Mengapa orang India menghabiskan lebih banyak uang untuk properti yang lebih besar dan mewah

Kurang dari 10 tahun setelah membeli apartemen kecil dua kamar tidur di Bengaluru dengan anggaran terbatas, profesional teknologi Ratnesh dan Neha Malviya ingin meningkatkan properti mereka.

Penjualan rumah mewah meningkat berkat pertumbuhan ekonomi India yang kuat, kenaikan upah, dan pasar saham yang bergairah. (Sumber gambar: Getty Images dan DLF)

Pasangan Malviya, yang berusia awal 40-an, sedang mencari rumah dengan empat kamar tidur. Ratnesh, yang gemar memahat patung, merencanakan dua kamar tidur, sebuah ruang kerja, dan sebuah kamar tamu.

Pendapatan bulanan pasangan ini meningkat lima kali lipat menjadi sekitar setengah juta rupee ($5.955) sejak membeli apartemen tersebut. Properti yang akan mereka beli bernilai 40,3 juta rupee.

"Kreditnya memang agak mahal, tapi lebih baik membeli sesuatu yang memenuhi semua kebutuhan kita, meskipun itu sudah di atas anggaran kita," kata Ratnesh. "Setidaknya lebih baik daripada harus kembali ke pasar beberapa tahun lagi."

Generasi milenial yang ambisius seperti keluarga Malviya mendorong penjualan rumah mewah di India, menurut Aakash Ohri, salah satu kepala eksekutif DLF, perusahaan real estat terbesar di India.

"Ini segmen baru yang sedang berkembang dan mereka menginginkan yang terbaik," kata Ohri. "Perumahan telah menjadi prioritas, mereka yang tidak punya rumah kini menginginkan rumah, sementara mereka yang punya rumah menginginkan rumah yang lebih baik."

Penjualan rumah mewah mendorong pertumbuhan ekonomi India melampaui semua negara maju lainnya. Hal ini telah membantu mendorong pasar saham, meningkatkan kekayaan para pemilik bisnis dan eksekutif senior, serta mendorong kenaikan upah, terutama bagi pekerja kerah putih.

Boston Consulting Group memperkirakan India akan menciptakan rekor kekayaan sebesar $588 miliar pada tahun 2023. Menurut UBS, India akan memiliki 868.671 miliarder pada tahun 2023, naik 14,4% dari tahun 2019, dan diperkirakan akan mencapai 1,06 juta pada tahun 2028.

Saat ini, orang kaya di India lebih suka membeli apartemen bertingkat tinggi dengan luas lebih dari 185 meter persegi, yang sebagian besar terletak di daerah perkotaan pinggiran kota besar dengan fasilitas modern seperti lapangan tenis, kolam renang, dan lintasan joging.

Menurut perusahaan jasa real estat CBRE, 11.755 rumah dengan harga 40 juta rupee atau lebih terjual tahun lalu di kota Mumbai, Delhi, dan Hyderabad, empat kali lebih banyak dibandingkan tahun 2019.

"Permintaan tinggi, tetapi pasokan rumah berkualitas terbatas," kata Karan Khanna, direktur konsultan investasi Ambit yang berbasis di Mumbai. "Permintaan ini didorong oleh berbagai faktor, termasuk preferensi untuk rumah yang lebih besar, budaya kerja hibrida yang berkembang, keterjangkauan yang lebih tinggi seiring dengan meningkatnya pendapatan, dan urbanisasi yang pesat."

Pada tahun keuangan yang berakhir Maret, DLF mengumpulkan 147,78 miliar rupee dari prapenjualan apartemen hunian baru, melampaui targetnya sebesar 130 miliar rupee dan menggandakan penjualan dari dua tahun lalu.

Hampir separuh prapenjualan tahun lalu berasal dari satu proyek, yaitu pengembangan Privana South yang terdiri dari 1.113 unit di pinggiran Gurgaon, Delhi. Meskipun sebagian besar apartemen dihargai antara 60 juta hingga 80 juta rupee, semuanya terjual dalam waktu tiga hari setelah dipasarkan. DLF mengulangi prestasi tersebut di bulan Mei, menjual 795 apartemen di Privana West yang berdekatan dengan harga serupa dalam waktu tiga hari.

"Jika kita melihat faktanya, DLF telah benar-benar mengembangkan pasar Gurgaon, yang merupakan pusat perumahan mewah," ujar Pankaj Kumar, wakil presiden Kotak Securities di Mumbai, memuji kekuatan perusahaan dalam membangun dan memasarkan rumah mewah.

"Mereka memiliki keunggulan sebagai pelopor dan memiliki nilai merek," ujarnya. "Selain itu, mereka memiliki lahan murah di Gurgaon. Hal itu membantu mereka mencapai margin keuntungan yang tinggi." Laba bersih DLF tahun lalu naik 34% menjadi 27,24 miliar rupee, sementara pendapatan naik 15,7% menjadi 69,58 miliar rupee.

