Harga properti mudah naik dan sulit turun, meramalkan 2 skenario pasar pada tahun 2025, daftar harga tanah baru di Hanoi akan memiliki reaksi berantai

Harga real estat tidak mungkin turun, para ahli memprediksi dua skenario pasar untuk tahun 2025, daftar harga tanah baru di Hanoi akan menimbulkan reaksi berantai, mengaktifkan tingkat harga perumahan... adalah berita real estat terkini.

Dalam 2-3 tahun ke depan, pasar properti akan semakin jernih dengan perubahan-perubahan signifikan, termasuk fluktuasi harga dan penyesuaian permintaan dari investor maupun pembeli rumah. (Foto: Anh Phuong)

Pasokan meningkat, harga properti masih sulit turun

Pasokan apartemen baru yang dibuka pada tahun 2024 akan mencapai sekitar 35.000 unit, lebih tinggi dari perkiraan sebelumnya sebesar 22.000-24.000 unit. Pada tahun 2025, jumlah ini diperkirakan akan meningkat menjadi 40.000 apartemen untuk kedua pasar utama, Hanoi dan Kota Ho Chi Minh . Namun, para ahli umumnya berpendapat bahwa meskipun pasokan akan meningkat secara signifikan, akan tetap sulit untuk "mendinginkan" harga properti.

Meramalkan pasar properti pada tahun 2025, CEO CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, mengatakan bahwa harga rumah tidak akan turun, tetapi juga tidak akan naik secepat periode sebelumnya. Kenaikannya mungkin berkisar antara 5-8% dibandingkan tahun 2024. Bagaimana mencapai harga yang sesuai dengan kemampuan membayar masyarakat masih menjadi pertanyaan yang sulit, sebuah tantangan besar bagi pasar yang saat ini belum terjawab.

Menurut analisis Ibu Dung, indeks harga apartemen di Hanoi meningkat 64% dibandingkan kuartal kedua tahun 2019, dua kali lipat peningkatan di Kota Ho Chi Minh. Harga jual rata-rata primer mendekati 60 juta VND/m2.

Senada dengan itu, Profesor Madya, Dr. Dinh Trong Thinh, pakar ekonomi , berkomentar bahwa tahun 2024 adalah masa di mana segmen apartemen Hanoi akan mengalami kenaikan harga yang pesat. Harga apartemen telah meningkat dari rata-rata 40 juta VND/m2 pada tahun 2022 menjadi lebih dari 70 juta VND/m2 pada akhir kuartal ketiga tahun 2024. Terlebih lagi, pasar tidak lagi memiliki proyek dengan harga di bawah 60 juta VND/m2, bahkan banyak proyek kelas menengah yang harganya di atas 100 juta VND/m2.

Selama periode panas, harga jual cenderung meningkat setiap hari, minggu demi minggu, tetapi likuiditas tetap tinggi. Permintaan perumahan dan investasi yang terpendam telah terbebas ketika ada banyak insentif untuk memulihkan kepercayaan pelanggan dan investor di pasar. Permintaan yang melonjak, sementara pasokan masih terbatas, telah mendorong harga naik.

Para ahli mengatakan bahwa meskipun kenaikan harga apartemen di Hanoi telah melambat, akan sulit untuk menurunkan harga jual pada tahun 2025 karena meningkatnya biaya lahan. Faktanya, pasar Hanoi mengikuti skenario pertumbuhan Kota Ho Chi Minh. Dalam 2-3 tahun ke depan, pasar real estat akan menjadi lebih jelas dengan perubahan yang signifikan, termasuk fluktuasi harga dan penyesuaian permintaan dari investor dan pembeli rumah. Diperkirakan bahwa seluruh pasokan utama di Hanoi pada tahun 2025 akan berada di segmen kelas atas dan mewah; di mana segmen mewah menyumbang 36%.

Dari perspektif bisnis, Bapak Ngo Huu Truong, Wakil Direktur Jenderal Hung Thinh Corporation, mengatakan bahwa harga properti akan sulit turun dalam periode mendatang. Salah satu alasannya adalah proses persetujuan proyek yang seringkali memakan waktu lama, sehingga meningkatkan biaya investasi.

Terkait harga properti, Wakil Presiden Asosiasi Properti Vietnam, Nguyen Van Dinh, juga berkomentar bahwa hingga akhir tahun 2025, ketentuan undang-undang baru belum sepenuhnya diterapkan, tetapi masih dieksploitasi dari masalah lama. Oleh karena itu, harga tanah diperkirakan akan tetap berada pada tingkat yang wajar. Namun, pada periode 2026-2027, jika penyesuaian yang tepat belum dilakukan, tekanan terhadap harga akan semakin besar.

