Konsultasi resmi sedang berlangsung untuk mengubah Undang-Undang Pertanahan 2024 setelah satu tahun pelaksanaannya. Mengapa perubahan ini diperlukan?

Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup secara resmi telah mengirimkan rancangan Undang-Undang yang mengubah dan menambah sejumlah pasal Undang-Undang Pertanahan tahun 2024 kepada sejumlah unit untuk mengumpulkan masukan sebelum diajukan ke Majelis Nasional pada sesi ke-10.

Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup secara resmi meminta masukan terkait rancangan Undang-Undang yang mengubah dan menambah sejumlah pasal Undang-Undang Pertanahan 2024 - Foto: NGOC HIEN

Menurut sumber dari Tuoi Tre Online pada 28 Juli, Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup telah mengirimkan rancangan Undang-Undang yang mengubah dan menambah sejumlah pasal Undang-Undang Pertanahan 2024 beserta memorandum penjelasan mengenai rancangan undang-undang tersebut kepada beberapa unit untuk meminta masukan.

Mengapa perlu dilakukan amandemen terhadap Undang-Undang Pertanahan tahun 2024?

Dalam pengajuan rancangan Undang-Undang yang mengubah dan menambah sejumlah pasal Undang-Undang Pertanahan, Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup mencatat bahwa setelah satu tahun pelaksanaan, selain pencapaian yang telah diraih, masih banyak kendala yang memerlukan penelitian dan perbaikan lebih lanjut.

Secara spesifik, sistem perencanaan dan pengelolaan penggunaan lahan saat ini tidak sesuai dengan model organisasi pemerintahan lokal dua tingkat.

Persyaratan perencanaan penggunaan lahan tahunan di tingkat distrik meningkatkan prosedur, memperpanjang waktu yang dibutuhkan untuk mengakses lahan, dan menunda pemanfaatan lahan tersebut.

Undang-Undang Pertanahan tahun 2024 telah memungkinkan daerah-daerah dengan perencanaan perkotaan dan pedesaan untuk mengelola penggunaan lahan tanpa memerlukan rencana penggunaan lahan terpisah, melainkan menggunakan rencana yang sudah ada untuk pengelolaan.

Namun, pada kenyataannya, tingkat cakupan perencanaan perkotaan dan pedesaan masih rendah. Di banyak daerah, perencanaan tidak mencakup seluruh batas administratif, artinya meskipun sudah ada rencana, pemerintah daerah masih harus membuat rencana penggunaan lahan tambahan, yang menyebabkan tumpang tindih dan pemborosan.

Menurut Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup, alokasi dan penyewaan lahan saat ini sebagian besar dilakukan melalui lelang hak penggunaan lahan atau proses penawaran untuk memilih investor.

Namun, proses ini bergantung pada prosedur dan peraturan hukum terkait lelang dan tender, sehingga membutuhkan waktu persiapan yang cukup lama.

Sementara itu, dalam banyak kasus, masih sulit untuk memilih investor dengan kapasitas yang memadai, sehingga menyebabkan kemajuan proyek tertunda, pemanfaatan lahan berjalan lambat, dan memengaruhi daya tarik investasi.

Selain itu, untuk proyek-proyek skala besar dan multifungsi dengan persyaratan teknis tinggi serta peran dalam mempromosikan pembangunan lokal atau regional, investor dengan kemampuan luar biasa sangat dibutuhkan.

Namun, mekanisme penawaran saat ini memperpanjang proses implementasi dan mungkin tidak memilih investor yang benar-benar memenuhi persyaratan yang diharapkan.

Selain itu, Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup berpendapat bahwa pelelangan wajib hak penggunaan lahan untuk lahan surplus yang digunakan untuk kantor pusat dan tempat kerja, serta lahan yang diperoleh dari privatisasi dan divestasi perusahaan milik negara untuk melayani pembangunan ekonomi (termasuk kasus di mana biaya penggunaan lahan atau biaya sewa dibebaskan atau dikurangi) memperpanjang proses, meningkatkan prosedur, dan menaikkan biaya kepatuhan.

Hal ini menimbulkan kesulitan khusus bagi proyek insentif investasi yang membutuhkan lahan dalam konteks penerapan model pemerintahan lokal dua tingkat dan penggabungan unit dan lembaga administrasi pusat dan lokal.

