Harga rumah semakin mahal, bahkan orang berpenghasilan tinggi pun hampir tidak mampu membelinya.

Laporan terkini dari Asosiasi Realtors Vietnam (VARS) menyebutkan bahwa keterjangkauan perumahan di negara kita telah merosot tajam, sampai pada titik di mana kelompok yang mewakili 20% penduduk berpendapatan tertinggi, sebagaimana diklasifikasikan oleh Kantor Statistik Umum, tidak dapat membeli rumah, jika dihitung berdasarkan kaidah bahwa harga rumah tidak boleh melebihi 1/3 pendapatan.

Secara spesifik, hasil survei standar hidup penduduk tahun 2023 oleh Badan Pusat Statistik menunjukkan bahwa kelompok 20% penduduk berpenghasilan tertinggi di Hanoi menerima 14,47 juta VND/orang/bulan. Angka ini di Da Nang adalah 13,8 juta VND, di Kota Ho Chi Minh 13,26 juta VND, di Dong Nai 13,9 juta VND, dan di Binh Duong 18,38 juta VND.

Namun, ketika dihadapkan dengan harga perumahan saat ini, kelompok ini pun menghadapi banyak kendala.

Dengan asumsi setiap rumah tangga memiliki 2 orang usia kerja yang berada pada kelompok berpendapatan tertinggi, maka pendapatan rata-rata kelompok ini diperkirakan sekitar 30 juta VND/bulan/rumah tangga, setara dengan sekitar 360 juta VND per tahun.

Keterjangkauan maksimum jika menerapkan aturan keuangan umum bahwa biaya perumahan tidak melebihi 1/3 pendapatan adalah sekitar 6,7 juta VND per bulan, setara dengan sekitar 80 juta VND per tahun.

Sementara itu, setiap apartemen komersial di kota-kota besar yang disebutkan di atas memiliki kisaran harga 40-70 juta VND/m2, tergantung luas dan segmennya. Dengan demikian, apartemen kecil (sekitar 60 m2) akan menelan biaya sekitar 2,5-3,5 miliar VND.

Harga rumah terlalu mahal, bahkan orang berpenghasilan tinggi pun sulit membelinya. (Ilustrasi: Minh Duc).

Apabila kelompok masyarakat berpendapatan tinggi ini membeli rumah susun seluas 60 m2 dengan harga sekitar 3,5 miliar VND dan meminjam 70% dari nilai rumah (yaitu 2,45 miliar VND) dari bank, dengan bunga 8%/tahun selama 20 tahun, maka angsuran per bulannya akan menjadi sekitar 25-27 juta VND, atau setara dengan lebih dari 300 juta VND per tahun.

“ Dengan pembayaran maksimal VND80 juta/tahun, kelompok ini hampir tidak mampu membeli rumah ,” tegas VARS.

Bapak Tran Van Nghia (dari Nam Dinh ) mengatakan bahwa kenaikan harga apartemen yang pesat akhir-akhir ini membuat impian keluarganya untuk memiliki rumah semakin sulit. Bapak Nghia dan istrinya memiliki pekerjaan tetap dengan penghasilan sekitar 35 juta VND/bulan, dan menabung 10-12 juta VND/bulan.

Saat ini, ia dan istrinya telah menabung sekitar 1 miliar VND dan sedang mempertimbangkan untuk membeli apartemen di Distrik Nam Tu Liem, Distrik Ha Dong, dengan cicilan. Namun, setelah meninjau apartemen baru dan lama, ia mendapati harganya terlalu tinggi, di luar kemampuan finansial keluarga. Rata-rata, apartemen bekas seluas 70 m², 2 kamar tidur di Distrik Nam Tu Liem dan Distrik Ha Dong berharga sekitar 3-4 miliar VND, setara dengan sekitar 50 juta VND/m².