Menurut Bapak Dinh, akan ada dua skenario untuk pasar properti. Jika regulasi berjalan dengan baik, pasar akan tetap stabil pada tahun 2026-2027. Namun, jika tidak ada penyesuaian teknis yang baik, harga properti dapat terdorong ke tingkat yang lebih tinggi dan tidak wajar. Dan kemudian, pasar akan kembali sulit.

Pasar telah melalui periode tersulitnya.

Kementerian Konstruksi baru saja mengumumkan 10 poin penting industri konstruksi pada tahun 2024. Tahun 2024 menandai tonggak sejarah pertumbuhan industri konstruksi, mencapai sekitar 7,8-8,2%, tertinggi sejak 2020, melampaui target yang ditetapkan Pemerintah dalam Resolusi No. 01 (6,4-7,3%).

Ini juga merupakan tingkat pertumbuhan tertinggi yang dicapai industri konstruksi sejak tahun 2020, yang menjadi pendorong pertumbuhan PDB perekonomian secara keseluruhan. Tingkat urbanisasi mencapai 44,3%, melampaui target yang ditetapkan oleh Majelis Nasional sebesar 43,7%. Industri konstruksi juga mencapai dua target lain yang ditetapkan oleh Pemerintah, yaitu: tingkat pengumpulan dan pengolahan air limbah sebesar 18% dan rata-rata luas perumahan nasional sebesar 26,5 m² per orang.

Dalam menilai pasar properti tahun lalu, Kementerian Konstruksi menyatakan bahwa banyak solusi sinkron telah diterapkan untuk mengatasi kesulitan pasar. Kelompok kerja Perdana Menteri untuk mengatasi kesulitan dan hambatan dalam pelaksanaan proyek properti bekerja sama dengan pemerintah daerah dan perusahaan properti untuk memahami informasi, situasi, dan meninjau setiap proyek spesifik untuk membahas, memberikan arahan, dan memberikan solusi guna mengatasi kesulitan dan hambatan dalam pelaksanaan.

"Pasar properti telah mengalami perubahan positif, melewati masa tersulit untuk meraih momentum pemulihan dan pembangunan," tegas Kementerian Konstruksi.

Sorotan lain tahun lalu adalah perhatian khusus yang diberikan pada pengembangan perumahan sosial. Pada 24 Mei, Sekretariat mengeluarkan Arahan No. 34 tentang penguatan kepemimpinan Partai dalam pengembangan perumahan sosial dalam situasi baru.

Kementerian Konstruksi sedang mengajukan rancangan Resolusi kepada Pemerintah tentang sumber modal preferensial untuk pembangunan perumahan sosial. Oleh karena itu, Kementerian ini mengusulkan penerapan paket preferensial sebesar VND100.000 miliar untuk pinjaman perumahan sosial dari modal obligasi, yang berlaku selama 5 tahun. Upaya-upaya tersebut akan menjadi landasan bagi percepatan pembangunan perumahan sosial di seluruh negeri di masa mendatang.

Dampak daftar harga tanah baru di Hanoi

Berdasarkan daftar harga tanah Hanoi yang baru diterbitkan dan berlaku efektif per 20 Desember 2024, harga tanah di beberapa wilayah Hanoi 2-6 kali lebih tinggi dibandingkan daftar harga tanah yang diterbitkan tahun 2019. Harga tanah tertinggi khususnya terjadi di beberapa ruas jalan di Distrik Hoan Kiem, yang mencapai hampir 700 juta VND/m2.

Beberapa pendapat mengatakan bahwa penerapan daftar harga tanah baru di Hanoi dapat menyebabkan harga perumahan terus meningkat.

Laporan Kementerian Konstruksi menunjukkan bahwa jika tabel harga tanah tahun 2024 diterapkan, biaya penggunaan lahan untuk proyek real estat akan meningkat secara signifikan dibandingkan sebelumnya. Hal ini disebabkan oleh biaya-biaya utama yang memengaruhi harga perumahan dan real estat meliputi: biaya kompensasi pembersihan lahan, biaya penggunaan lahan, biaya konstruksi proyek seperti perumahan, real estat, pajak, dan biaya terkait lainnya.

Secara khusus, biaya yang terkait dengan biaya penggunaan lahan sering kali mencapai proporsi besar dari total biaya proyek perumahan, berkisar antara 7-20% untuk proyek apartemen bertingkat tinggi dan 25-50% untuk proyek vila dan rumah bandar.

