Daftar harga tanah rancangan Kota Ho Chi Minh 2026: Masyarakat khawatir tidak mampu membayar biaya penggunaan tanah

Baru-baru ini, Departemen Pertanian dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh telah mengirimkan dokumen kepada unit-unit terkait untuk mendapatkan pendapat atas rancangan Resolusi Dewan Rakyat Kota Ho Chi Minh yang mengatur daftar harga tanah pertama yang berlaku mulai 1 Januari 2026 di Kota Ho Chi Minh. Menanggapi rancangan ini, para ahli menyatakan bahwa faktor terpenting adalah kelengkapan dan objektifitas basis data tanah yang dimasukkan; di saat yang sama, koefisien pemanfaatan lahan perlu dipertimbangkan saat menerapkan harga tanah.

Báo Sài Gòn Giải phóng•04/12/2025

Masyarakat dan bisnis menghadapi kesulitan

Menurut Departemen Pertanian dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh, daftar harga tanah tahun 2026 akan mengatasi keterbatasan daftar harga tanah saat ini (Keputusan 79/2024). Oleh karena itu, harga tanah di beberapa jalan utama Kota Ho Chi Minh dalam rancangan tersebut hampir sama dengan daftar harga tanah lama, yaitu hanya 60% dari harga transfer aktual.

Namun, menurut rancangan Resolusi tentang penghapusan kesulitan dan hambatan dalam pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan 2024 yang sedang dibahas oleh Majelis Nasional, harga tanah ditentukan dengan mengalikan daftar harga dengan koefisien penyesuaian (koefisien K) yang diterapkan untuk semua kasus. Koefisien K meningkat dari 1,5 menjadi 2 kali lipat dibandingkan dengan daftar harga tanah non- pertanian ; dan meningkat dari 1,5 menjadi 10 kali lipat untuk tanah pertanian.

Oleh karena itu, rancangan daftar harga tanah yang baru ini telah membuat masyarakat dan pelaku bisnis khawatir tidak mampu membayar kewajiban keuangan ketika terjadi perubahan peruntukan lahan, sewa lahan, dan sebagainya.

Kawasan perumahan di komune Binh Hung, Kota Ho Chi Minh

Bapak NK (Kelurahan Phu Hoa Dong, Kota Ho Chi Minh) mengatakan bahwa ia menunggu Kota Ho Chi Minh menerbitkan daftar harga tanah baru dengan harapan biaya penggunaan lahan akan berkurang ketika terjadi perubahan peruntukan lahan. Bapak K. mengatakan bahwa pada akhir Oktober 2024, ketika ia mendengar bahwa Kota Ho Chi Minh akan menerbitkan daftar harga tanah sesuai Keputusan 79, ia mengajukan permohonan untuk mengubah hampir 960 meter persegi lahan pertanian menjadi lahan perumahan.

Namun, setelah menunggu selama 2 bulan, ia menerima surat pemberitahuan untuk membayar retribusi penggunaan tanah, dengan menggunakan daftar harga tanah sesuai Keputusan 79, dengan jumlah lebih dari 4,3 miliar VND. "Karena kami tidak mampu membayar lebih dari 4,3 miliar VND, keluarga saya terpaksa mengurungkan niat untuk mengubah peruntukannya menjadi lahan perumahan dan menunggu daftar harga tanah yang baru. Namun, dengan rancangan daftar harga tanah yang baru ini, retribusi penggunaan tanah bisa berlipat ganda. Bagaimana mungkin kami mampu membayar jumlah sebesar itu?", ungkap Bapak K.

Dari perspektif bisnis, Bapak Tran Van Chau, Ketua Dewan Direksi Perusahaan Saham Gabungan Cho Lon Real Estate, menganalisis bahwa rancangan daftar harga tanah yang dikeluarkan pada tahun 2026, kecuali untuk wilayah pusat, sebagian besar cukup tinggi. Bagi pelaku bisnis, jika harga tanah naik terlalu tinggi, hal itu akan membatasi banyak aspek, terutama investor akan meninggalkan pasar.

Oleh karena itu, untuk menuju harga pasar yang transparan dan adil, perlu adanya pangkalan data pertanahan dan pengawasan oleh unit independen yang secara terbuka menerima pendapat dari masyarakat, pelaku usaha, dan lembaga khusus.

Tekanan dari harga tanah dan koefisien K

Berbicara kepada wartawan Surat Kabar SGGP, Tn. Dao Quang Duong, Penjabat Kepala Departemen Ekonomi Lahan, Departemen Pertanian dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh, mengakui bahwa jika harga tanah diterapkan sesuai dengan rancangan Resolusi, semua kasus mulai dari pengaturan pemukiman kembali; perubahan tujuan penggunaan lahan dari lahan pertanian menjadi lahan perumahan rumah tangga dan individu; sewa tanah dengan pembayaran sewa tanah tahunan... harus membayar biaya penggunaan lahan 1,5-2 kali lebih banyak sesuai dengan koefisien K.