Mengubah serangkaian peraturan tentang pengadaan lahan, alokasi lahan, dan penilaian lahan.

Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup meyakini bahwa saat ini belum ada peraturan mengenai pengadaan lahan untuk proyek-proyek dengan persyaratan khusus terkait lokasi investasi, proyek-proyek mendesak yang melayani urusan politik dan luar negeri (seperti proyek-proyek yang melayani APEC), proyek-proyek di zona perdagangan bebas, pusat keuangan internasional, proyek-proyek logistik, dan lain sebagainya.

Kementerian tersebut juga menunjukkan beberapa kendala dalam pengadaan lahan, kompensasi, dan relokasi yang perlu diubah dalam undang-undang.

Secara khusus, terkait harga tanah, kementerian percaya bahwa Negara – dalam perannya sebagai pemilik tanah yang mewakili – perlu menjalankan haknya untuk mengendalikan dan menentukan harga tanah.

Secara khusus, di pasar primer (alokasi lahan, penyewaan, konversi penggunaan lahan, pengakuan hak penggunaan lahan), harga lahan ditentukan oleh Negara, terlepas dari hasil konsultasi.

Di pasar sekunder (pengalihan, sewa, hipotek, kontribusi modal menggunakan hak penggunaan lahan), harga tanah ditentukan berdasarkan kesepakatan bersama antara para pihak sesuai dengan hukum perdata; Negara terutama mengendalikan pasar melalui perencanaan, instrumen keuangan, perencanaan tata ruang, dan infrastruktur.

Namun, berdasarkan peraturan yang berlaku saat ini, penilaian lahan negara di pasar primer bergantung pada harga lahan di pasar sekunder dan hasil dari perusahaan konsultan, sementara penentuan harga lahan yang spesifik masih merupakan tantangan.

Alasannya adalah karena banyak faktor yang harus dipertimbangkan, sehingga menghasilkan hasil penilaian yang tidak konsisten dan tidak secara akurat mencerminkan sifat sebenarnya dari harga tanah di pasar primer maupun sekunder.

Hal ini menghambat pemanfaatan peran penting Negara dalam mengatur harga tanah secara penuh, sekaligus memengaruhi kemajuan akses lahan dan implementasi proyek investasi, bahkan meningkatkan biaya dan berdampak pada hak-hak investor.

Penentuan harga tanah tertentu, terutama ketika menerapkan metode surplus pada bidang tanah atau area untuk proyek investasi oleh organisasi, juga menghadapi banyak kekurangan.

Metode ini bergantung pada kemampuan mengumpulkan informasi, harga transfer, tarif sewa, serta jenis dan bentuk usaha.

Sementara itu, pasar hak penggunaan lahan seringkali bergejolak, kadang-kadang mengalami lonjakan dan ketidakstabilan yang tiba-tiba. Penentuan besarnya fluktuasi ini terutama didasarkan pada data historis, yang tidak secara akurat mencerminkan apresiasi nilai lahan di masa depan yang sebenarnya.

Oleh karena itu, Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup meyakini bahwa jika metode pengelolaan harga tanah ini terus berlanjut, harga yang ditetapkan negara akan bergantung pada dan tunduk pada fluktuasi pasar.

Selain itu, beberapa pihak berpendapat bahwa peraturan yang mewajibkan penerapan harga tanah tertentu ketika Negara mengalokasikan tanah kepada organisasi investasi bersifat eksploitatif, menyebabkan waktu pemrosesan yang lebih lama, peningkatan biaya, penurunan daya saing, dan berdampak negatif pada daya tarik investasi di daerah tersebut.

Selain itu, risiko yang terkait dengan penentuan harga tanah tertentu juga menciptakan rasa khawatir dan takut akan tanggung jawab di kalangan beberapa pejabat dan lembaga terkait, yang memperlambat proses penilaian tanah dan memengaruhi kemajuan proyek investasi.

Kembali ke topik

NGOC HIEN

Sumber: https://tuoitre.vn/chinh-thuc-lay-y-kien-sua-luat-dat-dai-2024-sau-1-nam-thuc-thi-vi-sao-phai-sua-20250728215103237.htm