari 30 miliar VND untuk kota-kota yang dikelola secara pusat, kurang dari 10 miliar VND untuk provinsi pegunungan dan dataran tinggi, dan kurang dari 20 miliar VND untuk provinsi lainnya dalam kasus-kasus berikut:

Kasus-kasus yang diatur dalam poin b dan d ayat 4, Pasal 114, dan ayat 2, Pasal 172 Undang-Undang Pertanahan;

Biaya sewa lahan dihitung sebagai pembayaran satu kali untuk seluruh periode sewa ketika Negara menyewakan lahan tanpa melelang hak penggunaan lahan tersebut.

d) Menghitung kompensasi ketika Negara melakukan reklamasi lahan dalam kasus di mana beberapa bidang tanah yang berdekatan dengan tujuan penggunaan yang sama direklamasi tetapi tidak memenuhi syarat untuk menerapkan metode perbandingan.

Dekret tersebut menyatakan bahwa bidang tanah yang sebanding yang digunakan untuk penilaian tanah harus memenuhi syarat untuk melaksanakan hak penggunaan tanah sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Pertanahan.

Informasi untuk menerapkan metode penilaian lahan .

Keputusan Presiden Nomor 12/2024/ND-CP juga menambahkan Pasal 5b mengenai informasi untuk penerapan metode penilaian tanah. Dengan demikian, informasi mengenai harga tanah, harga sewa tanah, dan harga sewa bangunan untuk penerapan metode perbandingan, metode surplus, dan penyusunan koefisien penyesuaian harga tanah meliputi:

1) Harga penawaran tertinggi untuk hak penggunaan lahan dalam kasus di mana penawar tertinggi telah memenuhi kewajiban keuangannya sesuai dengan keputusan penawaran tertinggi.

2) Harga tanah setelah prosedur pajak selesai dilakukan di otoritas pajak atau didaftarkan di kantor pendaftaran tanah dalam kasus pengalihan hak penggunaan tanah;

3) Harga sewa tanah, harga sewa bangunan;

4) Harga pasar pengalihan tanah.

Dekret tersebut menyatakan bahwa informasi yang digunakan untuk menerapkan metode penilaian tanah harus berupa informasi dalam jangka waktu tidak lebih dari 24 bulan sebelum tanggal penilaian tanah, dengan memprioritaskan informasi yang paling dekat dengan tanggal penilaian, dan dikumpulkan dari sumber-sumber berikut:

- Basis data lahan nasional, basis data harga nasional;

- Kantor pendaftaran tanah, unit penyelenggara lelang hak penggunaan tanah, dan unit penyelenggara lelang aset;

- Otoritas pajak, lembaga pertanian dan pembangunan pedesaan;

- Bursa properti, bisnis properti;

- Organisasi yang berfungsi memberikan nasihat tentang penilaian tanah, dan perusahaan penilai;

- Lembaga kredit, asosiasi real estat, lembaga/pusat penelitian;

- Melakukan wawancara langsung dengan pihak yang mentransfer atau menerima transfer dalam kasus di mana transfer telah terjadi di pasar.

Sesuai dengan Keputusan 12/2024/ND-CP, informasi mengenai pendapatan dan pengeluaran dari penggunaan lahan non-pertanian untuk tujuan penerapan metode pendapatan dikumpulkan dari sumber-sumber berikut: Pendapatan dari kegiatan produksi dan usaha yang tercatat dalam laporan keuangan atau pendapatan dari sewa lahan dan sewa tempat usaha yang dikumpulkan selama periode berkelanjutan 3 tahun (dihitung dari tanggal 1 Januari hingga 31 Desember) sebelum tanggal penilaian.

Jika pendapatan dari bidang tanah atau area yang akan dinilai tidak lengkap untuk setiap tahun dan tidak secara akurat mencerminkan pendapatan sebenarnya dari penggunaan lahan, informasi tentang harga sewa tanah dan harga sewa bangunan untuk setidaknya tiga bidang tanah harus dikumpulkan untuk perbandingan.

Biaya menghasilkan pendapatan dari penggunaan lahan sebagaimana diatur di atas ditentukan berdasarkan norma dan harga satuan yang dikeluarkan oleh instansi pemerintah yang berwenang atau tingkat investasi konstruksi yang diterbitkan oleh Kementerian Konstruksi ; dalam hal tidak terdapat norma, harga satuan, atau tingkat investasi konstruksi yang dikeluarkan oleh instansi pemerintah yang berwenang, data biaya aktual rata-rata dari pasar setidaknya tiga bidang tanah terdekat dengan bidang tanah atau area yang akan dinilai sebagaimana diatur dalam poin b, ayat 5 Pasal ini akan digunakan sebagai dasar.

Ketika menerapkan metode perbandingan, metode surplus harus memilih bidang tanah yang sebanding dengan urutan prioritas sebagai berikut: a) Kesamaan lokasi, kondisi infrastruktur, luas, ukuran, bentuk, koefisien penggunaan lahan, kepadatan bangunan, tinggi bangunan, dan faktor-faktor lain yang memengaruhi harga tanah dibandingkan dengan bidang tanah yang akan dinilai; b) Jarak terdekat dengan bidang tanah atau area yang akan dinilai dan tidak dibatasi oleh batas administratif unit administratif tingkat komune, distrik, atau provinsi.

Komite Rakyat provinsi yang menentukan harga tanah tertentu .

Mengenai penentuan harga tanah tertentu, Keputusan 12/2024/ND-CP menetapkan bahwa berdasarkan prinsip-prinsip penilaian tanah yang diatur dalam Pasal 112 Ayat 1 Undang-Undang Pertanahan, syarat-syarat penerapan metode penilaian tanah, dan hasil penilaian harga tanah oleh Dewan Penilaian Tanah, Komite Rakyat provinsi akan memutuskan harga tanah tertentu, atau Komite Rakyat distrik akan memutuskan harga tanah tertentu dalam kasus di mana Komite Rakyat provinsi mendelegasikan kewenangan sebagaimana diatur dalam Undang-Undang tentang Organisasi Pemerintah Daerah.

Harga tanah tertentu digunakan sebagai dasar untuk kasus-kasus yang diatur dalam Pasal 4, Ayat 114, Pasal 2, Ayat 172, dan Pasal 3, Ayat 189 Undang-Undang Pertanahan; harga awal untuk pelelangan hak guna lahan ketika Negara mengalokasikan lahan dengan biaya penggunaan lahan, atau menyewakan lahan dengan pembayaran satu kali untuk seluruh jangka waktu sewa.

Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan bertanggung jawab untuk membantu Komite Rakyat pada tingkat yang sama dalam menyelenggarakan penentuan harga tanah tertentu.

Sumber