Kesulitan meminjam uang untuk membeli rumah dalam konteks saat ini

Meskipun ada banyak paket kredit preferensial untuk pinjaman rumah, tidak semua nasabah memenuhi persyaratan agunan dan pendapatan untuk meminjam modal.

Berniat membeli apartemen di proyek daerah Binh Trung, Kota Ho Chi Minh dengan harga sekitar 3,4-3,5 miliar VND, namun beberapa minggu ini Bapak Manh Nam belum menemukan bank komersial yang cocok untuk meminjam modal.

Segala macam insentif tapi masih sulit pinjam uang untuk beli rumah

Sebelumnya, Bapak Nam menghabiskan waktu berbulan-bulan untuk meneliti lokasi proyek, harga transaksi, serta lingkungan tempat tinggal sebelum memutuskan untuk berinvestasi. Namun, setelah bertanya kepada 4-5 bank komersial yang menawarkan paket KPR preferensial seperti Vietcombank, MB, HDBank , dan TPBank, hanya satu bank yang bersedia membiayai pembelian apartemen proyek yang beliau minati.

Banyak bank menawarkan paket pinjaman rumah istimewa tetapi memenuhi persyaratannya masih sulit.

Petugas kredit bank mengatakan bahwa karena proyek ini tidak memiliki buku merah muda, proyek ini masuk dalam daftar peninjauan dan untuk sementara dihentikan dukungannya terhadap pinjaman. Saat ini, hanya TPBank yang menerima pinjaman, dengan suku bunga sekitar 6,6% per tahun dalam 12 bulan pertama, 7,1% per tahun dalam 18 bulan pertama, dan 7,9% per tahun dalam 36 bulan pertama. Setelah masa preferensial, margin suku bunga akan disesuaikan menjadi sekitar 3% per tahun, ungkap Bapak Nam.

Petugas kredit di beberapa bank juga "memberi saran" kepada nasabah bahwa mereka dapat menggunakan aset properti di tempat lain sebagai agunan untuk meminjam uang guna membeli apartemen dalam proyek yang disebutkan di atas. Pak Nam bertanya-tanya: "Tidak semua orang memiliki properti untuk digadaikan. Kebanyakan peminjam sering menggunakan apartemen yang ingin mereka beli sebagai agunan."

Situasi serupa juga terjadi pada banyak nasabah yang ingin meminjam uang untuk membeli apartemen di proyek yang tidak memiliki buku merah muda, melainkan hanya memiliki kontrak penjualan. Faktanya, belakangan ini, pihak berwenang telah berupaya keras untuk mengatasi kesulitan dan hambatan dalam penerbitan buku merah muda. Namun, hingga saat ini, masih banyak proyek di mana orang telah menempatinya selama bertahun-tahun tetapi belum mendapatkan buku.

Angka terbaru dari Departemen Pertanian dan Lingkungan Hidup Kota Ho Chi Minh menunjukkan bahwa kota tersebut masih memiliki lebih dari 81.000 catatan yang belum terselesaikan karena masalah dalam prosedur pemberian buku merah muda pada proyek pembangunan perumahan komersial.

Tidak semua orang kesulitan mengakses modal untuk membeli rumah. Bapak Ngoc Quoc (berdomisili di Distrik Hiep Binh, Kota Ho Chi Minh) mengatakan bahwa Vietcombank baru saja mencairkan pinjaman lebih dari 1,5 miliar VND untuk membeli apartemen, dengan suku bunga preferensial 5,5% per tahun selama 3 tahun pertama, dengan jangka waktu pinjaman hingga 40 tahun. Rata-rata, setiap bulan, beliau membayar pokok dan bunga lebih dari 10 juta VND, setelah itu jumlah yang harus dibayarkan akan berkurang secara bertahap, dengan suku bunga setelah masa preferensial sekitar 9% per tahun.

"Karena saya dan istri sama-sama berusia di bawah 35 tahun, kami berhak mendapatkan paket kredit istimewa untuk anak muda. Pengajuan pinjaman tidak terlalu rumit, dan jangka waktu pinjaman hingga 40 tahun, jadi kami cukup yakin," ujar Bapak Quoc.

Hal-hal yang perlu diperhatikan

Menurut catatan reporter, serangkaian bank komersial seperti Sacombank, BIDV, Agribank, TPBank, HDBank, VIB, SHB, VPBank, ACB... meluncurkan banyak paket insentif untuk peminjam pinjaman rumah, terutama untuk nasabah muda, sesuai dengan kebijakan Pemerintah dan Bank Negara.