DLF, yang selama ini berfokus pada properti hunian di wilayah ibu kota, akan melebarkan sayapnya ke pasar perkotaan pesisir Mumbai dan Goa tahun fiskal ini. Perusahaan ini menargetkan total 1,2 juta kaki persegi (sekitar 1,2 juta meter persegi) apartemen baru, naik 14% dari tahun lalu. Sebagian besar apartemen ini akan berada di segmen mewah atau ultra-mewah, termasuk beberapa yang harganya mencapai 500 juta rupee ke atas.

HDFC Securities memperkirakan langkah ini dapat membantu DLF melampaui target pra-penjualan tahunannya sebesar 170 miliar rupee hingga 180 miliar rupee.

DLF bukan satu-satunya perusahaan yang menyasar warga India yang mencari apartemen mewah modern. Pesaing utamanya antara lain Oberoi Realty, Godrej Properties, dan Lodha Group.

Menurut CBRE, 15.870 rumah mewah baru ditawarkan untuk dijual di India tahun lalu, sekitar lima kali lipat lebih banyak dibandingkan tahun 2019. Jumlah tersebut meningkat menjadi 13.020 unit pada paruh pertama tahun 2024. Rumah mewah dengan harga di atas 15 juta rupee menyumbang sepertiga dari total rumah baru pada kuartal Juli-September, menurut Anarock, sebuah konsultan real estat lokal. Pada tahun 2018, rumah mewah hanya menyumbang 9% dari pasokan baru.

Suku bunga di India belum naik sejak Februari 2023, sehingga membantu mempertahankan pertumbuhan penjualan rumah yang kuat, berbeda dengan pasar seperti Singapura dan Amerika Serikat. Total kredit perumahan di India mencapai 28,3 triliun rupee per 23 Agustus, naik 13% dari tahun sebelumnya. Pertumbuhan ini mendorong keberhasilan penawaran umum perdana (IPO) Bijaj Housing Finance senilai 65,6 miliar rupee pada bulan September, debut pasar terbesar di negara ini sepanjang tahun ini.

Seiring dengan keinginan masyarakat India untuk merenovasi rumah mereka, pinjaman rumah (KPR) meningkat 2 poin persentase menjadi 51% dari total pinjaman pribadi di India antara Agustus 2022 dan Agustus 2024. Persyaratan uang muka bervariasi, tergantung harga rumah; untuk rumah dengan harga di atas 7,5 juta rupee, pembeli diwajibkan membayar uang muka sebesar 25% dari harga rumah, baik melalui bank maupun lembaga pemberi pinjaman KPR lainnya.

Selain faktor finansial, para pengamat mengatakan lonjakan pasar properti di India sebagian dapat dikaitkan dengan Undang-Undang Real Estat (Regulasi dan Pengembangan) tahun 2016, atau RERA. Undang-undang ini memberikan rasa aman yang lebih besar bagi para pembeli rumah melalui berbagai langkah seperti sistem perizinan yang seragam dan persyaratan bagi pengembang untuk menyimpan uang muka dalam rekening bersama (escrow).

"Sektor ini saat ini berada pada lintasan pertumbuhan yang kuat, didorong oleh langkah-langkah kebijakan yang kuat seperti RERA, yang telah meningkatkan transparansi dan fokus pada pelanggan, ditambah dengan momentum ekonomi yang kuat dan meningkatnya keinginan untuk memiliki dan merenovasi rumah," kata analis HDFC, Parikshit Kandpal, yang menilai DLF sebagai "beli" dalam catatan terbarunya kepada klien.

Penjualan rumah mewah DLF juga didorong oleh komunitas India di luar negeri, yang dikenal sebagai warga negara India nonresiden (NRI).

"Tidak hanya uang yang dihasilkan dan dibelanjakan di sini, tetapi juga ada sejumlah besar uang yang datang dari luar negeri melalui investasi NRI," kata Bapak Ohri, yang memperkirakan seperempat penjualan rumah perusahaan tahun ini akan berasal dari warga NRI dari Amerika Serikat, Asia Tenggara, Timur Tengah, Afrika, dan Australia. "Mereka ingin kembali dan benar-benar pindah."

Sheelaj Sharma, seorang praktisi medis di Abu Dhabi, membeli apartemen keduanya di Gurgaon tahun lalu setelah melihat nilai apartemen yang dibelinya di sini pada tahun 2011 meningkat lima kali lipat.

"Meskipun saya seorang NRI, saya merasa penting untuk memiliki rumah di India agar ketika saya pensiun, saya punya tempat tinggal," kata Sharma, yang juga berinvestasi di properti di Abu Dhabi dan London, tempat ia menuntut ilmu. "Siapa yang tahu seperti apa hidup nanti?"

Sumber: https://baoquocte.vn/ly-do-nguoi-an-do-vung-tien-mua-bat-dong-san-lon-va-cao-cap-hon-290382.html