Harga properti mudah naik dan sulit turun, dengan memprediksi 2 skenario pasar pada tahun 2025, daftar harga tanah baru di Hanoi akan menimbulkan reaksi berantai.

Harga properti diperkirakan tidak akan turun, para ahli memprediksi dua skenario pasar untuk tahun 2025, daftar harga tanah baru di Hanoi akan memicu reaksi berantai, mengaktifkan tingkat harga perumahan... adalah berita properti terbaru.

Dalam 2-3 tahun ke depan, pasar properti akan menjadi lebih jelas dengan perubahan signifikan, termasuk fluktuasi harga dan penyesuaian permintaan dari investor dan pembeli rumah. (Foto: Anh Phuong)

Pasokan meningkat, harga properti masih sulit diturunkan.

Pasokan apartemen baru pada tahun 2024 diperkirakan mencapai sekitar 35.000 unit, lebih tinggi dari perkiraan sebelumnya sebesar 22.000-24.000 unit. Pada tahun 2025, angka ini diproyeksikan meningkat menjadi 40.000 unit apartemen untuk kedua pasar utama Hanoi dan Kota Ho Chi Minh . Namun, para ahli umumnya sepakat bahwa meskipun terjadi peningkatan pasokan yang signifikan, akan tetap sulit untuk menurunkan harga properti.

Dalam memprediksi pasar properti di tahun 2025, CEO CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, mengatakan bahwa harga rumah tidak akan turun tetapi juga tidak akan naik secepat periode sebelumnya. Kenaikannya mungkin sekitar 5-8% dibandingkan tahun 2024. Bagaimana menetapkan harga yang sesuai dengan kemampuan bayar masyarakat tetap menjadi pertanyaan sulit, tantangan besar bagi pasar yang saat ini belum memiliki jawabannya.

Menurut analisis Ibu Dung, indeks harga apartemen di Hanoi meningkat sebesar 64% dibandingkan kuartal kedua tahun 2019, dua kali lipat peningkatan di Kota Ho Chi Minh. Harga jual rata-rata unit pertama mendekati 60 juta VND/m2.

Senada dengan pandangan tersebut, Profesor Madya Dr. Dinh Trong Thinh - pakar ekonomi berkomentar bahwa tahun 2024 adalah waktu ketika segmen apartemen Hanoi akan mengalami peningkatan harga yang pesat. Harga apartemen telah meningkat dari rata-rata 40 juta VND/m2 pada tahun 2022 menjadi lebih dari 70 juta VND/m2 pada akhir kuartal ketiga tahun 2024. Yang perlu diperhatikan, pasar tidak lagi memiliki proyek dengan harga di bawah 60 juta VND/m2, banyak proyek kelas menengah bahkan memiliki harga di atas 100 juta VND/m2.

Selama periode pasar yang ramai, harga jual cenderung meningkat dari hari ke hari, minggu demi minggu, tetapi likuiditas tetap tinggi. Permintaan yang tertahan untuk perumahan dan investasi telah dilepaskan ketika ada banyak insentif untuk mengembalikan kepercayaan pelanggan dan investor di pasar. Permintaan yang meningkat pesat, sementara pasokan masih langka, telah mendorong harga naik.

Para ahli mengatakan bahwa meskipun kenaikan harga apartemen di Hanoi telah melambat, akan sulit untuk menurunkan harga jual pada tahun 2025 karena meningkatnya biaya lahan. Bahkan, pasar Hanoi mengikuti skenario pertumbuhan Kota Ho Chi Minh. Dalam 2-3 tahun ke depan, pasar properti akan menjadi lebih jelas dengan perubahan signifikan, termasuk fluktuasi harga dan penyesuaian permintaan dari investor dan pembeli rumah. Diperkirakan bahwa seluruh pasokan utama di Hanoi pada tahun 2025 akan berada di segmen kelas atas dan mewah; di mana segmen mewah mencapai 36%.

Dari perspektif bisnis, Bapak Ngo Huu Truong - Wakil Direktur Jenderal Hung Thinh Corporation mengatakan bahwa harga properti akan sulit turun dalam waktu dekat. Salah satu alasannya adalah proses persetujuan proyek seringkali memakan waktu lama, sehingga meningkatkan biaya investasi.

Mengenai harga properti, Nguyen Van Dinh, Wakil Ketua Asosiasi Real Estat Vietnam, juga berkomentar bahwa dari sekarang hingga akhir tahun 2025, peraturan undang-undang baru belum sepenuhnya diterapkan, dan peraturan yang ada masih digunakan. Oleh karena itu, harga tanah diprediksi akan tetap berada pada tingkat yang wajar. Namun, pada periode 2026-2027, jika tidak ada penyesuaian yang tepat dilakukan antara sekarang dan saat itu, tekanan terhadap harga akan semakin meningkat.

