Pemerintah mengeluarkan peraturan baru tentang penilaian tanah.

4 metode penilaian tanah

Keputusan 12/2024/ND-CP mengubah Pasal 4 dan Pasal 5 Keputusan No. 44/2014/ND-CP tentang metode penilaian tanah dan ketentuan penerapan masing-masing metode.

Secara spesifik, metode perbandingan dilakukan dengan melakukan penyesuaian harga bidang tanah dengan peruntukan lahan yang sama, kesamaan faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah yang beredar di pasaran, memenangkan lelang hak guna usaha atas tanah yang pemenang lelangnya telah memenuhi kewajiban keuangan sesuai dengan keputusan pemenang lelang, dengan cara menganalisis dan membandingkan faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah setelah tidak memperhitungkan nilai aset yang melekat pada tanah (jika ada) untuk menentukan harga bidang tanah yang akan dinilai.

Cara pembandingan digunakan untuk menentukan harga dalam hal terdapat sekurang-kurangnya 03 bidang tanah dengan peruntukan tanah yang sama, terdapat kesamaan faktor-faktor yang mempengaruhi harga tanah yang beredar di pasaran, memenangkan lelang hak guna usaha di mana pemenang lelang telah memenuhi kewajiban keuangan sesuai dengan keputusan pemenang lelang (selanjutnya disebut bidang tanah pembanding), kecuali hal-hal sebagaimana dimaksud pada huruf a, huruf b, huruf c, dan huruf d di bawah ini.

Metode pendapatan dilaksanakan dengan mengambil rata-rata pendapatan bersih tahunan per luas lahan dibagi dengan rata-rata suku bunga tabungan deposito berjangka 12 bulan dalam mata uang Vietnam di bank umum tempat Negara memegang lebih dari 50% modal dasar atau total saham dengan hak suara di provinsi tersebut selama tiga tahun berturut-turut hingga akhir kuartal terakhir dengan data sebelum waktu penilaian.

Metode pendapatan digunakan dalam penilaian apabila bidang tanah, tanah pertanian , tanah non pertanian bukan merupakan tanah pemukiman dan bidang tanah, luas tanah yang akan dinilai tidak memenuhi syarat penggunaan metode perbandingan, namun penghasilan dan beban dari pemanfaatan tanah dapat ditentukan sesuai dengan peruntukan hukum pemanfaatan tanah pada saat penilaian, kecuali sebagaimana dimaksud pada butir a, b, c, dan d di bawah ini.

Metode surplus dilaksanakan dengan cara mengambil total estimasi pendapatan pembangunan dikurangi total estimasi biaya pembangunan bidang tanah atau luas tanah berdasarkan pemanfaatan lahan yang paling efektif (koefisien pemanfaatan lahan, kepadatan bangunan, jumlah lantai bangunan maksimum) sesuai dengan rencana tata ruang dan rencana rinci pembangunan yang telah disetujui oleh instansi yang berwenang.

Metode surplus digunakan untuk menilai apabila bidang tanah atau luas tanah untuk pelaksanaan proyek investasi tidak memenuhi syarat penerapan metode pembanding atau metode pendapatan, namun dapat diperkirakan total pendapatan pembangunan dan total biaya pembangunan proyek tersebut, kecuali sebagaimana dimaksud pada butir a, b, c, dan d di bawah ini.

Metode koefisien penyesuaian harga tanah diterapkan dengan mengalikan harga tanah pada tabel harga tanah dengan koefisien penyesuaian harga tanah. Koefisien penyesuaian harga tanah dikeluarkan oleh Komite Rakyat provinsi atau kotamadya yang dikelola pusat (selanjutnya disebut Komite Rakyat Provinsi) dengan membandingkan harga tanah pada tabel harga tanah dengan harga tanah umum di pasar.