Menurut Bapak Duong, apabila Majelis Nasional mengesahkan rancangan resolusi dengan isi harga tanah yang sama dengan tabel harga tanah dikalikan koefisien K, disarankan agar pemerintah daerah menerbitkan koefisien K paling lambat tanggal 31 Desember 2026. Hal ini akan memberikan waktu bagi provinsi dan kota untuk mempersiapkan pembentukan koefisien K.

Untuk hal-hal yang selebihnya, seperti pengalihan fungsi lahan, alih fungsi lahan, sewa lahan dengan pembayaran sekaligus untuk seluruh jangka waktu sewa, dan perhitungan ganti rugi apabila Negara melakukan reklamasi lahan, Pemerintah menetapkan hal-hal yang bersifat khusus; untuk proyek-proyek yang mempunyai potensi pengembangan, akan diterapkan metode penentuan harga tanah tertentu.

Hal ini memastikan bahwa proses penentuan harga tanah dipersingkat, dan pembayaran biaya penggunaan tanah konsisten dengan biaya yang dikeluarkan oleh bisnis untuk mengembangkan proyek, sehingga harga real estat tidak melonjak.

Menyetujui hal ini, Bapak Le Hoang Chau, Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh, mengusulkan agar koefisien K yang diterapkan untuk tahun 2026 ditetapkan sebesar 1, yang berarti tidak ada kenaikan atau penurunan. Hal ini membantu pemerintah daerah menghindari kebingungan saat menerapkan resolusi Majelis Nasional. Setelah tahun 2027, koefisien K dapat disesuaikan naik atau turun tergantung pada situasi pasar.

Sementara itu, Dr. Pham Viet Thuan, Direktur Institut Ekonomi Sumber Daya Alam dan Lingkungan Kota Ho Chi Minh, mengatakan bahwa kota tersebut perlu memiliki arahan untuk membangun daftar harga tanah berdasarkan daftar harga yang diterapkan sebelum Undang-Undang Pertanahan 2024 berlaku dikalikan dengan koefisien K dengan rentang penyesuaian 0,2 hingga 3 kali saat menyesuaikan koefisien K untuk diterapkan pada daftar harga tanah perumahan baru pada tahun 2026.

* Bapak DAO QUANG DUONG , Penjabat Kepala Departemen Ekonomi Pertanahan, Departemen Pertanian dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh

Akan membayar biaya penggunaan lahan sesuai dengan kondisi ketika terjadi perubahan tujuan

Penerapan daftar harga tanah sesuai Keputusan 79 pada dasarnya sesuai untuk praktik, terutama untuk tanah produksi, bisnis, perdagangan, dan jasa. Namun, terdapat pula beberapa pendapat dari masyarakat di daerah-daerah sebelumnya seperti Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be, dan Can Gio yang menyatakan bahwa biaya alih fungsi lahan dari lahan pertanian menjadi lahan perumahan cukup tinggi dibandingkan sebelumnya.

Untuk mengatasi masalah ini, Kementerian Pertanian dan Lingkungan Hidup (sebelumnya) menyarankan Komite Rakyat Kota Ho Chi Minh untuk melapor kepada Perdana Menteri guna menerbitkan peraturan yang memandu pelaksanaan Pasal 2, Pasal 157 Undang-Undang Pertanahan 2024 tentang pembebasan dan pengurangan biaya penggunaan lahan untuk kasus-kasus lain. Saat ini, rekomendasi-rekomendasi ini telah disampaikan oleh Pemerintah kepada Majelis Nasional untuk disahkan menjadi resolusi guna mengatasi kesulitan dan hambatan dalam pelaksanaan Undang-Undang Pertanahan 2024.

Jika resolusi ini disahkan sebagaimana diusulkan, rumah tangga dan individu yang mengubah penggunaan lahan dari lahan pertanian menjadi lahan perumahan akan membayar biaya penggunaan lahan yang wajar, sesuai dengan kondisi ekonomi dan pendapatan masyarakat.

Untuk wilayah Binh Duong (dulu), terdapat penyesuaian, tetapi hanya 34 proyek pemukiman kembali yang disesuaikan, sisanya tetap sama seperti sebelumnya. Ke-34 proyek pemukiman kembali ini dinilai mendekati harga pasar. Untuk wilayah Vung Tau (dulu), penyesuaian juga dilakukan dengan mengalikan daftar harga tanah tahun 2019 dengan koefisien penyesuaian harga tanah tahun 2023. Akibatnya, harga tanah di wilayah ini juga mengalami peningkatan, tetapi tidak signifikan.

Komentar (0)