Transaksi properti menggunakan kontrak pinjaman: Pembeli menyesal! (Artikel terakhir)

Pasar properti telah melewati fase "terpanasnya". Namun, transaksi properti yang menggunakan perjanjian pinjaman masih ada, dengan konsekuensi yang belum terselesaikan dalam semalam. Oleh karena itu, sebelum badan pengelola negara memperketat peraturan perundang-undangan, masyarakat sebaiknya mempertimbangkan dan mempelajari dengan saksama ketentuan perjanjian pinjaman saat "menandatangani" transaksi properti agar tidak terjebak dalam "dilema".

Transaksi properti menggunakan kontrak pinjaman: Pembeli dipenuhi penyesalan! (Bagian 1) - Dari "titik panas" Denah Lantai 584

Transaksi properti menggunakan kontrak pinjaman: Pembeli menyesal! (Bagian 2) - Kerjasama atau "jebakan" mobilisasi modal

Pelanggan sebaiknya meneliti dan memilih produk properti dengan status hukum yang jelas dan investor yang bereputasi baik (Dalam foto: Kawasan Perkotaan Xuan Hung, Distrik Quang Thang, Kota Thanh Hoa ). Foto: PV

"Pena jatuh, ayam mati"

Kembali ke kisah Ibu LD - seorang nasabah yang membeli tanah di MBQH 2125 fase 2. Ibu LD berkata: “Setelah "menyetujui jual beli" dengan pemilik tanah, saya pergi untuk melakukan prosedur pengalihan nama kontrak pinjaman dengan perusahaan. Sebelum menandatangani kontrak, saya tidak meneliti aspek hukum proyek secara saksama, terutama informasi tentang produk yang akan saya beli (rumah kosong), tetapi hanya mengira saya membeli sebidang tanah. Saya tidak tahu betapa berharganya prosedur kontrak pinjaman bagi hak untuk membeli produk tersebut. Ketika investor mengumumkan bahwa saya harus segera membangun rumah, saya mengambil kontrak tersebut untuk dibaca kembali; pada saat yang sama, saya mempelajari ketentuan hukum dan mendapati bahwa transaksi melalui kontrak pinjaman sangat berisiko. Sekarang dalam posisi "pasif", keluarga saya harus melakukan apa yang diminta investor."

“Jika kita teliti informasi mengenai syarat jual beli rumah masa depan, legalitas akad kredit, dan prosedur rumit yang berlaku, bukan hanya saya, tapi banyak orang yang tidak akan membeli tanah dengan cara seperti ini, melainkan akan mencari tanah yang status hukumnya jelas untuk bertransaksi” - Ibu LD melanjutkan.

Nasabah LT C, yang membeli tanah di MB 584, mengatakan, "... sebelum menandatangani kontrak pinjaman, broker membawa saya ke kantor pimpinan BNB LLC untuk "memperkenalkan" "sub-book" dan berjanji bahwa setelah proyek memenuhi syarat, sertifikat hak guna lahan akan segera dialihkan. Karena saya percaya pada investor dan broker, saya menandatangani kontrak pinjaman untuk "membeli" dua kavling yang bersebelahan. Sekarang, jika saya membangun rumah, saya khawatir kehilangan "sapi dan kandang"; tetapi jika saya tidak membangun, saya tidak tahu kapan saya bisa mendapatkan kembali uang yang saya investasikan...".

Investor Proyek Kawasan Komersial dan Hunian Lot A-TM3 (disingkat Lokasi A-TM3) di Distrik Dong Huong, Kota Thanh Hoa, BNB Company Limited, juga telah "membuat heboh" ketika para pelanggan bereaksi keras terhadap bisnis ini sejak April 2023 hingga saat ini. Menurut banyak pelanggan Lokasi A-TM3, investor tersebut telah menunjukkan tanda-tanda ambiguitas informasi produk, khususnya "mengiklankan" tanah untuk dijual tetapi "mengubahnya menjadi" rumah yang belum selesai; sekaligus memaksa pelanggan untuk membayar biaya yang tidak wajar ketika mereka ingin berinvestasi membangun rumah sendiri.

Namun, pada saat perusahaan memobilisasi modal dalam bentuk kontrak pinjaman, Rencana A-TM3 telah memiliki keputusan yang menyetujui hasil seleksi investor, dan dalam Keputusan No. 3345/QD-UBND, tertanggal 21 Agustus 2019 dari Komite Rakyat Provinsi, terdapat informasi yang jelas tentang skala proyek dan produknya adalah perumahan yang belum selesai, eksterior yang sudah jadi. Dengan menandatangani kontrak-kontrak ini secara "tidak sengaja", para pelanggan terpaksa menerima, karena meskipun mereka ingin melikuidasi kontrak, mendapatkan kembali uang yang telah diinvestasikan tidaklah mudah, terutama dalam konteks pasar properti yang sedang lesu dan bisnis yang menghadapi kesulitan seperti saat ini.

