Undang-Undang Pertanahan akan membawa pasar perumahan Hanoi ke dalam "siklus baru"

Segmen apartemen tiba-tiba mendapat perhatian dari pasar Hanoi

Pada paruh pertama tahun 2024, segmen perumahan masih menjadi primadona di pasar properti. Segmen apartemen mencatat lonjakan minat, yang menyebabkan kenaikan tajam harga produk di pasar sekunder.

Laporan Savills Vietnam Q2/2024 menunjukkan bahwa sejak 2020, harga primer rata-rata telah meningkat sebesar 18% per tahun, sementara harga sekunder telah meningkat sebesar 14% per tahun.

Pada pertengahan 2024, harga primer segmen apartemen akan mencapai VND65 juta/m², naik 10% secara kuartalan dan 24% secara tahunan. Khususnya, Savills mencatat tidak ada pasokan baru di bawah VND45 juta pada kuartal kedua 2024.

Keterbatasan pasokan dan ketidakseimbangan produk dinilai Savills Vietnam sebagai alasan utama yang menyebabkan kenaikan tajam terus-menerus dalam harga jual segmen apartemen.

Sumber: Laporan Ikhtisar Pasar Savills 6 bulan/2024.

Pada Q2/2024, pasokan baru menurun 34% (QoQ) dan 25% (YoY) menjadi 2.697 unit. Pasokan primer menurun 20% (QoQ) dan 49% (YoY) menjadi 10.317 unit.

Mayoritas transaksi apartemen yang tercatat dalam 6 bulan pertama tahun ini berada di segmen apartemen Kelas B. Kelas B menyumbang 96% dari total 5.085 unit yang terjual.

Segmen ini menyediakan layanan berkualitas yang memenuhi kebutuhan hidup sehari-hari, membantu pembeli menyeimbangkan biaya pembelian rumah dan kualitas hidup.

Ibu Do Thi Thu Hang, Direktur Senior Departemen Konsultasi dan Riset Savills Hanoi, mengatakan: "Dibandingkan periode yang sama tahun lalu, harga rata-rata apartemen di pasar sekunder meningkat sebesar 25%, bahkan segmen kelas B dan kelas C mencatat kenaikan sebesar 27% hingga 29%."

Segmen Villa pulih perlahan

Mengenai segmen vila/rumah bandar, laporan Savills menunjukkan tanda-tanda pemulihan yang lambat.

Dalam 6 bulan pertama tahun ini, jumlah transaksi di segmen vila/rumah bandar menurun 40% secara kuartalan, meskipun meningkat 5% secara tahunan, mencapai 111 unit, tingkat penyerapan kuartalan hanya 18%. Pasokan baru memiliki tingkat penyerapan 48%, turun 15 poin persentase secara kuartalan dan 3 poin persentase secara tahunan.

Mayoritas transaksi primer tercatat di distrik Ha Dong dengan 61%, berkat proyek infrastruktur yang hampir selesai seperti jalan Le Quang Dao, yang diharapkan beroperasi pada kuartal keempat tahun 2024. Distrik Hoang Mai dan distrik Thuong Tin menyusul dengan masing-masing 14% dan 9%.

Ibu Do Thi Thu Hang - Direktur Senior, Departemen Konsultasi dan Penelitian, Savills Hanoi.

Ibu Hang menjelaskan: "Segmen vila/rumah bandar dalam proyek-proyek belum menunjukkan tanda-tanda pemulihan, harga telah meningkat pesat, tetapi likuiditasnya belum baik. Sementara itu, pasar-pasar tetangga masih memiliki pasokan baru dengan harga yang kompetitif, dan permintaan pembelian lebih tinggi."

Secara spesifik, pasokan vila di proyek-proyek baru masih melimpah. Menurut laporan Savills, pasokan baru mencapai 128 unit, naik 38% secara kuartalan tetapi turun 2% secara tahunan.

Pasokan baru berasal dari dua proyek yang ada di Ha Dong: An Quy Villa dengan 54 vila, sementara An Lac Green Symphony di Hoai Duc memiliki 12 rumah kota baru, dan Him Lam Thuong Tin memiliki 11 rumah toko baru.

Pasokan utama mencapai 608 unit dari 16 proyek, turun 9% secara kuartalan dan 24% secara tahunan. Vila mendominasi pasokan utama dengan 39% karena adanya pasokan baru pada kuartal tersebut.

Dalam 6 bulan pertama tahun ini, harga utama villa di proyek meningkat sebesar 9%, mencapai 178 juta VND/m2 tanah.

Harga rumah bandar turun 2% kuartal ke kuartal menjadi VND188 juta per meter persegi, terutama karena unit-unit berharga mahal telah terjual habis dan hanya tersisa unit-unit berharga murah.

Harga rumah toko juga meningkat 3% setiap triwulan, mencapai VND 288 juta/m² tanah.

Hukum Pertanahan Mendukung Pasar Properti

Menurut Ibu Hang, pasar perumahan Hanoi diperkirakan akan memasuki "siklus baru" karena Undang-Undang Pertanahan, Undang-Undang Perumahan, dan Undang-Undang Bisnis Properti resmi berlaku lebih awal sejak 1 Agustus.

