Secara resmi mencari pendapat tentang amandemen Undang-Undang Pertanahan 2024 setelah 1 tahun penerapan, mengapa perlu diamandemen?

Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup telah resmi mengirimkan Rancangan Undang-Undang (RUU) perubahan dan penambahan sejumlah pasal dalam Undang-Undang Agraria dan Tata Ruang Tahun 2024 kepada sejumlah satuan kerja untuk dimintai tanggapan sebelum disampaikan kepada DPR pada masa sidang ke-10.

Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup resmi meminta pendapat atas rancangan Undang-Undang (RUU) perubahan dan penambahan sejumlah pasal dalam UU Pertanahan tahun 2024 - Foto: NGOC HIEN

Sumber dari Tuoi Tre Online pada 28 Juli mengatakan bahwa Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup telah mengirimkan rancangan undang-undang yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam Undang-Undang Pertanahan tahun 2024 dan laporan mengenai rancangan undang-undang ini ke sejumlah unit untuk meminta komentar.

Mengapa UU Pertanahan 2024 harus diamandemen?

Dalam Rancangan Undang-Undang tentang Perubahan dan Penambahan Sejumlah Pasal Undang-Undang Pertanahan, Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup menyatakan bahwa setelah satu tahun pelaksanaan, di samping hasil yang telah dicapai, masih banyak permasalahan yang perlu dikaji dan disempurnakan lebih lanjut.

Secara khusus, sistem perencanaan dan rencana penggunaan lahan menurut peraturan saat ini tidak cocok untuk model organisasi pemerintah daerah dua tingkat.

Memerlukan perencanaan penggunaan lahan tahunan di tingkat distrik akan meningkatkan prosedur, memperpanjang waktu akses lahan, dan menunda penggunaan lahan.

Undang-Undang Pertanahan tahun 2024 memungkinkan tempat-tempat dengan perencanaan perkotaan dan pedesaan tidak perlu membuat perencanaan penggunaan lahan terpisah, tetapi menggunakan perencanaan ini untuk pengelolaan.

Namun, pada kenyataannya, tingkat cakupan perencanaan perkotaan dan pedesaan masih rendah. Di banyak tempat, perencanaan tidak mencakup seluruh batas administratif, sehingga meskipun sudah ada perencanaan, daerah masih harus menetapkan perencanaan tata guna lahan tambahan, yang menyebabkan tumpang tindih dan pemborosan.

Menurut Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup, alokasi dan penyewaan lahan saat ini sebagian besar dilakukan melalui lelang hak guna lahan atau penawaran kepada investor terpilih.

Namun, proses ini bergantung pada tata cara dan prosedur hukum lelang dan penawaran, sehingga memerlukan waktu persiapan yang cukup lama.

Sementara itu, dalam banyak kasus, investor yang memiliki kapasitas memadai masih belum terpilih, yang menyebabkan kemajuan proyek menjadi terhambat, lahan lambat dimanfaatkan, sehingga mempengaruhi daya tarik investasi.

Selain itu, untuk proyek berskala besar dengan fungsi campuran dan persyaratan teknis tinggi, yang berperan dalam mempromosikan pembangunan lokal atau regional, diperlukan investor dengan kapasitas luar biasa.

Namun, mekanisme penawaran saat ini membuat proses pelaksanaan menjadi panjang dan mungkin tidak memilih investor yang benar-benar memenuhi persyaratan yang diharapkan.

Selain itu, Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup meyakini bahwa lelang wajib hak guna lahan untuk kantor pusat dan fasilitas kerja surplus, lahan yang diperoleh dari ekuitas dan divestasi badan usaha milik negara untuk melayani pembangunan ekonomi (termasuk kasus pengecualian atau pengurangan biaya guna lahan atau sewa lahan) memperpanjang waktu, meningkatkan prosedur, dan biaya kepatuhan.

Hal ini terutama sulit untuk proyek dalam daftar insentif investasi yang perlu menggunakan dana tanah di atas dalam konteks penerapan model pemerintah daerah 2 tingkat dan penggabungan unit administratif, instansi pusat dan daerah.