Metode koefisien penyesuaian harga tanah digunakan untuk menentukan harga tanah pada bidang tanah dan luas tanah yang tercantum dalam daftar harga tanah yang dikeluarkan oleh Pemerintah Daerah dan termasuk dalam salah satu keadaan berikut:

a) Hal-hal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 114 Ayat (4) huruf a dan Pasal 189 Ayat (3) UUPA;

b) Perhitungan sewa tanah tahunan ketika Negara menyewakan tanah tanpa melelang hak guna tanah;

c) Perhitungan harga awal lelang hak guna usaha atas tanah pada saat Negara mengalokasikan atau menyewakan tanah, dalam hal bidang tanah atau luas tanah tersebut telah diinvestasikan dalam infrastruktur teknis sesuai dengan rencana rinci pembangunan;

d) Menetapkan harga tanah dari bidang tanah atau kawasan tanah yang akan dinilai, nilai total dihitung berdasarkan harga tanah dalam tabel harga tanah untuk kawasan yang dikenakan biaya penggunaan tanah dan pembayaran sewa tanah adalah di bawah 30 miliar VND untuk kota-kota yang dikelola secara terpusat, di bawah 10 miliar VND untuk provinsi pegunungan dan dataran tinggi, di bawah 20 miliar VND untuk provinsi-provinsi yang tersisa dalam kasus-kasus berikut:

Hal-hal yang dimaksud dalam huruf b dan huruf d ayat 4 Pasal 114, ayat 2 Pasal 172 Undang-Undang Pertanahan;

Hitunglah sewa tanah yang dibayarkan sekaligus untuk seluruh periode sewa apabila Negara menyewakan tanah tanpa melelang hak guna tanah.

d) Perhitungan ganti rugi apabila Negara melakukan reklamasi tanah, apabila reklamasi tersebut banyak terdapat bidang tanah yang bersebelahan dengan peruntukan yang sama tetapi tidak memenuhi syarat penerapan metode perbandingan.

Peraturan Pemerintah ini secara tegas menyatakan: Bidang tanah yang dapat diperbandingkan untuk dapat menggunakan cara penilaian tanah, harus memenuhi syarat-syarat untuk dapat menggunakan hak guna tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang Pertanahan.

Informasi untuk menerapkan metode penilaian tanah

Keputusan 12/2024/ND-CP juga melengkapi Pasal 5b tentang informasi untuk penerapan metode penilaian tanah. Dengan demikian, informasi mengenai harga tanah, sewa tanah, dan sewa tempat untuk penerapan metode perbandingan, metode surplus, dan penetapan koefisien penyesuaian harga tanah meliputi:

1) Harga pemenang lelang hak guna usaha atas tanah dalam hal pemenang lelang telah memenuhi kewajiban keuangan sesuai dengan keputusan pemenang lelang,

2) Harga tanah telah dilakukan pemungutan pajak pada kantor pajak atau telah didaftarkan pada kantor pertanahan untuk perkara peralihan hak atas tanah;

3) Harga sewa tanah, harga sewa bangunan;

4) Harga pengalihan tanah di pasar.

Peraturan Menteri ini secara tegas menyatakan: Informasi untuk penerapan metode penilaian tanah adalah informasi yang diperoleh dalam jangka waktu paling lama 24 bulan sejak tanggal penilaian tanah atau sebelumnya, dengan prioritas diberikan kepada informasi yang paling dekat dengan tanggal penilaian dan diperoleh dari sumber-sumber berikut:

- Basis data tanah nasional, basis data harga;

- Kantor pendaftaran tanah, unit yang menyelenggarakan lelang hak atas tanah, unit yang menyelenggarakan lelang aset;

- Otoritas pajak, otoritas pertanian dan pembangunan pedesaan;

- Lantai perdagangan real estat, bisnis real estat;

- Lembaga yang berfungsi memberikan konsultasi penilaian tanah, badan usaha penilaian;

- Lembaga kredit, asosiasi real estate, lembaga/pusat penelitian;

- Wawancara langsung dengan pihak yang memindahkan atau menerima pemindahan untuk kasus-kasus yang telah dipindahkan ke pasar.