Menurut Bapak Dinh, akan ada dua skenario untuk pasar properti. Jika ada regulasi yang baik, pasar akan tetap stabil pada tahun 2026-2027. Tetapi jika tidak ada penyesuaian teknis yang baik, harga properti mungkin akan terdorong ke tingkat yang lebih tinggi dan tidak masuk akal. Dan kemudian, pasar akan kembali sulit.

Pasar telah melewati periode tersulitnya.

Kementerian Konstruksi baru saja mengumumkan 10 poin penting industri konstruksi pada tahun 2024. Di antaranya, tahun 2024 menandai tingkat pertumbuhan yang signifikan sekitar 7,8-8,2%, tertinggi sejak tahun 2020, melebihi target yang ditetapkan Pemerintah dalam Resolusi No. 01 (6,4-7,3%).

Ini juga merupakan tingkat pertumbuhan tertinggi yang dicapai oleh industri Konstruksi sejak tahun 2020, yang merupakan pendorong utama pertumbuhan PDB ekonomi secara keseluruhan. Tingkat urbanisasi mencapai 44,3%, melebihi target yang ditetapkan oleh Majelis Nasional sebesar 43,7%. Industri Konstruksi juga mencapai dua target lain yang ditetapkan oleh Pemerintah, termasuk: tingkat pengumpulan dan pengolahan air limbah sebesar 18% dan luas rata-rata perumahan nasional sebesar 26,5 m2 per kapita.

Dalam mengevaluasi pasar properti tahun lalu, Kementerian Konstruksi menyatakan bahwa banyak solusi serentak telah diimplementasikan untuk menghilangkan kesulitan di pasar. Gugus kerja Perdana Menteri tentang penghapusan kesulitan dan hambatan dalam pelaksanaan proyek properti bekerja sama dengan pemerintah daerah dan perusahaan properti untuk memahami informasi, situasi, dan meninjau setiap proyek secara spesifik untuk membahas, membimbing, dan menjawab pertanyaan guna menghilangkan kesulitan dan hambatan dalam pelaksanaannya.

"Pasar properti telah mengalami perubahan positif, mengatasi periode tersulit untuk mendapatkan momentum pemulihan dan pembangunan," tegas Kementerian Konstruksi.

Salah satu hal penting lainnya dalam setahun terakhir adalah perhatian khusus yang diberikan pada pengembangan perumahan sosial. Pada tanggal 24 Mei, Sekretariat mengeluarkan Arahan No. 34 tentang penguatan kepemimpinan Partai dalam pengembangan perumahan sosial dalam situasi baru.

Kementerian Konstruksi mengajukan rancangan Resolusi kepada Pemerintah mengenai sumber modal preferensial untuk pembangunan perumahan sosial. Sesuai dengan rancangan tersebut, diusulkan untuk menerapkan paket preferensial sebesar 100.000 miliar VND untuk pinjaman perumahan sosial dari modal obligasi, berlaku selama 5 tahun. Upaya-upaya tersebut akan menjadi landasan bagi percepatan pembangunan perumahan sosial di seluruh negeri dalam waktu dekat.

Dampak dari daftar harga tanah baru di Hanoi

Menurut daftar harga tanah Hanoi yang baru diterbitkan dan berlaku efektif sejak 20 Desember 2024, harga tanah di beberapa daerah di Hanoi 2-6 kali lebih tinggi dibandingkan daftar harga tanah yang diterbitkan pada tahun 2019. Secara khusus, harga tanah tertinggi terdapat di beberapa jalan di distrik Hoan Kiem yang mencapai hampir 700 juta VND/m2.

Beberapa pendapat mengatakan bahwa penerapan daftar harga tanah baru oleh Hanoi dapat menyebabkan harga perumahan terus meningkat.

Sebuah laporan dari Kementerian Konstruksi menunjukkan bahwa jika tabel harga tanah tahun 2024 diterapkan, biaya penggunaan lahan untuk proyek real estat akan meningkat secara signifikan dibandingkan sebelumnya. Alasannya adalah biaya utama yang memengaruhi harga perumahan dan real estat meliputi: biaya kompensasi pembebasan lahan, biaya penggunaan lahan, biaya konstruksi proyek seperti perumahan, real estat, pajak, biaya terkait lainnya, dan lain-lain.

Secara khusus, biaya yang terkait dengan biaya penggunaan lahan seringkali mencakup sebagian besar dari total biaya proyek perumahan, berkisar antara 7-20% untuk proyek apartemen bertingkat tinggi dan 25-50% untuk proyek vila dan rumah kota.

