Harga jual yang tinggi telah berdampak negatif pada pasar perumahan bertingkat rendah.

Indikator-indikator tersebut masih berada di zona "bawah".

Menurut laporan riset pasar properti kuartal ketiga tahun 2023 yang baru-baru ini diterbitkan oleh Batdongsan.com.vn, minat terhadap perumahan bertingkat rendah di kota-kota besar seperti Hanoi dan Ho Chi Minh City mengalami penurunan yang signifikan.

Secara spesifik, pencarian untuk rumah deret menurun sebesar 52%, vila semi-detached sebesar 48%, dan rumah detached sebesar 42% dibandingkan dengan Oktober 2022. Pencarian untuk rumah deret di Kota Ho Chi Minh juga menurun hampir 70%, sementara pencarian untuk rumah deret di Hanoi menurun hampir 80% dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun 2022.

Demikian pula, data riset dari unit riset lain juga menunjukkan bahwa likuiditas jenis aset ini tetap berada di titik terendah dan tidak menunjukkan tanda-tanda pemulihan.

Sebagai contoh, data dari Savills Vietnam menunjukkan bahwa pada kuartal ketiga tahun 2023, Kota Ho Chi Minh memiliki sekitar 766 rumah bertingkat rendah yang dijual, dengan hanya 64 transaksi yang berhasil, terendah sejak 2018, penurunan sebesar 43% secara kuartalan dan 82% secara tahunan. Dengan demikian, tingkat penyerapan hanya 8%.

Menurut Cushman & Wakefield, dalam sembilan bulan pertama tahun 2023, pasar Kota Ho Chi Minh mencatat sekitar 448 unit rumah tapak baru yang ditawarkan untuk dijual. Namun, tingkat penjualan menurun sebesar 74% dibandingkan periode yang sama pada tahun 2022.

Likuiditas yang buruk di sektor perumahan bertingkat rendah telah menyebabkan para pengembang yang memiliki persediaan dan lahan yang cukup untuk jenis perumahan ini tetap berhati-hati, bahkan untuk sementara menangguhkan penjualan, membatasi pemasaran, dan menunda peluncuran proyek baru hingga tahun depan.

Harga jual yang tinggi telah berdampak negatif pada pasar perumahan bertingkat rendah (Gambar 1). — Tingkat penyerapan untuk beberapa jenis perumahan bertingkat rendah masih rendah.

Banyak proyek yang dijual pada kuartal lalu telah menangguhkan penjualan sementara pada kuartal ini untuk menyelesaikan prosedur hukum, sambil menunggu pemulihan pasar dan penyelesaian proyek infrastruktur di sekitarnya.

Sementara itu, dalam proyek-proyek yang sudah ada, beberapa pengembang terus menerapkan beragam kebijakan penjualan dan pinjaman, serta kebijakan jaminan sewa, untuk menarik pembeli. Namun, tingkat penyerapan perumahan bertingkat rendah masih sulit untuk ditingkatkan.

Menurut survei yang dilakukan oleh Batdongsan.com.vn terhadap 5.000 broker properti, 57% dari broker yang berpartisipasi melaporkan penurunan 50% dalam transaksi sukses untuk perumahan bertingkat rendah pada kuartal terakhir; 28% dari mereka mengkonfirmasi penurunan transaksi sebesar 10-50%.

Banyak agen properti percaya bahwa alasan utama lambatnya penjualan rumah bertingkat rendah adalah karena harga jualnya terlalu tinggi; sebagai properti bernilai tinggi, biaya pembeliannya tinggi dan pembiayaannya sulit diperoleh.

Alasannya tetap semata-mata terletak pada harga.

Menurut data riset pasar dari Batdongsan.com.vn, harga rata-rata yang diminta untuk rumah pinggir jalan di Hanoi pada kuartal ketiga tahun 2023 adalah 333 juta VND/m2 dan di Kota Ho Chi Minh adalah 209 juta VND/m2. Sementara itu, harga rata-rata untuk rumah tunggal juga mencapai 124 juta VND/m2.

Tidak hanya harga jual yang tetap tinggi, tetapi pengamatan di beberapa daerah menunjukkan sedikit peningkatan harga jual rata-rata meskipun terjadi kekurangan likuiditas. Harga yang tinggi ini berdampak negatif pada sentimen investor, karena faktor-faktor seperti peningkatan kapasitas pinjaman, biaya pembiayaan yang lebih tinggi, dan profitabilitas terpengaruh. Hal ini sangat mengkhawatirkan mengingat kesulitan yang terjadi saat ini di pasar perumahan sewa bertingkat rendah.

Harga jual yang tinggi telah berdampak negatif terhadap pasar perumahan bertingkat rendah (Gambar 2). — Gelombang pengembalian lahan juga membuat banyak investor ragu-ragu terhadap bangunan tempat tinggal bertingkat rendah yang ditujukan untuk penggunaan komersial.

Adapun permintaan perumahan untuk penggunaan pribadi, kebutuhan akan perumahan bertingkat rendah saat ini tidak terlalu tinggi. Fokus utama adalah pada gedung apartemen karena banyak keuntungannya seperti keamanan, fasilitas, ketersediaan pinjaman, dan terutama harga yang terjangkau. Oleh karena itu, perumahan bertingkat rendah cukup "terabaikan" di pasar karena tidak memenuhi kebutuhan aktual.

Mengomentari jenis properti ini, Bapak Dinh Minh Tuan - Direktur Batdongsan.com.vn di wilayah Selatan - mengatakan bahwa harga jual yang tinggi merupakan salah satu kendala terbesar bagi pembeli yang ingin membeli rumah bertingkat rendah saat ini. Sebagian besar jenis properti bertingkat rendah dibanderol dengan harga jauh lebih tinggi daripada pendapatan rata-rata masyarakat dan merupakan produk bernilai tinggi yang sulit dibiayai dengan pinjaman.

Sementara itu, aktivitas pariwisata dan ritel belum tumbuh pesat karena dampak situasi makroekonomi dan dampak pandemi Covid-19. Oleh karena itu, dibutuhkan waktu lama bagi pasar properti pinggir jalan untuk pulih, mungkin hingga kuartal ketiga tahun 2024.

Sumber