Sesuai pula dengan Keputusan 12/2024/ND-CP, informasi mengenai pendapatan dan beban dari penggunaan lahan nonpertanian untuk menerapkan metode pendapatan dikumpulkan dari sumber-sumber berikut: Pendapatan dari kegiatan produksi dan bisnis yang tercatat dalam laporan keuangan atau pendapatan dari sewa tanah dan sewa tempat yang dikumpulkan dalam 03 tahun berturut-turut (dihitung dari 1 Januari sampai dengan 31 Desember) segera sebelum waktu penilaian.

Dalam hal pendapatan bidang tanah atau luas tanah yang akan dinilai tidak lengkap setiap tahun dan tidak mencerminkan secara akurat pendapatan sebenarnya dari penggunaan tanah, kumpulkan informasi tentang harga sewa tanah dan harga sewa tempat minimal 03 bidang tanah untuk perbandingan.

Biaya perolehan penghasilan dari pemanfaatan tanah sebagaimana dimaksud di atas ditetapkan berdasarkan norma dan harga satuan yang dikeluarkan oleh instansi pemerintah yang berwenang atau tarif modal investasi konstruksi yang ditetapkan oleh Menteri Konstruksi ; dalam hal tidak terdapat norma, harga satuan, atau tarif modal investasi konstruksi yang dikeluarkan oleh instansi pemerintah yang berwenang, maka biaya ditetapkan berdasarkan informasi dan data rata-rata biaya sebenarnya yang lazim beredar di pasaran, paling sedikit 03 bidang tanah yang terdekat dengan bidang tanah atau luas tanah yang akan dinilai sebagaimana dimaksud dalam huruf b angka 5 Pasal ini.

Dalam penerapan metode perbandingan, metode surplus harus memilih bidang tanah yang sebanding dengan urutan prioritas sebagai berikut: a) Serupa dalam hal letak, kondisi infrastruktur, luas, ukuran, bentuk, koefisien pemanfaatan lahan, kepadatan bangunan, tinggi bangunan, dan faktor lain yang mempengaruhi harga tanah dibandingkan dengan bidang tanah yang akan dinilai; b) Memiliki jarak terdekat dengan bidang tanah atau luas tanah yang akan dinilai dan tidak dibatasi oleh batas wilayah administratif kecamatan, kabupaten, dan provinsi.

Komite Rakyat Provinsi memutuskan harga tanah tertentu .

Terkait dengan penetapan harga tanah khusus, Keputusan 12/2024/ND-CP menetapkan bahwa berdasarkan asas-asas penilaian tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 112 Undang-Undang Pertanahan Pasal 1, ketentuan penerapan metode penilaian tanah, hasil penilaian harga tanah oleh dewan penilaian tanah khusus, penetapan harga tanah khusus dilakukan oleh Komite Rakyat tingkat provinsi, atau penetapan harga tanah khusus dilakukan oleh Komite Rakyat tingkat kabupaten, apabila Komite Rakyat tingkat provinsi memberi wewenang sesuai dengan ketentuan Undang-Undang tentang Penyelenggaraan Pemerintahan Daerah.

Harga tanah tertentu dijadikan dasar dalam hal-hal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 114 Ayat 4, Pasal 172 Ayat 2, dan Pasal 189 Ayat 3 UU Agraria, yaitu harga awal lelang hak atas tanah apabila Negara mengalokasikan tanah dengan pemungutan biaya pemanfaatan tanah, atau menyewa tanah dengan pembayaran sekaligus untuk seluruh jangka waktu sewa.

Departemen Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup bertanggung jawab untuk membantu Komite Rakyat pada tingkat yang sama dalam menyelenggarakan penentuan harga tanah tertentu.

Sumber