" Dengan uang tabungan saya, untuk membeli apartemen bekas 2 kamar tidur, saya harus meminjam lebih dari 2 miliar VND. Namun, dengan surplus bulanan, keluarga saya terkadang tidak punya cukup uang untuk membayar pokok dan bunga ke bank ," kata Bapak Nghia.

Anak muda kesulitan membeli rumah

Bapak Nguyen Quoc Anh, Wakil Direktur Utama PropertyGuru Vietnam, mengatakan bahwa dengan membandingkan rata-rata gaji dan harga rumah dari masa lalu hingga saat ini, terlihat bahwa kaum muda Vietnam selalu kesulitan membeli rumah. Perhitungan platform PropertyGuru Vietnam menunjukkan bahwa dengan harga rumah dan pendapatan rata-rata pada tahun 2004, generasi 7X membutuhkan sekitar 31,3 tahun pendapatan untuk membeli apartemen seluas 60 m2 seharga sekitar 600 juta VND, dengan suku bunga mobilisasi sebesar 7,4%.

Setelah 10 tahun, pada tahun 2014, generasi 8X juga membutuhkan 22,7 tahun pendapatan untuk membeli apartemen serupa. Harga apartemen telah naik menjadi 1,5 miliar VND, sementara suku bunga mobilisasi telah turun menjadi 6%.

Hingga saat ini, generasi 9X membutuhkan pendapatan selama 25,8 tahun untuk membeli apartemen di atas seharga 3 miliar VND, dengan ketentuan suku bunga mobilisasi sebesar 4,5%.

“ Meskipun jumlah tahun pendapatan dan suku bunga telah menurun seiring waktu, secara umum, kaum muda dari semua generasi masih perlu bekerja keras dalam jangka waktu yang lama untuk dapat memiliki rumah, ” ujar Bapak Nguyen Quoc Anh.

Generasi muda Vietnam dari semua generasi masih perlu bekerja keras dalam jangka waktu lama untuk dapat membeli rumah sendiri. (Ilustrasi: AI)

Menurut Bapak Do Van Thach, CEO Dova Land, harga properti saat ini merupakan tantangan besar bagi mereka yang memiliki kebutuhan mendesak. Dengan pendapatan rata-rata 30 juta VND/bulan, membeli apartemen di Hanoi hampir mustahil tanpa dukungan sumber keuangan lain atau harus menerima kenyataan tinggal jauh dari pusat kota.

Menurut Bapak Thach, untuk dapat memiliki apartemen di Hanoi dengan harga rata-rata saat ini, pendapatan pembeli harus mencapai setidaknya 60 hingga 70 juta VND/bulan. Ini merupakan tingkat pendapatan yang tinggi, jauh di atas kemampuan kebanyakan orang.

Profesor Dang Hung Vo, mantan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, memperingatkan bahwa kenaikan harga perumahan yang pesat, yang melebihi pendapatan dari upah, tidak hanya menekan jaminan sosial, tetapi juga mendorong spekulasi properti. Uang spekulatif seringkali menunggu harga naik, tanpa masuk ke produksi dan bisnis, sehingga menyebabkan dampak negatif pada inflasi dan nilai tukar.

“ Kegagalan untuk mengekang spekulasi dan asimetri antar segmen perumahan telah menyebabkan berakhirnya terowongan bagi pasar real estat saat ini ,” ujarnya.

Selain itu, Bapak Vo juga menekankan bahwa pasar properti memainkan peran penting dalam produksi, bisnis, dan ekonomi makro. Pasar yang tidak stabil ini akan berdampak negatif terhadap keseluruhan perekonomian seperti dalam beberapa tahun terakhir. Faktanya, masalah perumahan yang sesuai dengan kemampuan finansial masyarakat bukan hanya menjadi tantangan bagi Vietnam. Banyak kota besar di dunia juga menghadapi tekanan ini seiring meningkatnya permintaan perumahan akibat masuknya imigran.

Chau Anh