"Jika undang-undang ini mulai berlaku lebih awal, banyak masalah pasar akan teratasi dan dampaknya akan terjadi lebih cepat.

Misalnya, masalah keterbatasan pasokan di banyak daerah. Ketika pasokan terbatas, pilihan masyarakat berkurang, yang menyebabkan harga tidak stabil dan cenderung naik. Penyelesaian masalah keterbatasan pasokan akan berdampak positif pada pasar secara umum.

"Namun, perlu dicatat juga bahwa meskipun undang-undang ini akan segera berlaku, akan butuh waktu untuk mengatasi masalah keterbatasan pasokan karena proyek-proyek saat ini masih menunggu dokumen panduan," kata Ibu Hang.

Ibu Hang menunjukkan bahwa harga segmen perumahan saat ini tinggi, sangat memengaruhi keputusan investasi dan likuiditas pasar.

Dengan diterbitkannya pedoman secara bertahap dan menyeluruh, diharapkan harga menjadi lebih stabil dan kepentingan masyarakat lebih terjamin, misalnya syarat dan ketentuan penjualan produk terbentuk di masa mendatang.

Proyek yang sebelumnya tidak disetujui akan memiliki dasar untuk penyelesaian, dan banyak masalah lainnya dapat diselesaikan, termasuk perhitungan biaya penggunaan lahan, sewa lahan, dan pembangunan perumahan sosial...

Undang-Undang Pertanahan akan membantu menstabilkan harga real estat dan lebih menjamin kepentingan masyarakat.

Disahkannya undang-undang ini lebih awal juga diharapkan dapat memberikan dukungan awal kepada pasar, memberikan dampak positif terhadap psikologi pembeli dan investor, serta membantu mereka menjadi lebih percaya diri dalam mengambil keputusan serta rencana bisnis dan pengembangan mereka dalam waktu dekat, menurut para ahli.

Umumnya, Undang-Undang Usaha Properti juga menetapkan bahwa investor hanya diperbolehkan menerima uang muka maksimal 5% dari nilai properti. Uang muka hanya diperbolehkan jika rumah dan bangunan telah memenuhi semua persyaratan untuk dapat beroperasi sesuai ketentuan Undang-Undang Usaha Properti 2023.

Hal ini membantu melindungi pembeli dari risiko perampasan modal sebelum menyelesaikan prosedur hukum yang diperlukan, sehingga memberi pembeli lebih banyak waktu untuk mempersiapkan keuangan.

Pada saat yang sama, regulasi ini berkontribusi untuk menciptakan lebih banyak kepercayaan dalam transaksi pasar.

Selain itu, di masa mendatang, dengan terbatasnya dana lahan, proyek, dan pasokan di pusat kota, tren perpindahan ke pinggiran kota akan terus terjadi dengan kuat, yang memengaruhi baik segmen apartemen maupun vila/rumah bandar.

Untuk apartemen, permintaan sebagian besar berasal dari kelompok berpenghasilan menengah. Keterjangkauan kelompok ini adalah produk di bawah 3 miliar, sementara pasar Hanoi tidak memiliki banyak pilihan untuk kisaran harga ini.

Oleh karena itu, pembeli telah mempertimbangkan proyek yang terletak di pinggiran kota seperti Nam Tu Liem, Ha Dong dan Gia Lam, yang menyediakan hingga 93% pasokan segmen ini.

Untuk villa/rumah bandar, pada akhir tahun 2024, 13 proyek akan menyediakan total 2.951 unit.

Demikian pula untuk vila/rumah bandar, pada akhir tahun 2024, 13 proyek akan menyediakan total 2.951 unit, yang sebagian besar akan berada di distrik Dong Anh dengan 34% dari pasokan di masa mendatang. Distrik Ha Dong menyusul dengan 19% dan distrik Hoai Duc dengan 16%.

Menilai tren ini, Ibu Hang menjelaskan: "Dalam konteks ini, kota terpaksa berinvestasi dalam pengembangan infrastruktur di sekitar kawasan tersebut, untuk mengurangi beban di pusat kota, dan menyebarkan populasi ke pinggiran kota.

Saat ini, terdapat kawasan perkotaan baru di daerah yang jauh dari pusat kota dengan utilitas yang sinkron dan berkualitas yang diinvestasikan, dengan jumlah transaksi yang semakin meningkat, membuat orang lebih terbuka untuk pindah ke kawasan tersebut.

Permintaan juga datang dari orang-orang yang dapat bekerja jarak jauh, tidak memerlukan banyak perjalanan tetapi tetap dapat memiliki utilitas yang sinkron dan infrastruktur lanskap yang baik."

Menurut pengumuman Departemen Transportasi Hanoi, saat ini ada 11 proyek investasi pembangunan lalu lintas yang dijadwalkan mulai dibangun di Hanoi. 13 kementerian dan lembaga pusat akan dipindahkan ke luar pusat kota, terkonsentrasi di kawasan Danau Barat dan Me Tri.

Source: https://www.nguoiduatin.vn/chuyen-gia-savills-luat-dat-dai-se-dua-thi-truong-nha-o-ha-noi-buoc-vao-chu-ky-moi-204240812154606182.htm