Menurut Kementerian Konstruksi, penerapan daftar harga tanah baru akan menimbulkan reaksi berantai, memicu kenaikan harga properti dan perumahan sebesar 15-20% dibandingkan sebelumnya.

Bapak Vu Cuong Quyet, Direktur Jenderal Dat Xanh Mien Bac, mengatakan bahwa bagi pelaku usaha, memiliki daftar harga tanah akan mendukung langkah-langkah untuk menilai harga tanah dengan mengikuti harga pasar. Daftar harga tanah yang disesuaikan merupakan dasar penting bagi pelaku usaha untuk menentukan pajak tanah.

Namun, jika pajak tanah ditentukan berdasarkan harga pasar, pajak konversi penggunaan lahan bagi perusahaan akan lebih tinggi, sehingga harga jual properti bagi pembeli akan lebih tinggi.

Apakah saya bisa menjual apartemen yang pembayarannya dicicil berdasarkan peraturan baru?

Membeli apartemen secara cicilan adalah tren yang banyak dipilih orang untuk memiliki rumah tanpa harus mengeluarkan banyak uang sekaligus. Lantas, peraturan apa saja yang harus dipenuhi saat membeli apartemen secara cicilan?

Jual beli apartemen secara angsuran diatur dalam Pasal 167 Undang-Undang Perumahan Tahun 2023 sebagai berikut:

- Disepakati oleh para pihak dan dinyatakan secara jelas dalam kontrak pembelian rumah.

- Selama periode pembayaran cicilan, pembeli apartemen diperbolehkan untuk menggunakan dan bertanggung jawab atas pemeliharaannya, kecuali disepakati lain atau selama masa garansi apartemen.

Secara khusus, Pasal 2, Ayat 167 Undang-Undang Perumahan Tahun 2023 menegaskan: Pembeli rumah yang membayar secara angsuran atau cicilan hanya dapat melakukan transaksi jual beli, hibah, tukar tambah, gadai, atau kontribusi modal untuk rumah tersebut dengan orang lain setelah melunasi pembayaran rumah tersebut sepenuhnya, kecuali para pihak memiliki kesepakatan lain.

Menurut peraturan ini, jika pembeli apartemen yang saat ini membayar secara cicilan ingin menjualnya kepada orang lain, ia harus membayar harga pembelian penuh kepada penjual, kecuali jika para pihak memiliki kesepakatan lain.

Oleh karena itu, jika membeli apartemen dengan pembayaran cicilan kepada investor atau kepada penjual, pembeli hanya diperbolehkan menjualnya kepada orang lain setelah membayar penuh harga pembelian apartemen tersebut, kecuali jika para pihak memiliki kesepakatan lain.

Demikian pula, ketika menggadaikan pinjaman cicilan bank, jika Anda ingin menjualnya kepada orang lain, menurut Pasal 5, Ayat 321 KUHP 2015, pemilik rumah yang digadaikan kepada bank dapat menjual rumah yang digadaikan kepada bank kepada orang lain jika bank menyetujui atau sesuai dengan ketentuan hukum.

Oleh karena itu, jika para pihak setuju atau bank setuju untuk menjual apartemen yang dibayar secara cicilan, metode berikut dapat digunakan:

- Investor tersebut menandatangani Dokumen Pengalihan Kontrak Jual Beli Apartemen tanpa mengajukan permohonan ke instansi pemerintah untuk menerbitkan Sertifikat.

- Para pihak menandatangani untuk membatalkan kontrak pembelian apartemen secara angsuran yang lama dan penjual akan langsung menandatangani kontrak pembelian apartemen dengan pembeli baru (jika pembeli lama belum mengalihkan Buku Merah) atau membuat perjanjian tertulis tentang penjualan apartemen secara angsuran antara tiga pihak: pembeli lama, penjual, dan pembeli baru.

- Buat perjanjian tiga pihak antara bank, pembeli, dan penjual di mana bank setuju untuk menjual apartemen yang dibayar secara cicilan kepada orang lain. Pada saat yang sama, lepaskan hipotek atas properti tersebut, tanda tangani kembali kontrak penjualan, dan alihkan Buku Merah kepada pembeli baru.

Dalam hal ini, para pihak dapat mengalihkan kewajiban pinjaman bank kepada pihak lain sesuai dengan ketentuan Pasal 370 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tahun 2015.

Dengan demikian, pembeli dapat menjual apartemen yang dibayar secara cicilan jika ada persetujuan dari penjual sesuai dengan analisis di atas atau ketika cicilan telah dibayar lunas atau sesuai dengan kesepakatan para pihak.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html