Mengapa orang India menghabiskan lebih banyak uang untuk properti yang lebih besar dan mewah

Kurang dari 10 tahun setelah membeli apartemen kecil dua kamar tidur di Bengaluru dengan anggaran terbatas, profesional teknologi Ratnesh dan Neha Malviya ingin meningkatkan properti mereka.

Penjualan rumah mewah meningkat seiring pertumbuhan ekonomi India yang kuat, kenaikan upah, dan pasar saham yang menguat. (Sumber gambar: Getty Images dan DLF)

Pasangan Malviya, yang berusia awal 40-an, sedang mencari rumah dengan empat kamar tidur. Ratnesh, yang gemar memahat patung, berencana memiliki dua kamar tidur, ruang belajar, dan kamar tamu.

Pendapatan bulanan pasangan ini meningkat lima kali lipat menjadi sekitar setengah juta rupee ($5.955) sejak membeli apartemen tersebut. Properti yang akan mereka beli bernilai 40,3 juta rupee.

"Kreditnya memang agak mahal, tapi lebih baik membeli sesuatu yang memenuhi semua kebutuhan kami, meskipun itu sudah di atas anggaran kami," kata Ratnesh. "Setidaknya lebih baik daripada harus kembali ke pasar beberapa tahun lagi."

Generasi milenial yang ambisius seperti keluarga Malviya mendorong penjualan rumah mewah di India, menurut Aakash Ohri, salah satu kepala eksekutif DLF, perusahaan real estat terbesar di India.

"Ini segmen baru yang sedang berkembang dan mereka menginginkan yang terbaik," kata Ohri. "Perumahan telah menjadi prioritas, mereka yang tidak punya rumah kini menginginkan rumah, sementara mereka yang punya rumah menginginkan rumah yang lebih baik."

Penjualan rumah mewah mendorong pertumbuhan ekonomi India melampaui semua negara ekonomi besar lainnya. Hal ini telah membantu mendorong pasar saham, menambah kekayaan para pemilik bisnis dan eksekutif senior, sekaligus meningkatkan upah, terutama bagi pekerja kerah putih.

Boston Consulting Group memperkirakan India akan menciptakan rekor kekayaan sebesar $588 miliar pada tahun 2023. Menurut UBS, India akan memiliki 868.671 miliarder pada tahun 2023, naik 14,4% dari tahun 2019, dan diperkirakan akan mencapai 1,06 juta pada tahun 2028.

Orang India kaya masa kini lebih suka membeli apartemen bertingkat tinggi di atas 185 meter persegi, sebagian besar di daerah pinggiran kota besar dengan fasilitas modern seperti lapangan tenis, kolam renang, dan lintasan joging.

Menurut perusahaan jasa real estat CBRE, 11.755 rumah dengan harga 40 juta rupee atau lebih terjual tahun lalu di kota Mumbai, Delhi, dan Hyderabad, empat kali lebih banyak dibandingkan tahun 2019.

"Permintaan tinggi, tetapi pasokan rumah berkualitas terbatas," kata Karan Khanna, direktur konsultan investasi Ambit yang berbasis di Mumbai. "Permintaan ini didorong oleh kombinasi faktor-faktor seperti preferensi rumah yang lebih besar dengan budaya kerja hibrida yang berkembang, keterjangkauan yang lebih tinggi seiring dengan meningkatnya pendapatan, dan urbanisasi yang pesat."

Pada tahun keuangan yang berakhir Maret, DLF meraup 147,78 miliar rupee dari prapenjualan apartemen hunian baru, melampaui targetnya sebesar 130 miliar rupee dan menggandakan penjualan dari dua tahun lalu.

Hampir separuh prapenjualan tahun lalu berasal dari satu proyek, yaitu pengembangan Privana South yang terdiri dari 1.113 unit di pinggiran Gurgaon, Delhi. Meskipun sebagian besar apartemen dihargai antara Rs 60 juta dan Rs 80 juta, semuanya terjual dalam tiga hari setelah peluncuran. DLF mengulangi prestasi tersebut pada bulan Mei, menjual 795 apartemen di Privana West yang berdekatan dengan harga serupa dalam tiga hari.

"Jika kita melihat faktanya, DLF telah benar-benar mengembangkan pasar Gurgaon, yang merupakan pusat perumahan mewah," ujar Pankaj Kumar, wakil presiden Kotak Securities di Mumbai, memuji kekuatan perusahaan dalam membangun dan memasarkan rumah mewah.

"Mereka memiliki keunggulan sebagai pelopor dan nilai merek," ujarnya. "Selain itu, mereka memiliki lahan murah di Gurgaon. Hal itu membantu mereka mencapai margin keuntungan yang tinggi." Laba bersih DLF memang naik 34% menjadi Rs 27,24 miliar tahun lalu, sementara pendapatan naik 15,7% menjadi Rs 69,58 miliar.