Menurut Kementerian Konstruksi, penerapan daftar harga tanah baru akan menimbulkan reaksi berantai, memicu kenaikan harga real estat dan perumahan sebesar 15-20% dibandingkan sebelumnya.

Bapak Vu Cuong Quyet, Direktur Jenderal Dat Xanh Mien Bac, mengatakan bahwa bagi pelaku usaha, memiliki daftar harga tanah akan mendukung langkah-langkah penilaian harga tanah yang mengikuti harga pasar secara cermat. Daftar harga tanah yang telah disesuaikan merupakan dasar penting bagi pelaku usaha untuk menentukan pajak tanah.

Namun, apabila pajak bumi dan bangunan ditetapkan berdasarkan harga pasar, maka pajak alih fungsi lahan yang ditanggung badan usaha akan semakin tinggi, sehingga harga jual output real estate bagi pembeli akan semakin tinggi.

Bisakah saya menjual apartemen yang dibayar secara mencicil berdasarkan peraturan baru?

Membeli apartemen secara mencicil merupakan tren yang banyak orang sukai untuk memiliki rumah tanpa harus langsung mengeluarkan uang dalam jumlah besar. Lalu, apa saja aturan yang harus dipenuhi saat membeli apartemen secara mencicil?

Pembelian dan penjualan rumah susun dengan cara pembayaran secara mencicil diatur dalam Pasal 167 Undang-Undang Perumahan Tahun 2023 sebagai berikut:

- Disepakati oleh para pihak dan dinyatakan dengan jelas dalam kontrak pembelian rumah.

- Selama masa pembayaran angsuran, pembeli apartemen diperbolehkan untuk menggunakan dan bertanggung jawab atas pemeliharaan, kecuali diperjanjikan lain atau selama masa garansi apartemen.

Khusus Pasal 167 ayat 2 Undang-Undang Perumahan Tahun 2023 menegaskan: Pembeli rumah yang membayar secara mencicil atau mengangsur hanya dapat melakukan transaksi jual beli, hibah, tukar menukar, menggadaikan, atau menyetor modal atas rumah tersebut kepada orang lain setelah pelunasan pembayaran rumah tersebut, kecuali para pihak mempunyai perjanjian lain.

Berdasarkan ketentuan ini, apabila pembeli suatu apartemen yang saat ini sedang membayar secara mencicil ingin menjualnya kepada orang lain, maka ia harus membayar harga pembelian secara penuh kepada penjual, kecuali jika para pihak mempunyai perjanjian lain.

Dengan demikian, apabila membeli apartemen dengan cara mengangsur kepada investor atau mengangsur kepada penjual, hanya apabila membayar lunas harga beli apartemen tersebut, maka pembeli diperbolehkan menjualnya kepada orang lain, kecuali para pihak mempunyai perjanjian lain.

Begitu pula ketika melakukan penggarapan kredit angsuran di bank, apabila hendak menjualnya kepada orang lain, maka berdasarkan Pasal 5 ayat 321 KUHPerdata tahun 2015, pemberi gadai dapat menjual rumah susun yang digadaikan kepada bank tersebut kepada orang lain apabila pihak bank menyetujuinya atau sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Dengan demikian, apabila para pihak sepakat atau pihak bank menyetujui penjualan apartemen dengan cara mencicil, maka dapat ditempuh cara-cara sebagai berikut:

- Investor menandatangani Dokumen Pengalihan Kontrak Jual Beli Apartemen tanpa mengajukan permohonan kepada instansi Negara untuk menerbitkan Sertifikat.

- Para pihak menandatangani pembatalan perjanjian jual beli apartemen secara angsuran yang lama dan penjual langsung menandatangani perjanjian jual beli apartemen dengan pembeli baru (apabila pembeli lama belum mengalihkan Buku Merah) atau membuat perjanjian tertulis tentang penjualan apartemen secara angsuran antara tiga pihak: pembeli lama, penjual, dan pembeli baru.

- Buat perjanjian tiga pihak antara bank, pembeli, dan penjual yang menyatakan bahwa bank setuju untuk menjual apartemen yang telah dicicil kepada pihak lain. Pada saat yang sama, lepaskan hipotek properti, tanda tangani ulang kontrak penjualan, dan serahkan Buku Merah kepada pembeli baru.

Dalam hal ini para pihak dapat mengalihkan kewajiban pinjaman bank kepada orang lain sesuai dengan ketentuan Pasal 370 KUH Perdata tahun 2015.

Dengan demikian, pembeli dapat menjual apartemen yang diangsur tersebut apabila ada persetujuan dari penjual sesuai dengan analisis di atas atau apabila angsuran telah dilunasi atau sesuai dengan kesepakatan para pihak.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html