Paket preferensial ini umumnya menerapkan suku bunga sekitar 6%-7% per tahun selama 12 bulan pertama, dan 7,5%-8,5% per tahun untuk 12-36 bulan berikutnya. Setelah itu, suku bunga akan mengambang, biasanya menambahkan margin sekitar 3% per tahun dibandingkan dengan suku bunga dasar. Jika nasabah melunasi utang lebih awal, biaya penalti tidak setinggi sebelumnya, biasanya berkisar antara 1%-2,5% dari total utang dalam 1-3 tahun pertama.

Selain itu, perbedaannya dibandingkan paket kredit sebelumnya adalah banyak bank yang memperpanjang jangka waktu pinjaman menjadi 30, 40, atau bahkan 50 tahun, membantu nasabah mengurangi beban pembayaran utang bulanan dan dengan mudah membangun rencana keuangan jangka panjang. Beberapa bank juga memberikan masa tenggang pokok 5-10 tahun jika pinjaman tersebut untuk membeli rumah bandar dengan buku merah atau nilai pinjaman besar, mulai dari 10-20 miliar VND.

Namun, Bapak Trinh Bang Vu, Kepala Divisi Bisnis Ritel - Shinhan Bank Vietnam, mengatakan bahwa para peminjam KPR mulai sekarang hingga akhir tahun perlu memperhatikan faktor suku bunga. Pasalnya, suku bunga kredit seringkali naik pada akhir kuartal ketiga dan awal kuartal keempat.

"Peminjam sebaiknya memanfaatkan periode suku bunga rendah untuk mendapatkan modal murah, jika mereka memiliki rencana yang jelas. Peminjam juga perlu mempertimbangkan kemungkinan kenaikan suku bunga di akhir tahun untuk mempertimbangkan kemampuan mereka dalam membayar utang," saran Bapak Vu.

Pakar keuangan Dr. Huynh Trung Minh mengatakan bahwa suku bunga kredit pada paruh kedua tahun 2025 dan 2026 kemungkinan akan sedikit meningkat. Menurutnya, pembeli rumah perlu memahami karakteristik suku bunga preferensial. Suku bunga yang sangat rendah, seperti 3,99%/tahun atau 5%/tahun, biasanya hanya berlaku untuk 6 bulan hingga 2 tahun pertama, setelah itu akan beralih ke suku bunga mengambang. Pada saat itu, suku bunga aktual dapat meningkat tajam, tergantung pada suku bunga dasar ditambah margin (biasanya tambahan 3%-4%/tahun).

Bapak Minh mengutip: "Sebagai contoh, pada periode 2022-2023, suku bunga mengambang meningkat dari 8% menjadi 14% per tahun karena kenaikan tajam suku bunga acuan—biasanya suku bunga deposito berjangka 1 tahun—yang menyebabkan biaya bunga meningkat sebesar 30%-40%. Peminjam perlu memperhitungkan kemampuan mereka untuk membayar utang dalam skenario kenaikan suku bunga."

Selain itu, peminjam juga harus mempertimbangkan dengan cermat ketentuan kontrak kredit, terutama denda pelunasan lebih awal (biasanya 1%-5% dari total utang) dan persyaratan wajib seperti asuransi pinjaman dan ketentuan penagihan utang lebih awal. Calon pembeli rumah sebaiknya berkonsultasi dengan setidaknya 3 bank untuk menemukan paket yang paling sesuai.

"Peminjam juga perlu memperhatikan risiko hukum terkait properti, seperti proyek yang "ditangguhkan" atau masalah kontrak penjualan, untuk menghindari situasi membayar tetapi tidak menerima rumah," kata Dr. Minh.

Pinjaman bisnis real estat meningkat tajam

Data Bank Negara per 30 Juni menunjukkan bahwa pertumbuhan kredit untuk perekonomian telah mencapai lebih dari 17,2 kuadriliun VND - meningkat 9,9% dibandingkan akhir tahun lalu.

Pertumbuhan kredit terutama berfokus pada sektor-sektor prioritas serta produksi dan bisnis. Kredit untuk kegiatan usaha properti saja meningkat sebesar 18,47%.

Sumber: https://nld.com.vn/van-kho-vay-tien-mua-nha-196250710211945246.htm