Mengubah serangkaian peraturan tentang pemulihan tanah, alokasi tanah, dan penilaian tanah

Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup meyakini bahwa saat ini belum ada regulasi tentang pemulihan lahan untuk melaksanakan proyek dengan persyaratan khusus lokasi investasi, proyek mendesak dan mendesak yang melayani tugas politik dan luar negeri (seperti proyek yang melayani APEC), proyek di kawasan perdagangan bebas, pusat keuangan internasional, proyek logistik...

Kementerian juga menyoroti sejumlah permasalahan dalam pengadaan tanah, ganti rugi, dan pemukiman kembali yang perlu diubah dalam undang-undang.

Khusus mengenai harga tanah, kementerian berpendapat bahwa Negara - sebagai wakil pemilik tanah - perlu menggunakan hak untuk mengendalikan dan memutuskan harga tanah.

Secara khusus, di pasar primer (alokasi tanah, penyewaan, perubahan tujuan penggunaan tanah, pengakuan hak penggunaan tanah), harga tanah diputuskan oleh Negara, terlepas dari hasil konsultasi.

Di pasar sekunder (transfer, sewa, hipotek, kontribusi modal dengan menggunakan hak penggunaan tanah), harga tanah disepakati oleh para pihak sesuai dengan hukum perdata; Negara mengendalikan terutama melalui perencanaan, instrumen keuangan, orientasi spasial dan infrastruktur.

Namun, menurut peraturan saat ini, penilaian tanah Negara di pasar primer bergantung pada harga tanah sekunder dan hasil unit konsultasi, sementara penentuan harga tanah spesifik masih menghadapi banyak kesulitan.

Alasannya adalah banyak faktor yang harus dipertimbangkan, hasil penilaian tidak konsisten, dan tidak mencerminkan sifat sebenarnya dari harga tanah baik di pasar primer maupun sekunder.

Hal ini belum sepenuhnya mendorong peran Negara yang menentukan dalam mengatur harga tanah, sehingga mempengaruhi kemajuan akses tanah dan pelaksanaan proyek investasi, bahkan meningkatkan biaya dan mempengaruhi hak-hak investor.

Penentuan harga tanah tertentu, terutama ketika menerapkan metode surplus pada bidang tanah dan luas lahan untuk melaksanakan proyek investasi organisasi, juga memiliki banyak kekurangan.

Metode ini bergantung pada ketersediaan informasi, harga transfer, tarif sewa, jenis dan bentuk bisnis.

Sementara itu, pasar hak guna lahan seringkali berfluktuasi, bahkan meningkat secara tiba-tiba, dan tidak stabil. Penentuan tingkat fluktuasi terutama didasarkan pada data masa lalu, yang tidak secara akurat mencerminkan nilai tambah lahan yang sebenarnya di masa mendatang.

Oleh karena itu, Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup berpendapat, jika cara seperti ini terus dilakukan untuk mengelola harga tanah, maka harga yang ditetapkan Negara akan bergantung dan mengikuti fluktuasi pasar.

Di samping itu, terdapat pendapat yang menyatakan bahwa pengaturan mengenai penerapan harga tanah tertentu pada saat Negara mengalokasikan tanah kepada lembaga penanaman modal bersifat eksploitatif, yang mengakibatkan waktu yang panjang, meningkatnya biaya, menurunnya daya saing dan mempengaruhi daya tarik investasi di daerah tersebut.

Selain itu, risiko dalam penetapan harga tanah tertentu juga menimbulkan rasa takut dan tanggung jawab di kalangan sebagian pejabat dan instansi terkait, sehingga memperlambat proses penetapan harga tanah dan berdampak pada kemajuan pelaksanaan proyek investasi.

Kembali ke topik

NGOC HIEN

Sumber: https://tuoitre.vn/chinh-thuc-lay-y-kien-sua-luat-dat-dai-2024-sau-1-nam-thuc-thi-vi-sao-phai-sua-20250728215103237.htm