Sebelumnya, Surat Kabar Thanh Hoa juga menerima permohonan bantuan dari sejumlah rumah tangga di Nong Cong, Distrik Thieu Hoa, Kota Thanh Hoa, terkait "pembelian" tanah melalui perjanjian pinjaman. Namun, ketika tanah tersebut diserahkan kepada "pembeli", tanah tersebut sudah ditempati oleh orang lain.

Menurut Pengacara Le Thi Phuong, Direktur Le Phuong Hoang Law Company Limited, Asosiasi Pengacara Provinsi Thanh Hoa, ada dua bentuk kontrak pinjaman, dan dalam kedua kasus, nasabah dirugikan.

Pertama, jika kontrak pinjaman tidak memuat pernyataan yang menunjukkan bahwa jumlah pinjaman terkait dengan nilai tanah/lahan, properti yang melekat pada tanah dalam proyek peminjam, kontrak pinjaman tersebut tidak memiliki nilai mengikat bahwa peminjam (yang juga merupakan investor proyek) harus mengalihkan hak guna tanah, properti spesifik yang melekat pada tanah kepada pemberi pinjaman. Kontrak ini hanyalah kontrak pinjaman perdata, risikonya adalah ketika properti tersebut memenuhi syarat untuk dialihkan dan harga properti meningkat, untuk keuntungannya sendiri, investor tidak menandatangani kontrak pengalihan properti tetapi hanya setuju untuk membayar kembali pokok dan bunga (jika ada) kepada pemberi pinjaman, yang dapat mengakibatkan kerugian finansial bagi pemberi pinjaman.

Kedua, kontrak tersebut memuat isi yang menunjukkan hubungan antara jumlah pinjaman dengan kavling/tanah, rumah dalam proyek peminjam. Kontrak pinjaman tersebut dapat berupa kasus transaksi palsu, yang menyembunyikan transaksi sebenarnya yang merupakan transaksi penjualan real estat yang terbentuk di masa depan (saat ini proyek tersebut tidak memenuhi syarat untuk dijual menurut ketentuan hukum). Dalam kontrak ini, jika timbul perselisihan, salah satu dari kedua belah pihak membawa kasus tersebut ke pengadilan, ada risiko bahwa baik transaksi palsu (yang merupakan transaksi pinjaman) maupun transaksi yang disembunyikan (yang merupakan transaksi penjualan real estat) akan dinyatakan tidak sah oleh pengadilan. Konsekuensi hukumnya adalah pemberi pinjaman (pembeli) hanya menerima uang kembali tetapi tidak menerima real estat.

Pelajari hukum dengan cermat

Namun, sebagai saluran investasi potensial, real estat yang dibentuk di masa depan memiliki banyak risiko potensial jika pembeli tidak memeriksa dengan cermat legalitas proyek untuk memastikan transaksi legal.

Undang-undang tersebut kini memiliki peraturan yang sangat spesifik tentang bentuk-bentuk transaksi properti. Menurut Bapak Vu Thanh Binh, Wakil Direktur Dinas Konstruksi Thanh Hoa, setelah Undang-Undang Bisnis Properti mulai berlaku, Dinas Konstruksi telah mengadopsi berbagai bentuk propaganda dan sosialisasi kepada organisasi dan individu untuk mematuhi ketentuan undang-undang tentang transaksi properti, terutama properti yang dibentuk di masa mendatang.

Oleh karena itu, sesuai Pasal 55 Undang-Undang No. 66/2014/QH13 tentang Real Estat, syarat-syarat real estat yang akan dibangun di masa mendatang untuk dapat beroperasi adalah memiliki dokumen hak guna tanah, dokumen proyek, gambar konstruksi yang telah disetujui oleh instansi yang berwenang, izin mendirikan bangunan (IMB) jika diperlukan, dokumen penerimaan penyelesaian konstruksi infrastruktur teknis sesuai dengan progres proyek; untuk bangunan apartemen atau bangunan multiguna dengan fungsi hunian yang akan dibangun di masa mendatang, harus ada bukti penerimaan penyelesaian pondasi bangunan tersebut. Selain itu, sebelum menjual, menyewakan, atau membeli rumah yang akan dibangun di masa mendatang, investor harus memiliki surat pemberitahuan tertulis kepada Dinas Perumahan Provinsi tentang kelayakan rumah tersebut untuk dijual atau disewa-beli.

