Biarkan mekanisme pasar memutuskan perselisihan di garasi parkir Artemis

Apa kata pengacara tentang perselisihan atas garasi parkir di Artemis?

Membahas kontroversi yang terjadi di gedung apartemen Artemis (No. 3 Le Trong Tan, Distrik Thanh Xuan, Hanoi ), Pengacara Tran Hai Duc - Kantor Hukum Tran Hai Duc, Asosiasi Pengacara Kota Ho Chi Minh mengatakan bahwa perselisihan antara penghuni dan investor terkait parkir di ruang bawah tanah gedung sangat umum terjadi, bukan hanya di ruang bawah tanah gedung apartemen Artemis. Menurut pengacara ini, untuk membedakan dengan jelas antara yang benar dan yang salah, perlu ditentukan siapa pemilik ruang bawah tanah tersebut, dan apakah para pihak telah mematuhi ketentuan hukum?

Setelah mempelajari insiden di gedung apartemen Artemis, pengacara Tran Hai Duc menganalisis bahwa untuk menentukan apakah garasi parkir itu milik investor atau bukan, perlu didasarkan pada Pasal 101 Undang-Undang Perumahan tahun 2014.

Oleh karena itu, Pasal 101 Undang-Undang Perumahan menetapkan bahwa tempat parkir untuk sepeda, kendaraan difabel, kendaraan bermotor roda dua, dan kendaraan bermotor roda tiga bagi pemilik dan pengguna rumah susun merupakan milik bersama dan digunakan bersama oleh pemilik rumah susun. Pengelolaan tempat parkir untuk mobil milik pemilik rumah susun berada di bawah investor.

Pengacara Duc juga menunjukkan bahwa Pasal 6 dan 7 Peraturan yang dikeluarkan dengan Surat Edaran 02/2016/TT-BXD menetapkan bahwa area milik pribadi dan area milik bersama pemilik harus dinyatakan dengan jelas dalam kontrak penjualan dan pembelian apartemen.

Oleh karena itu, untuk menentukan kepemilikan ruang bawah tanah pada suatu gedung apartemen, perlu ditentukan dalam perjanjian jual beli apartemen, apakah kepemilikan ruang bawah tanah tersebut merupakan hak milik tunggal investor atau merupakan hak milik bersama pemilik apartemen.

Ketegangan antara warga dan investor gedung Artemis atas ruang parkir bawah tanah menarik banyak perhatian.

Untuk gedung apartemen Artemis, Kontrak Penjualan Apartemen antara penghuni dan investor telah dengan jelas mengatur hal ini. Secara spesifik, Pasal 11 dan Bagian B Lampiran 4 Kontrak Penjualan Apartemen menetapkan area yang dimiliki secara pribadi oleh Investor, termasuk: "Luas lantai basement B1, B2, B3 (kecuali area basement yang telah diatur oleh Investor untuk digunakan sebagai tempat parkir sepeda, kendaraan difabel, kendaraan bermotor roda dua, dan kendaraan bermotor roda tiga, jika ada)".

Oleh karena itu, berdasarkan peraturan di atas, dapat dipastikan bahwa kepemilikan ruang bawah tanah B2 dan B3 adalah milik pribadi investor (kecuali untuk 400 m2 yang diperuntukkan untuk parkir sepeda, kendaraan untuk penyandang disabilitas, dan area teknis). Investor berhak menentukan harga layanan sesuai dengan ketentuan hukum, khususnya Keputusan 44 tentang harga layanan parkir sepeda, sepeda motor, dan mobil di Hanoi, ujar pengacara Tran Hai Duc.

Ketika ditanya tentang pendapat warga di gedung apartemen Artemis, bahwa investor menerapkan biaya parkir yang melebihi batas maksimum sesuai Keputusan 44 dan investor tersebut melakukan kesalahan dibandingkan dengan instruksi dalam Dokumen 2233 tertanggal 16 November 2023 dari Komite Rakyat Distrik Thanh Xuan (tarif pengumpulan investor saat ini adalah 2.300.000 VND/kendaraan/bulan, dokumen tersebut meminta investor untuk mendasarkan pada instruksi untuk mengumpulkan maksimum 1.800.000 VND/kendaraan/bulan), pengacara berkomentar: "Saya telah merujuk pada Dokumen 2233 dari Komite Rakyat Distrik Thanh Xuan yang dikirimkan kepada Perusahaan Saham Gabungan MHL dan menegaskan bahwa ini adalah dokumen panduan bagi investor, bukan dokumen hukum".

Biarkan mekanisme pasar yang menentukan harga layanan.

Pengacara tersebut juga menambahkan bahwa Perusahaan MHL merupakan badan usaha milik non-negara, badan usaha swasta, yang tunduk pada Undang-Undang Perusahaan tahun 2020, sehingga investor berhak untuk menjalankan bisnis di kawasan ini tanpa harus meminta pendapat pemilik apartemen atau pemilik kawasan lain.

Pengacara Duc mengutip bahwa harga layanan parkir mobil di garasi parkir Artemis dapat mencapai tingkat maksimum, dalam kasus khusus berikut: Investor melengkapi sistem parkir mobil pintar yang memenuhi kriteria dalam sub-bagian 2.2.1, bagian I dari Lampiran yang terlampir pada Keputusan 44, maka harga layanan parkir mobil akan ditentukan oleh harga layanan parkir mobil dengan hingga 9 kursi di rute dan jalan distrik di dalam Ring Road 1 dan di atas Ring Road 1, yang berarti maksimum VND 3.000.000/mobil/bulan.