DLF, yang selama ini berfokus pada hunian di wilayah ibu kota, akan merambah pasar perkotaan pesisir Mumbai dan Goa pada tahun fiskal ini. Perusahaan ini menargetkan total 1,2 juta meter persegi apartemen baru, naik 14% dari tahun lalu. Sebagian besar apartemen ini akan berada di segmen mewah atau ultra-mewah, termasuk beberapa yang harganya mencapai Rs 500 crore atau lebih.

HDFC Securities memperkirakan langkah ini dapat membantu DLF melampaui target penjualan pra-tahunannya sebesar Rs 170 miliar hingga Rs 180 miliar.

DLF bukan satu-satunya perusahaan yang menyasar warga India yang mencari apartemen mewah modern. Pesaing utamanya antara lain Oberoi Realty, Godrej Properties, dan Lodha Group.

Menurut CBRE, 15.870 rumah mewah baru ditawarkan untuk dijual di India tahun lalu, sekitar lima kali lipat lebih banyak dibandingkan tahun 2019. Jumlah tersebut meningkat menjadi 13.020 unit pada paruh pertama tahun 2024. Rumah mewah dengan harga di atas 15 juta rupee menyumbang sepertiga dari total rumah baru pada kuartal Juli-September, menurut Anarock, sebuah konsultan real estat lokal. Pada tahun 2018, rumah mewah hanya menyumbang 9% dari pasokan baru.

Suku bunga di India belum naik sejak Februari 2023, sehingga membantu mempertahankan pertumbuhan penjualan rumah yang kuat, berbeda dengan pasar seperti Singapura dan Amerika Serikat. Total kredit perumahan di India mencapai 28,3 triliun rupee per 23 Agustus, naik 13% dibandingkan tahun sebelumnya. Pertumbuhan ini mendorong keberhasilan penawaran umum perdana (IPO) Bijaj Housing Finance senilai 65,6 miliar rupee pada bulan September, debut pasar terbesar di negara ini sepanjang tahun ini.

Seiring dengan keinginan masyarakat India untuk merenovasi rumah mereka, pinjaman rumah (KPR) telah meningkat sebesar 2 poin persentase menjadi 51% dari total pinjaman pribadi di India antara Agustus 2022 dan Agustus 2024. Persyaratan uang muka bervariasi, tergantung pada harga rumah; untuk rumah dengan harga di atas Rp7,5 juta, pembeli diwajibkan membayar uang muka sebesar 25% dari harga rumah, baik yang diambil dari bank maupun pemberi pinjaman KPR lainnya.

Selain faktor finansial, para pengamat mengatakan lonjakan pasar properti di India sebagian dapat dikaitkan dengan Undang-Undang Real Estat (Regulasi dan Pengembangan) tahun 2016, atau RERA. Undang-undang ini memberikan rasa aman yang lebih besar bagi para pembeli rumah melalui berbagai langkah seperti sistem perizinan yang seragam dan persyaratan bagi pengembang untuk menyimpan uang muka dalam rekening escrow.

"Sektor ini saat ini berada pada lintasan pertumbuhan yang kuat, didorong oleh langkah-langkah kebijakan yang kuat seperti RERA, yang telah meningkatkan transparansi dan fokus pada pelanggan, ditambah dengan momentum ekonomi yang kuat dan meningkatnya minat untuk memiliki dan merenovasi rumah," kata analis HDFC, Parikshit Kandpal, yang menilai DLF sebagai "beli" dalam catatan terbarunya kepada klien.

Penjualan rumah mewah DLF juga didorong oleh komunitas India di luar negeri, yang dikenal sebagai warga negara India nonresiden (NRI).

"Bukan hanya uang yang dihasilkan dan dibelanjakan di sini, tetapi juga sejumlah besar uang yang datang dari luar negeri melalui investasi NRI," kata Bapak Ohri, yang memperkirakan seperempat penjualan rumah perusahaan tahun ini akan berasal dari warga NRI dari AS, Asia Tenggara, Timur Tengah, Afrika, dan Australia. "Mereka ingin kembali dan benar-benar pindah."

Sheelaj Sharma, seorang praktisi medis di Abu Dhabi, membeli apartemen keduanya di Gurgaon tahun lalu setelah melihat nilai apartemen yang dibelinya di sana pada tahun 2011 meningkat lima kali lipat.

"Meskipun saya seorang NRI, saya merasa penting untuk memiliki rumah di India agar ketika saya pensiun, saya punya tempat tinggal," kata Sharma, yang juga berinvestasi di properti di Abu Dhabi dan London, tempat ia menuntut ilmu. "Siapa yang tahu seperti apa hidup nanti?"

Sumber: https://baoquocte.vn/ly-do-nguoi-an-do-vung-tien-mua-bat-dong-san-lon-va-cao-cap-hon-290382.html