Bersamaan dengan itu, Pasal 19 Keputusan No. 99/2015/ND-CP juga mengatur penandatanganan kontrak mobilisasi modal untuk pembangunan perumahan komersial. Dengan demikian, penandatanganan kontrak mobilisasi modal untuk investasi dalam pembangunan perumahan komersial hanya dapat dilakukan melalui formulir yang ditentukan dalam Klausul 2, 3 dan 4, Pasal 69 Undang-Undang Perumahan dan harus mematuhi peraturan berikut: Pihak yang berpartisipasi dalam kontribusi modal, kerja sama investasi, kerja sama bisnis, usaha patungan, dan asosiasi hanya diizinkan untuk membagi keuntungan (dalam bentuk tunai atau saham) berdasarkan rasio kontribusi modal yang disepakati dalam kontrak; investor tidak diizinkan untuk menerapkan formulir mobilisasi modal yang ditentukan dalam poin ini atau bentuk mobilisasi modal lainnya untuk membagi produk perumahan atau untuk memberikan prioritas pada pendaftaran, setoran, dan hak untuk membeli perumahan atau untuk membagi hak penggunaan tanah dalam proyek untuk pihak mobilisasi modal.

Banyak pelanggan yang sedang membangun rumah di Proyek Kawasan Komersial dan Hunian Lot A-TM3, Distrik Dong Huong, Kota Thanh Hoa, khawatir karena mereka tidak tahu kapan investor akan melaksanakan prosedur penerbitan Sertifikat Hak Guna Usaha. Foto: PV

Bapak Vu Thanh Binh menyarankan: "Saat bertransaksi properti, nasabah perlu memahami dengan jelas ketentuan hukum, terutama dokumen hukum proyek, kapasitas investor, dan peraturan tentang syarat jual beli modal untuk pengembangan perumahan masa depan agar terhindar dari risiko saat terlibat dalam proyek yang status hukumnya belum jelas."

Namun, pada kenyataannya, untuk "menghindari" regulasi pengelolaan negara, investor menggunakan berbagai "trik" dan sebagian besar, pembelian dan penjualan perumahan masa depan atau mobilisasi modal dilakukan melalui transaksi perdata dengan konsep "kontrak pinjaman", "deposito", "kontrak kerja sama"... "Lembaga pengelola negara tidak memiliki dasar untuk mengelola bentuk-bentuk transaksi ini", tambah Bapak Vu Thanh Binh.

Dengan gejolak pasar properti Thanh Hoa, produk properti selalu semahal "udang segar". Sebagian besar proyek telah terjual dan "melewati" banyak investor sekunder sejak "di atas kertas"; tetapi menurut data dari Departemen Konstruksi, hanya 30 dari 104 proyek yang telah disetujui untuk kebijakan investasi telah diberitahukan oleh Departemen Konstruksi untuk memenuhi syarat pembelian, penjualan, atau penggalangan modal, membuktikan fakta bahwa situasi jual beli "melanggar hukum" cukup umum. Untungnya, kami bertemu dengan investor terkemuka yang menggunakan modal yang dimobilisasi untuk tujuan yang tepat, dan hak-hak klien terjamin. Dalam kasus bertemu dengan investor "terkenal" yang "mengambil" uang untuk berinvestasi di proyek lain, fakta bahwa klien tidak menerima produk properti atau mengalami masalah di kemudian hari justru meninggalkan banyak konsekuensi.

Menghadapi permasalahan yang dihadapi nasabah saat ini, terutama tumpang tindih alokasi lahan dan keterlambatan dalam pemberian sertifikat hak guna tanah, Pengacara Le Thi Phuong, Direktur Le Phuong Hoang Law Company Limited, Ikatan Advokat Provinsi Thanh Hoa memberikan nasihat: Terkait dengan belum lengkapnya prosedur pemberian sertifikat hak guna tanah oleh investor kepada pembeli, kemungkinan telah terjadi perselisihan antara kedua belah pihak. Apabila kedua belah pihak tidak dapat berunding dan berdamai, pembeli dapat mengajukan gugatan hukum terhadap penjual di pengadilan untuk mendapatkan penyelesaian. Dalam kasus sebidang tanah yang sama di mana investor menandatangani kontrak pinjaman dengan pencatatan keinginan, atau bahkan menandatangani kontrak penjualan dengan banyak nasabah, terdapat indikasi pengambilalihan properti secara curang sebagaimana diatur dalam Pasal 174 KUHP 2015, yang telah diubah dan ditambah pada tahun 2017; nasabah dalam kasus ini harus mengajukan permohonan kepada badan investigasi kepolisian untuk mendapatkan penerimaan dan penyelesaian.

Kelompok Reporter

Sumber: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-cuoi-hieu-ro-phap-ly-han-che-rui-ro-217460.htm