Akan tetapi, apabila gedung parkir Artemis hanya berupa lahan parkir biasa dan tidak dilengkapi dengan sistem parkir pintar, maka berdasarkan Pasal 2.2.1 Ayat I Lampiran Keputusan 44 (poin kedua), penanam modal diperbolehkan mengenakan tarif jasa parkir per bulan untuk mobil dengan kapasitas sampai dengan 9 orang sama dengan tarif jasa parkir untuk mobil dengan kapasitas sampai dengan 9 orang pada jalur dan jalan di wilayah Kecamatan Lingkar Luar 2 dan di atasnya, yaitu maksimal sebesar VND 2.300.000/mobil/bulan.

Dalam dokumen No. 2233, Komite Rakyat Distrik Thanh Xuan menetapkan harga spesifik untuk lokasi tersebut adalah rute dan jalan di distrik-distrik yang berada di dalam Jalan Lingkar 3 dan di Jalan Lingkar 3 (Bagian I; Tabel 2.2.1; nomor seri 5 dalam tabel), yang berarti harga parkir mobil maksimum adalah 1.800.000 VND/mobil/bulan. Pada saat yang sama, Komite Rakyat Distrik Thanh Xuan meminta Perusahaan MHL untuk menerapkan harga parkir kendaraan di ruang bawah tanah Gedung Artemis sesuai dengan peraturan ini.

Sebagaimana disebutkan sebelumnya, Gedung Artemis merupakan gedung serbaguna yang terdiri dari apartemen, pusat komersial, dan perkantoran. Oleh karena itu, biaya parkir yang dikenakan pada Gedung Artemis tidak akan bergantung pada lokasinya, melainkan akan dikenakan pada jalan dan ruas jalan di distrik-distrik yang berada di dalam dan di atas Jalan Lingkar 2, dengan nilai maksimum VND 2.300.000/mobil/bulan. Hal ini belum memperhitungkan "sistem parkir pintar" yang diterapkan oleh investor di ruang bawah tanah Artemis. Oleh karena itu, usulan Komite Rakyat Distrik Thanh Xuan di atas menunjukkan tanda-tanda tidak sesuai dengan ketentuan Keputusan 44,” analisis pengacara Duc.

Lebih lanjut, kuasa hukum Duc mengatakan, dalam konteks makin banyaknya kendaraan bermotor sementara lahan parkir sangat kurang, maka mau tidak mau penyedia jasa harus melakukan investasi teknologi untuk meningkatkan mutu pelayanan. Maka kenaikan harga jasa pun tidak bisa dihindari, dengan catatan tidak melampaui harga maksimal yang ditetapkan oleh Negara.

Hanya dengan demikianlah motivasi akan tercipta untuk mengembangkan dan menyediakan layanan berkualitas tinggi bagi pengguna. Ketika pengguna diberikan layanan berkualitas tinggi, mereka juga harus membayar harga yang sesuai, dan begitu pula sebaliknya. Jika mereka tidak setuju, mereka dapat mencari penyedia layanan lain yang sesuai.

Dokumen panduan Komite Rakyat Distrik Thanh Xuan untuk Perusahaan MHL tentang penentuan harga parkir di ruang bawah tanah gedung.

Merujuk pada serangkaian kontroversi yang baru-baru ini muncul terkait biaya parkir di gedung apartemen, pengacara Duc mengatakan: "Tidak hanya di gedung Artemis, penghuni banyak gedung apartemen secara keliru percaya bahwa layanan parkir di gedung tersebut berada dalam lingkup layanan manajemen dan operasional gedung. Bahkan pemerintah daerah pun tidak jelas tentang hal ini."

Padahal, pengelolaan administrasi negara atas kegiatan parkir kendaraan merupakan tanggung jawab sektor transportasi. Kementerian Perhubungan, Kementerian Keuangan, dan Kementerian Tenaga Kerja, Penyandang Disabilitas Perang, dan Urusan Sosial bertanggung jawab untuk memberikan nasihat kepada Komite Rakyat Hanoi untuk menerbitkan Keputusan 44. Jika pemerintah daerah masih bingung, perlu meminta pendapat dari otoritas pengelolaan administrasi negara yang berwenang .

Membahas isu mekanisme pasar dalam isu kenaikan harga parkir di ruang bawah tanah apartemen hari ini, arsitek Tran Huy Anh, Anggota Tetap Asosiasi Arsitek Hanoi, mengatakan: "Penerapan harga parkir harus diputuskan oleh mekanisme pasar. Kenaikan harga layanan dan penerima layanan memiliki hak untuk bernegosiasi satu sama lain, berdasarkan tingkat pemungutan yang harus sepadan dengan investasi, biaya, dan penyediaan layanan."

Terkait masalah apakah investor Artemis mengenakan biaya melebihi batas maksimal atau tidak, Bapak Anh mengatakan bahwa tinggi rendahnya harga bergantung pada kesepakatan antara penyedia layanan dan pengguna layanan. Mengenai harga parkir di gedung apartemen Artemis, investor tentu telah melakukan perhitungan yang tepat, tetapi yang lebih penting, investor dan penghuni perlu bernegosiasi. Jika penghuni tidak setuju dengan biaya yang ditetapkan investor, mereka tidak boleh menggunakan layanan tersebut.

Menurut Bapak Anh, "Ini adalah transaksi dalam mekanisme pasar. Hukum ekonomi pasar akan menentukan harga ini. Peminta jasa tetap berhak memilih penyedia jasa dengan harga yang sesuai dengan anggarannya. Jika tidak ada pilihan lain, pemilik properti yang akan menentukan harganya."

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/de-co-che-thi-truong-quyet-dinh-tranh-chap-tai-ham-gui-xe-artemis-a639043.html