“Menangkap gelombang” kebijakan baru, pedagang tanah memburu tanah perkotaan

Perburuan lahan perkotaan

Serangkaian peraturan baru dalam Undang-Undang tentang Usaha Properti yang telah diubah akan berlaku mulai 1 Januari 2025. Undang-undang ini memiliki aturan yang lebih ketat tentang pembagian dan penjualan tanah dibandingkan dengan peraturan yang berlaku saat ini, yang menarik perhatian publik, khususnya para pedagang tanah.

Secara spesifik, peraturan baru tersebut akan mencegah pembagian dan penjualan bidang tanah di lingkungan, distrik, dan kota di kawasan perkotaan kelas khusus, kelas I, kelas II, dan kelas III; kawasan dengan persyaratan tinggi untuk arsitektur lanskap, kawasan pusat dan di sekitar bangunan yang merupakan sorotan arsitektur di kawasan perkotaan; bagian depan jalan setingkat regional atau lebih tinggi dan rute lanskap utama di kawasan perkotaan.

Menurut banyak pakar real estat, dalam jangka panjang, regulasi pengetatan pembagian dan penjualan tanah akan membantu pasar berkembang ke arah yang lebih transparan dan berkelanjutan. Namun, pasar akan mengalami fluktuasi yang signifikan setelah Undang-Undang baru berlaku pada awal 2025.

Proyek-proyek baru akan lebih sulit disetujui. Selain itu, proyek-proyek subdivisi lahan di kawasan perkotaan tipe II dan III yang telah dilaksanakan masih dialihkan secara normal, dan bahkan mungkin mendapatkan keuntungan dari sisi harga. Hubungan antara penawaran dan permintaan membuat harga produk-produk ini meningkat, alih-alih menurun.

Sudut Hanoi terlihat dari atas dengan rumah-rumah kota yang padat (Foto: Ha Phong).

Menyambut gelombang kebijakan baru ini, banyak investor berpengalaman dalam perdagangan tanah juga mulai mencari tanah di area yang melarang pembagian dan penjualan tanah berdasarkan peraturan baru. Khususnya dalam konteks ini, pasar tanah menunjukkan tanda-tanda perlambatan, dengan beberapa tempat mengalami penurunan harga yang signifikan dan penurunan kerugian.

Bapak Nguyen Van Khanh, seorang investor real estat di Hanoi, mengatakan bahwa pasar tanah di masa mendatang akan sangat langka di daerah perkotaan yang tidak terbagi dalam kavling untuk dijual. Tentu saja, ketika pasokan langka, produk ini akan memiliki banyak peluang untuk naik harganya.

"Sebelumnya, kami para investor mencari lahan luas di pinggiran kota, dengan tujuan untuk dibagi dan dijual. Namun dengan adanya peraturan baru, banyak investor akan mencari lahan di kawasan permukiman, kawasan lelang, dan kawasan pemukiman bersertifikat di distrik pusat," ujar Bapak Khanh, seraya menambahkan bahwa lahan yang sudah ada dengan dokumen legal yang lengkap kemungkinan akan melonjak harganya dalam waktu dekat.

Namun, menurut Bapak Khanh, meskipun beliau melihat potensi kenaikan harga yang tinggi, tidak semua investor dapat membeli produk tanah ini. Hal ini dikarenakan harga tanah legal di beberapa distrik pusat Hanoi sedang tinggi.

Dengan pengalaman lebih dari 20 tahun di bidang investasi properti, Bapak Tran Van Huy, dari Distrik Thanh Xuan (Hanoi), berkomentar bahwa pasar tanah di area yang tidak diizinkan untuk dibagi menjadi kavling berdasarkan peraturan baru akan mengalami banyak fluktuasi dalam tren kenaikan harga. Alasan paling jelas adalah bahwa pasokan produk properti ini akan mengalami kelangkaan.

"Harga tanah yang dibagi-bagi telah menunjukkan tanda-tanda penurunan setelah periode "demam tanah", tetapi masih tinggi. Di pasar, hanya ada beberapa bidang tanah yang harganya turun atau dijual dengan kerugian karena pemiliknya sedang mengalami tekanan keuangan dan lokasinya kurang menguntungkan," kata Bapak Khanh.

Masih perlu perhitungan jangka panjang

Menurut para ahli dari situs web Batdongsan.com.vn, di tengah pasar properti yang sedang menghadapi tahun yang penuh tantangan, kebutuhan untuk memiliki properti masih tetap ada. Berdasarkan segmen pasar, tanah merupakan jenis properti yang paling diminati calon pembeli (33%), diikuti oleh rumah pribadi (26%) dan apartemen (24%).

Menjelaskan tren tanah yang sedang naik daun ini, Direktur Strategis Le Bao Long dari situs informasi tersebut mengatakan bahwa konsumen memiliki ekspektasi yang tinggi terhadap tanah. Dengan harga yang rendah, jenis tanah ini selalu menarik perhatian investor.

Sebuah proyek perumahan yang pernah diizinkan untuk membagi dan menjual sebidang tanah di distrik Hoang Mai (Ilustrasi: Ha Phong).

Orang-orang cenderung berinvestasi di properti ketika mereka memiliki uang lebih dan melihat pasar properti sedikit membaik. Jenis properti pertama yang terlintas dalam pikiran adalah tanah, dan konsepnya adalah bahwa tanah adalah jenis properti dengan margin keuntungan yang sangat baik dan sangat tinggi.

Faktanya, produk tanah lebih mudah diperjualbelikan dibandingkan jenis properti lainnya. Harga rumah pribadi sekitar 7-12 miliar VND, tetapi dengan tanah, pembeli dapat membelinya hanya dengan 3-5 miliar VND.

Menurut banyak ahli real estat, pasar real estat telah mencatat pemulihan, tetapi masih pada tingkat yang rendah.

Namun, jika Anda ingin berinvestasi tanah saat ini, hal terpenting adalah investor harus mempertimbangkan kemampuan finansial mereka karena saat ini bukan lagi masanya investor spekulatif. Selain itu, investor harus memilih produk dengan status hukum yang jelas dan memenuhi kebutuhan perumahan yang sesungguhnya.

"Pasar membutuhkan lebih banyak waktu untuk pulih. Saya pikir ini adalah periode di mana investor yang tidak terlalu banyak menggunakan leverage keuangan akan membeli lebih banyak. Investor tanah saat ini harus menentukan jangka menengah dan panjang," saran Bapak Nguyen The Diep, Wakil Presiden Hanoi Real Estate Club.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/don-song-chinh-sach-moi-gioi-buon-dat-san-lung-dat-nen-do-thi-20231214104004897.htm